二手房買賣中陰陽(yáng)合同引起的糾紛有什么 如何解決二手房合同糾紛

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• 137****9790

  所謂的“陰陽(yáng)合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方就同一買賣標(biāo)的訂立兩份價(jià)格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門專供登記或備案使用的低價(jià)合同叫“陽(yáng)合同”，把雙方私下留存并實(shí)際履行的高價(jià)合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽(yáng)合同間高低價(jià)款之間的差額應(yīng)交的稅款是當(dāng)事人訂立陰陽(yáng)合同的動(dòng)機(jī)。產(chǎn)權(quán)登記變更 生效后，買房人拒付兩合同間的價(jià)款差額，主張按陽(yáng)合同約定的低價(jià)格履行是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的原因。 一般來(lái)說(shuō)，訂立“陰陽(yáng)合同”的目的主要是為了偷逃稅費(fèi)。在二手房屋買賣關(guān)系中，盡管陽(yáng)合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國(guó)《合同法》第52 條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過(guò)虛假降低合同標(biāo)的，欺騙行政主管部門，從而達(dá)到少繳稅費(fèi)，損害國(guó)家利益，違反我國(guó)法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國(guó)家稅收的價(jià)格條款應(yīng)屬無(wú)效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，“陰合同”中真實(shí)的價(jià)格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過(guò)這種做法嚴(yán)重違反了我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。 在目前的司法實(shí)踐中對(duì)“陰陽(yáng)合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒(méi)有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無(wú)須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。 從2010年9月起國(guó)家相關(guān)部門將對(duì)二手房買賣中的陰陽(yáng)合同行為處以重罰。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房陰陽(yáng)合同有什么風(fēng)險(xiǎn) 二手房陰陽(yáng)合同糾紛應(yīng)該如何解決
  答

  在二手房的買賣中，陰陽(yáng)合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。其中，第二種陰陽(yáng)合同更具備隱秘性。 二手房陰陽(yáng)合同對(duì)買賣雙方均存在風(fēng)險(xiǎn)，下面詳述之： (一)買方存在的風(fēng)險(xiǎn) 首先對(duì)買方來(lái)說(shuō)，其可能受益**大，也是陰陽(yáng)合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在： 1、可能導(dǎo)致價(jià)格條款無(wú)效，甚至有可能導(dǎo)致整個(gè)合同被撤銷。我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同?！逗贤ā返?6條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。 2、為以后自己的房子操作帶來(lái)麻煩，再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買家如再出售該房屋時(shí)，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。 3、如果房子的價(jià)格出現(xiàn)上漲，可能會(huì)給自己帶來(lái)不必要的麻煩?，F(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過(guò)因這種陰陽(yáng)合同買賣二手房，因房?jī)r(jià)上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽(yáng)合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。 (二)賣方存在的風(fēng)險(xiǎn) 賣方同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)，表面上看，雖說(shuō)賣方看沒(méi)有太大損失，但是風(fēng)險(xiǎn)同樣不少。其主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽(yáng)合同上的房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國(guó)家利益，會(huì)大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。 2、如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。 總之，二手房陰陽(yáng)合同對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，故而請(qǐng)意欲簽訂二手房陰陽(yáng)合同的朋友們多作考慮，不要因?yàn)樨澅阋硕`背誠(chéng)實(shí)信用原則，承擔(dān)高昂風(fēng)險(xiǎn)。 二手房陰陽(yáng)合同的法律效力如何? 一般因?yàn)椤瓣庩?yáng)合同”中的“陽(yáng)合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無(wú)效。因此，對(duì)“陰陽(yáng)合同”要慎之又慎。 實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了中國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。 具體來(lái)講，法院在認(rèn)定陰陽(yáng)合同的法律效力時(shí)，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。 2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。 3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以陰陽(yáng)合同價(jià)過(guò)戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。 4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。 5、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。 6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 以上便是對(duì)二手房陰陽(yáng)合同存在哪些風(fēng)險(xiǎn)以及法律效力如何的簡(jiǎn)要分析。在這里，有必要提醒大家注意的是，因?yàn)槎址筷庩?yáng)合同是不合法的，對(duì)國(guó)家利益造成了危害，對(duì)買賣雙方均有風(fēng)險(xiǎn)，所以，建議在買賣二手房簽合同時(shí)要小心謹(jǐn)慎，避免簽訂陰陽(yáng)合同。貪圖一時(shí)的便宜，或許會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的后果，比如說(shuō)偷稅的數(shù)目很大，已經(jīng)達(dá)到入罪的標(biāo)準(zhǔn)了。如果您不小心或者當(dāng)初無(wú)意簽訂了陰陽(yáng)合同，那么，建議您**好請(qǐng)一位專業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 二手房陰陽(yáng)合同的具體解決辦法是什么 如何解決二手房陰陽(yáng)合同的糾紛
  答

