吉屋網(wǎng) >房產(chǎn)問答 >法律法規(guī) >政策法規(guī) >詳情

業(yè)主手冊相關內(nèi)容是什么 業(yè)主手冊有什么作用

158****3126 | 2016-08-02 15:40:35

已有25個回答

  • 155****2388

    為把小區(qū)建成一個安全、文明、清潔、舒適、優(yōu)美高尚的新型住宅小區(qū)，為了營造溫馨、舒適、安全的室內(nèi)環(huán)境，**大限度的發(fā)揮住宅的居住功能，保證房屋正常的使用，沿長其使用壽命，制定業(yè)主手冊，每位業(yè)主都要遵循
    1）管理處
    作為物業(yè)管理人，管理處根據(jù)物業(yè)委托管理合同對本住宅區(qū)實施物業(yè)管理。管 理服務內(nèi)容包括（小區(qū)/大廈范圍內(nèi)）：
    *房屋及公用設施的使用、維修和養(yǎng)護。
    *公共地方清潔衛(wèi)生。
    *車輛行駛及停泊。
    *公共秩序。
    *社區(qū)文化活動。
    *住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
    管理處根據(jù)相關法律、法規(guī)，結合實際情況制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為，選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。
    管理處以服務業(yè)主為宗旨，按相關法律、法規(guī)及委托合同實施管理和從事經(jīng)營活動，接受業(yè)委會及業(yè)主監(jiān)督。
    2）管理人員
    本物業(yè)內(nèi)所有員工為本物業(yè)提供物業(yè)管理服務，絕不容許收取業(yè)戶任何額外費
    用或物品，敬請業(yè)戶合作，避免私自任用本物業(yè)員工作任何私人服務，而導致該員工疏于日常職守。
    3）業(yè)主委員會
    為加強本物業(yè)民主化管理，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合的管理模式，根據(jù)
    物業(yè)管理條例規(guī)定，本物業(yè)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會（簡稱業(yè)委會）。業(yè)委會代表物業(yè)全體業(yè)主利益、要求和意見，并協(xié)助管理處開展工作。業(yè)委會章程和工作細則由業(yè)委會制定，并由業(yè)主大會批準通過。
    1、召集和主持業(yè)主大會。
    2、審議決定住宅維修基金和共用設施專用基金的使用。
    3、聘請物業(yè)公司并與其訂立、變更或解除委托管理合同。
    4、審議物業(yè)公司年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目。
    5、審議管理服務費的收費標準。
    6、監(jiān)督物業(yè)公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
    執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定。
    遵守和履行物業(yè)委托管理合同。
    不得從事各種投資和經(jīng)營活動。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:18:44
  • 135****5682

    對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。
    業(yè)主委員會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導與監(jiān)督。業(yè)主大會的決定，業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
    業(yè)主對所購物業(yè)擁有占有、使用、收益、處分等權利： 業(yè)主須根據(jù)物業(yè)購買合同中注明的使用用途合理專項使用物業(yè)，不可擅自更改 用途及使用方法。
    業(yè)戶收到入伙（入?。┩ㄖ谙薅ㄆ谙迌?nèi)辦理完相應手續(xù)稱為入伙。逾期不辦 理手續(xù)的，亦視為入伙。業(yè)戶須從入伙之日起，全額交繳物業(yè)管理服務費。
    3）入伙資料
    入伙時，業(yè)戶需提供下列資料：
    家庭戶：《入住通知書》、《購房合同書》或《按揭合同》原件和復印件、家庭成員身份證和復印件、照片、指定銀行存折等。
    公司戶：《入住通知書》、《購房合同書》或《按揭合同》原件和復印件、法人代表、職員身份證和復印件、照片、營業(yè)執(zhí)照和復印件和指定銀行存折等。 為節(jié)省業(yè)戶時間，避免往返及排隊輪候，請于入伙時仔細檢查并帶齊相關資料。
    4）驗樓
    業(yè)戶入伙時，管理處工作人員將陪同您依照國家驗收規(guī)范及房屋買賣合同驗收房屋，有疑問之處，請?zhí)钔住斗课萁桓厄炇毡怼方换毓芾硖?，以便承建商能早日進行處理。一般情況下，承建商將不會接受保修期后呈報之返修工程。
    5）水表、電表
    發(fā)展商已預設完備之水電管線，業(yè)戶入伙時只需核對水電表讀數(shù)。
    6）煤氣服務 業(yè)戶欲申請煤氣服務，請致電燃氣集團辦理。
    7）電話服務 各單位已鋪設電話線，業(yè)戶只需致電電信公司申請。
    8）有線電視 業(yè)戶欲申請有線電視，請致電有線電視申請熱線。
    9）遷居 業(yè)戶準備遷居時，請通知管理處預約電梯使用時間。在搬運時，請督促搬運工 人確保公共設施不受損壞，否則有關業(yè)戶須賠償相應損失。搬運完畢后，須自行清理現(xiàn)場。
    裝修申請；
    所有裝修及維修工程必須符合有關政府法規(guī)及《業(yè)主公約》條款，向管理處 提交裝修工程圖紙，填妥申請表并繳付相應保證金。未得到書面認可前，請勿動工。
    施工單位：
    業(yè)戶請選擇合法有效可靠之裝修承建商，提供相關營業(yè)執(zhí)照及技術資歷。如因 裝修造成有關損毀責任，**終由業(yè)戶承擔。
    施工人員進出：
    當業(yè)戶選定裝修承建商時，請要求施工人員提供身份證復印件、照片等資料以辦理臨時出入證。裝修人員于屋苑內(nèi)須隨身配掛臨時出入證。為公共安全及減少外來干擾，未獲業(yè)主聘請及未曾向管理處辦妥手續(xù)之裝修承建商，可被拒絕進入小區(qū)（大廈）。
    4)單位門窗 為統(tǒng)一美觀，管理處備有防盜門及窗花樣板，須參照管理處所定款式及要求制作安裝。
    室內(nèi)裝修：
    業(yè)戶室內(nèi)裝修，必須確保建筑結構安全，切勿在承重墻上切割或開孔，如需更 改室內(nèi)墻壁、管道等，請在裝修申請項目中列明，以免因拆除或更改結構而構成危險。
    建筑物外墻 為維持建筑物外貌整體美觀，業(yè)戶請勿在室外更改或加建防盜網(wǎng)、遮陽蓬、天 線、晾衣架或一切伸展出室外之建筑物。
    裝修垃圾：
    請將裝修垃圾按管理處指定的時間地點堆放，并及時轉(zhuǎn)運至政府指定的傾倒場所。請勿將垃圾棄置于公眾地方，否則產(chǎn)生的責任及費用將由業(yè)戶承擔。
    裝修期限及時間：
    裝修期限**長不得超過三個月。
    裝修驗收：
    裝修工程結束，業(yè)戶驗收合格后，由業(yè)戶向管理處提出驗收申請，以便及時退還裝修保證金。管理處只負責核驗施工項目是否與裝修申請相符及是否損壞公共設施，管理處不承擔施工質(zhì)量驗收責任。
    1）管理費
    為保障業(yè)戶在本物業(yè)之長遠利益，各業(yè)戶需要承擔本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常 管理開支，按時交納管理費。
    2）管理費交繳
    為節(jié)約業(yè)戶時間，避免輪候，請盡量采用自動轉(zhuǎn)帳方式交繳管理費。管理費由業(yè)主或租戶繳付均可，但若有拖欠，**終仍由業(yè)主負責。
    3）管理費用途
    管理費主要用于支付下列各項及其他未及一一詳列之雜項費用：
    ----管理及其他服務人員酬金、津貼、福利及辦公費用；
    ----公共地方保安服務；
    ----公共地方清潔服務；
    ----公共地方園藝綠化；
    ----公共設施、設備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公共水電費、設備損耗費等）；
    ----就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；
    ----共用設施、設備必要的保險費用；
    ----必要的社區(qū)文化活動費用；
    ----法定稅費。
    ----管理公司酬金。
    ----其他管理上開支；
    現(xiàn)行管理費金額可隨日后實際開支情況而予以調(diào)整。調(diào)整前會先通告各業(yè)主。若管理費不足應付各項開支時，將在下年度追加管理服務費，如有贏利，則轉(zhuǎn)入下年度之帳目。
    4）管理費公布
    管理帳目實行實報實銷，管理處每季度以《管理報告》的形式公布收支情況。 服務收費 公共服務費用在管理服務費中支出。 家庭清潔、維修等特約服務需要收費，有關項目及價格詳情，請參閱管理處服務項目價格資料。會所消費、車輛停放等收入用于彌補管理費之不足。 為方便業(yè)戶，管理處將于入伙期間免費協(xié)助代辦電話、煤氣開通等服務。
    6）房屋本體維修基金
    根據(jù)政府規(guī)定，物業(yè)交付使用一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個月起，按月繳納房屋本體維修基金。 業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的房屋本體維修基金不予退還。 房屋本體維修基金用于房屋本體公（共）用設施的維修保養(yǎng)項目。不夠支出時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由各業(yè)主按規(guī)定分攤。 房屋本體維修基金由管理處以房屋本體為單位設立專帳代管。
    六、業(yè)戶須知

