買(mǎi)房為何要排號(hào) 是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段嗎

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• 134****8112

  在我們買(mǎi)房過(guò)程中很多時(shí)候交了訂金，開(kāi)發(fā)商告訴我們要排號(hào)。一般在房源不足時(shí)，搖號(hào)成為相對(duì)公平的形式。購(gòu)房者在看房的時(shí)候，使用搖號(hào)，通過(guò)排號(hào)，可以讓其有時(shí)間慢慢看房而不再有時(shí)間限制。然而我們?cè)谛侣勚谐Ｒ?jiàn)到開(kāi)發(fā)商通過(guò)排號(hào)來(lái)制造熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。那么，排號(hào)真的是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段嗎？ 買(mǎi)房排號(hào) 在排號(hào)這種認(rèn)購(gòu)方法出現(xiàn)之前，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)一般采用先來(lái)先選的原始方法。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒(méi)有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種方法幾乎沒(méi)有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，雖然銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，但是客戶質(zhì)量會(huì)相對(duì)較好。 排號(hào)**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買(mǎi)上房。北京**近還出現(xiàn)過(guò)提前三天排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，雇用民工排號(hào)也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤(pán)都采用了排號(hào)的認(rèn)購(gòu)方式。排隊(duì)“搶”房會(huì)給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。 更為常見(jiàn)的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營(yíng)銷(xiāo)方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買(mǎi)后邊還有那么多人等著呢。 買(mǎi)房排號(hào)也是有講究的。開(kāi)發(fā)商排號(hào)的方式不一樣，有些是按照拍好的順序進(jìn)行選房，而有些則是按照搖號(hào)的方式進(jìn)行選房。如果是搖號(hào)的話，購(gòu)房者可以多排幾個(gè)號(hào)來(lái)增加選房幾率。 再有就是部分開(kāi)發(fā)商真的是以搖號(hào)排號(hào)來(lái)營(yíng)銷(xiāo)，這就要求咱們購(gòu)房者冷靜理智對(duì)待了，千萬(wàn)不要頭腦一發(fā)熱直接上手買(mǎi)。畢竟買(mǎi)房是一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，慎重選擇才能夠選到自己心水的好房。 **后就是排號(hào)雖然有可能是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段，但是真心要買(mǎi)房，而且是看過(guò)覺(jué)得不錯(cuò)的盤(pán)，排個(gè)號(hào)也未嘗不可。畢竟只有遵循開(kāi)發(fā)商的這個(gè)游戲規(guī)則才能進(jìn)行購(gòu)房的下一步。 以上就是關(guān)于排號(hào)的一些小知識(shí)以及注意事項(xiàng)，在我們買(mǎi)房的過(guò)程中，看到自己心儀的房子就勇敢上吧。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段有哪些 為什么要預(yù)約看房
  答

  先交預(yù)約金再買(mǎi)房是不是很正常的事？有些購(gòu)房者覺(jué)得預(yù)約會(huì)更公平點(diǎn)，實(shí)際是這樣的嗎？開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段你了解多少？ 1、為什么會(huì)有預(yù)約看房？ 買(mǎi)房預(yù)約，很多情況都是你情我愿。購(gòu)房者怕喜歡的房被買(mǎi)走了，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商，預(yù)約是為了更準(zhǔn)確地了解項(xiàng)目在市場(chǎng)上所處的位置。因此不管如何開(kāi)發(fā)商都是獲利**大的一方，而消費(fèi)者卻明知是火海也會(huì)跳。然而，事實(shí)上并沒(méi)有多少樓盤(pán)是日光的，大部分的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，不需要提前支付預(yù)約金就可以看房。 2、預(yù)約看房給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處 第一是利潤(rùn)**大化，在取得各種手續(xù)之前就使資金快速收回；第二是真實(shí)掌握消費(fèi)者的意愿，摸清消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的底線，還可以進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，后期提升熱門(mén)戶型的價(jià)格，降低不理想戶型的價(jià)格。 3、預(yù)約看房給購(gòu)房者帶來(lái)的不利 很多購(gòu)房者可能不知道，在消費(fèi)者獲得對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的同時(shí)，損失的是眼下的切身利益，預(yù)約優(yōu)惠是開(kāi)發(fā)商放出的迷霧。購(gòu)房者預(yù)約變相抬高了房?jī)r(jià)，**后還要自己買(mǎi)單。預(yù)約時(shí)信息不對(duì)等，人為制造恐慌，刺激消費(fèi)者失去理智。 消費(fèi)者一旦交了預(yù)約金，就等于單方面作出了購(gòu)買(mǎi)承諾，但這一承諾卻沒(méi)換回開(kāi)發(fā)商對(duì)等的回應(yīng)。開(kāi)發(fā)商可以把房子賣(mài)給第三方，甚至可以抬高房?jī)r(jià)，更可以調(diào)整賣(mài)房計(jì)劃，把好房子留到**后賣(mài)。

