簽訂合同有哪些注意事項 規(guī)范合同文本是什么樣的

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• 138****8779

  首先提醒您在繳納**簽訂合同之前，要確定項目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會減少購房風(fēng)險，也可以辦理按揭貸款。簽合同時，需要注意以下事項： 1、通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。 3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 4、另外，買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 5、明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。 6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。 7、重點約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:19

相關(guān)問題

• 問 買房要注意些什么 簽訂合同有哪些注意事項
  答

  常見的房屋縮水現(xiàn)在主要包括面積縮水，層高縮水、規(guī)劃縮水、年限縮水等內(nèi)容。但是一些購房者對這些“縮水”陷阱卻渾然不知。 今天，我們就來為大家盤點一些買房常遇到的“縮水”陷阱。買房簽訂合同時一定要將這些可能的風(fēng)險填寫進去。 1、面積縮水 弄清贈送面積和公攤面積 有些開發(fā)商會在戶型圖上標(biāo)明房屋的贈送面積，但是購房者簽合同時或者實際入住測量才發(fā)現(xiàn)贈送面積根本沒有宣傳的那么多，再或者售樓員開盤的時候介紹樓盤的公攤較小，直到簽合同才知道相差很大。 支招：購房者要明確兩點，第一，贈送面積不能以圖紙上的標(biāo)注為準(zhǔn)，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購房者查看購房合同里的規(guī)定或者去毛坯房中進行測 量。第二，要在看房階段仔細詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因為每棟樓的公攤可能不同，不要籠統(tǒng)地問，售樓員一般會把公攤往小里說。 2、 規(guī)劃縮水 細化補充條款防止規(guī)劃“變樣” 現(xiàn)在，不少樓盤都在賣未來規(guī)劃，承諾一期后面會有宏達的規(guī)劃。比如，附近會建大型公園、商業(yè)體、**、醫(yī)院等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。更有甚者，沒拿預(yù)售證就開始賣房。 支招：部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間 的差額利益。建議消費者，先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過審批；也可要求開發(fā)商把這個規(guī)劃作為補充條款寫入合同，并 在合同補充條款中約定較高違約金。 3、 層高縮水 要明確約定違約賠償數(shù)額 有的購房者很在乎層高或者就是沖著某個樓盤的層高優(yōu)勢去的。比如，購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.8米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.7米。實際自測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度更低。 支招：商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒說，要明確約定層高“縮水”的違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中注明。 4、 年限縮水 簽約前弄清土地和房屋的使用年限 有的樓盤拿地時間很長，這樣一來，實際使用年限就會相對較短，特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子。售樓員在介紹這種樓盤時，會刻意避開拿地時間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤其他優(yōu)點。 支招：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時下，大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人 買房后，對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家特別提醒，買房人在簽約前，到相關(guān)部門就土地 性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。 5、 承諾縮水 售樓員為了賣房會進行誤導(dǎo) 有的售樓員為了更快地賣出房子，會以 “開盤價”吸引消費者，實際上根本不存在價的房子，或者所謂價的房子的樓層和采光都是你不會要的特殊房源。要簽購房合同時，售樓員會“催促” 購房者，48小時不簽合同，合同會凍結(jié)，解凍費和手續(xù)費都需業(yè)主自己支付。還有的開發(fā)商會進行一些誤導(dǎo)宣傳，為了增加期房的競爭力，承諾購房者在交房之前 可以提出申請?zhí)崆斑M場裝修，那些想要更早入住的購房者很容易輕信。 支招：購房者要時刻保持清醒的頭腦，牢記“天上不會掉餡餅”。另外， 一定要咨詢專業(yè)人士，例如，不簽合同就會凍結(jié)等說辭，只是售樓員“威脅”你的一種手段。實際上，合同一旦凍結(jié)，要想解凍對開發(fā)商來說會更麻煩。**關(guān)鍵的， 購房者要仔細盤問售樓員，不要被其輕描淡寫的幾句好話說服，對于一些實際的好處，一定要再三仔細確認才可相信。 買房非小事，要時刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實。對于售樓員關(guān)于未來規(guī)劃、配套的介紹以及樓盤特有的一些優(yōu)勢，一定要再三確認詢問核實，不要輕易聽信宣傳。

• 問 購房有什么流程 簽訂認購書之簽訂合同有哪些注意事項
  答

  簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。 您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。 (注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。)

• 問 五證兩書有什么用 簽訂合同有哪些注意事項
  答

  房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書。購房者在簽訂購房合同之前，需要仔細查看“五證兩書”，只有證書齊全，才能更好地維護自己的權(quán)益。畢竟買房不易，切記千萬不要因為一時的疏忽，徒增困擾。 “五證”指什么？ 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 “兩書”指什么？ 兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。 如何科學(xué)查看“五證兩書”？ 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。 此外，在審查時，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。 購房者們在簽訂合同前，千萬不要因為嫌麻煩而忽略了對五證的審查，收房時更要確認兩書是否齊全。另外，房產(chǎn)證也是對自身房產(chǎn)而言非常重要的證明。買房不是一時的事，而此時的謹(jǐn)慎或許能為將來免去很多麻煩。

• 問 簽訂合同時有哪些注意事項？如何避免合同問題？
  答

  簽合同時，要看清每個條款，別急著簽字，多咨詢專業(yè)人士。

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• 問 什么是購房合同 購房合同文本有哪些內(nèi)容
  答

  (合同編號： ) 合同雙方當(dāng)事人：  出賣人：_________________________________________________________   注冊地址：_______________________________________________________   營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________   企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________   法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________   郵政編碼：_______________________________________________________   委托代理人：____________________地址：__________________________   郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________   委托代理機構(gòu)：__________________________________________________   注冊地址：______________________________________________________   營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________   法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________   郵政編碼：______________________________________________________   買受人：________________________________________________________   【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________  【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【  】_______________________   地址：__________________________________________________________   郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________  【委托代理人】【  】姓名：____________________國籍：_____________   地址：__________________________________________________________   郵政編碼：______________________電話：__________________________   根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議： 第一條 項目建設(shè)依據(jù) 出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為______________________。   該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______  年_____月______日。   出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。     ________________________________________________________________________________________。