購(gòu)房合同常出現(xiàn)哪些霸王條例 該如何處理

已有1個(gè)回答

• 142****7137

  相信大多數(shù)買(mǎi)房的人在面對(duì)購(gòu)房合同時(shí)都有這樣的感慨：這些條款我也看不懂，開(kāi)發(fā)商說(shuō)不簽就不賣給我房哪。在購(gòu)房合同中有大量的條款是消費(fèi)者不熟悉的，而這些條款又恰恰正是房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的不平等條款。小編列舉了購(gòu)房合同中常見(jiàn)的八大“霸王條款”，看完再簽合同吧。 霸王條款之一:對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé) 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。 盡管法律對(duì)什么樣的內(nèi)容符合要約邀請(qǐng)，什么樣的內(nèi)容符合要約條件沒(méi)有十分明確的說(shuō)法。但從廣告法的內(nèi)容來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，理應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。因此，開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內(nèi)容，也應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來(lái)對(duì)待。但上述條款排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳、欺騙消費(fèi)者提供了方便。 霸王條款之二:屋頂外墻廣告管不著 如某開(kāi)發(fā)商印制的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買(mǎi)受人。屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。 事實(shí)上，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分;利用上述物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管企業(yè)同意。因此，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)規(guī)定買(mǎi)受人不享有樓宇屋面、外墻使用權(quán)等權(quán)利的。 霸王條款之三:車位歸開(kāi)發(fā)商所有 如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。 按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。 霸王條款之四:解除合同期限不一樣 如某樓盤(pán)《商品房買(mǎi)賣契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)延遲支付合同價(jià)款，經(jīng)甲方(開(kāi)發(fā)商)催告后30日仍未支付到期價(jià)款，甲方有權(quán)解除本合同。同時(shí)，又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權(quán)解除本合同。 應(yīng)該說(shuō)，按照合同法的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買(mǎi)賣契約雙方的**主要義務(wù)，對(duì)于這兩項(xiàng)主要義務(wù)的違反導(dǎo)致解除合同的催告期限，合同雙方當(dāng)事人也應(yīng)是對(duì)等的，但開(kāi)發(fā)商在合同里卻規(guī)定，如果賣方催告30日未收到付款即可解約，與買(mǎi)方催告90日未收到房產(chǎn)才可解約的規(guī)定，明顯是不對(duì)等的。 霸王條款之五:違約金差一倍不合法 某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時(shí)，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任:按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方支付違約金。 依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 霸王條款之六:違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定 某《商品房買(mǎi)賣契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的1%向甲方支付賠償金。 不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取1%的違約金。 霸王條款之七:開(kāi)發(fā)商違約不擔(dān)責(zé) 某樓盤(pán)的《商品房買(mǎi)賣契約》規(guī)定，房屋交付后90天內(nèi)，雙方應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)備資料，協(xié)助對(duì)方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。但在對(duì)開(kāi)發(fā)商不協(xié)助對(duì)方辦理的違約責(zé)任選擇上，全部選擇空白。 如此霸王式條款的設(shè)定，意味著開(kāi)發(fā)商既不用承擔(dān)限期履約的責(zé)任，又不用承擔(dān)任何賠償責(zé)任，無(wú)疑是不平等合同，對(duì)購(gòu)房者維權(quán)是極為不利的。 霸王條款之八:用格式條款對(duì)抗非格式條款 如某樓盤(pán)《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。 根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣識(shí)別購(gòu)房合同中的霸王條例 有哪些處理方法
  答

  大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房合同的條款都不甚熟悉，導(dǎo)致簽訂了許多霸王條款。那么，如何識(shí)別購(gòu)房合同中的"霸王條款"呢？ 霸王條款一:對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé) 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同及附件明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。凡在簽約之前買(mǎi)賣雙方任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤(pán)等）所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。 點(diǎn)評(píng)：工商部門(mén)表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。 分析：新版的《中華人民共和國(guó)廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條：廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。如在購(gòu)房中遇到此種情況可向當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)進(jìn)行投訴，以此來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。 霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定 某《商品房買(mǎi)賣契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的10%向甲方支付賠償金。 點(diǎn)評(píng)：不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中"當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取10%的違約金。 分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。 霸王條款三:利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁 如某樓盤(pán)《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。舉個(gè)案例：“簽約時(shí)說(shuō)是4月份交房，沒(méi)想到提前竣工，開(kāi)發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來(lái)了個(gè)措手不及。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱，5日后，無(wú)論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來(lái)承擔(dān)。” 點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者?！逗贤ā分幸?guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開(kāi)發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。 分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。 霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開(kāi)發(fā)商所有 如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。 點(diǎn)評(píng)：按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。 分析：《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無(wú)效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 霸王條款五：雙方違約金比例不公平 在有的商品房買(mǎi)賣合同中，開(kāi)發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方（消費(fèi)者）支付違約金，而如果乙方（消費(fèi)者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。 點(diǎn)評(píng)：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 分析：此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。 如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同中的"霸王條款"? 要避免"霸王"合同，小編建議購(gòu)房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見(jiàn)的霸王條款，總的來(lái)說(shuō)要注意以下幾點(diǎn): 一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠(chéng)實(shí)信用原則"，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免"霸王"合同發(fā)生的第一步。 二、購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房。 三、購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。 四、如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房，以此提高自己的"反霸"能力。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同弄丟了 該如何處理
  答

