商品房購房合同有哪些內(nèi)容 需要注意什么

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• 145****7291

  10月12日，市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》面向社會(huì)征求意見，社會(huì)各界可于10月20日前提出意見。今后，市民購買期房時(shí)，開發(fā)商不得以繳納稅費(fèi)或簽訂物業(yè)管理文件作為驗(yàn)房的條件；有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，需在合同中告知；購房人在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)墻面開裂、管道堵塞等問題，開發(fā)商需修復(fù)后再行交付。 水電氣熱需明確交付條件 “房子都交了，可燃?xì)膺€沒有通，這可怎么辦？”這樣的煩惱，曾有購房人遇到過。 目前執(zhí)行的購房合同中，對(duì)于水電氣熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付，只是簡(jiǎn)單要求需達(dá)到交付條件，但具體要達(dá)到何種條件，則空出來由開發(fā)商填寫，購房人并無太多話語權(quán)。 新版的征求意見稿中，對(duì)水電氣熱、電視電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)的交付，首次詳細(xì)列出了**低標(biāo)準(zhǔn)。具體包括：交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接；供電，交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；供暖，交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)；燃?xì)饨桓稌r(shí)要完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?yīng)；電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)交付時(shí)則要敷設(shè)到戶。 墻面開裂等要先修再交房 查驗(yàn)房屋，是商品房交房時(shí)非常重要的一環(huán)，也是購房人和開發(fā)商之間**容易發(fā)生矛盾的一個(gè)環(huán)節(jié)。不同于現(xiàn)行范本中的籠統(tǒng)模糊，記者注意到，此次三份合同的征求意見稿中，在查驗(yàn)房屋一項(xiàng)，增加了許多內(nèi)容。 首先，征求意見稿明確，辦理交付手續(xù)前，購房人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。 其次，除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外，購房人在房屋查驗(yàn)中如果發(fā)現(xiàn)了屋面、墻面、地面滲漏或開裂；管道堵塞；門窗翹裂；五金件損壞；燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題，開發(fā)商必須按照有關(guān)工程和產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范，在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)費(fèi)用，修復(fù)后再進(jìn)行交付。 “也就是說，開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中。”專家表示，如果開發(fā)商存在拖延修理的“怠工”行為，就將面臨承擔(dān)逾期交付責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 小區(qū)內(nèi)車位優(yōu)先租給業(yè)主 前期物業(yè)管理事項(xiàng)，也成為新版示范文本中增加內(nèi)容較多的一部分。 隨著本市在新建商品房中推廣“業(yè)主一卡通”，記者看到，征求意見稿中單獨(dú)提出，在交付房屋前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人發(fā)放該商品房的“業(yè)主一卡通”，購房人在入住前，需在“業(yè)主一卡通”中預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 值得注意的是，征求意見稿強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人銷售。車庫、車位用于出租的，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，可將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不超過6個(gè)月。遇到調(diào)整租金，也應(yīng)該與全體業(yè)主協(xié)商。 房屋有遮擋須提前告知 另外，在預(yù)售合同文本中，首次約定開發(fā)商承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。開發(fā)商還需承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，以附件的形式告知購房人，比如商品房公共管道檢修口或變電箱遮擋了房屋的正常使用的。 “購房人買期房的時(shí)候，房子還沒建好，房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見，但入住之后影響卻較大。”專家解釋說，提前在合同中予以說明，才能讓購房人買得明明白白。 同時(shí)，增加了“買受人信息保護(hù)”一條，規(guī)定開發(fā)商對(duì)購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露購房人信息。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:20

相關(guān)問題

• 問 購房合同需要注意哪些? 簽訂商品房購房合同需要注意什么？
  答

  簽訂購房合同需要注意項(xiàng)如下：房屋的性質(zhì)，住宅用地是70年，商業(yè)是40年，有些人會(huì)打著住宅的幌子賣商業(yè)的房子。房屋的朝向，這個(gè)在自己選擇好的朝向后在購房合同上也要看仔細(xì)。房子的面積，房子的面積是否和當(dāng)時(shí)說好的一樣，不要差個(gè)幾平方的。房子的層高，一般的標(biāo)準(zhǔn)層高是3米，凈層高是2.8米。房子的交房時(shí)間，這個(gè)要明確在合同上，如果開發(fā)商逾期交房的話違約責(zé)任是什么。是否水電氣三通，這個(gè)也要明確在合同上，開發(fā)商一般都會(huì)明確的。辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間，這個(gè)時(shí)間是否在購房合同上明確，如果沒有明確可以要求明確時(shí)間。

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• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認(rèn)購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認(rèn)購書,交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購;另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認(rèn)購書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 2、補(bǔ)充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來,找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng),不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請(qǐng)予以查處,或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購房人要求退房時(shí),開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購房人有權(quán)退房,因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。

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• 問 購房合同有哪些內(nèi)容 需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  購房合同簽訂注意哪些內(nèi)容？購房者在和開發(fā)商的購房合同簽訂注意事項(xiàng)有很多，其實(shí)購房合同簽訂注意都是合同范本，簽訂的時(shí)候無法更改。所以盡量全部看完合同，**大限度維護(hù)自己的權(quán)益。 購房合同簽訂注意一下建筑面積、套內(nèi)和房屋位置，以及簽約戶型圖。交付各種款項(xiàng)的時(shí)間和超時(shí)交款的懲罰。還有各種賠償額度。 購房合同簽訂注意查看房開公司5證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》, 和房開公司的營(yíng)業(yè)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證。

• 問 購房合同要注意什么? 簽訂商品房購房合同需要注意什么？
  答

  1.驗(yàn)證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無誤！空白處都要?jiǎng)澋?！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計(jì)算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！

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• 問 ??商品房買賣合同有幾份？簽訂購房合同需要注意什么呢？
  答

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題：（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。（7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶來不必要的?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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