    查看全文↓ 2016-08-03 17:18:38
  • 141****3786

    1）廣告/宣傳標志安裝 小區(qū)（大廈）內(nèi)業(yè)戶請勿在戶外或外墻懸掛或安裝任何廣告、宣傳裝置或張貼宣傳單張。
    2）空調(diào)安裝及維修 業(yè)戶請于安裝空調(diào)時知會管理處?？照{(diào)室外機須安裝于指定位置并將空調(diào)水排入指定管道。。同時，業(yè)戶應定期檢查維修空調(diào)機。
    3）晾曬衣物 各業(yè)戶請勿于指定地方以外的公眾地方晾曬衣物，以免影響小區(qū)/大廈外觀。
    花卉澆水
    業(yè)戶給陽臺花卉澆水時請勿溢出，以免影響樓下住戶及行人。
    共用（消防）通道
    為保持共用（消防）通道暢通，各業(yè)戶請勿于共用（消防）通道及天臺堆放、安裝及加建任何障礙物。
    6）寵物飼養(yǎng)
    業(yè)戶飼養(yǎng)寵物須按政府規(guī)定申領牌照，并不得對其他業(yè)戶構成滋擾。
    7）訪客行為
    業(yè)戶須對其訪客之行為負責。
    8）危險物品存放
    各業(yè)戶切勿在單位內(nèi)貯存危險物品或超過家庭用量之易燃氣體，以確保安全。
    9）滋擾
    業(yè)戶絕對不可作出或準許他人在戶內(nèi)或公眾地方作出任何行為，而對小區(qū)/大廈內(nèi)其他人造成滋擾或不便。
    10）高空拋物
    請勿于高空向下拋物，并請妥善放置陽臺及周邊物品，以免落下傷及行人及車輛，否則將承擔由此產(chǎn)生的經(jīng)濟及法律責任。
    11）房屋保養(yǎng)
    業(yè)戶有責任保持室內(nèi)設備及房屋狀況良好，以統(tǒng)一本物業(yè)整體形象。
    防止罪案
    *遇見任何可疑人士，請立即向小區(qū)/大廈工作人員報告。
    *在未清楚訪客身份前，請勿隨意開啟入口大門。
    *有公共機構或政府人員來訪，請查驗清楚其證件。
    *避免將大量現(xiàn)金及貴重物品存放家中。
    *外出時請將有門窗關閉，做好防盜措施。晚上外出可保持屋內(nèi)亮燈。
    2）訪客
    小區(qū)/大廈安全管理人員已受指示，將查詢進出屋苑陌生人士身份，請各業(yè)戶通知貴親友配合。為確保能使業(yè)戶安居樂業(yè)，對于查詢時所引起的不便，本公司先致歉意。
    3）物資搬出
    為保障業(yè)戶利益，防止盜案發(fā)生，物資搬離屋苑須辦理放行手續(xù)。由業(yè)戶或其指定人員完善相關手續(xù)方可放行。若使用電梯，請?zhí)崆跋蚬芾硖幧暾垺?
    4）防火
    A、為避免發(fā)生火災，業(yè)戶應留意下列各項：
    *切勿超負荷用電。
    *切勿在單位內(nèi)存放任何危險或易燃物品，切勿貯存過量的燃料。
    *火柴及打火機等危險性物品請放置于兒童不能觸及的地方。
    *人員離開時，請關閉煤氣及電器。
    *請勿在走廊、樓梯及其他公共地方燃放香燭等。
    *室內(nèi)請小心處理燃燒的香燭、煙蒂、火柴等，更需留意火種是否完全熄滅。
    B、遭遇火警
    *打破消防警鈴玻璃及高呼通知鄰居盡快逃離現(xiàn)場。
    *保持鎮(zhèn)定，立即撥119報警及通知本小區(qū)/大廈消防控制中心。切勿假設他人已采取此項行動。
    *關上所有氣體燃料及電氣開關。
    *關上所有門窗。
    *只用樓梯逃生，切勿使用電梯。
    C、火災逃生
    *保持冷靜確定逃生方向及安全門位置。
    *出門前先以手觸摸門板及把手，感覺熱燙時切勿開門。
    *在濃煙彌漫之中應采用**低之姿勢沿墻角前進。
    *沿充滿濃煙的樓梯間下樓時應退著下樓，頭部盡量靠近階梯，以吸取新鮮空氣。
    5）煤氣泄漏
    如果家里發(fā)現(xiàn)有煤氣泄漏，應立即開窗通風，不得開燈及使用電話、門鈴等會發(fā)出電火花的設備，同時關閉煤氣總閥，通知相關人員。
    6）防風措施
    刮風時請收回陽臺上掛曬的物品，各種盆栽物品切勿放至陽臺上部，關好門窗。
    當氣象臺發(fā)布三號風球及以上信號時，盡量減少外出。
    7）防水措施
    *將貴重物品移至高處；
    *切斷電器電源；
    水浸后：
    *清點損失；-
    *去除積水，打掃衛(wèi)生；-
    *加強保安，防止盜賊；
    8）防震須知
    *保持鎮(zhèn)定，遠離窗戶、玻璃隔板、架或懸著的物件；
    *躲在桌子或堅固的結構下，但不要躲在樓梯下；
    *立即通知管理處或救援人員。
    急救
    如發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題時，應根據(jù)意外原因采取響應急救措施：
    *使傷者處于溫暖及合適的環(huán)境，并加以安慰。
    *撥打急救電話120要求醫(yī)療急救服務。
    *通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、電話號碼、目擊者、
    事件情況等。
    *在任何情況下，應盡量保持鎮(zhèn)定。
    八、停車場守則
    1）屋苑內(nèi)停車場為收費停車場，提供車位有償使用服務，按政府相關規(guī)定及車位使用協(xié)議收費，所收費用用于彌補管理費之不足。
    任何進入或使用本屋苑停車場之人士，須嚴格遵守下列停車場守則：
    *車輛進出車場時，必須進行登記（錄），并由車主及車場管理員對登錄內(nèi)容核實。
    *車輛應按車場管理員的要求及現(xiàn)場的標識停放于規(guī)定位置。
    *車輛停放好以后，拉好手閘，關好車窗門，鎖好防盜鎖,避免使用帶報警音的防盜鎖，車內(nèi)請勿存放現(xiàn)金及其它貴重物品。請務必帶走《車輛進出憑證》。
    *車場應按車場管理員的要求及現(xiàn)場的標識行車，車速小于10公里/小時，禁止
    鳴笛。
    *場內(nèi)禁止修理車輛、洗車、試剎車、學習駕駛等有安全隱患及影響現(xiàn)場衛(wèi)生的
    活動。
    *請勿將有可能對其他車輛或人士構成危險的車輛停泊于停車場內(nèi)。
    2）摩托車、自行車
    禁止無牌摩托車進入，業(yè)戶及訪客摩托車、自行車請于指定位置存放，并鎖好防盜鎖。
    九、溝通聯(lián)絡
    駐守本物業(yè)之安全管理員和清潔服務員較專注于保安事務及清潔事務，對于保安和清潔以外問題，未必全面了解及準確地給予解答或指導。為提高管理服務效能，避免不必要誤會和阻延，除緊急事件外，業(yè)戶若有不明之處或有任何意見、投訴，請直接致電或徑往管理處。
    此外，在各公共場所裝有通告欄及意見箱，以加強與業(yè)戶聯(lián)系；若有書面建議，除郵寄外，亦可擲投意見箱。
    歡迎各業(yè)戶提供任何有關本物業(yè)之管理意見，懇請留下姓名及聯(lián)系電話、地址，以便聯(lián)絡及跟進。
    若投訴管理及服務人員，請盡可能錄取編號、姓名，以便調(diào)查及處理。
    十、常用電話
    火警 119
    匪警 110
    交通事故 122
    急救 120
    電話查詢 114
    電話故障 112
    報時 117
    天氣查詢 121

    查看全文↓ 2016-08-03 17:18:28
  • 132****8787

    第十五、條、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：
    (一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
    (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
    (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
    (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
    (五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
    第十六、條、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
    第十七、條、業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
    第十八、條、業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
    第十九、條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
    第二十、條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
    第二十一條、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
    第二十二條、建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
    第二十三條、建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
    第二十四條、國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
    第二十五條、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
    第二十六條、前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
    第二十七條、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
    第二十八條、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
    第二十九條、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
    (一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
    (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
    (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
    (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
    第三十條、建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
    第三十一條、建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
    第三十二條、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
    國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
    第三十三條、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
