購房合同如何辦房產(chǎn)證 無房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎

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• 142****9563

  購房合同辦房產(chǎn)證 無房產(chǎn)證房屋買賣合同是否有效 無房產(chǎn)證房屋買賣合同是否具有法律效力頗為爭議，簽訂合同的雙方因此而產(chǎn)生的法律糾紛也層出不窮。無房產(chǎn)證房屋買賣合同究竟應(yīng)該如何面對(duì)？請(qǐng)看律師解答。 合同依法成立，便具有法律效力。依法成立的含義，不僅包括合同訂立過程應(yīng)符合法律規(guī)定，而且包括已經(jīng)成立的合同應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的生效要件。凡不符合法律規(guī)定的要件的合同，不能產(chǎn)生合同的法律效力，從而屬于無效合同。所謂無效合同是相對(duì)于有效合同而言的，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會(huì)公共利益，被確認(rèn)為無效?？梢?，無效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律約束力的合同，不受國家法律保護(hù)。 （購房合同辦房產(chǎn)證 無房產(chǎn)證房屋買賣合同是否有效） 無效合同自始無效，合同一旦被確認(rèn)無效，就產(chǎn)生溯及既往的效力，即自合同成立時(shí)起不具有法律的約束力，以后也不能轉(zhuǎn)化為有效合同。無論當(dāng)事人已經(jīng)履行，或者已經(jīng)履行完畢，都不能改變合同無效的狀態(tài)。無效合同是當(dāng)然無效。由于無效合同是違反國家法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益的合同，因而它為法律上的當(dāng)然無效，即其無效，無須當(dāng)事人主張即產(chǎn)生無效的法律后果。 法律咨詢： 原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證，建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價(jià)款30萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也未申請(qǐng)領(lǐng)取房屋產(chǎn)證。，因房屋大幅度漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá)50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效，返還房屋。房產(chǎn)論壇,裝 律師回答： 房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。合同無效后，互相返還財(cái)產(chǎn)外，應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)因合同無效造成的損失。 相關(guān)法律知識(shí)： 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。 合同法第五十八條規(guī)定“有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”，是指因訂立無效(可撤銷)合同所受到的損失，屬于是一種締約過失責(zé)任。這種損失賠償包括訂立合同過程中的損失和履行合同過程中的損失，如返還財(cái)產(chǎn)所需要的運(yùn)輸費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等開支。無效合同的損失不同于有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期的利益，因而不存在預(yù)期利益問題。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:08

相關(guān)問題

• 問 無房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎
  答

  無房產(chǎn)證的房屋只代表該房屋無法正常辦理過戶手續(xù)，并不代表買賣合同無效，沒有房產(chǎn)證對(duì)房屋沒有國家保護(hù)的所有權(quán)，無論是購買還是出賣，都無法通過正常的交易流程取得處分權(quán)，所以即便是日后此類房屋面臨拆遷或者是再次交易，很容易會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。建議**好是等到房產(chǎn)證到手后，具備轉(zhuǎn)讓條件以后，雙方再履行買賣合同。在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)，需要以正式的合同書面形式出現(xiàn)合同當(dāng)中，需要標(biāo)明房屋的位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積等等，其中比較重要的支付期限、交付期限也需要標(biāo)注清楚。因?yàn)榉课葙I賣比較特殊，所以購買的商品房需要具備商品房銷售的條件，如果出賣人已經(jīng)按照相關(guān)約定收取了購房款所簽訂的協(xié)議，則應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為買賣合同，開發(fā)商要按照合同當(dāng)中的條款履行約定。

• 問 想問下沒有房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎?
  答

  經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對(duì)方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此?！　∈紫?，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于絕對(duì)、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 想問下沒有房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎?
  答

  　　經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對(duì)方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此?！　∈紫龋康禺a(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效?！　≡俅危械姆课葙I賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于絕對(duì)、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 無房產(chǎn)證的房屋買賣合同
  答

  過戶？我不知道您說的是物業(yè)、水電煤過戶還是？如果是產(chǎn)權(quán)過戶肯定不行，如果是物業(yè)、水電費(fèi)過戶那很簡單，帶上合同，身份證就可以了！

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• 問 請(qǐng)問無房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎
  答

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當(dāng)事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！北娝苤?，房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價(jià)款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人?？梢?，合同關(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。”《**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”

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