購房合同類型和常見合同糾紛有哪些 買房需要注意什么

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• 145****4712

  房子與普通的消費品不同，買房涉及到的知識面廣，資金金額大。在我們簽訂購房合同時，可得謹(jǐn)慎一點，萬一出現(xiàn)任何糾紛，合同就是我們維權(quán)的依據(jù)。那么，購房合同有哪些類型？購房合同常見的糾紛有哪些？簽訂購房合同合同要注意什么？ 一、購房合同的類型 1、 定金合同 定金合同屬于擔(dān)保合同的一種，是為了履行房屋買賣合同所簽訂的合同。定金合同條款一般比較簡單，定金金額不得超過房屋價格的20%，在合同中可以約定房屋的房號、交付時間、交付條件等。如果購房者違約，開發(fā)商已收取定金不予退還；如果開發(fā)商違約，購房者可要求雙倍退還定金。定金合同的一般用于房屋買賣的**初階段，合同名稱應(yīng)明確為定金合同。 2、 訂金合同 訂金合同內(nèi)容與定金合同基本一致，但不同的是購房者對購買房屋反悔時可以要求退還訂金，開發(fā)商違約的話是賠償損失而非雙倍返還。 3、 預(yù)約合同 預(yù)約合同是為了將來訂立一定合同的而實施的契約行為。合同條款要比商品房買賣合同簡化，可以簡單約定房屋坐落房號、價格、交付時間和簽訂商品房合同期限、違約條款等，但不得含有商品房買賣合同的主要內(nèi)容。預(yù)約合同無論是否具有預(yù)售許可證都是能夠成立有效的，可以普遍適用在房屋買賣的各環(huán)節(jié)。 4、 商品房買賣合同 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。當(dāng)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房許可證或商品房銷售許可證后既可簽訂商品房買賣合同。商品房買賣合同簽訂后經(jīng)過房地產(chǎn)主管機關(guān)備案后具有物權(quán)登記的效力。 二、購房合同常見糾紛 1、逾期不能正常交付 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進度等原因引起的逾期交房。 對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算)的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。 2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì) 我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明;明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè);明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ①
  已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; ②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; ③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期; ④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。 《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。 　 3、權(quán)屬證書缺失 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。 4、質(zhì)量瑕疵 質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定；對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 5、宣傳廣告失真 一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。 三、簽合商品房買賣合同注意事項 1、要審驗“七證” 消費者在購買商品房時，要注意看商品房“七證”是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)銷　售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 2、要認(rèn)真審查《商品房認(rèn)購書》以防“陷阱” 買房現(xiàn)簽定認(rèn)購書并交納一定的定金，如果購房人未在限定的時間內(nèi)簽約，定金將被扣除，這是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。購房人簽定認(rèn)購書的目的是鎖定物業(yè)與價格，但個別開發(fā)商卻利用你心急的心情將不合法的物業(yè)鎖定給你。 ①謹(jǐn)慎對待銷售人員的宣傳 ②交錢之前請三思還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴支付錢款。 ③簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序 雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。 4、把“誘餌”寫進《商品房認(rèn)購書》 銷售人員往往會以“優(yōu)惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但有時**終難以兌現(xiàn)，建議將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購書》，并明確約定一旦這些約定不能實現(xiàn)的后果。 5、約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款 由于簽訂認(rèn)購書時，樓盤一些細(xì)節(jié)尚未明確，買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂買賣合同，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。 3、要謹(jǐn)慎簽合同，簽前要認(rèn)真審查合同條款，弄清其含義 在一些購房糾紛中，明明是消費者權(quán)益受到了極大損害，但就因為草率簽定合同及附件，真出問題時，消委會沒辦法處理，律師幫不上忙，也不可能要求政府用行政手段來干預(yù)市場。因為買賣合同遵循雙方“意思自治原則”，只要你簽字了，就已經(jīng)表示你接受當(dāng)中所有條款。說什么沒看過、讀不懂、不公平，全都沒有用。 以上就是關(guān)于購房合同的類型、合同常見的一些糾紛及簽訂購房合同時需要注意的相關(guān)事項。不少購房者在買房時，對相關(guān)的知識缺少了解，從而讓開發(fā)商鉆了空子，造成自己維權(quán)難，維權(quán)無證可依的地步，讓自己處于被動的局面。  