  購(gòu)房合同是購(gòu)買(mǎi)房子的重要憑證，有它才表示您購(gòu)買(mǎi)了房子。不過(guò)有時(shí)由于疏忽，有人會(huì)把購(gòu)房合同弄丟。當(dāng)購(gòu)房合同丟了的時(shí)候，該如何處理？ 開(kāi)發(fā)商在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，需要將所有的四本合同拿到房管部門(mén)才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，缺少任何一本都不行。所以，購(gòu)房者一定要妥善保管好自己的購(gòu)房合同，如果丟失了，要及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。 在不同的時(shí)期所采取的補(bǔ)救措施各不相同，大致分為以下三種： 一、購(gòu)房合同沒(méi)有做預(yù)售登記前 如果購(gòu)房者丟失合同，只需將剩余的合同作廢，和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同。購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用是一份合同的工本費(fèi)，約二百元左右。 二、在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，但沒(méi)開(kāi)始辦理銀行按揭前 如果購(gòu)房者丟失合同，所采取的措施是在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，到三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。這期間購(gòu)房者需要支付的有刊登聲明的費(fèi)用，合同的工本費(fèi)，新合同的印花稅。 　　三、在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理銀行按揭后 如果購(gòu)房者丟失合同，除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購(gòu)房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押，因?yàn)樵鹊馁?gòu)房合同已經(jīng)注銷了，換成新的合同，也就是說(shuō)購(gòu)房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購(gòu)房合同里面的內(nèi)容沒(méi)有變化，但依據(jù)《合同法》規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需要和銀行簽變更協(xié)議。這期間購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用和第二種情況基本相同。 專家提醒，在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，合同經(jīng)常需要交接，而合同的丟失也并不都是發(fā)生在購(gòu)房者身上，有些時(shí)候開(kāi)發(fā)商、律師、銀行由于過(guò)失也會(huì)出現(xiàn)丟失合同的情況。所以在交接合同時(shí)一定要求對(duì)方出具書(shū)面的憑證，以證明自己已經(jīng)將合同交給對(duì)方。否則一旦發(fā)現(xiàn)丟失，大家互相推卸責(zé)任，**終吃虧的還是購(gòu)房者。

• 問(wèn) 哪些購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同 合同無(wú)效該如何處理
  答

  由于房屋的買(mǎi)賣日益頻繁，在實(shí)際交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)違約的情況，由此導(dǎo)致了不少房屋買(mǎi)賣糾紛。如果房屋買(mǎi)賣雙方都違約了應(yīng)該怎么辦呢？對(duì)于無(wú)效購(gòu)房合同應(yīng)該怎么去處理呢？下面將為您詳細(xì)地說(shuō)明。 一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？ （一）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買(mǎi)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦？ 購(gòu)房買(mǎi)賣合同無(wú)效怎么辦？一般情況下，都是由開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，因此購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 我國(guó)法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 上文主要介紹了購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些，以及遇到購(gòu)房合同無(wú)效應(yīng)該怎么辦。房屋買(mǎi)賣合同上載明了買(mǎi)賣雙方在房屋交易過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買(mǎi)方在交易中處于弱勢(shì)地位，因此很多情況下購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無(wú)策，若購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請(qǐng)一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識(shí)以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)不落下風(fēng)。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同中沒(méi)有約定違約金 若出現(xiàn)違約該如何處理
  答