    第三十四條、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
    第三十五條、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
    第三十六條、物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
    第三十七條、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料。
    第三十八條、物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
    第三十九條、物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。
    第四十條、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
    第四十一條、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
    第四十二條、業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
    第四十三條、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
    第四十四條、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
    第四十五條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向**終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
    第四十六條、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
    第四十七條、物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
    第四十八條、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條、例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
    第四十九條、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
    第五章 物業(yè)的使用與維護
    第五十條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
    第五十一條、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
    第五十二條、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
    第五十三條、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:18:19
  • 155****1822

    第五十四條、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
    第五十五條、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
    第五十六條、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
    第五十七條、違反本條、例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
    第五十八條、違反本條、例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第五十九條、違反本條、例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
    第六十條、違反本條、例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條、第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
    第六十一條、違反本條、例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第六十二條、違反本條、例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第六十三條、違反本條、例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
    第六十四條、違反本條、例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
    第六十五條、違反本條、例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
    第六十六條、違反本條、例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條、第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
    (一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
    (二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
    (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
    第六十七條、違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
    第六十八條、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
    第六十九條、違反本條、例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
    第七十條、本條、例自2003年9月1日起施行
    第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：
    （一）物業(yè)的使用、維護、管理；
    （二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
    （三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
    （四）業(yè)主共同利益的維護；
    （五）業(yè)主共同管理權的行使；
    （六）業(yè)主應盡的義務；
    （七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
    第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：
    （一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；
    （二）業(yè)主委員會的職責；
    （三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
    （四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
    （五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；
    （六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
    （七）業(yè)主大會會議的表決程序；
    （八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；
    （九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
    （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
    （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
    第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
    第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
    業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
    有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
    （一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
    （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
    （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
    第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
    采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。
    第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
    （一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
    （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
    第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
    （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
    （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
    第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。
    一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
    業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。
    第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
    未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
    第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:18:07
  • 157****6555

