簽訂購房合同有哪些注意事項

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  購房合同注意事項包括關(guān)于五證、關(guān)于公攤面積、關(guān)于房產(chǎn)證、關(guān)于書面通知、關(guān)于所售房屋的坐落位置、關(guān)于物業(yè)管理公約等，有關(guān)購房合同注意事項詳細的內(nèi)容請閱讀下文。 購房合同注意事項 第一項：關(guān)于五證 陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。 對策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。 律師建議增加補充條款： 出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 第二項：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。 對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 律師建議增加補充條款： 雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理： 1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用;如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。 2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。 第三項：關(guān)于房產(chǎn)證 陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。 對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。 律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理： 1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。 2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。 如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。 如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。 第四項：關(guān)于書面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。 對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。 律師建議增加補充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。 第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。 對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。 律師建議增加補充條款： 出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 第六項：關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。 律師建議增加補充條款： 出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 對策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。 律師建議增加補充條款： 出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。 第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍 陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。 對策：1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。 律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下： 出賣人的責(zé)任范圍： 1、 退還已付房價款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。 2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的**差價。 3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限)。 4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用(包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等)。 五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責(zé)任。消費者在購買房屋時需要注意這八項。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:32:58

相關(guān)問題

• 問 簽訂購房合同有哪些注意事項
  答

  首先提醒您在繳納**簽訂合同之前，要確定項目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會減少購房風(fēng)險，也可以辦理按揭貸款。簽合同時，需要注意以下事項： 1、通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。 3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 4、另外，買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 5、明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。 6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。 7、重點約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

• 問 簽訂購房合同有哪些注意事項 簽訂購房合同時有哪些竅門
  答

  簽購房合同是買房必須的一步，但是購房合同往往動輒幾十頁，一般人看了就會頭暈。對于第一次買房的朋友們來說，簽訂購房合同時有哪些竅門呢？ 一、首先看開發(fā)商是否有五證。五證就是房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。 二、必須使用規(guī)范的制式合同。相當(dāng)多的開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前可能要求購房者簽一份《認購協(xié)議書》，交一筆訂金。這并非購房的必經(jīng)程序，會使購房者有陷入訂金糾紛的風(fēng)險。 三、檢查有關(guān)文件。買期房必查預(yù)售許可證，并確認自己所買的房子在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積和套內(nèi)面積的約定。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公攤面積。 五、買期房要約定交房條件和時限。交房有兩層意義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。 六、注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應(yīng)認真查看《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。 七、物業(yè)管理要清楚 簽約時明確物業(yè)管理事項合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理和收費標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容。購房者應(yīng)謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議規(guī)避，以減輕賣方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任。違約責(zé)任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

• 問 買房時需要簽訂哪些合同 簽訂購房合同有哪些注意事項
  答

  購房合同是房產(chǎn)陷阱的“藏身之地”，簽訂一份防陷阱的合同，對消費者極為必要。買房要簽?zāi)男┖贤?買房子簽合同時需要注意哪些事項？請仔細閱讀以下內(nèi)容： 貸款夠房一定要簽訂合同，它涉及事后的很多事情：簽什么合同？要是開發(fā)商給您帶的款，就與開發(fā)商簽訂合同，要是自己從銀行貸款就與銀行簽訂合同；涉及一下問題： 1.簽合同人的資格問題 2.產(chǎn)權(quán)證的合法問題 3.面積 4.價格 5.付款方式與期限 6.交房期限 7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責(zé)任落實問題 山東省消協(xié)投訴部副主任牟剛認為，消費者對任何一種商品都應(yīng)該有知情權(quán)、但記者了解到，消費者主要通過開發(fā)商知名度、樓盤宣傳材料、朋友介紹考慮買房?！跋M者不可能全程跟蹤房屋的建造過程。因此，對于房屋這種特殊商品，消費者的知情權(quán)更易受侵犯?！蹦矂傉f。 “決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進入開發(fā)商的圈套。”康橋律師事務(wù)所律師王青鋒提醒說。 除購房前慎重選擇外，一份規(guī)范詳細的合同可以為維權(quán)帶來很大方便。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多消費者不知《商品房買賣合同示范文本》為何物，開發(fā)商單方提供的合同，消費者往往不作任何改動，審閱后簽上名字就達成協(xié)議。牟剛說：“單方合同、?開口合同??霸王合同?，給日后可能出現(xiàn)的糾紛埋下隱患?！? 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場階段，許多房產(chǎn)商借其優(yōu)勢地位，與消費者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對等的合同亟需政府有關(guān)部門對房產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)控。同時，消費者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費者在簽合同時尤其應(yīng)注意以下幾個方面：檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合”的形式簽訂。 約定房子面積。 建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。 依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件作出約定。 購房合同注意事項 看合同對辦理房產(chǎn)證是怎末約定的，有些合同只約定房產(chǎn)商辦理初始產(chǎn)權(quán)登記（大證），所以簽合同時一定要注意，要約定為你辦理房產(chǎn)證是房產(chǎn)商的合同義務(wù)，不然你就慘了，交了錢，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，另外還要看“五證”是否齊全，否則根本就辦不了房產(chǎn)證，到時候哪么多人一起訴退房，公司就面臨破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)，購房款能否追回就很難說了，因為房產(chǎn)商的房屋被拍賣的話，是很廉價的 還有，看看整棟樓的消防是否通過驗收，否則房產(chǎn)證也很難辦下來，除非消防驗收。 1、要對合同中的交房條件及期限、逾期交房的違約罰金、交房方式等，一定要寫清楚。 2、對辦房產(chǎn)權(quán)證的期限，逾期違約的罰金等要寫清楚。 3、合同中應(yīng)有還有房屋周圍設(shè)施及室內(nèi)設(shè)施及裝修情況。 4、簽合同后，還要記住合同中自己違約的條款及罰金。避免違約。

• 問 簽訂購房合同注意事項有哪些 如何簽訂購房合同
  答

  決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進入開發(fā)商的圈套。 　 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢地位，與消費者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對等的合同，亟需政府有關(guān)部門對房產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)控。同時，消費者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費者在簽合同時尤其應(yīng)注意以下幾個方面： 檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件作出約定。

• 問 如何簽訂購房合同 簽訂購房合同注意事項有哪些
  答

  網(wǎng)友提問： 律師，你好，我想咨詢一下如何簽訂購房合同？ 湛江律師解答： 根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國涉外經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，乙方向甲方購買商品房時，甲、乙雙方應(yīng)達成如下協(xié)議： 第一條，乙方所購甲方商品房情況，內(nèi)容包括商品房坐落位置、商品房土地來源等; 第二條，商品房售價; 第三條，付款時間及方式約定; 第四條，實際面積與銷售面積差異的處理; 第五條，乙方逾期付款的違約責(zé)任; 第六條，房屋交付日期; 第七條，甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任; 第八條，設(shè)計變更的約定; 第九條，房屋交接; 第十條，甲方關(guān)于建筑、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; 第十一條，甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾; 第十二條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; 第十三條，關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容、方式及收費標(biāo)準(zhǔn); 第十四條，保修責(zé)任。