  　核心內(nèi)容：二手房交易過(guò)程中買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同，當(dāng)房屋成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣方要求認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。出現(xiàn)這種情況買方怎么辦？下面由房產(chǎn)糾紛法律咨詢的小編為您介紹二手房交易中陰陽(yáng)合同的解決辦法，希望能對(duì)您有所幫助。 　　為了促成交易，在買賣雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽(yáng)合同”）：一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報(bào)以及過(guò)戶手續(xù)時(shí)使用（合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低）；另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議（這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格）。由于可以少繳稅費(fèi)，所以，買賣雙方樂(lè)于其成。但是，陰陽(yáng)合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)利益的同時(shí)，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實(shí)的合同支付購(gòu)房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。 　　買賣雙方簽署陰陽(yáng)合同以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，造成國(guó)家稅款大量流失的同時(shí)，也對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的有效實(shí)施造成了不良影響。 　　根據(jù)**高級(jí)人民法院的司法文件，對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。 　　再則，交易風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，賣方可能拿不到全部房?jī)r(jià)款；而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時(shí)就要為此時(shí)的貪小便宜而“埋單”，承擔(dān)更多的個(gè)人所得稅和土地增值稅。如果說(shuō)偷稅達(dá)到犯罪的程度，當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，一定要考慮到陰陽(yáng)合同所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高對(duì)價(jià)。 更多有關(guān)二手房的咨詢可到進(jìn)行法律援助咨詢或者撥打24小時(shí)法律咨詢熱線：4006012708。

• 問(wèn) 二手房陰陽(yáng)合同糾紛如何認(rèn)定？
  答

  一般房屋買賣中，當(dāng)事人雙方為追求利益**大化，達(dá)到少交或不交房屋契稅和個(gè)人所得稅的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中約定少于真實(shí)成交價(jià)的成交價(jià)格，即出現(xiàn)所謂的“陰陽(yáng)合同”。出賣人或買受人因房屋價(jià)格上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，以雙方約定的虛假成交價(jià)格違反了國(guó)家稅收法律制度為由起訴請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。 我們認(rèn)為，真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式、付款數(shù)額等其他條款在“陰陽(yáng)合同”中約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按雙方的真實(shí)意思來(lái)認(rèn)定。除虛假成交價(jià)格之外的其他條款是雙方的真實(shí)意思表示，不存在其他法定無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當(dāng)事人一方僅以逃避稅收條款為由請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的，不予支持。(以上為青島地區(qū)司法實(shí)踐)

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• 問(wèn) 二手房合同糾紛
  答

  二手房合同糾紛出現(xiàn)的原因主要是因?yàn)橹薪楣静灰?guī)范操作或者是買賣，雙方的法律意識(shí)比較淡薄，導(dǎo)致二手房出現(xiàn)了買賣合同糾紛，在解決到時(shí)候可以上訴法院，但建議大家還是要在買房之前多做了解，規(guī)避二手房買賣當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)。①委托合同簽訂不規(guī)范。找中介公司買二手房或者是賣二手房，都需要與中介公司分別簽署委托合同，但是在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中很多人并沒(méi)有做到這一點(diǎn)，經(jīng)常把房屋買賣合同和委托買賣合同內(nèi)容混為一談。②內(nèi)容不完整。合同當(dāng)中的內(nèi)容不完整，成為了引發(fā)糾紛的主要原因，在合同當(dāng)中應(yīng)該明確寫(xiě)出二手房的位置，二手房的面積以及二手房?jī)?nèi)部的裝修和格局，一切和房屋信息相關(guān)的內(nèi)容都需要寫(xiě)在合同當(dāng)中。③期限、支付價(jià)款的期限。在合同當(dāng)中并沒(méi)有寫(xiě)明交付房屋的時(shí)間和支付房款的時(shí)間，也是引發(fā)糾紛的主要原因。④？

• 問(wèn) 二手房買賣合同糾紛
  答

  責(zé)任在買方，合同明確規(guī)定在房主交房后，而不是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，把**給賣方支付貸款，現(xiàn)在是買方**也沒(méi)給，就交了定金，那么作為賣方現(xiàn)在可以行使合同上的條款，保障自己本身的利益，定金不用退了，如買方不同意，可以讓他去申述，若他想私了，你就可以按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)再跟他簽次合同，或者是直接定金沒(méi)收，讓他去告，你有合同在手，明文規(guī)定，條款很清楚，你的利益可以得到很好的保障

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