• 問(wèn) 什么是買(mǎi)房排號(hào) 開(kāi)發(fā)商的排號(hào)陷阱有哪些
  答

    什么是買(mǎi)房排號(hào)，為什么開(kāi)發(fā)商對(duì)此樂(lè)此不疲？這背后有什么貓膩嗎？購(gòu)房者對(duì)于排號(hào)要注意哪些問(wèn)題？ 什么是買(mǎi)房排號(hào) 這是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略，給消費(fèi)者造成一種錯(cuò)覺(jué)，這房子很好賣(mài)。也就是說(shuō)，買(mǎi)房子時(shí)要到開(kāi)發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。 排號(hào)**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買(mǎi)上房。很多樓盤(pán)都采用了排號(hào)的認(rèn)購(gòu)方式，排隊(duì)“搶”房會(huì)給購(gòu)房者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使購(gòu)房者盡快選擇。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，排號(hào)可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒(méi)有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，排號(hào)幾乎沒(méi)有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長(zhǎng)。 更為常見(jiàn)的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分，這種營(yíng)銷(xiāo)方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激購(gòu)房者。 排號(hào)形式是什么 排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠(chéng)意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，等待開(kāi)盤(pán)這幾個(gè)步驟。因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)階段開(kāi)發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購(gòu)號(hào)，所以也就通常被說(shuō)為“排號(hào)”。 而目前大部分樓盤(pán)要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬(wàn)到10萬(wàn)不等，**高的某項(xiàng)目推出過(guò)的金卡金額為30萬(wàn)元。 在要求購(gòu)房人必須繳納誠(chéng)意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬(wàn)抵三萬(wàn)”的形式**為常見(jiàn)。這類優(yōu)惠的意思就是如果購(gòu)房人在開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠(chéng)意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬(wàn)的誠(chéng)意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬(wàn)元房款。 排號(hào)背后有啥貓膩 1、無(wú)償占用資金 開(kāi)發(fā)商賣(mài)VIP卡或收取誠(chéng)意金的通常在1萬(wàn)元至10萬(wàn)元之間，多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前就會(huì)有500 —1000人排號(hào)，按照收取2萬(wàn)元定金計(jì)算，那些對(duì)外宣傳排號(hào)超過(guò)1000人的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前收取的定金就有2000萬(wàn)元，數(shù)額巨大。對(duì)于買(mǎi)卡后未選到合意房源的客戶，開(kāi)發(fā)商都會(huì)承諾返還，但周期都比較長(zhǎng)。比如某項(xiàng)目承諾的是在開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)退款，在這期間，開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用了大量資金，而且沒(méi)有利息。 2、試探房?jī)r(jià) “價(jià)格還沒(méi)定，預(yù)計(jì)在8300元/平米，您可以先來(lái)排號(hào)，等價(jià)格定了我通知您”，售樓處通常如是說(shuō)。而該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)后，往往不是這個(gè)價(jià)?！?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商熱衷排號(hào)，一個(gè)很重要的方面是“投石問(wèn)路”。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前不敢貿(mào)然定價(jià)，定低了影響企業(yè)利潤(rùn)，定得太高又擔(dān)心騎虎難下，所以就先報(bào)一個(gè)預(yù)計(jì)價(jià)格，然后通過(guò)排號(hào)檢驗(yàn)購(gòu)房者的接受度，再進(jìn)行調(diào)整。 3、控制房源營(yíng)造熱銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商通過(guò)排號(hào)情況來(lái)確定開(kāi)盤(pán)節(jié)奏和新推房源的套數(shù)，從而營(yíng)造出熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。