為什么房價會持續(xù)上漲 買房注意事項有哪些

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  2015年，中國房價人在不斷走高，2016年，有消息稱，房價均值將繼續(xù)上漲4%-7%。高房價和高庫存的雙簧還能唱多久？ 中央讓開發(fā)商降價，開發(fā)商卻說，現(xiàn)在的價格已經(jīng)是虧本銷售！房價還有下調(diào)空間嗎？開發(fā)商和政府誰說了算？ 上海市委書記韓正也說過，上海作為國際化大都市，房價一定要控制住，否則，將影響上海經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。 房價到底怎么了？ 作為渴望擁有一套住房的小編，也希望房價能跌一點，小編的**就夠了呀！ 房價還在漲，是因為開發(fā)商追逐利潤嗎？實際上上市房企的利潤率已普遍跌至兩位數(shù)以內(nèi)。 房價兩個字包含了太多，至少有以下五個方面：拿地成本、建安成本、稅費(fèi)成本、房企融資成本、利潤保證。 一、拿地成本。一線城市**抗跌，土地增值效應(yīng)**明顯，房企爭奪也**激烈。地王就在政府和企業(yè)的競爭中被推出來了。可以看到，房價越高的城市，地價占比也就越高。開發(fā)商的利潤率通常比較穩(wěn)定。在北京這樣的城市可能超過了一半。這部分收入全歸政府。 二、建安成本。建安成本是指房屋建筑成本和房屋基本設(shè)施的安裝成本。這其中又包含了建筑材料和人工成本。不同地區(qū)建安成本又不盡相同。這個占比通常在30%左右。 三、稅費(fèi)成本。房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)種類相當(dāng)多。主要有八類稅種，分列如下 1、營業(yè)稅、一般占銷售收入的5%， 2、城市維護(hù)建設(shè)稅，在城市7%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%，農(nóng)村1%， 3、教育附加費(fèi)，按照實際營業(yè)稅繳納，稅率為3%， 4、所得稅，利潤總額的25%， 5、土地增值稅，一般占銷售收入2%， 6、印花稅，占合同收入的萬分之五。 7、契稅，交易價格的4%， 8、土地使用稅，不定。 稅費(fèi)成本通常占房價的15%左右。 四、融資成本。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金是有成本的，銀行的利潤率也和房地產(chǎn)的景氣程度密切相關(guān)。2010年-2013年期間，國家不斷管控房地產(chǎn)，融資成本大幅上升，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向民間融資，融資成本大幅上升。導(dǎo)致很多三四線城市開發(fā)商資金斷裂，泡沫破滅。 2015年開始，融資環(huán)境持續(xù)改善。開發(fā)商融資成本下降，開發(fā)商拿地?zé)崆殚_始升溫。也直接推高了房價。不過開發(fā)商也就是走個過場，大部分開發(fā)商都是借著銀行的錢干自己的事，所得收益也大部分上交給銀行了。開發(fā)商就是銀行的“打工仔”。 五、利潤率。據(jù)國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在2010年達(dá)到峰值14.2%，只有一路走跌，到2012年為11.8%，預(yù)計到2015年會跌破10%。這還沒有計算企業(yè)所得稅，實際利潤率比這更低。在這種形式下，中小企業(yè)日子轉(zhuǎn)行，大型房企謀求多元化發(fā)展。萬達(dá)宣布2016年地產(chǎn)收入下調(diào)四成就是明顯的轉(zhuǎn)型信號，房地產(chǎn)利潤率已經(jīng)很低了。 通過以上分析，我們得出結(jié)論，在房價的構(gòu)成中，土地成本、建安成本、稅費(fèi)、融資、利潤的比值為40:30:15:8:7。從某種意義上來說，開發(fā)商是只是政府的操盤手，定價權(quán)還在政府手里。政府和銀行不讓利于民，讓開發(fā)商降價，可能嗎？