  違約金是購(gòu)房合同的重要條款內(nèi)容，通常后期如有爭(zhēng)議會(huì)以合同約定為準(zhǔn)，但有時(shí)買(mǎi)賣雙方都沒(méi)約定違約金。如果出現(xiàn)違約時(shí)，又該如何處理呢？ 一、買(mǎi)房合同沒(méi)有約定違約金怎么辦 買(mǎi)賣合同中的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無(wú)正當(dāng)理由不交或不收貨；二是一方無(wú)正當(dāng)理由不適當(dāng)履行。 (一)賣方不履行 按照客觀的計(jì)算方法，損失額的計(jì)算應(yīng)以貨物的市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格之間的差額作為標(biāo)準(zhǔn)，在以客觀標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： 一是這一標(biāo)準(zhǔn)僅適用于合同標(biāo)的物價(jià)格不斷上漲的情況。如果合同標(biāo)的物的價(jià)格是在不斷下跌，那么買(mǎi)方就不存在損失賠償?shù)挠?jì)算問(wèn)題。當(dāng)然，如果違約行為給買(mǎi)方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買(mǎi)方仍可要求賠償或要求支付違約金。 二是作為計(jì)算損失額依據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格一般應(yīng)是履行地的市場(chǎng)價(jià)格。如果履行地沒(méi)有市場(chǎng)，難以確定客觀的市場(chǎng)價(jià)格，在此情況下，應(yīng)當(dāng)以買(mǎi)方**容易購(gòu)買(mǎi)替代物的地點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格加上合理的運(yùn)輸費(fèi)用作為計(jì)算損失額的依據(jù)。 三是在計(jì)算損失額時(shí)，還應(yīng)考慮各種受害人應(yīng)節(jié)省的費(fèi)用和應(yīng)減輕的損失。因?yàn)檫`約發(fā)生以后受害人負(fù)有減輕損失的義務(wù)，如果沒(méi)有盡到這一義務(wù)，就應(yīng)自行承擔(dān)這一部分損失，從而應(yīng)將不合理擴(kuò)大的損失從損失總額中扣除。 四是假如買(mǎi)方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉(zhuǎn)賣于他人，并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉(zhuǎn)售合同，那么，可以根據(jù)轉(zhuǎn)售價(jià)與合同之間的差額來(lái)計(jì)算損失。這是因?yàn)?，既然買(mǎi)方又與第三者訂立了轉(zhuǎn)售合同，那么轉(zhuǎn)售價(jià)格與合同價(jià)格的差額就是他應(yīng)該得到的利益。這種利益可能高于市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差額，也可能低于市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差額。在違約發(fā)生以后，買(mǎi)方有足夠的證據(jù)證明他實(shí)際遭受的主觀損失，便應(yīng)該允許買(mǎi)方依此主觀計(jì)算的方法來(lái)相應(yīng)賠償。 (二)買(mǎi)方拒絕接受 依客觀計(jì)算方法，應(yīng)按合同價(jià)格與違約時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定賣方遭受的損失，這一點(diǎn)與賣方不交貨的計(jì)算方法相同。當(dāng)然，如果貨物價(jià)格在不斷下跌，一般沒(méi)有可得利益的損失，就不能以價(jià)格來(lái)計(jì)算損失額。 二、購(gòu)房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

• 問(wèn) 房產(chǎn)購(gòu)房合同若丟失該如何處理？
  答

  如果是在購(gòu)房合同沒(méi)有做預(yù)售登記前丟失的，只需將剩余的合同作廢，和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同；如果是在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，沒(méi)有開(kāi)始辦理銀行按揭前丟失的，應(yīng)在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，到期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記；如果是在做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理好銀行按揭手續(xù)后丟失的，則購(gòu)房者除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購(gòu)房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行，因?yàn)樵鹊馁?gòu)房合同已經(jīng)注銷了，換成新的合同，也就是說(shuō)購(gòu)房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購(gòu)房合同里面的內(nèi)容沒(méi)有發(fā)生變化，但依據(jù)《合同法》規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需和銀行簽訂變更合同。一份完整的購(gòu)房合同一般共有四本：開(kāi)發(fā)商兩本，房管部門(mén)備案一本，購(gòu)房者一本，但如果購(gòu)房者要辦理銀行按揭的話，購(gòu)房者所有的那份合同要放在銀行里。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂完購(gòu)房合同后，該合同就是證明購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的合法憑證，而開(kāi)發(fā)商在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，需要將所有的四本合同拿到房管部門(mén)才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，缺少任何一本都不行。所以購(gòu)房者一定要妥善保管好自己的購(gòu)房合同，如果丟失了，要及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

  全部4個(gè)回答>