很多人反映，排號(hào)的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于實(shí)際推出的房源數(shù)。比如某項(xiàng)目，3月份開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)推出的房源僅300套，但是目前就已經(jīng)有800多人排號(hào)。一位知道行情的購(gòu)房者說(shuō)，在“人多房少”的情況下，開(kāi)發(fā)商都是搖號(hào)賣(mài)房，搖到號(hào)的像是中了彩。房子銷(xiāo)售自然就火爆，因?yàn)榇蠹叶己芫o張，以為很多人搶房子，怕買(mǎi)不到。事實(shí)上，樓盤(pán)這種排號(hào)搖號(hào)的銷(xiāo)售方式，是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的常用手法。 4、買(mǎi)房人VIP排號(hào)變相抬高房?jī)r(jià) VIP排號(hào)是開(kāi)發(fā)商放出的迷霧，排號(hào)時(shí)信息不對(duì)等，人為制造恐慌，刺激消費(fèi)者失去理智。消費(fèi)者損失了選擇權(quán)。消費(fèi)者一旦交了排號(hào)費(fèi)，就等于單方面作出了購(gòu)買(mǎi)承諾，但這一承諾卻沒(méi)換回開(kāi)發(fā)商對(duì)等的回應(yīng)。開(kāi)發(fā)商可以把房子賣(mài)給第三方，甚至可以抬高房?jī)r(jià)，更可以通過(guò)排號(hào)有的放矢調(diào)整賣(mài)房計(jì)劃，把好房子留到**后賣(mài)。計(jì)劃賣(mài)8800元一平方米的房子，因?yàn)榕盘?hào)的多，就賣(mài)到10000元一平方米。即便消費(fèi)者拿兩萬(wàn)元當(dāng)四萬(wàn)元甚至更多，開(kāi)發(fā)商還是掙大錢(qián)。 5、趁機(jī)圈錢(qián)緩解資金緊張狀況 自去年年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例等緊縮信貸的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條帶來(lái)考驗(yàn)。一些小開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)“斷奶”。而排號(hào)、內(nèi)部發(fā)售等方式卻成為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要資金來(lái)源。一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，是開(kāi)發(fā)商資金**為緊張的時(shí)期，**起碼這種方式可以解決燃眉之急。排號(hào)費(fèi)成為開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金，而且不用為這部分資金付任何利息。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段有哪些 如何識(shí)別其中的虛假成分
  答

  商品房在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商會(huì)做各種營(yíng)銷(xiāo)，那么這些營(yíng)銷(xiāo)宣傳真實(shí)可靠嗎？有哪些不可信成分得需要提前了解，不然上了大當(dāng)后悔就晚了。 1、廣告宣傳中水分大 一些開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，廣告中的描述總要比實(shí)際情況好上幾倍，尤其是購(gòu)房者關(guān)心的地段交通問(wèn)題，往往要把自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)交通配套說(shuō)的非常優(yōu)越；說(shuō)交通便利，鄰鐵盤(pán)等等。比如說(shuō)海景房，其實(shí)只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤(pán)，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤(pán)宣傳中成本相對(duì)較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營(yíng)銷(xiāo)成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對(duì)于不買(mǎi)房的市民來(lái)說(shuō)是一種騷擾。 3、買(mǎi)房中熱銷(xiāo)假象自編自演 開(kāi)發(fā)商"假銷(xiāo)售"現(xiàn)象越來(lái)越多，其中"自買(mǎi)自賣(mài)"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷(xiāo)假象。 日光盤(pán)是樓市的熱詞，然而熱銷(xiāo)的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買(mǎi)乘早”、“下次開(kāi)盤(pán)肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢(qián)）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段，更加刺激了購(gòu)房者的買(mǎi)房沖動(dòng)。開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，其銷(xiāo)售策略就是在制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象。 4、低開(kāi)高走，人為制造板**假象 被開(kāi)發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開(kāi)高走”，以證明樓盤(pán)快速增值。即開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來(lái)的購(gòu)房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購(gòu)買(mǎi)速度。 