    第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
    第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
    第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
    業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
    第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
    （一） 具有完全民事行為能力；
    （二） 遵守國家有關法律、法規(guī)；
    （三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
    （四） 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
    （五） 具有一定的組織能力；
    （六） 具備必要的工作時間。
    第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
    業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
    第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
    （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；
    （二）管理規(guī)約；
    （三）業(yè)主大會議事規(guī)則；
    （四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。
    第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
    業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
    第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：
    （一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
    （二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
    （三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
    （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
    （五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
    （六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；
    （七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
    （八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
    （九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
    第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
    （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
    （二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
    （三）物業(yè)服務合同；
    （四）專項維修資金的籌集、使用情況；
    （五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
    （六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
    （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
    （八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
    第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
    第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
    業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
    業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
    第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
    業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
    第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
    （一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
    （二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
    （三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；
    （四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
    （五）專項維修資金籌集及使用賬目；
    （六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
    （七）業(yè)主的意見和建議。
    第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
    使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
    第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
    工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
    第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
    （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
    （二）喪失民事行為能力的；
    （三）依法被限制人身自由的；
    （四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
    第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
    （一）以書面方式提出辭職請求的；
    （二）不履行委員職責的；
    （三）利用委員資格謀取私利的；
    （四）拒不履行業(yè)主義務的；
    （五）侵害他人合法權益的；
    （六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
    第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
    第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
    第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
    第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
    第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
    第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。
    第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:17:58
  • 158****0096

    第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
    第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié)助。
    第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
    在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
    第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
    第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。
    業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。
    第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
    第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
    第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
    第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
    第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
    第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。
    第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。
    第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。
    6、有權參加業(yè)主大會，并對該物業(yè)的重大管理決策擁有表決權。
    7、有權就物業(yè)管理的有關事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理單位提出質(zhì)詢，并得到答復。
    8、有權要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位按照規(guī)定的期限，定期公布物業(yè)管理服務費用收支帳目。
    9、有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主管理委員會對物業(yè)管理單位違反合同或有關規(guī)定的行為進行干預、處罰。
    10、有權向物業(yè)管理行政主管部門進行投訴。
    11、有權要求房屋建筑毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任，對方不維修養(yǎng)護或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理單位強制維修養(yǎng)護，并按規(guī)定分攤費用。
    第六條： 業(yè)主的義務及責任
    1、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。
    2、執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定。
    3、該物業(yè)每一單元的轉(zhuǎn)讓應包括一份明示承諾：有關購買者應于買賣合同簽署之日起一個月內(nèi)，就產(chǎn)權情況變化以書面通知管理公司，并將由購買者所簽署，與附錄相同的承諾書交與管理公司，以確保有關購買者遵守本公約內(nèi)的一切條款，并受其約束。前業(yè)主在管理公司接到這一通知前，對該單元的管理費用及其它有關費用仍負有責任，前業(yè)主亦有責任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費用及其它有關費
    用。前業(yè)主如未能付清其應付的管理費及其它有關費用，管理公司有權向前業(yè)主及或新業(yè)主追討。
    4、業(yè)主使用該物業(yè)內(nèi)公用設施、公共場所（地）時，涉及有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等，應按規(guī)定交納費用。
    5、業(yè)主和使用人，必須按規(guī)定定期交納有關的管理費用。
    6、住戶對房屋的使用，必須要個遵守以下規(guī)定：
    （1）不得改變房屋結構、用途和外貌。
    （2）未經(jīng)批準不得對房屋進行裝修、任何裝修不得改變受力結構。
    （3）任何危險物品不得進入小區(qū)和房屋內(nèi)。
    （4）不得利用房屋從事危害社會公共利益及損害他人合法權益等活動。
    （5）不得私自占用或妨礙他人使用公共設施和公共場地。
    7、業(yè)主有權對其房屋進行規(guī)定范圍內(nèi)的裝修、維修。但必須先向管理公司申報，并填寫《裝修申請書》或《維修申請書》，預繳押金，并經(jīng)批準后方可動工。工程完畢后，由管理公司核實裝修項目，原押金由管理公司退回。
    8、教育全體常住成員及臨時來訪的親友遵守本公約，并由簽約人或住戶對家庭成員或親友的違章行為依章負連帶責任。
    9、不得從空中向地面拋棄任何物品，否則應承擔因故意或過失向地面墜棄物品所造成的一切責任。
    10、不得在居民休息時間（中午12點至2點，晚上0點至翌日8點）制造噪音（如敲擊、高音響、按喇叭等）。
    11、不得隨意阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層樓住戶必須給予配合），否則應承擔因故意或過失而給他人造成損害的責任。
    12、垃圾（包括搬家垃圾）應用袋裝好，按指定時間（早上7點半至8點半，下午1點半至2點半）放到收集點或垃圾站，不得放在樓梯口、道旁或草坪、違章者每次罰款5元至20元。重犯或?qū)曳刚呒颖丁?
    13、在小區(qū)不得有下列行為：
    （1）隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃圾。
    （2）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、*、狗等禽獸和寵物。
    （3）未經(jīng)批準，擅自架設天線、接駁水、電管道或開挖道路、草地等。
    （4）搭建各類違章建筑。
    （5）損壞水、電設備，花草樹木、園林小品等公共設施。
    （6）不按規(guī)定位置停放非機動車輛。
    （7）機動車輛碾壓人行道和綠化帶，或不停放在指定位置并妨礙其他車輛和行人正常通行
    （8）不得改變窗戶或陽臺色調(diào)和前后陽臺的用途。不得在陽臺兩水管道中排放污水，杜絕兩污水混排等問題的出現(xiàn)。
    （9）不得擅自在區(qū)內(nèi)任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫、亂畫、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品。
    （10）不得從事任何不文明、不道德行為，作不文明表演。
    （11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
    14、承諾與其它非業(yè)主使用人在建立合法使用、維修養(yǎng)護、改造所擁有物業(yè)的法律關系時，應告知并要求對方遵守物業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔連帶責任。
    15、明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在該物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關系（另有專門合同規(guī)定的除外）。
    16、各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、電、煤氣、結構損壞或其它物體外溢，而損害他人或其財產(chǎn)，則所產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，由該業(yè)主全部負責。
    17、業(yè)主無權直接懲戒管理公司屬下的職員，業(yè)主如對職員不滿，應向管理公司提出，由管理公司采取其認為合適的必要行動。
    18、各業(yè)主不得將單元用作與土地批文、用途許可書、交付使用通知書或本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其它業(yè)主的事情發(fā)生。各業(yè)主不得將物業(yè)任何單元、任何地方用作非法、不道德、有損他人利益、違反當?shù)仫L俗或任何管理公司認為不適當?shù)挠猛?；而如管理公司因制止上述行為而產(chǎn)生的一切費用包括法律費用等，均由作出該行為之業(yè)主負擔。
    19、進出名雅花園必須出示出入證，否則物業(yè)管理單位有權將其置于門外。如果業(yè)主和住戶在出入示證問題上不合作而引出糾紛及不必要沖突，其后果及一切經(jīng)濟責任由業(yè)戶和住戶全部承擔。
    第八條：業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定該物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。
    第九條：業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構，經(jīng)政府部門批準成立后，代表全體業(yè)主維護其物業(yè)權益，依法行使各項權利。
    第十條：第一次業(yè)主大會，在該物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由物業(yè)管理行政主管部門指導、監(jiān)督開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。
    第十一條：該物業(yè)所享有投票權的已住用業(yè)主，均應按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任。
    第十二條：業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權，但必須服從大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。
    第十三條：業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票、舉手等形式。
    第十四條：業(yè)主管理委員會成立后，負責召集業(yè)主大會，并每年至少召開一次。
    第十五條：堅持有百分之十以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
    第十六條：業(yè)主管理委員會應于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予公告并報告物業(yè)管理行政部門。
    第十七條：業(yè)主大會須由住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之十以上投票權的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。
    第十八條：業(yè)主大會出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時，在會上提出待決定事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。如遇反對票和贊成票票數(shù)相等，則會議的主持人在自己已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票）。但此規(guī)定不適用與本人或其直系親屬有利害關系的事項。
    第十九條：業(yè)主投票時，以每套單元式住宅為一票，非住宅房屋按建筑面積每一百平方米為一票，一百平方米以下的每份房產(chǎn)證書為一票。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:17:46
  • 141****6710