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:15

相關(guān)問題

• 問 常見合同糾紛有哪些呢？
  答

  一、有效合同糾紛和無效合同糾紛1. 無效合同糾紛是指因合同的無效而引起的合同當(dāng)事人之間的爭議。如合同無效后，合同當(dāng)事人因各自返還因合同而取得的財產(chǎn)發(fā)生的糾紛，合同無效責(zé)任應(yīng)由何方承擔(dān)，承擔(dān)多少之糾紛等等。2.有效合同糾紛是指在合同生效的前提下，合同當(dāng)事人因履行合同而發(fā)生的爭議、包括合同訂立后合同當(dāng)事人對合同內(nèi)容的解釋，合同的履行及違約責(zé)任，合同的變更、中止、轉(zhuǎn)讓、解除、終止等所發(fā)生的一切爭議，絕大多數(shù)合同糾紛為有效合同糾紛。二、口頭和書面合同糾紛這是從合同的形式角度來對合同進行的劃分。1.口頭合同糾紛是指合同當(dāng)事人因履行口頭合同而發(fā)生的所有爭議。口頭合同雖然簡便易行，但因為沒有書面的證據(jù)，所以，一旦發(fā)生糾紛是不易獲得解決的?？陬^合同多是即時清潔的合同，一般來說，發(fā)生糾紛的情況較少。2.書面合同糾紛 是指合同當(dāng)事人因履行書面合同而發(fā)生的所有爭議?，F(xiàn)實生活中，絕大多數(shù)合同糾紛是書面合同糾紛。這與書面合同應(yīng)用之廣泛分不開的，解決書面合同糾紛的依據(jù)是雙方當(dāng)事人簽訂的書面合同書或確認(rèn)書，以及雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的所有與合同有關(guān)的來往函件等。故要求合同當(dāng)事人注意保存所有的與合同有關(guān)的書面證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時可以舉證，此外，有時在一項合同履行過程中，既有因書面協(xié)議引起的糾紛，也有因口頭協(xié)議引起的糾紛，口頭協(xié)議除非有證據(jù)證明，否則法律是不承認(rèn)其效力的。

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• 問 ?? 常見合同糾紛有哪些呢？
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  一、有效合同糾紛和無效合同糾紛1. 無效合同糾紛是指因合同的無效而引起的合同當(dāng)事人之間的爭議。如合同無效后，合同當(dāng)事人因各自返還因合同而取得的財產(chǎn)發(fā)生的糾紛，合同無效責(zé)任應(yīng)由何方承擔(dān)，承擔(dān)多少之糾紛等等。2.有效合同糾紛是指在合同生效的前提下，合同當(dāng)事人因履行合同而發(fā)生的爭議、包括合同訂立后合同當(dāng)事人對合同內(nèi)容的解釋，合同的履行及違約責(zé)任，合同的變更、中止、轉(zhuǎn)讓、解除、終止等所發(fā)生的一切爭議，絕大多數(shù)合同糾紛為有效合同糾紛。二、口頭和書面合同糾紛這是從合同的形式角度來對合同進行的劃分。1.口頭合同糾紛是指合同當(dāng)事人因履行口頭合同而發(fā)生的所有爭議?？陬^合同雖然簡便易行，但因為沒有書面的證據(jù)，所以，一旦發(fā)生糾紛是不易獲得解決的?？陬^合同多是即時清潔的合同，一般來說，發(fā)生糾紛的情況較少。2.書面合同糾紛 是指合同當(dāng)事人因履行書面合同而發(fā)生的所有爭議?，F(xiàn)實生活中，絕大多數(shù)合同糾紛是書面合同糾紛。這與書面合同應(yīng)用之廣泛分不開的，解決書面合同糾紛的依據(jù)是雙方當(dāng)事人簽訂的書面合同書或確認(rèn)書，以及雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的所有與合同有關(guān)的來往函件等。故要求合同當(dāng)事人注意保存所有的與合同有關(guān)的書面證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時可以舉證，此外，有時在一項合同履行過程中，既有因書面協(xié)議引起的糾紛，也有因口頭協(xié)議引起的糾紛，口頭協(xié)議除非有證據(jù)證明，否則法律是不承認(rèn)其效力的。三、國內(nèi)和涉外合同糾紛這是從合同是否具有涉外因素來劃分合同種類的。l.國內(nèi)合同糾紛是指合同當(dāng)事人因履行國內(nèi)合同而發(fā)生的所有爭議，國內(nèi)合同糾份不具有涉外因素，解決糾紛來說，單純從程序角度要容易得多。2.涉外合同糾紛是指合同當(dāng)事人因履行涉外合同而發(fā)生的所有爭議。涉外合同糾紛因為具有涉外因素，解決糾紛時要比國內(nèi)合同困難得多。所謂涉外因素，是指合同主體一方是外國的公民，法人或其他組織，合同法律關(guān)系發(fā)生在國外，合同標(biāo)的位于國外等。解決涉外合同糾紛時，往往會涉及到法律適用問題.合同語言問題，解決糾紛地點問題等等。甚至糾紛解決后的執(zhí)行問題也很復(fù)雜，所以，應(yīng)盡量避免在涉外合同上發(fā)生糾紛。等等