5、使用年限縮水 有的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)居住樓盤(pán)時(shí)，少拿10年、20年的使用時(shí)間，將土地的使用年限縮短，可對(duì)購(gòu)房者說(shuō)是70年，其目的是少交納國(guó)家土地出讓金。還有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開(kāi)發(fā)商宣稱購(gòu)得此類房既可以辦公，也可以用于個(gè)人居住。而這種兩用房如果在居住的過(guò)程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國(guó)家土地出讓金的交納。縮短使用時(shí)間年限，購(gòu)房者會(huì)損失不少，因?yàn)樽约簳?huì)提前交納國(guó)家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開(kāi)發(fā)商借“星”攬客 明星營(yíng)銷(xiāo)既滿足了部分市民的追星夢(mèng)，又使項(xiàng)目增加了來(lái)訪量，效果可見(jiàn)一斑。而且，目前市場(chǎng)上營(yíng)銷(xiāo)同質(zhì)化嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營(yíng)銷(xiāo)方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^(guò)開(kāi)發(fā)商的渠道邀請(qǐng)到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動(dòng)效應(yīng)。也容易給購(gòu)房者造成大明星青睞的樓盤(pán)，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤(pán)容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤(pán)成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門(mén)制定有樓盤(pán)的容積率，而有“實(shí)力”的開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門(mén)的關(guān)系，以多種理由把樓盤(pán)的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過(guò)改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤(rùn)賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈(zèng)送給購(gòu)房者的面積。房地產(chǎn)商所贈(zèng)送的面積都在國(guó)家規(guī)定的計(jì)半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計(jì)價(jià)面積是不會(huì)算到容積率中去的。因此，贈(zèng)送面積越多，項(xiàng)目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上多開(kāi)發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤(rùn)。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這也不是一本萬(wàn)利的買(mǎi)賣(mài)，一則贈(zèng)送面積一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，后期可能會(huì)引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無(wú)疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售手段，廣大購(gòu)房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書(shū)上等等的宣傳內(nèi)容購(gòu)房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開(kāi)發(fā)商的承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商攬客營(yíng)銷(xiāo)手段有哪些 如何避免掉入坑中
  答

  在如今各地樓盤(pán)存量過(guò)高的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)越開(kāi)越面臨去化壓力。因此，開(kāi)發(fā)商使勁渾身解數(shù)來(lái)營(yíng)銷(xiāo)，提高成交量，以期快速回籠資金。難怪有網(wǎng)友說(shuō)開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房子也是“蠻拼的”。那么開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房子都做了哪些事兒呢？我們今天來(lái)看看這幾個(gè)常見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)手段。 開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段 營(yíng)銷(xiāo)手段一： 低開(kāi)高走 人為制造板塊**潛力 被開(kāi)發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開(kāi)高走”，以證明樓盤(pán)快速增值。即開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來(lái)的購(gòu)房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購(gòu)買(mǎi)速度。 像這種低開(kāi)高走，人為制造房子**潛力的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。專家認(rèn)為，運(yùn)用這種戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商不但營(yíng)造出售價(jià)較低的開(kāi)盤(pán)價(jià)，吸引了購(gòu)房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達(dá)出樓市熱銷(xiāo)的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷(xiāo)售位置好的房源時(shí)，就可以順理成章地提高售價(jià)，讓購(gòu)房人誤以為此項(xiàng)目迅速**，而購(gòu)房者則處于“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理跟風(fēng)買(mǎi)房。 