    第二十條：業(yè)主大會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反此規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。
    第二十一條：下列權利將保留予發(fā)展商及其承讓人：
    1、有權在其認為合適的情況下更改該物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱或編號。在進行上述更改前，發(fā)展商應提前三個月以書面通知所有業(yè)主，但無須就因此引起的任何損失、費用或開支向各業(yè)主或其它擁有使用權的人賠償。
    2、保留該物業(yè)的公共地方的使用權，在規(guī)定范圍內(nèi)有權于上述任何部分安裝、架設或拆除招牌、廣告及其它對象。
    3、有權和管理公司及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何一部分，包括公共地方、公共服務設施或任何為該物業(yè)利益而安裝的設施，或為履行管理公司對該物業(yè)的管理責任，有權攜帶一切必需的設備、機器及材料進入該物業(yè)的任何一部分。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應事先通知有關的業(yè)主或使用人。唯發(fā)展商于使用此項權利時不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
    4、有權將該物業(yè)及該土地中由發(fā)展商擁有的任何部分指定或重新指定為公共地方或公眾行人或汽車通道，不必經(jīng)其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權益的人同意。唯發(fā)展商于使用此項權利時不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
    5、有權取消或更改根據(jù)本章第4條所規(guī)定由發(fā)展商指定的公共地方，而無須其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權益的人同意。唯發(fā)展商于使用此項權利時不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
    6、有權對本公約簽訂時存在的該物業(yè)建筑規(guī)劃及藍圖進行更改、修訂、增訂或改動而無須獲得其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權益的人同意或批準。但上述更改、修訂、增訂或改動須獲得有關部門的批準。所有有關更改、修訂、增訂或改動并不能作為任何業(yè)主針對發(fā)
    展商訴訟的依據(jù)。唯上述更改、修訂、增訂或改動不得妨礙任何業(yè)主使用其單元的權利。
    7、有權于該物業(yè)并未出售的部分、公共地方及公共服務設施及其部分安裝、加設、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針、照明及其它各種固定設施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外），于一切合理時間帶同或不帶同工人及設備進入該物業(yè)任何部分，以便進行上述有關工程，及按發(fā)展商認為適當?shù)臈l款準許、批準或授權其它人進行上述工程。唯上述工程不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
    8、有權改換或改變物業(yè)公共地方的顏色，在該物業(yè)外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或結構，并可拆除、修葺、維修、更換該等廣告牌或結構。
    9、有權將該物業(yè)中由其完全擁有的部分在其認為適當?shù)臅r間內(nèi)劃作額外的公共地方，并立約聲明。在聲明指定的時間內(nèi)，該等額外地方構成公共地方的一部分，各業(yè)主須按比例負責該等額外地方的保養(yǎng)及維修。唯在行使上述權利時，發(fā)展商不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬單元。
    10、有權將該物業(yè)的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻給國家，而無須其它業(yè)主同意。
    11、有權向政府有關部門申請對土地批文作出發(fā)展商認為適當?shù)男抻?、改動或修改，并就此事與政府磋商，達成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準及可以以發(fā)展商之名義簽署任何有關之文件。惟此項權利的行使不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
    12、有權調(diào)整及重新劃定該土地的界線，并就此事與政府磋商及達成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準。
    13、在受本公約限制和保障下，有權轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準占用或以其它任何方式處置該物業(yè)任何部分（已出售的部分除外），而不須任何業(yè)主同意。
    14、可委派代理人行使本公約保留予發(fā)展商之任何權利。
    15、可按其認為適當?shù)臈l件將本公約保留予發(fā)展商的所有或任何權利轉(zhuǎn)讓予發(fā)展商認為適當?shù)娜耸炕蚬尽?
    16、可就該物業(yè)任何部分另行訂立分約及其它有關管理該物業(yè)的契約，惟該分約及契約不得抵觸本公約的條款。
    17、本公約所載發(fā)展商的其它權利。
    第二十二條：為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第一條給予發(fā)展商的所有權利起見，各業(yè)主于此共同或各自任命（此項任命不得撤銷）發(fā)展商作為代理人，授予發(fā)展商充分之權利、權力及全權代表各業(yè)主作出一切行為及事情及或代表各業(yè)主簽訂一切需要或附帶的文件。
    第二十三條：在發(fā)展商出售其名下所有單元后，發(fā)展商在認為適當?shù)臅r候，上列之各權利將告消失，但不影響在此之前發(fā)展商按上列權利所采取之一切行動和簽署之一切文件。
    第二十四條：在發(fā)展商未出售完其名下物業(yè)之前，發(fā)展商委托南海市名雅物業(yè)管理公司對該等所有物業(yè)行使物業(yè)管理權。
    第二十五條：一般事項：
    1、該物業(yè)由管理公司根據(jù)授權及本公約進行管理。
    2、管理公司的責任在于管理和維護該物業(yè)的每一部分，管理公司受本公約約束，并必須遵守和履行本公約中其應遵守和履行之責任及義務。
    3、管理公司將作為全部業(yè)主之集體代理人，而非個別代理。每一個業(yè)主承諾及不可撤銷地任命管理公司為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。
    第二十六條：管理公司的權力及責任
    1、 在不抵觸發(fā)展商及其權利轉(zhuǎn)讓人權利的前提下，管理公司有完全之授權去做所有為使該物業(yè)有效管理和維護所必須做的事情，并為此負責，其中包括（但不限于）下列事項：
    （1）負責小區(qū)的房屋管理、商業(yè)服務及公共配套設施的管理和維護。
    （2）維護區(qū)內(nèi)所有公共場所的照明及消防設施，并維護其功能良好。
    （3）保持該物業(yè)及其所有部分（單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并負責垃圾清運。
    （4）對區(qū)內(nèi)各種車輛（包括機動和非機動車輛）實行管制。除消防、救護等特許車輛外、其他機動車輛未經(jīng)許可，一律不準駛?cè)胄^(qū)。各種車輛實行定點停放，并按規(guī)定收停放費。
    （5）負責區(qū)內(nèi)所有綠化地的維護和管理。
    （6）配合派出所、居委會管理區(qū)內(nèi)的社會治安工作，確保區(qū)內(nèi)正常的社會秩序。
    （7）對區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務網(wǎng)點直接進行經(jīng)營管理。
    （8）按政府相關的規(guī)定向房屋（業(yè)）主、使用人和其他應繳費人收取有關管理費。對逾期不繳納者，處以罰金。對拒繳或無理取鬧的即采取相應的措施。
    （9）公共部分用水，每月按實際的用電量收取電費。逾期不交納者，處以相應滯納金，連續(xù)超過2個月無正當理由不繳電費者，予以停止供電。
    （10）安排管理員對小區(qū)進行經(jīng)常巡視，防止外來人員及不測事件發(fā)生。
    （11）對違章行為進行糾正或處罰。其方式有：責令停止違章行為；責令恢復原狀；批評教育（包括公開批評）；扣押或沒收違章工具和物品；照章罰款；拆除違章建筑或設施等。
    （12）實行依法、文明、民主、高效管理，定期征求住戶意見，為業(yè)主和使用人排憂解難。
    （13）保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設備處于良好工作狀態(tài)。而配電房、電梯等設備，則按有關法律、法規(guī)執(zhí)行。
    （14）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物及安裝物，向應負責的人要求并收取清除及補償因此而引起的損害的費用。
    （15）向業(yè)主報告所有因該物業(yè)的管理、維護而與政府、機構及有關個人的往來事宜。
    （16）雇用或解雇所需職員，使管理公司得以履行其職責。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設備。
    （17）節(jié)日期間可裝飾該物業(yè)入口及公共地方（已出售的部分除外）包括燈光及其它飾物。如管理公司認為必要，可以組織該物業(yè)的文娛活動。
    （18）監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，方法為：
    A、在該物業(yè)內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。
    B、書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在發(fā)出通知十四天后而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，采取相應的行動。
    C、透過法律程序向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付或賠償?shù)娜魏慰铐棥?
    D、管理公司認為合適的其它方法。
    （19）采取一切措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或該物業(yè)管理規(guī)則的規(guī)定。
    （20） 就管理公司的一切酬金和因履行本公約規(guī)定之職責而支出及收取的一切款項進行妥善的帳目記錄。
    （21） 聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師、其它專業(yè)顧問、承建商、技工、代理人、清潔工及其它工作人員和機構。
    2、不抵觸本公約規(guī)定的前提下，作出其它行動使到該物業(yè)有妥善之管理和維修。
    3、管理公司有權制定、修改該物業(yè)管理規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則，以上之規(guī)則及其修改應張貼于該物業(yè)報告欄上。
    4、管理公司根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。
    5、管理公司及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負責：

