如何簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議 有哪些注意事項(xiàng)

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• 148****4413

  購(gòu)買商品房的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。 一、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 三、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 四、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 六、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些
  答

  由于法律的普及，越來(lái)越多的人比較重視合同的簽訂，對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議也格外關(guān)注。下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹一下簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)，希望對(duì)大家有所幫助！ 簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)： 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，應(yīng)約定在這種情況下購(gòu)房者可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商退還**款和定金，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。 第四、要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級(jí)"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。 第六、要約定開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

• 問(wèn) 購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng) 如何簽訂
  答

  買房子的時(shí)候需要簽訂買房合同，如果有什么明細(xì)補(bǔ)充或是要添加的一些協(xié)議，就會(huì)寫(xiě)入購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議。目前，補(bǔ)充協(xié)議已受到越來(lái)越多購(gòu)房者的重視，然而仍然有些人對(duì)補(bǔ)充協(xié)議不甚了了。 原本，開(kāi)發(fā)商通常都是使用《商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無(wú)法修改，但是購(gòu)房者卻可以通過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議，來(lái)保障自己的權(quán)益。然而如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效，不會(huì)讓其反而成了開(kāi)發(fā)商亂開(kāi)霸王條款的便利工具呢？我們?cè)谫?gòu)房前就必須先弄清補(bǔ)充協(xié)議該怎么審、怎么簽。 買賣合同成擺設(shè) 去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認(rèn)購(gòu)款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁(yè)承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲(chǔ)藏間。 不僅如此，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要求所有購(gòu)房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，且該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內(nèi)容與主合同相違背。 李先生發(fā)現(xiàn)，不少條款都是開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行約定的，如 “甲方(開(kāi)發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購(gòu)房人，購(gòu)房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任?！? 除此之外，李先生還發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中有多項(xiàng)內(nèi)容明顯與主合同原內(nèi)容違背，大量免去了開(kāi)發(fā)商本應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)?！斑@哪是補(bǔ)充協(xié)議，根本是本末倒置?！备尷钕壬鸁o(wú)法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字，并要求退房。開(kāi)發(fā)商卻稱，可以退房，但先前交付的認(rèn)購(gòu)款和定金不能退還。之后，他向多個(gè)部門反映都沒(méi)有結(jié)果，而開(kāi)發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但表示簽補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有商量的余地。 先防霸王條款 目前全國(guó)各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購(gòu)房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則往往成為開(kāi)發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒(méi)有商量的余地。 按理，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來(lái)進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購(gòu)款和定金。 法律人士也指出，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的，李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購(gòu)房者違約成本的同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。 另外，補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對(duì)主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款。同時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對(duì)于這類明顯的霸王條款、無(wú)效條款，購(gòu)房者還是要從一開(kāi)始就據(jù)理力爭(zhēng)，防止交了錢、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。 遵循三大原則 其實(shí)，補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí)，對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議。現(xiàn)在市場(chǎng)交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開(kāi)發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則： 一是細(xì)致。首先將整個(gè)交易的全過(guò)程，包括合同簽訂、履行的全過(guò)程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任。購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法，是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。 細(xì)數(shù)八個(gè)問(wèn)題 另外，對(duì)于許多購(gòu)房合同所沒(méi)有提到的細(xì)節(jié)問(wèn)題和容易出現(xiàn)糾紛的部分，購(gòu)房者則要仔細(xì)羅列，具體則可以重點(diǎn)關(guān)注以下八個(gè)問(wèn)題： 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。 3、房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。 4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。 6、開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。 8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

• 問(wèn) 為什么要簽訂購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議 有哪些注意事項(xiàng)
  答