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:59

相關(guān)問題

• 問 重慶房價近年來持續(xù)上漲的原因有哪些 為什么重慶房價上漲這么快
  答

  隨著重慶市自一個地級到一個省級直轄市的飛躍，重慶的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的迅速推進(jìn)，城市建設(shè)飛速發(fā)展，商品房價格也不斷上漲，這是導(dǎo)致重慶市近幾年房價快速上漲的首要因素。 其次，房價上漲的原因是多方面的；有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的合理因素，也有利益驅(qū)動下的投機(jī)行為，有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約，這些因素的共同作用，**終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。主要表現(xiàn)在以下方面。 （一）住房需求擴(kuò)大拉動房價上漲 重慶市升格以后，隨著國家的支持和大量的建設(shè)資金的擁入，城市化進(jìn)程的史無前例地得以加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，新入城的廣大百姓急需住房，原來居住的市民改善居住條件的愿望也進(jìn)一步加強(qiáng)；商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛；加之，這幾年重慶市舊城改選的步伐逐年加快，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求，且這部分需求將保持穩(wěn)定時增長；種種事實形成了重慶房價的必然上揚(yáng)，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。這些都是促使房價上漲的原因。 （二）供應(yīng)成本上升推動房價上漲 依照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，市場價格供求狀況而圍繞價值上下波動。房屋是資源類商品，占用土地和大量礦產(chǎn)資源，而土地價格的上漲、上游材料上漲、配套成本增加，決定了房價不斷上漲的趨勢。 1、土地價格上漲。隨著重慶市的直轄市地位的確立，中心城市的效益日漸顯現(xiàn)，對周邊城市鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)拉動作用逐漸增強(qiáng)，促使房價上漲的諸多因素集中釋放。其中包括拆遷成本增加、土地級差收益擴(kuò)大、投入的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁、土地稀缺性日益突出的需求拉動，加上協(xié)議轉(zhuǎn)讓改為招標(biāo)拍賣推動等，由此導(dǎo)致房價也跟著快步上漲。 2、上游原材料漲價。各類資源尤其是不可再生的資源價格也逐步上升，建材正是這一類資源，加之，由于投資的過度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價格的持續(xù)上漲。建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價的快速上漲。從長期來看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)。 3、配套成本快速增加。近幾年，重慶住宅工程質(zhì)量比較優(yōu)良，而且逐漸改變以往小區(qū)景觀、規(guī)劃、外立面建筑形式，使外觀更加新穎、美觀，配套設(shè)施更加齊全，團(tuán)林景觀不斷改善，對消防、通風(fēng)等技術(shù)要求越來越高，另外，會所、幼兒園、中**教育配套越來越完善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)對信息的操作放大市場失衡狀態(tài) 市場均衡總是相對的，不均衡是絕對的。一般商品由于有較強(qiáng)的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應(yīng)，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而房地產(chǎn)市場由于其商品的特殊性以及百姓的必需性，難以快速自動調(diào)節(jié)供需。因此，準(zhǔn)確提供各類信息，對矯正市場預(yù)期、平抑住房價格意義重大。但是由于有關(guān)政府職能部門的缺位，主動將信息的提供權(quán)讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益集團(tuán)，使得他們能夠向社會發(fā)出具有對自己有利的、片面的信息來操縱房價。 目前，各政府部門相互獨立，信息之間互相矛盾的情況時有發(fā)生。少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報商品房銷售進(jìn)度，發(fā)表不實的價格信息，惡意哄抬房價。有的開發(fā)商囤積土地，囤積房源，人為的造成市場緊張，誘發(fā)房價短期內(nèi)非正常上漲。這種虛假信息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。在房價快速上漲的同時，大量居民盲目跟進(jìn)，就加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾，刺激了房價的進(jìn)一步抬升。

• 問 年房價會持續(xù)上漲嗎，有可能會降嗎
  答

  新房市場前景不好，很多購房者都處于觀望期，而開發(fā)商的策略是房價市場突現(xiàn)低迷時，讓房價往高撥動一下，以此讓購房觀望者以為房價要漲趕快出手，以免錯失良機(jī)，因為房價越降越?jīng)]人買，房價越漲大家越著急買。但往長遠(yuǎn)了看，唐山剛需購房者已沒有多少，唐山商品房庫存量太高，就算現(xiàn)在不在開發(fā)新的樓盤，唐山的商品房庫存量也夠唐山消耗十年。本來開發(fā)商把期望都投在了投資買房者，但國五條細(xì)則一出，很多投資買房者都打消了買房念頭。所以我個人認(rèn)為：開放商短時間內(nèi)提高房價的可能性是有的，但它的有效性不會長久。如果不是特別需要買房，我建議可以再等2-3年。

