房屋庫存情況怎么樣 房地產(chǎn)市場將會有哪些變化

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• 145****9352

  房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。 11月10日，中央財經(jīng)領導小組第十一次會議部署經(jīng)濟結構性改革。化解房地產(chǎn)庫存，成為會議所指的一個突出問題和關鍵點。 一個行業(yè)庫存問題，為中央權威高層會議重視，足以說明其積弊深、涉及面廣，事實上，其他突出問題，過剩產(chǎn)能、過高成本、金融風險，其實也或多或少與房地產(chǎn)相關，樓市“去庫存”抓住了當前經(jīng)濟發(fā)展癥結的“牛鼻子”。 房地產(chǎn)庫存之弊 房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說是一個硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，**簡明扼要地講，可以概括為以下五點： 一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟全球化**基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動和配置。等量資本獲得等量利潤。這個過程，也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動、土地等生產(chǎn)要素成本相對較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對較低地區(qū)的過程。 這讓中國在短短幾十年時間里走完了發(fā)達國家?guī)装倌曜哌^的工業(yè)化城市化道路，也讓中國房地產(chǎn)市場迎來了舉世罕見的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。 二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示，美國次貸危機爆發(fā)前夕，美國金融衍生品規(guī)模高達531萬億美元，而美國2007年的GDP僅為14萬億美元。次貸危機暴發(fā)后，美聯(lián)儲推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規(guī)模不但沒有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國財政部貨幣管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機高峰時還增長了41%。 必然看到的是，美聯(lián)儲量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體，其實并沒有多少進入美國本土的市場領域，而是大舉流向了包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟體，新興經(jīng)濟體的房地產(chǎn)**終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。 三是土地財政。這些年來，中國以投資為驅(qū)動的經(jīng)濟發(fā)展模式，**大的一個特點在于各地以土地財政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟競爭。土地財政真正賺錢的主要靠居住用地。為了**大限度地實現(xiàn)GDP的增長，同時又為了**大限度地獲取土地出讓金，一直以來各地在土地財政上“松緊不一”。 對居住用地，通常實行“緊”的土地政策(價格高、數(shù)量少)，而對工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地，通常實行“松”的土地政策(價格低、數(shù)量多)。四是人口紅利。過去的中國計劃生育政策，再帶來生育率迅速下降的同時，也為經(jīng)濟增長創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時期內(nèi)為房價持續(xù)上漲打下了基礎。 計劃生育導致的親族結構格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結構特征。這種特征讓孫子輩們購房有著“421”親族群體一齊上的特點，使得中國各大城市購買首套房的平均年齡明顯小于國外同類城市，青年一代自住性購房能力得到了非凡表現(xiàn)。 五是城市等級。眾所周知，國外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國往往是上級城市管著下級城市，財政體制、計劃分配體制等，也是通過這個體制來完成的，難免存在資源分配不均現(xiàn)象。 大中小城市在吸引流動人口上，原本就存在著強者越強、弱者越弱的“馬太效應”，再加上中國的城市還存在著行政等級問題，這就讓中國大城市特別是超級城市的人口規(guī)模控制目標屢屢遭到突破，房價也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。 從“控房價”到“去庫存” 月滿則虧，水滿則溢。從過去強調(diào)“控房價”，到現(xiàn)在著重提出“去庫存”，房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后，是房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比，發(fā)生了明顯的變化。 第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動向。過去中國憑借廉價的勞動力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在一方面由于中國的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限；另一方面由于房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟生態(tài)中“一股獨大”成為“恐龍”，導致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營綜合成本過快上升；現(xiàn)在，我國已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國際化的新苗頭，中高端制造業(yè)開始回流發(fā)達經(jīng)濟體，低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國家。 第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國量化寬松的逐步退出對新興經(jīng)濟體的**大影響，當屬國際資本流向發(fā)生變化，新興經(jīng)濟體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響，資產(chǎn)泡沫承愛的壓力無疑會更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當，往往會導致曠日持久的金融危機。 第三是土地財政已經(jīng)難以為繼。筆者在過去的文章中曾多次指出，從地方債務對土地財政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達到雙極限：即一方面有可能將地價房價抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數(shù)據(jù)看，這個雙極限或許正在逼近。 第四是人口紅利正在日趨消失。勞動年齡人口歷來是購房的主力軍。然而，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國勞動年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且，由于高房價導致高生活成本，高生活成本導致子女撫養(yǎng)的高成本，放松計劃生育政策，可能并不會帶來有關部門預期的生育高潮。計生政策的放松，也難以在短期內(nèi)達到托市的效果。 第五是樓市調(diào)控形勢更加復雜。城市吸引流動人口的馬太效應，疊加城市等級的影響，讓一線城市的房地產(chǎn)市場，在全國樓市總體“去庫存”的大背景下，短期內(nèi)難以做出簡單的放開“限購”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風險交織在一起。“去庫存”并不是簡單地救樓市，其背后是中國經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，釋放出的是經(jīng)濟相應轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的重大信號，包括如何引導剛需消化存量，怎么通過城鎮(zhèn)化建設調(diào)整理順房地產(chǎn)的供給側(cè)政策及體制，其內(nèi)涵相當豐富。這里只是提醒，房地產(chǎn)企業(yè)萬不可誤判形勢乘機亂漲價，而錯過房地產(chǎn)市場的**佳調(diào)整期。 而消費者則應該緊盯市場變化，選擇合適機會入場。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