    補(bǔ)充協(xié)議，顧名思義是對(duì)合同的補(bǔ)充。將合同中沒(méi)有約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行解釋簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分，簽訂后和購(gòu)房合同具有同等法律效力。那么，購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議怎樣寫(xiě)?簽購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些?補(bǔ)充協(xié)議是購(gòu)房者用來(lái)**大限度地保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段之一。對(duì)約定不明確的內(nèi)容一定要簽補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議要千萬(wàn)警惕。 購(gòu)房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾方面： 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購(gòu)房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購(gòu)房者意愿的，在法律上是無(wú)效的。因此，開(kāi)發(fā)商在要求購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商對(duì)于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購(gòu)房者的義務(wù)，而對(duì)于改變后的質(zhì)量、價(jià)格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒(méi)有給予購(gòu)房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利，這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。 開(kāi)發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢(shì)地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內(nèi)容合法，才能得到法律的保護(hù)。 在實(shí)際交易中，開(kāi)發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有時(shí)為了迎合或是滿足個(gè)別購(gòu)房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購(gòu)房者的利益。例如，一家開(kāi)發(fā)商在銷售寫(xiě)字樓時(shí)，購(gòu)房單位提出了一個(gè)條件，即將寫(xiě)字樓的外墻使用權(quán)歸該購(gòu)房單位無(wú)償使用。開(kāi)發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購(gòu)買寫(xiě)字樓的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商個(gè)人沒(méi)有任何承諾的權(quán)利，但是，為了促進(jìn)銷售，在沒(méi)有得到其他業(yè)主同意的情況下，開(kāi)發(fā)商便同意了這家購(gòu)房單位的要求，并將此條款寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知，由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項(xiàng)內(nèi)容無(wú)效。 購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國(guó)《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說(shuō)明。因此，購(gòu)房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有權(quán)要求賣方對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋說(shuō)明。 《合同法》第41條規(guī)定：當(dāng)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢(shì)地位。因此，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，購(gòu)房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充，充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開(kāi)發(fā)商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議，在法律上都是無(wú)效的。 三、注意事項(xiàng) 1、廣告和售樓書(shū)中的有關(guān)內(nèi)容。消費(fèi)者入住時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見(jiàn)。把廣告和樓書(shū)中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時(shí)可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》中為了保護(hù)購(gòu)房人利益，規(guī)定將開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說(shuō)明和允諾視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開(kāi)發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е孪M(fèi)者退房的事很多。但也僅限退房，對(duì)開(kāi)發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開(kāi)發(fā)商違約致使退房，負(fù)些賠償也是應(yīng)該的，因?yàn)檫@種“賠償”和消費(fèi)者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等，開(kāi)發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任，但卻不可作為開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對(duì)物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí)，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對(duì)雙方都有利。 商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行： 一是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個(gè)交易的全過(guò)程，包括合同簽訂、履行的全過(guò)程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任：訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任：購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法，是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。 如何通過(guò)一份公平合理的補(bǔ)充協(xié)議充分維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，在房地產(chǎn)交易中具有舉足輕重的意義。因此，為避免制定無(wú)效條款，雙方在簽署補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)根據(jù)《合同法》中關(guān)于有效合同的規(guī)定，來(lái)擬定合法的合同條款。另外，雙方在簽訂購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議后，在合同履行期間，如果雙方出現(xiàn)新的協(xié)議內(nèi)容或需要對(duì)原來(lái)簽訂的內(nèi)容協(xié)議變更，均可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式予以約定。 簽署補(bǔ)充協(xié)議的雙方應(yīng)熟知房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)和法律規(guī)定，還要了解一些該物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)，明確自己應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利和承擔(dān)哪些義務(wù)。因此，建議雙方**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)法律人士對(duì)合同進(jìn)行審查，提供咨詢意見(jiàn)。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同與補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款時(shí)，注意事項(xiàng)：1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。2、明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。3、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。4、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng)
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  由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款的局限性，幾乎每一份購(gòu)房合同都要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同由于是國(guó)家有關(guān)部門制定的，條款相對(duì)比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開(kāi)發(fā)商制定的，往往會(huì)限制購(gòu)房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益。小編列舉了一些注意事項(xiàng)，看完這些再簽也不遲。 關(guān)于不可抗力 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。購(gòu)房者應(yīng)該參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶瑢?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒(méi)有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過(guò)約定期限的，購(gòu)房者還可以退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 貸款辦不來(lái)怎么辦？ 由于在商品房購(gòu)房購(gòu)銷過(guò)程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購(gòu)房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依賴發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購(gòu)房者本人的資信狀況等因素。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng)，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購(gòu)房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于開(kāi)發(fā)商在促銷過(guò)程中的承諾 為配合商品房的銷售，開(kāi)發(fā)商或個(gè)別銷售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。對(duì)于開(kāi)發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確開(kāi)發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。