購房合同補(bǔ)充協(xié)議該如何簽訂 需要注意什么

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• 146****4954

  購買商品房的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。 一、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 三、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 四、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是公用的面積。 五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 六、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:13

相關(guān)問題

• 問 買房簽訂補(bǔ)充協(xié)議需要注意什么 如何避免無效合同
  答

  買房時，很多購房者對購房合同都看得仔細(xì)，逐行逐字，絲毫不敢松懈。但是，對補(bǔ)充協(xié)議卻不甚在意，往往很隨意地就大筆一揮，事后才發(fā)現(xiàn)吃了虧。 大筆一揮：超3%面積自己掏錢 案例：李先生在買房時跟開發(fā)商簽訂購房合同，里面約定如果房子的面積誤差超過3%，買房人有權(quán)退房。但是，到了交房時，真的出現(xiàn)房子的實(shí)際面積與購房合同約定的面積誤差超過3%，卻無法退房。這是怎么回事？ 原來，在簽訂購房合同后，李先生一時大意，又與開發(fā)商簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議壞了事。在這份補(bǔ)充協(xié)議中，約定房子實(shí)際面積需以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，如果與購房合同約定的面積存在誤差，買房人將多還少補(bǔ)。 購房合同與補(bǔ)充協(xié)議，究竟哪一份合同更具法律效力？購房合同與購房補(bǔ)充協(xié)議都是買賣雙方真實(shí)意愿的表達(dá)，因此具有同等的法律效力。而且，由于補(bǔ)充協(xié)議多是購房合同簽訂之后簽下的，是對購房合同中未約定或是需要重新約定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充，因此，當(dāng)購房合同與補(bǔ)充協(xié)議在某一條款上存在分歧時，通常依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定來處理。 以上述的房產(chǎn)糾紛為例，李先生先后簽訂兩份協(xié)議，內(nèi)容不同，一般是以后簽訂的協(xié)議為依據(jù)。所以，在這個案例中，遇到房子的誤差面積超過3%時，要遵從的是后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，李先生需根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定，對誤差的面積進(jìn)行補(bǔ)款。這樣一來，掐指一算，李先生買房就得多支付數(shù)萬元的房款。 維護(hù)權(quán)利：買賣雙方都有權(quán)簽訂補(bǔ)充協(xié)議 在購房過程中，因簽訂補(bǔ)充協(xié)議而產(chǎn)生的法律糾紛并不少見。補(bǔ)充協(xié)議是對買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的進(jìn)一步約定，不過，目前，大部分的補(bǔ)充協(xié)議都是由開發(fā)商方面提出，其實(shí)，購房者也可通過補(bǔ)充協(xié)議維護(hù)自己的權(quán)利。 辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，通常需要開發(fā)商提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項(xiàng)目平面圖、房屋測繪報告、購房合同備案，但是，許多購房合同中，都沒有對開發(fā)商的這一義務(wù)進(jìn)行明確約定。在此提醒購房者，簽訂的購房合同中，需明確開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時需按房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的要求及時、完整提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項(xiàng)目平面圖、房屋測繪報告、購房合同等資料的義務(wù)，如果購房合同中未對這些內(nèi)容進(jìn)行明確約定，購房者可以要求買賣雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對上述內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定。 補(bǔ)充協(xié)議是對主合同中不完善的條款作出補(bǔ)充約定，當(dāng)購房者遇到開發(fā)商在購房合同中沒寫清楚的條款時，為了明確雙方權(quán)利義務(wù)，以便預(yù)防糾紛，可以要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 簽協(xié)議需謹(jǐn)慎 不合理的約定可拒簽 因?yàn)楹炗喲a(bǔ)充協(xié)議后，購房合同約定的條款可能就會“失靈”，所以業(yè)內(nèi)人士提醒，買賣雙方需以簽訂購房合同一樣的謹(jǐn)慎心態(tài)來簽補(bǔ)充協(xié)議，對于內(nèi)容不合理的，可以拒簽。 補(bǔ)充協(xié)議雖然不用像購房合同一樣進(jìn)行備案，但是與購房合同具有同等法律效力，需謹(jǐn)慎對待。在補(bǔ)充協(xié)議中，對條款需約定清楚，需特別留意交房時間、辦證時間、出現(xiàn)面積誤差的處理方式等問題。在簽訂補(bǔ)充協(xié)議前，如果有不了解的地方，**好咨詢一下法律界的人士。 部分購房者擔(dān)心，如果在買房過程中，拒絕簽訂開發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議，會無法順利完成房屋買賣。其實(shí)，在簽訂購房買賣合同之后，雙方買賣關(guān)系就已經(jīng)達(dá)成，購房者拒簽補(bǔ)充協(xié)議，并不會影響買賣關(guān)系的履行。

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有哪些陷阱 簽訂時需要注意什么
  答

  購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候一定要注意防范下面這些陷阱。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點(diǎn)評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng)，對雙方無約束力。 點(diǎn)評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實(shí)質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：購房總價成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點(diǎn)評：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi)，**高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：限定買家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點(diǎn)評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議要注意什么呢？
  答

  一、買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。4、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是公用的面積。5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。二、開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》是建設(shè)部頒布的格式化文本。購房人還可以對其在購房中就開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容，以補(bǔ)充協(xié)議的方式附在《合同》里，成為《合同》中重要的組成部分。

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• 問 買房者簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議需要注意些什么問題
  答

  購房者買房簽訂合同時，不妨多留意合同的補(bǔ)充協(xié)議，那么簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些？由于法律的普及，越來越多的人觀念發(fā)生變化，下面相關(guān)內(nèi)容希望對大家有所幫助！ 簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)： 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還**款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 第四、要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 第六、要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。  

• 問 簽訂購房合同與補(bǔ)充協(xié)議時，要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款時，注意事項(xiàng)：1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。2、明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。3、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。4、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

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