石家莊空置房屋物業(yè)費如何收取 石家莊空置房屋物業(yè)費收費標(biāo)準是什么

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• 132****3285

  很多人都不理解房子買了不住還要收取物業(yè)費，下面搜房網(wǎng)就石家莊空置房的物業(yè)費收取規(guī)定做一些詳解。 空置房 2009年6月18日,經(jīng)石家莊市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議修訂,并于2009年11月28日經(jīng)河北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準,《石家莊市物業(yè)管理條例》于2010年3月1日開始實施。 《石家莊市物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定:“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè),空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外http://www.fdcew.com/。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間,應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并辦理相關(guān)手續(xù)?！? 石家莊市空置房屋物業(yè)費收取比例的合法性分析 一方面,通過對相關(guān)法條的梳理,無論是《物權(quán)法》等上位法,還是法律位階與《石家莊市物業(yè)管理條例》不分伯仲的國家發(fā)展與改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格[2003]1864號),關(guān)于空置房屋物業(yè)費用如何承擔(dān)是沒有相關(guān)的禁止性規(guī)定。也就是說從邏輯上看,《石家莊市物業(yè)管理條例》本身并不違反上位法的禁止性規(guī)定。這一點,《立法法》第六十三條第二款關(guān)于較大的市地方性法規(guī)的制定審查程序的規(guī)定可以作為佐證。 另一方面,石家莊市條例的有關(guān)規(guī)定與上位法的精神和原則存在分歧,涉嫌違反上位法的精神和原則。 首先,《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！睆谋緱l中,可以判斷,物業(yè)服務(wù)費用的分攤原則首先是有約定從約定,沒約定或約定不明確的,按業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例確定。因此,確定業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費的法定標(biāo)準的考慮因素或評判因素只有一個即業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例,與房屋是否空置并無相關(guān)性。 其次,《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定:“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”從文義解釋角度理解,不完全履行義務(wù)屬于不履行義務(wù)的范疇自然是應(yīng)有之義。石家莊市條例的這一規(guī)定,恰恰違反了上位法的權(quán)利義務(wù)相一致這一原則。 再次,《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同建設(shè)行政主管部門指定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》亦有類似規(guī)定,將物業(yè)服務(wù)費用分為政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。這兩種物業(yè)服務(wù)費用類似是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)屬性劃分的,與房屋是否空置并無直接關(guān)系,而石家莊市條例的這一規(guī)定,并不區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)屬性,同一按照空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費,涉嫌干涉正常的物業(yè)服務(wù)收費的市場秩序,本應(yīng)當(dāng)由市場調(diào)節(jié)確定價格的非政策性住房的物業(yè)服務(wù)收費被公權(quán)力強制干預(yù)了,同時一般針對政策性住房的政府指導(dǎo)價面對的是政策性住房這一整體,并不區(qū)分房屋是否空置。因此,石家莊市條例這一規(guī)定有失公平。 **后,從物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)看,物業(yè)服務(wù)費屬于廣義的公共基金的一種,屬于權(quán)利所有權(quán)人的共有財產(chǎn),專門用于住宅小區(qū)物業(yè)的基本維護、修繕、整治工作與日常管理,并不完全等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)的對價。也就是說,石家莊市條例的這一規(guī)定,表面上是涉嫌侵犯了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,實質(zhì)上從根本上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。等于正常交費業(yè)主為空置房業(yè)主埋單。物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)決定,其收取比例不能與供暖費的收取比例和方式混為一談。 這一點,石家莊市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長劉明有詳細闡述,物業(yè)服務(wù)的對象是全體業(yè)主享有的公共服務(wù),是公共產(chǎn)品,不是針對某一個業(yè)主提供的專門服務(wù)。業(yè)主是否對其專有部分進行實際使用,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和成本,不產(chǎn)生任何影響。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,是對住宅區(qū)內(nèi)的房屋配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。只要一進場接手物業(yè),無論住宅區(qū)內(nèi)的入住率是多少,物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要提供上述服務(wù)。劉明認為,物業(yè)費用的去向,有一半是拿去維護設(shè)備、澆水、保潔,都是花在業(yè)主身上,空置房只交20%就等于把這個錢克扣了,物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也必然會下降,**終吃虧的是大多數(shù)的業(yè)主。 **高人民法院2009年發(fā)布并執(zhí)行的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第六條也規(guī)定,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。由此可見,因這種政策規(guī)定引發(fā)實踐中的訴訟糾紛時,業(yè)主以此作為抗辯理由是得不到人民法院的支持的。值得欣慰的一點是,石家莊市的條例這一規(guī)定設(shè)置了除外條款即“物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外”,這一除外條款遵從了《物業(yè)管理條例》第四十二條的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。 其他省市空置房屋物業(yè)費收取規(guī)定 仔細分析全國各地頒布實施的物業(yè)管理條例,我們發(fā)現(xiàn)北京、天津、上海、重慶等全國大部分省市,在物業(yè)管理條例的條款中,或者沒有提及空置房屋物業(yè)費收取的特別處置措施,或者規(guī)定空置房屋需全額收取物業(yè)管理費(物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意讓利的情況除外),僅有少數(shù)省市采取打折收取的辦法。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:33