有房產(chǎn)策劃經(jīng)理透露，開(kāi)發(fā)商后來(lái)銷(xiāo)售的房子的價(jià)格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。 營(yíng)銷(xiāo)手段二： 饑餓營(yíng)銷(xiāo) 少推快跑制造人為房荒 日光盤(pán)是各地樓市的熱詞，然而熱銷(xiāo)的背后卻有些許貓膩。 “這次房源不多，要買(mǎi)乘早”、“下次開(kāi)盤(pán)肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢(qián)）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段，更加刺激了購(gòu)房者的買(mǎi)房沖動(dòng)。 開(kāi)發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場(chǎng)供不應(yīng)求，房源緊張，房?jī)r(jià)趨漲的態(tài)勢(shì)，再加上一些媒體的“軟文”助力，購(gòu)房者繼而被引誘消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售出40%左右的房子后，就會(huì)對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“房子都賣(mài)完了，等下期吧?！逼鋵?shí)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商手中還存有60%左右沒(méi)賣(mài)出去的房。開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，其銷(xiāo)售策略就是在制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象。 營(yíng)銷(xiāo)手段三： 明星效應(yīng) 開(kāi)發(fā)商借“星”攬客 開(kāi)發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營(yíng)銷(xiāo)既滿足了部分市民的追星夢(mèng)，又使項(xiàng)目增加了來(lái)訪量，效果可見(jiàn)一斑。而且，目前市場(chǎng)上營(yíng)銷(xiāo)同質(zhì)化嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營(yíng)銷(xiāo)方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^(guò)開(kāi)發(fā)商的渠道邀請(qǐng)到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動(dòng)效應(yīng)。也容易給購(gòu)房者造成大明星青睞的樓盤(pán)，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！? 以上是小編整理的一些開(kāi)發(fā)商常用的營(yíng)銷(xiāo)手段，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商還有很多營(yíng)銷(xiāo)手段小編就不一一整理了。小編做這個(gè)整理想要告訴購(gòu)房者的是在購(gòu)房過(guò)程中只有擦亮自己的眼睛，去偽存真，才能真正買(mǎi)到自己心水的好房子。  

• 問(wèn) 什么是買(mǎi)房排號(hào) 為什么開(kāi)發(fā)商樂(lè)此不疲
  答

  買(mǎi)房排號(hào)，是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略?，F(xiàn)在樓市火爆，開(kāi)發(fā)商對(duì)此手段更是樂(lè)此不疲。這背后有什么貓膩嗎？ 什么是買(mǎi)房排號(hào) 這是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略，給消費(fèi)者造成一種錯(cuò)覺(jué)，這房子很好賣(mài)。也就是說(shuō)，買(mǎi)房子時(shí)要到開(kāi)發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。 排號(hào)**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買(mǎi)上房。很多樓盤(pán)都采用了排號(hào)的認(rèn)購(gòu)方式，排隊(duì)“搶”房會(huì)給購(gòu)房者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使購(gòu)房者盡快選擇。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，排號(hào)可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒(méi)有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，排號(hào)幾乎沒(méi)有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長(zhǎng)。 更為常見(jiàn)的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分，這種營(yíng)銷(xiāo)方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激購(gòu)房者。   排號(hào)形式是什么 排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠(chéng)意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，等待開(kāi)盤(pán)這幾個(gè)步驟。因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)階段開(kāi)發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購(gòu)號(hào)，所以也就通常被說(shuō)為“排號(hào)”。 