怎樣簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議 基本原則是什么

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• 157****5950

  在買房的時(shí)候，除了與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，還被要求簽訂一份由開發(fā)商起草的買賣合同補(bǔ)充協(xié)議。這份協(xié)議里的內(nèi)容很有可能違反了平等公平的基本原則，損害了買方的合法權(quán)益，在簽訂的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎小心了。 購房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾方面： 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。因此，開發(fā)商在要求購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)對其內(nèi)容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時(shí)，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購房者的義務(wù)，而對于改變后的質(zhì)量、價(jià)格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利，這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。 開發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 買房合同補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款合同。 所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內(nèi)容合法，才能得到法律的保護(hù)。 在實(shí)際交易中，開發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有時(shí)為了迎合或是滿足個(gè)別購房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購房者的利益。例如，一家開發(fā)商在銷售寫字樓時(shí)，購房單位提出了一個(gè)條件，即將寫字樓的外墻使用權(quán)歸該購房單位無償使用。開發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購買寫字樓的業(yè)主，開發(fā)商個(gè)人沒有任何承諾的權(quán)利，但是，為了促進(jìn)銷售，在沒有得到其他業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商便同意了這家購房單位的要求，并將此條款寫入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知，由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項(xiàng)內(nèi)容無效。 購房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有權(quán)要求賣方對相關(guān)條款進(jìn)行解釋說明。 《合同法》第41條規(guī)定：當(dāng)對格式條款的理解發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢地位。因此，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，購房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充，充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議，在法律上都是無效的。 三、注意事項(xiàng) 1、廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容。消費(fèi)者入住時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時(shí)可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護(hù)購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對買賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開發(fā)商原因?qū)е孪M(fèi)者退房的事很多。但也僅限退房，對開發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開發(fā)商違約致使退房，負(fù)些賠償也是應(yīng)該的，因?yàn)檫@種“賠償”和消費(fèi)者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等，開發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任，但卻不可作為開發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí)，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對雙方都有利。 商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行： 一是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個(gè)交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任：訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任：購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:17

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• 問 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的基本原則是什么？
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  室內(nèi)設(shè)計(jì)需要懂的東西很多，那就看你學(xué)這些知識是想往什么方向發(fā)展，不同的職業(yè)知識需求是不一樣的。

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• 問 共有共用面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是什么？
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  ①、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。②、產(chǎn)權(quán)各方無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

• 問 簽購房合同補(bǔ)充協(xié)議有什么意義 為什么要簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議
  答

  許多購房者在買房時(shí)發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分就顯得尤為重要。 標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。當(dāng)你看到給你準(zhǔn)備好的名目繁多、條款眾多、充滿生僻奇怪術(shù)語的協(xié)議時(shí)，你能確定對所有內(nèi)容都已了如指掌嗎？你能確定將來遭遇問題時(shí)不會因?yàn)槟骋粭l款沒有與開發(fā)商計(jì)較而后悔莫及嗎？所以，不論你是正在買房子還是計(jì)劃買房子，購房簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一定要謹(jǐn)慎。 專業(yè)人士建議：與開發(fā)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間、違約責(zé)任、辦證時(shí)間、房屋預(yù)測面積和實(shí)測面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益的約定等，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，一定要明確權(quán)責(zé)。 專業(yè)人士表示，購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

• 問 簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些
  答

  由于法律的普及，越來越多的人比較重視合同的簽訂，對購房合同的補(bǔ)充協(xié)議也格外關(guān)注。下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹一下簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)，希望對大家有所幫助！ 簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)： 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還**款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 第四、要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 第六、要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

• 問 簽訂購房合同與補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款時(shí)，注意事項(xiàng)：1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。2、明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。3、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。4、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

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