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• 問 中國房價會跌嗎 買房注意事項有哪些
  答

  一直以來，許多人都想問：到底房價會跌嗎？這樣說吧，現(xiàn)在房價是百姓希望跌，開發(fā)商不想跌，銀行不敢跌。理論上必須跌，經(jīng)濟(jì)上不能跌，成本上沒法跌。 現(xiàn)實情況是，房價真要跌了你不買，漲了你又買不起，不跌不漲你又不急。但是我們想說的是，這利息是確確實實的降了。所以請依據(jù)自身情況，經(jīng)濟(jì)能力，該出手時就出手！ 很多人不解，我們買不起房天天盼著房價跌，你卻說房價跌了我們更買不起，這讓我們情何以堪！ 事實上現(xiàn)在人人都覺得房價貴，而且貴的很不合理，但任何不合理的現(xiàn)象背后一定有合理的解釋，今天我們不討論這些合理的解釋是什么，就說一說房價跌了會怎么樣? 如果房價跌了會怎樣？ “汽車城”底特律的房價跌了，真是跌到了我們中國人常說的白菜價，請問你如果是美國底特律人能買得起嗎？要知道底特律人幾乎已經(jīng)不置業(yè)了，整個城市宣布破產(chǎn)，大部分的家庭破產(chǎn)，人都遷移到能生存的地方留下一座空城，留在原地的是連遷移都沒有條件的窮人，露宿街頭，真的睡在水泥管子或者立交橋下面。 然而**恐怖的是要知道這些窮人大部分就是幾年以前的白領(lǐng)，和我們現(xiàn)在每天出入寫字樓的你、我、他是一樣的。我們嘴里經(jīng)常說的“要飯的”，也許就是城市破產(chǎn)之后的你。 我們多年來的優(yōu)越生活讓我們忘記了在發(fā)達(dá)國家很多老百姓還不如發(fā)展中國家過得好。一座曾經(jīng)輝煌的城市變成如今的樣子，是否我們也會有那么一天？ 要是你覺得這個例子舉的太遠(yuǎn)，那就說說每個人身邊的真實故事。房子，把幾乎每一個中國人在潛意識里都捆綁成一個利益體。沒有房的人恨房價高，但一旦他買了房，他就巴不得房價天天漲而且越高越好，立刻轉(zhuǎn)身進(jìn)入另一個陣營，他也會恨，恨我當(dāng)年為什么沒多買幾套房。那么請問：在中國，是有房子的人多呢？還是沒房子的人多？ 早在2008年下半年，全球金融危機(jī)蔓延到中華大地。萬科率先降價了，接下來的就是售樓處被業(yè)主砸了。幾個月后，一些開發(fā)商也頂不住跟著降價，然后就是全國性的“房鬧”事件上演。 如果有人還是要較真，當(dāng)年房價是低了一些，可還是太高，沒低到我能承受的價位。那么別盯著房價看，想一想你當(dāng)時的狀態(tài)。你當(dāng)時有沒有對自己的工作和收入有一絲的擔(dān)憂？2008年年底時你是否擔(dān)心過失業(yè)？你是否擔(dān)心自己的前途？你是否有過不在乎年終獎有多少只祈求公司裁員名單里不要有你。 我國99%準(zhǔn)備買房的人，并不是沒有房子住，而是想跟父母分開住、想在大城市有落腳、想結(jié)婚、想投資、想改善環(huán)境等等因素，房價上漲的環(huán)境下，你固有的房產(chǎn)也在**，你的確會有再次買房置業(yè)的想法。 讓我們客觀試想一下： 某人擁有一套價值100萬的房子，手里有150萬的現(xiàn)金，想買一套200萬的房子，因為錢不夠買不起，所以就盼著房價下跌?，F(xiàn)在房價從200萬開始下跌，190…170…150…原則上150萬你可以買的起了，但要知道固有的那套房子也從100萬開始下跌到90萬…80萬…但房價還在跌，請問這個時候你會跟進(jìn)買嗎？這不是機(jī)遇來了，是風(fēng)險來了。 那為什么跌了不買？ 每當(dāng)遇到風(fēng)險的時候人們的第一考慮是房產(chǎn)不再具備保值和**的功能，買了之后就會變成負(fù)資產(chǎn)。你會本能的把現(xiàn)金投入到更安全的方面，而在這個危機(jī)到來的時候，你根本不會考慮買房，而是慶幸當(dāng)初沒買房的這150萬夠不夠你下半輩子活的。而一旦演變成文開頭部分的底特律現(xiàn)狀時，怎么還會有買房的念頭呢？ 如果房價跌了，是整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化了，城市缺少了投資的價值看不到發(fā)展的前景，你還有什么理由買房呢？先顧好自己的飯碗吧。房價越低你越買不起。 本人從來不盼著房價漲，也不盼著房價跌，只是盼著整個行業(yè)和經(jīng)濟(jì)狀況更健康、更平穩(wěn)、更可持續(xù)。用理性的指責(zé)，去讓那些肆意妄為的人收斂一些;用對行業(yè)及產(chǎn)品的理解，讓更多的買房的人安全理性的置業(yè)。 到底是現(xiàn)在就買，還是再等一等，等到房價回落？其實還是那句話：沒錢就別買房，買房了就別后悔！其實，房子不一定要買**好的，合適的就可以！但有很多人不明白這些道理，仍在市場中躊躇猶豫。