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• 問 開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會有哪些變化
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，重慶市再生育申請人數(shù)達到3.27萬人，其中大部分是符合之前“單獨”政策。那么如果放開二胎生育，會有多大的市場呢？ 房地產(chǎn)大戶型黃金時代 眾所周知，中國樓市之所以瘋狂，是因為中國人口太多。雖然我國某些區(qū)域出現(xiàn)負增長，但是繼續(xù)執(zhí)行計劃生育政策，可能將房地產(chǎn)從崩潰的漩渦中解救出來。從“單獨”開始，對房地產(chǎn)便有了推動，全面開放，更是對行業(yè)的一大利好。 開放二胎，對樓市的的影響有兩方面，一是包括戶型大小、功能設計等方面的產(chǎn)品結構調(diào)整，二是教育配套需求未來將更為強烈。 目前，我們常見的是“三口之家”為主的家庭結構，但隨著二胎政策完全放開的落地，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)較大面積的“四口之家”、“三代同堂”的局面。屆時，原本的小戶型已不能滿足一大家子人的生活需求，三房以上的大戶型將逐漸成為二胎家庭的重點考慮對象。 同時，學區(qū)房依舊是熱點，爭奪學區(qū)房及入讀名額也將愈發(fā)激烈。 總的來說，政策推動樓市發(fā)展是正面的。經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明表示，在放開二胎政策激勵下，出生率會有所提高，將直接引導部分地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)胗變合嚓P行業(yè)的投機性投資。也可以認為是，打算生二胎的，生了二胎的，都會開始考慮二套房。 點評：對于一個人口大國，人們對房子屬于剛需。只是二胎的普及，大戶型的盛行將是一種必然。

• 問 開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會有哪些變化
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  重慶市再生育申請人數(shù)達到3.27萬人

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• 問 房地產(chǎn)市場怎么樣？請問有哪個朋友說說？
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  就房地產(chǎn)市場而言，其未來發(fā)展受到國內(nèi)外市場變化、經(jīng)濟形態(tài)、人口結構、消費功能、輿論環(huán)境、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政治金融等多個方面的因素影響，不能單一而論。首先，從綜合層面分析：房地產(chǎn)作為一個不可缺失的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設的持續(xù)推進、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和消費供求關系不斷發(fā)展變化，在未來發(fā)展中，功能分化開發(fā)、產(chǎn)品精細分化、政策把握大方向而市場催化主導行業(yè)成熟，是一個不可阻擋的大趨勢。

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• 問 房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢如何 房地產(chǎn)市場前景怎么樣
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  各項數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標正在下滑。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。 分析人士認為,雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國范圍來看,化解庫存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應、調(diào)結構等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“2015年中國不動產(chǎn)金融年會”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負拉動狀態(tài),甚至在驚心動魄地下滑。但她認為,房地產(chǎn)對GDP的投資拉動已經(jīng)到頂,政府不會再出臺像2009年那樣的強刺激政策。政府當前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對GDP形成負拉動。 聶梅生稱,“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當固定資產(chǎn)投資對GDP的貢獻率達到一定比重之后,GDP增幅就會進入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達40%或50%。投資下滑就形成負拉動。這是非常緊迫的問題?！? 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示,目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達到頂峰,隨后進入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當前**重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場慣常規(guī)律,政府出臺刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺政策減輕庫存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示：2014年來,累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策,以三四線城市為主,正是因為庫存壓力過大。 洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房,紛紛出臺各種財政補貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購買住宅和非住宅者,將按其所購房屋實際繳納契稅額度的50%獲得購房補貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個城市也推出了購房補貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：從購房補貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺。在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化。外需低迷使得出口增長乏力,拉動經(jīng)濟的另外兩駕馬車投資和消費將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視,因此住房消費受到政策的全面鼓勵。 張大偉認為,政府未來的儲備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費等。 據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟金融展望報告》預測,2016年GDP增長在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準外,央行貨幣工具箱里的流動性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應用。 今年9月,全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請相關功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機構開通常備借貸便利申請權限。這為此項誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場總監(jiān)郭毅認為,隨著央行越來越多貨幣工具的運用,明年貨幣市場將維持寬松基調(diào),市場流動性仍將保持充裕,對房企來說,融資成本將進一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對于購房者的個人房貸而言,放貸速度加快的同時,有希望得到更低的利率支持,這也將推動供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認為,從2016年樓市的政策導向可以看出,無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫存去化,力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。（來源：21世紀經(jīng)濟報道）

• 問 2014年銀川的房地產(chǎn)市場怎么樣？運行平穩(wěn)嗎？會不會有房地產(chǎn)泡沫？
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  我覺得吧，銀川房地產(chǎn)市場房價應該會降低，因為銀川已經(jīng)修了那么多新樓盤，誰住??？

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