而目前大部分樓盤(pán)要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬(wàn)到10萬(wàn)不等，**高的某項(xiàng)目推出過(guò)的金卡金額為30萬(wàn)元。 在要求購(gòu)房人必須繳納誠(chéng)意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬(wàn)抵三萬(wàn)”的形式**為常見(jiàn)。這類優(yōu)惠的意思就是如果購(gòu)房人在開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠(chéng)意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬(wàn)的誠(chéng)意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬(wàn)元房款。   排號(hào)背后有啥貓膩 1、無(wú)償占用資金 開(kāi)發(fā)商賣(mài)VIP卡或收取誠(chéng)意金的通常在1萬(wàn)元至10萬(wàn)元之間，多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前就會(huì)有500 —1000人排號(hào)，按照收取2萬(wàn)元定金計(jì)算，那些對(duì)外宣傳排號(hào)超過(guò)1000人的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前收取的定金就有2000萬(wàn)元，數(shù)額巨大。對(duì)于買(mǎi)卡后未選到合意房源的客戶，開(kāi)發(fā)商都會(huì)承諾返還，但周期都比較長(zhǎng)。比如某項(xiàng)目承諾的是在開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)退款，在這期間，開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用了大量資金，而且沒(méi)有利息。 2、試探房?jī)r(jià) “價(jià)格還沒(méi)定，預(yù)計(jì)在8300元/平米，您可以先來(lái)排號(hào)，等價(jià)格定了我通知您”，售樓處通常如是說(shuō)。而該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)后，往往不是這個(gè)價(jià)?！?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商熱衷排號(hào)，一個(gè)很重要的方面是“投石問(wèn)路”。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前不敢貿(mào)然定價(jià)，定低了影響企業(yè)利潤(rùn)，定得太高又擔(dān)心騎虎難下，所以就先報(bào)一個(gè)預(yù)計(jì)價(jià)格，然后通過(guò)排號(hào)檢驗(yàn)購(gòu)房者的接受度，再進(jìn)行調(diào)整。 3、控制房源營(yíng)造熱銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商通過(guò)排號(hào)情況來(lái)確定開(kāi)盤(pán)節(jié)奏和新推房源的套數(shù)，從而營(yíng)造出熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。很多人反映，排號(hào)的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于實(shí)際推出的房源數(shù)。比如某項(xiàng)目，3月份開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)推出的房源僅300套，但是目前就已經(jīng)有800多人排號(hào)。一位知道行情的購(gòu)房者說(shuō)，在“人多房少”的情況下，開(kāi)發(fā)商都是搖號(hào)賣(mài)房，搖到號(hào)的像是中了彩。房子銷(xiāo)售自然就火爆，因?yàn)榇蠹叶己芫o張，以為很多人搶房子，怕買(mǎi)不到。事實(shí)上，樓盤(pán)這種排號(hào)搖號(hào)的銷(xiāo)售方式，是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的常用手法。 4、買(mǎi)房人VIP排號(hào)變相抬高房?jī)r(jià) VIP排號(hào)是開(kāi)發(fā)商放出的迷霧，排號(hào)時(shí)信息不對(duì)等，人為制造恐慌，刺激消費(fèi)者失去理智。消費(fèi)者損失了選擇權(quán)。消費(fèi)者一旦交了排號(hào)費(fèi)，就等于單方面作出了購(gòu)買(mǎi)承諾，但這一承諾卻沒(méi)換回開(kāi)發(fā)商對(duì)等的回應(yīng)。開(kāi)發(fā)商可以把房子賣(mài)給第三方，甚至可以抬高房?jī)r(jià)，更可以通過(guò)排號(hào)有的放矢調(diào)整賣(mài)房計(jì)劃，把好房子留到**后賣(mài)。計(jì)劃賣(mài)8800元一平方米的房子，因?yàn)榕盘?hào)的多，就賣(mài)到10000元一平方米。即便消費(fèi)者拿兩萬(wàn)元當(dāng)四萬(wàn)元甚至更多，開(kāi)發(fā)商還是掙大錢(qián)。 5、趁機(jī)圈錢(qián)緩解資金緊張狀況 自去年年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例等緊縮信貸的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條帶來(lái)考驗(yàn)。一些小開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)“斷奶”。而排號(hào)、內(nèi)部發(fā)售等方式卻成為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要資金來(lái)源。一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，是開(kāi)發(fā)商資金**為緊張的時(shí)期，**起碼這種方式可以解決燃眉之急。排號(hào)費(fèi)成為開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金，而且不用為這部分資金付任何利息。