相關(guān)問題

• 問 無錫空置房物業(yè)費收費標(biāo)準是什么 無錫空置房物業(yè)費如何計算
  答

  無錫自2007年1月1日起實行《無錫市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)定“對未入住或未使用連續(xù)超過一個月份以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)管理企業(yè)書面申請，并經(jīng)確認后按規(guī)定標(biāo)準的70%交納物業(yè)公共服務(wù)費、機動車輛停放服務(wù)費或車位水電、衛(wèi)生等管理費?！辈贿^不少市民并不知道空置房物業(yè)費的優(yōu)惠政策,一般情況下，物業(yè)也不會主動告知，除非業(yè)主主動申請，才能享受折扣。 不過對于“7折優(yōu)惠”的政策，我市一直存在不同聲音。據(jù)了解，隨著用工成本的上升，錫城物業(yè)公司普遍財務(wù)吃緊。市房協(xié)物專委副主任周華寶說，物價局核準費用時，是根據(jù)物業(yè)費全額收繳率90%以上、空置率3%來計算的。隨著人力用工成本的逐年攀升，這部分成本已占物業(yè)公司總成本的60%至70%，而不管房屋空置與否都不會減少綠化、安保等公共服務(wù)，再打折的話更讓物業(yè)公司吃不消了。 據(jù)悉，除無錫外，目前揚州、南京、杭州的空置房物業(yè)費也以7折收??；2010年6月，湖南規(guī)定空置房物業(yè)費按照9折交納；如今，海南更是直接取消優(yōu)惠。市房管局物管中心負責(zé)人透露，錫城**早實行的是空置房物業(yè)費5折優(yōu)惠政策，目前為7折，而國家住建部并沒有相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定。而取消優(yōu)惠，將會在一定程度上利于抑制房地產(chǎn)投資心理。

• 問 武漢空置房物業(yè)費如何計算 武漢空置房物業(yè)費收費標(biāo)準是什么
  答

  武漢空置房物業(yè)費首年打折的規(guī)定究竟什么時候才開始實施?”昨日，樂先生打電話到本報“長江傾聽熱線”咨詢。他說自己有處空置商品房，小區(qū)物業(yè)不斷催繳交物業(yè)管理費的行為讓他心煩。 2010年6月，市人大常委會表決通過《武漢市物業(yè)管理條例(草案表決稿)》，規(guī)定未人住新房首年收70%物業(yè)費。   此消息經(jīng)媒體報道后，市民紛紛叫好，認為房屋交付后未使用的，因業(yè)主沒有使用房屋，就不會發(fā)生裝修和使用等行為，也不會產(chǎn)生生活垃圾等等，其物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)有所減免。然而不少業(yè)主在實際生活中仍被所在小區(qū)催繳物業(yè)管理費。 武漢空置房物業(yè)費首年打折的規(guī)定究竟實施了沒?昨日，記者聯(lián)系市房產(chǎn)局相關(guān)負責(zé)人。據(jù)介紹，市人大常委會表決通過的只是物業(yè)管理條例草案，在經(jīng)省人大常委會審議通過后，才能正式實施

• 問 鄭州空置房屋物業(yè)費的收取標(biāo)準？
  答

  1、房子已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房子，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納； 2.業(yè)主自身原因而暫不居住的空置住房，半年以內(nèi)物業(yè)服務(wù)費按規(guī)定或約定收費標(biāo)準的50％繳納，超過半年仍未居住的按規(guī)定或約定收費標(biāo)準的70％繳納。 你自己算算吧！

• 問 空置房需要交物業(yè)費嗎？物業(yè)費收取標(biāo)準是什么 空置房物業(yè)費要交多少？
  答

  要交的，但是可以只交部分，不用全額交。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》并沒有明確物業(yè)出售后，業(yè)主或使用人入住前物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)該怎么收。有的省市規(guī)定，業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入駐后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定服務(wù)標(biāo)準的70%至90%交納空置物業(yè)費，具體比例由當(dāng)?shù)貎r格、物業(yè)管理主管部門制定。已交付給業(yè)主的，物業(yè)費用自物業(yè)交付業(yè)主次月開始計收。車輛管理費卻要全額繳納，對未入駐或未使用連續(xù)超一個月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請，并經(jīng)確認后按規(guī)定標(biāo)準的70％繳納機動車輛停放服務(wù)費或車位水電、衛(wèi)生等管理費用。首先物業(yè)費的收繳涉及物業(yè)交付前（開發(fā)商空置房物業(yè)費）與交付后兩個時段的物業(yè)費以及業(yè)主辦理入住后空置房的物業(yè)費等。其次確定物業(yè)管理服務(wù)費用支付的義務(wù)人的關(guān)鍵，是看何人是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，1.在物業(yè)已經(jīng)出賣并交付給業(yè)主的，業(yè)主是交納服務(wù)費的義務(wù)人。物業(yè)交付后，由買受人開始承擔(dān)，業(yè)主的物業(yè)費從交付之日起開始計算，入住后，全額收取。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)性六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定公共服務(wù)費標(biāo)準的70%交納空置物業(yè)管理費，或按省市縣有關(guān)部門對空置房減免的規(guī)定收取物業(yè)費。辦法規(guī)定，公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨計量，嚴格按照水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

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• 問 ??空置房要交物業(yè)費嗎？物業(yè)費收取標(biāo)準是什么 空置房物業(yè)費要交多少？
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  空置房也要繳納物業(yè)費已經(jīng)成為共識，但繳納多少仍有爭議?！?*高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。此外，各地對空置房繳納多少物業(yè)費有不同規(guī)定。例如《無錫市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，自2006年1月1日起，對未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)公司按正常物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準的70%收取費用。陜西省在2014年出臺規(guī)定，收費標(biāo)準也是70%。武漢、南京等地也執(zhí)行此標(biāo)準。山東菏澤的規(guī)定是，辦理空置房手續(xù)的空置房超過一年，應(yīng)繳納60%的物業(yè)費。石家莊市的空置房物業(yè)費收取標(biāo)準則只有20%，這個標(biāo)準讓業(yè)主開心，但物業(yè)則認為難以維持運行。

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