    查看全文↓ 2016-08-03 17:17:36
  • 135****6176

    （1） 履行本公約所做出的一切行為和事情，但涉及刑事責任、不誠實、嚴重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。
    （2） 因下列原因造成的服務中斷。
    A、因任何設施、裝置必要之保養(yǎng)或受到其它不可抗力造成的損害和破壞。
    B、無法避免的燃料、材料、能源或勞力短缺。
    C、管理公司所無法控制的其它一切原因。
    6、管理公司應盡全力按照本公約的規(guī)定，履行其對該物業(yè)的管理和維護的職責。
    7、管理公司有權制定《違規(guī)處罰細則》，對違反本公約業(yè)主責任的有關條款的業(yè)主或非業(yè)主使用人進行處罰（罰款金額視違規(guī)項目及違規(guī)情節(jié)而定），并要求違規(guī)人員限期整改；逾期不整改的，有權強制整改，包括采取停水、停電、停氣等措施；如因該措施引致業(yè)主或使用人有任何損失，由業(yè)戶或使用人自行負責，并且物業(yè)管理單位保留索賠之權利。
    第二十七條：物業(yè)毀滅后的修復與重建
    1、該物業(yè)任何部分如因火災、臺風、地震、或其它原因而損毀到無法按該土地批文的允許用途使用，而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時，管理者可采取一切必要的行動在保險金不敷的情況下，收取受損部分的業(yè)主（以下簡稱受影響業(yè)主）的費用，所有受影響業(yè)主應在管理者書面通知后的十五天內(nèi)將應付的修復款項交付管理者。
    2、該物業(yè)任何部分如因前條所述原因而毀損至無法按土地批文允許的用途使用，而重新修復受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時，管理者應在損害發(fā)生之日起三個月內(nèi)召集一次受影響業(yè)主會議，就受損部分共同討論應變措施，為此目的，管理者可以在會議通知中提出處理建議。
    3、如果在前款規(guī)定的受影響業(yè)主會議上述應變措施議案時，管理者應準備一份旨在使該措施付諸實行的正式計劃，并在第一次會議后一個月內(nèi)召開受影響業(yè)主第二次會議時對該計劃進行討論。
    4、如果在受影響業(yè)主第二次會議中上述之計劃獲得通過（無論有否修改）管理者應通知所有受影響業(yè)主，如受影響業(yè)主中超過百分之五十的業(yè)權份額的受影響業(yè)主向管理者書面表示贊同該計劃，則所有影響業(yè)主均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。
    5、如果自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受影響業(yè)主之過半數(shù)未能對計劃作出書面同意，管理者應有權請求受影響業(yè)主及其抵押權人（如有）通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有該綜合樓受損毀的單元，拍賣所得的先扣除應付之管理費及其它款項后，將按照個別業(yè)主持有的業(yè)權份額歸還該受影響業(yè)主或其抵押權人（如有）。
    第二十八條：物業(yè)管理的費用分管理費和管理基金兩部分；經(jīng)常性支出以每月向業(yè)主或使用人定期收取管理費的方式支出，非經(jīng)常性支出由管理公司經(jīng)業(yè)主管理委員會審批后，從管理基金中支付。
    第二十九條：物業(yè)管理費
    物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人按建筑面積比例分攤承擔。單元內(nèi)的水電費、燃氣費等根據(jù)讀表數(shù)繳納，由業(yè)主或使用人自付。管理費用包括（但不限于）下列各項：
    1. 應付政府之地稅、租金及其它應付款項及開支。
    2. 履行本公約規(guī)定的管理公司職責的費用。
    3. 為該物業(yè)的適當及有效管理，由管理公司決定應購置或租用的所有必需之設備、機械、車輛的費用。
    4. 聘用及解聘協(xié)助該物業(yè)管理的行政及監(jiān)督職責的費用。
    5. 聘用及解聘任何管理該物業(yè)所必需的職員、承建商、或其它人士或機構，以及為該等人士或機構提供制服、工作服、工具、材料、設備之費用。
    6. 為該物業(yè)整體管理運作所耗的費用及支出。
    7. 管理公司的酬金。
    8. 處理垃圾的費用及綠化養(yǎng)護的費用。
    9. 操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務設施的支出和費用。
    10. 因安裝、改善或更換該物業(yè)內(nèi)任何公共服務設施所需的非經(jīng)常性開支。
    11. 管理公司為履行本公約規(guī)定的職務或行使本公約規(guī)定的權力而支出的法律、會計、核數(shù)或其它專業(yè)費用。
    第三十條：物業(yè)管理費預算：
    1、為確定業(yè)主應付管理費用，管理公司應在每年十月底前為下一年度準備一份管理預算。該預算應顯示該物業(yè)總體上在管理與維護方面的估計開支（包括管理公司酬金）和估計收入。而交收樓時則由業(yè)主一次性預付三個月管理費，具體費用由物業(yè)管理公司依物價部門核定的數(shù)額依具體情形制定。至于發(fā)展商未售單元的物業(yè)管理費，發(fā)展商按有關政策規(guī)定按季撥付給管理公司。
