購買商品房需要注意什么 購買商品房步驟有哪些

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• 147****6195

  購房者在選擇房子的時候要注意，為免購房后出現(xiàn)不必要的糾紛，要懂得用法律依據(jù)保護(hù)自身權(quán)益，一切依據(jù)以購房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。除了法律依據(jù)外，我們還應(yīng)提高自身對商品房的認(rèn)知來避免。 一、容積率、建筑密度、綠地率規(guī)定指標(biāo) 1. 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 2. 建筑密度是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。4層樓區(qū)一般為26%左右，5層樓區(qū)一般為23%左右，6層樓區(qū)不高于20%。 3. 綠地率是指綠地面積與用地面積的比值。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30% ，且要保證居住小區(qū)人均公共綠地達(dá)1 平方米的規(guī)模。 二、入住時間 是否能按時入住，入住時是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 三、入住條件 入住時水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。 四、物業(yè)費(fèi) 1.物業(yè)費(fèi)不能亂漲價在簽署購房合同時，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約，就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此，如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。 2. 物業(yè)費(fèi)可以按月交在辦入住手續(xù)時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。 五、車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:43

相關(guān)問題

• 問 ??怎樣買商品房?購買商品房需要注意哪些?
  答

  商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成，從法律角度來分析，商品房是按按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項(xiàng)目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。

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• 問 購買商品房需要注意什么？
  答

  商品房在出售時不能有法律上的瑕疵，比如不能是已經(jīng)被查封、凍結(jié)、抵押的房屋，因?yàn)榭梢赞k理在建工程抵押，所以如果辦理了抵押登記，抵押權(quán)人是有優(yōu)于其他債權(quán)人的權(quán)利的;如果房屋已經(jīng)被公安、檢察院、法院等機(jī)關(guān)凍結(jié)，還是無法辦理登記過戶;商品房還有一部分屬于限購和禁購，比如物業(yè)管理用房就永遠(yuǎn)無法取得個人產(chǎn)權(quán)，而還有10%左右的房屋屬于限購，只有在開發(fā)商辦理完全部竣工手續(xù)并交付全部費(fèi)用才能予以出售，都是屬于需要注意的。一個很好的辦法可以判斷是否可以購買，就是如果一個房屋能夠辦理按揭貸款手續(xù)，一般來說房屋都是沒有法律瑕疵的，如果一個房屋只能一次性付款而不能辦理按揭手續(xù)，就可能有問題，建議大家調(diào)查以后再購買。

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• 問 購買商品房有哪些步驟？
  答

  (1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關(guān)鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預(yù)售時應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無《商品房預(yù)售許可證》。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；三是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間；四是項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ涣穷A(yù)售商品房的價格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項(xiàng)；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項(xiàng)。(2)簽訂認(rèn)購書在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購書中應(yīng)約定簽訂正式購房合同時，因條款達(dá)不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。(3)簽訂合同購房者在售樓處簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條進(jìn)行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對示范文本的補(bǔ)充部分要格外重視。(4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓登記：辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。(5)辦理人住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無誤后再簽收房屋交接驗(yàn)收單。同時安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或房屋質(zhì)量有問題時，均可拒絕簽收。(6)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證發(fā)展商**后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，**終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

• 問 ??怎樣買商品房?購買商品房需要注意什么?
  答

  　審查 購房的必要準(zhǔn)備　　一、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)　　二、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍　　三、審查五證：1、國有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書?！　∷摹彶樗徺I的房屋是否已作抵押。　　簽約 重中之重 謹(jǐn)防陷阱　　一、慎簽認(rèn)購書　　大多數(shù)開發(fā)商是以簽定認(rèn)購書為一促銷手段。買房者在簽定認(rèn)購書時需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔(dān)保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過合同總價款的百分之二十,當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵做價款或收回,給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無權(quán)收回定金,收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金.關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì).如果商品房買賣合同沒有簽定,按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認(rèn)為商品房買賣合同條款不平等時,要么接受開發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購房者慎簽<<房屋認(rèn)購協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定.　　二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應(yīng)該注意事項(xiàng)　　第一、關(guān)于合同雙方當(dāng)事人的空白事項(xiàng)應(yīng)該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機(jī)構(gòu)或買受人有代理人也應(yīng)該填寫清楚并有授權(quán)委托書。如果是父母或監(jiān)護(hù)人代理未成年人簽定合同那么應(yīng)該有經(jīng)過公證的該代理人是未成年人的證明文件?！　〉诙⒑贤嘘P(guān)于應(yīng)該填寫的相關(guān)許可證書即1、國有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書。等內(nèi)容應(yīng)該與原來審查的證書的內(nèi)容時間文號相一致?！　〉谌?、應(yīng)該弄清建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、的概念以及相互關(guān)系?！　〉谒摹⒊鲑u人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施正常運(yùn)行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時正常開通外，其他的電話、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、等如有可能也可以寫明?！　〉谖濉⒑贤母郊蝗莺鲆暋　『贤母郊呛贤挠行ЫM成部分應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)審查?！　「犊?明明白白掏錢　　選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問題時買房者就處于被動了.**好是分期付款.按照商品房建設(shè)進(jìn)度來給開發(fā)商支付款項(xiàng).直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款**好.　　按揭 貸款　　一、按揭的含義　　我們現(xiàn)在一般說按揭是指個人買房抵押貸款，按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在期房的預(yù)售合同中購房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過銀行貸款支付給賣方，在房產(chǎn)證辦理完畢之前由賣方通過協(xié)議將買方房產(chǎn)的期權(quán)讓與給銀行來作為償還貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得的期權(quán)讓與給銀行作為貸款的擔(dān)保。買方還完所有貸款及利息后可將期權(quán)收回。取得房產(chǎn)證.如果買房在貸款期內(nèi)沒有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.　　二、按揭的條件　　各銀行都要求按揭貸款的對象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。同時具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購房補(bǔ)貼的，不低于購買住房款20%作為**購房款。享受購房補(bǔ)貼的，一個人承擔(dān)部分的20%作為購房**款。3、有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有完全能夠償還貸款的個人或單位作為保證。4、具有購房協(xié)議并有銀行認(rèn)可的基本價。　　在按揭時一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認(rèn)可的相關(guān)部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押質(zhì)押的證明和抵押物估價證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件?！　∈辗考m紛多多　　主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質(zhì)量問題3、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運(yùn)轉(zhuǎn)不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致?！　》课莓a(chǎn)權(quán)證　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書的重要性　　房屋所有權(quán)證是受國家保護(hù)的唯一合法證書。取得所有權(quán)證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權(quán)利。任何人不得侵犯?！　《?、開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書　　退房　　可以退房的幾種情況1、延期交房三個月以上2、開發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無效。3、開發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計。4、無法獲得貸款5、開發(fā)商的原因無法辦理產(chǎn)權(quán)證6、房屋面積誤差超過3％7、開發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的沒有實(shí)現(xiàn)。8、簽約后開發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人。　　購房者買房前可能有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實(shí)際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。購房者如需了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站查閱。購買預(yù)售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。　　認(rèn)購書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購書時要了解上面提到的問題；再看認(rèn)購書條款的具體內(nèi)容?！　≌J(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定?？辞宄渲袃?nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用抵作房價款。

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• 問 如何購置商品房？購買商品房需要注意哪些? 
  答

  注意事項(xiàng)：1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場簽約時，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。4、聘請專業(yè)律師參與。5、以補(bǔ)充對補(bǔ)充。6、集體簽約。

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