• 問 年后買房有哪些注意事項 哪些房子會**
  答

  春節(jié)期間，大家錢包都鼓鼓的，況且還有大把悠閑的時間，很多朋友都在琢磨著此時抓住時機(jī)完成置業(yè)大計?？捶渴琴I房前的必修課程，而參觀樣板間可以對未來住宅很多參數(shù)有非常直觀的了解，但是樣板間畢竟是開發(fā)商的營銷手段之一，多少有包裝的成分，所以還是要理性對待，看清其中暗藏的秘密！ 一、帶把尺子看樣板間 家居市場中所賣的床，一般是1.8米×2米，但很多樣板間，為了體現(xiàn)臥室的空間寬敞開闊，往往會安放不足尺寸的床，如果不細(xì)心觀察，購房者很容易忽略，這就導(dǎo)致買房后，開間小，臥室空間根本無法滿足正常的生活需求。而且除了床之外，不足尺寸的衣柜、桌子、窗簾等都很容易造成空間大的假象。 支招：看樣板間時，隨身帶上一把尺子，邊看邊量。不僅要量家具的尺寸，還要實際測量每個功能間的開間、進(jìn)深，并與置業(yè)顧問介紹的實際數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，以免被“空間大、夠用”的假象所蒙蔽。 二、關(guān)燈看采光 一般為了體現(xiàn)樣板間的寬敞明亮，很多時候是整天、常年開著燈，這樣就容易影響購房者對屋內(nèi)采光的判斷。而在現(xiàn)實生活中，這樣開著燈是很不實際的。所以，要考慮關(guān)燈后屋內(nèi)是否擋光，是您買房必須考慮的問題。 支招：建議**好關(guān)燈感受一下漂亮的樣板間，尤其是廚房和衛(wèi)生間，有人就曾經(jīng)在某處樓盤的樣板間里看到，白天北向廚房，雖然有窗戶，關(guān)燈后由于樓間距很近，讓人感覺很壓抑，衛(wèi)生間也容易出現(xiàn)類似的問題。 三、詢問管線的位置 細(xì)心的購房者會發(fā)現(xiàn)，在樣板間里，基本看不到管線。目前，大多數(shù)居民家里都使用煤氣，廚房都有煤氣管道，但在樣板間里，無論是廚房的煤氣管道，還是衛(wèi)生間的水管，都是看不到的。但在收房的時候都會出現(xiàn)。 支招：在觀察樣板間時，一定多問多琢磨，如果裝修改線路，就要適當(dāng)犧牲部分儲物的空間，要將這部分犧牲的空間考慮進(jìn)去，綜合參考后，才能更準(zhǔn)確地估計日后生活空間的實用性。 四、精裝房問清具體交房標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)如今，市場中的精裝房已經(jīng)成為樓市中不可或缺的一部分，而且精裝產(chǎn)品也逐漸被購房者所接受，成為開發(fā)商追逐的趨勢。那么，在看精裝房時，購房者要清楚的是，樣板間并非交房的**終標(biāo)準(zhǔn)。很多樣板間也會有“非交房標(biāo)準(zhǔn)”的字樣提示。 支招：精裝房在銷售時，會給出一個裝修標(biāo)準(zhǔn)。而且都說裝修材料是大品牌，沒有裝修的專業(yè)知識，是無法分辨裝修品質(zhì)優(yōu)劣的。這時，購房者就要留心了，小到開關(guān)、水龍頭，大到櫥柜、地板，都要仔細(xì)詢問型號、價格和品牌，以免上當(dāng)。 五、“腦補(bǔ)”缺失的門 看樣板間不難發(fā)現(xiàn)，為了增加空間感，設(shè)計者還有一招，就是“沒有門”，這樣就無形中為樣板間加分。而且，鏡子在樣板間隨處可見，鏡子透明、反光，是房屋設(shè)計中備受青睞的物品之一，因為它在增加視覺深度和空間感**好的物品，看房時候要設(shè)想一下，如果不用鏡子，整體效果如何。 支招：樣板間為了增加視覺空間，都把門省略了。在參觀樣板間時要留意各個房間的門框大小，聯(lián)想一下，如果安裝上門空間是不是還看起來很大？

• 問 太原房價走勢**新消息是什么 太原房價會持續(xù)上漲嗎
  答

  購房者在買房的時候，大家都會關(guān)注價格問題，房價的漲跌幾家歡喜幾家愁。2015年太原品牌開發(fā)商新開盤不少新項目，太原樓市到底怎樣，房價有什么變化？**新太原房價地圖讓你看清真相！請自備紙巾，心臟不好者慎看，看完整個人都不好了。 看完太原六大區(qū)的房價地圖，你還好嗎？反正小編已經(jīng)奔潰了！ 據(jù)***網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，11月，除開晉源，房價略有小幅下降，太原其他5大區(qū)的成交價格**少都在6500元/平米以上，并且分別都是平穩(wěn)上漲。我們可以看到，尖草坪區(qū)成交均價是六區(qū)成交均價**低的一個區(qū)域，同時迎澤區(qū)成交均價是六大區(qū)中**高的區(qū)域，達(dá)到9860元/平，成交價格即將過萬。如此看來，太原樓市真的很難找傳說中的價格洼地了。