    2、為確定管理預算，會計年度應自每年一月一日開始，至該年之十二月三十一日止。管理公司有權隨時改變會計年度，但應提前一個月向業(yè)主發(fā)出書面通知。
    3、各業(yè)主按照管理預算及其單元的建筑面積支付管理費用。
    4、管理工作及或管理費用如因為個別業(yè)主的要求及或行為而增加，管理公司有權向該等業(yè)主征收合理的附加費用。
    5、管理公司有權在其認為必要的情況下增加各業(yè)主每月應付的管理費用金額以滿足有關年度修改后之估計開支，并不必如以下第6款所規(guī)定需準備一份預算更改，但應提前一個月書面通知業(yè)主。該增加之款項將構成各業(yè)主每月應付的管理費用的一部分。
    6、如管理公司認為有關會計年度所收的款項將不足以支付有關會計年度發(fā)生的所有開支，則管理公司可準備一份修改后的管理預算，確定每一業(yè)主應加付的數(shù)目。管理公司可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。在特別情況下，如果管理公司認為合適，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。
    7、業(yè)主均須如期繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。
    第三十一條：管理費用及其利息的繳付。
    1、 業(yè)主應于每個月第一天預先向管理公司繳付其單元每月應付之管理費用，管理公司另有規(guī)定的除外。
    2、 任何業(yè)主如未能于其根據(jù)本公約應付的款項到期日起十五天內(nèi)支付的款項，則管理公司有權采取下列之措施并收取附加費用：
    （1） 收取未繳付的款項自應付之日起至支付日的利息。
    （2） 收取滯納金作為因違約引起管理公司額外工作的賠償，滯納金將由管理公司按年度調(diào)整。
    3、 任何業(yè)主如果未能于其根據(jù)本公約應付的款項到期日起三十天內(nèi)支付其應付的款項，包括應交的管理服務費、賠償款、違約金、逾期利息和滯納金，則管理公司有權采取一切措施，包括但不限于停止供應水、電及燃氣給有關之單元，直至應付之款項付清為止。
    4、所有以利息及滯納金形式付給管理公司的款項應存入管理費之戶口。
    5、各業(yè)主按本公約規(guī)定應付的全部款項，連同前條所述的利息及滯納金，以及其它所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用，可以應管理公司的請求通過強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中，管理公司可要求訴訟方支付律師費用及管理公司作為一方當事人的費用。違約業(yè)主應承擔該等費用。在該等訴訟中，管理公司將無可置疑地被視為代表全體業(yè)主的代理人。
    6、所有在上述訴訟中索回的款項應存入管理費用戶口，管理公司可隨時運用。
    7、管理公司可以管理費用，委托任何一家國家認可的會計師事務所審核管理公司所做的有關于物業(yè)管理的帳目。
    第三十二條：管理基金
    1、 非經(jīng)常性支出由管理基金中支付，包括廣場電梯、中央空調(diào)機組、鍋爐房機組、消防系統(tǒng)及智能辦公系統(tǒng)等大型公共設備的大型維修、更換及部分更換、公共設施的增建與改建以及其他非經(jīng)常性支出費用。
    2、 包括支付廣場公共部位及公共設備的保險。
    3、 業(yè)主同意于入伙前繳納US＄20.00美元/平方米建筑面積，予管理公司作為管理基金，管理基金在使用過程中不足以支付上述費用時，由各單元的業(yè)主按建筑面積比例繼續(xù)分擔。此基金在業(yè)主所購單元轉(zhuǎn)讓給第三者時不予退還，但業(yè)主在該基金中剩余部分可在其所購單元轉(zhuǎn)讓生效日自動轉(zhuǎn)讓予該單元受讓人。
    4、 管理基金有不足時，管理公司有權決定合理追加管理基金數(shù)額。業(yè)主須在收到管理公司通知之日起的三十日內(nèi)依通知繳納追加的管理基金。
    5、 每年第一季度末向業(yè)主管理委員會公布上一年度管理基金的使用情況，提供財務報告，建立及保存收支憑證，以供業(yè)主管理委員會審查。
    6、 上述管理基金無論單元是否閑置，業(yè)主仍需按本公約規(guī)定如數(shù)繳納。
    第三十一條：凡違反本公約或有關政策法規(guī)的行為，除了立即停止違章違約行為，排除危害，返還財產(chǎn)，恢復原狀或修復、更換、賠償損失，消除影響或恢復名譽、賠禮道歉和口頭或書面檢討等方式承擔責任外，還應照章罰款。罰款標準按有關法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，對違反本公約而政策法律規(guī)定又無明確處罰規(guī)定的行為，以支付違約金（每次5元到100元）及其他形式處罰。該項目違約金納入管理基金，用于公益事業(yè)。
    第三十二條：對違章違約者的任何處罰，都同時該物業(yè)公布并通知被處罰者單位。被處罰者如有不服?？稍?日內(nèi)向上級主管部門申訴，或在15日內(nèi)向人民法院提訴
    第三十三條：管理公司人員違法或違反本公約，應加重處罰，凡因管理人員瀆職或失職（包括濫用職權，故意刁難住戶，徇私舞弊、亂收費、亂罰款，工作失誤等），給住戶造成損失的，管理公司負責追究責任者經(jīng)濟、行政責任，直至法律責任
    第三十四條：本公約在開發(fā)建設單位或受其委托的物業(yè)管理單位辦理租售或住用手續(xù)時由業(yè)主簽字后生效。本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:17:28
  • 154****9164