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• 問 什么是網(wǎng)簽合同 購房合同類型分類有哪些
  答

   買房合同是購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房而達成的協(xié)議，內(nèi)容要合乎法律、合乎法規(guī)。 合同類型 很多時候購房者不能真正認(rèn)識購房合同的重要性，簽訂了有問題的購房合同，留下了法律隱患。今天小編將目前存在的幾種購房合同進行法律分析，來看看吧。 網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 紙質(zhì)合同 這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，要仔細(xì)研究各個條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。 半網(wǎng)簽合同 合同文體中如果沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機打。購房者為規(guī)避法律風(fēng)險，可在簽訂合同后，要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。 買房簽合同注意事項 一、購房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議則視為雙方完全同意內(nèi)容。 二、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)該自覺向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 三、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

• 問 商品房買賣合同糾紛有哪些常見類型 它們有哪些法律適用
  答

  房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化進行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設(shè)，促進社會生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設(shè)大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權(quán)益。在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長不一枚舉。近年來，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，2000年1 月5 日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設(shè)，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達開發(fā)公司先行預(yù)售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀(jì)要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的當(dāng)事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，允許他們進行開發(fā)建設(shè)無疑會大大增加房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，由此產(chǎn)生糾紛應(yīng)在情理之中。法院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應(yīng)按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔(dān)協(xié)助義務(wù)?？梢?，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設(shè)，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設(shè)，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔(dān)責(zé)任。此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6 月9 日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人獨家全權(quán)代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1 月8 日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201 室及4 號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經(jīng)紀(jì)公司因代理銷售款回籠及費用結(jié)算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認(rèn)可，拒絕將房屋交付原告。《中華人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認(rèn)為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協(xié)議》時，原告對被告與第三人之間的代理關(guān)系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應(yīng)交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關(guān)代理行為的規(guī)定進行的判決。故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購房屋協(xié)議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3 號門面房2 套，建筑面積98平方米；購房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5 日內(nèi)預(yù)付50% ，余款在交房時付清；甲方于2002年8 月底將驗收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預(yù)付款100000元。2002年5 月 31 日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉(zhuǎn)讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6 人的《認(rèn)購房屋協(xié)議書》及購房款收據(jù)復(fù)印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉(zhuǎn)讓予以批復(fù)同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。法院認(rèn)為：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認(rèn)購房屋協(xié)議書》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。原、被告雙方在簽訂《認(rèn)購房屋協(xié)議書》時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，遂認(rèn)定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。權(quán)屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權(quán)益難以得到保障。如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401 室商品房出賣于原告。 1997 年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權(quán)證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結(jié)果。訴訟中，被告坦承，原告購買的該套房屋實際已作為拆遷安置費用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結(jié)，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應(yīng)的手續(xù)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；……商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”。法院認(rèn)為：由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判令被告限期提供材料，并承擔(dān)違約金50086 元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實生活當(dāng)中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導(dǎo)致買受人根本無法辦理的情況，購買人一定要提高警惕。

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• 問 ??簽購房合同需要注意什么?常見問題有哪些?
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  簽訂購房合同八大注意事項第一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。第二項：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。第四項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。第六項：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

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