    第三十五條：以上效力僅適用于除不可抗力以外的各類情況。不可抗力指由于不可預見的自然現(xiàn)象及災難所造成的危害性結果，按《民法通則》107條規(guī)定執(zhí)行。
    第三十六條：本公約所規(guī)定之任何發(fā)給該物業(yè)各業(yè)主的通知，如送至有關業(yè)主的單元，以該業(yè)主或其委托之人簽收為準；如通過郵局以掛號信投送的，則以郵局掛號收據(jù)為準；所有不以其單元作通訊地址者，必需事先以書面通知管理公司。
    第三十七條：管理公司有權依照本公約及委托合同制定、修改及替代該物業(yè)的管理規(guī)則、住宅單元規(guī)則、用戶手冊及裝修管理規(guī)定等，以上之規(guī)則及其修改應張貼于該物業(yè)之告示欄，該等規(guī)則及修改在指定期限內(nèi)生效，管理公司無須向個別業(yè)主、租客、使用者發(fā)出通知亦屬有效。
    第三十八條：業(yè)主大會可以根據(jù)物業(yè)的實際情況對本業(yè)主公約進行修改補充，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。
    第三十九條：修改補充條款如與法律、法規(guī)和有關政策相抵觸，物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤銷。
    第四十條：若本公約任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行，本公約其余條文之有效性，合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。
    第四十一條：業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理單位之間因本公約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，提請政府主管部門調(diào)解，或提交當?shù)胤蓹C構（人民法院、仲裁委員會）依法裁決。
    第四十二條：本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主管理委員會（發(fā)展商）、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
    服務內(nèi)容（三）公共秩序維護:1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規(guī)定線路和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點部位每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入住宅區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6、管護好公共財產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
    服務內(nèi)容（四）保潔服務：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。2、公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4根據(jù)住宅區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、每天定時收集垃圾，垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。10、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。11、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
    服務內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護管理 ：1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。發(fā)現(xiàn)死樹應及時清除，并適時補種。2、草坪生長整齊，保持修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
    服務內(nèi)容（六）綜合管理服務：1、建立物業(yè)管理制度和服務質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。3服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務。4管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、運用計算機對業(yè)主資料、收費 管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯(lián)系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規(guī)定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
    基礎條件：住宅區(qū)封閉；有固定管理服務用房； 綠化率 25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。主出入口設住宅區(qū)平面示意圖、宣傳欄。設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識
    服務內(nèi)容（一）房屋管理 ：1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；3、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉有序。6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
    服務內(nèi)容（二）設施設備維修養(yǎng)護：1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修1小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率75%以上。4、設備運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈公共照明設備完好率90%以上，按規(guī)定時間定時開關。7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每半年檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
    服務內(nèi)容（三）公共秩序維護:1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規(guī)定線路和時間進行巡邏，每天巡邏不少于6次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入住宅區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、管護好公共財產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
    服務內(nèi)容（四）保潔服務：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每半個月擦拭1次。2、公共樓道每周清掃1次；樓梯扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。3、根據(jù)住宅區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。4、定時收集垃圾。5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:17:20
  • 146****6183

    服務內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護管理 ：1、綠化布局合理，符合規(guī)劃要求。無枯枝、死樹、無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應及時清除，并適時補種。2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病蟲害引起枯枝死亡現(xiàn)象。7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
    服務內(nèi)容（六）綜合管理服務：1、建立物業(yè)管理制度，制定物業(yè)管理方案并組織實施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。3服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務。4管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、運用計算機進行簡單的日常辦公進行管理。6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。7、公示服務聯(lián)系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、開展回訪工作，回訪率70%以上。對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規(guī)定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
    基礎條件：住宅區(qū)基本封閉；有固定管理服務用房：有簡單的綠地、樹木植物。
    服務內(nèi)容（一）房屋管理 ：1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報告有關部門依法處理。3、雨水井、化糞池定期清理，保持通暢。4、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
    服務內(nèi)容（二）設施設備維修養(yǎng)護：1、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。2、急修報修3小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率60%以上。3、設備運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。4、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上。5、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標志和防范措施。6、雨水井、化糞井根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。7、在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
    服務內(nèi)容（三）公共秩序維護:1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
    服務內(nèi)容（四）保潔服務：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。2、公共樓道、樓梯扶手每月清掃、擦拭1次，保持干凈整潔。3、根據(jù)住宅區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。4、及時收集垃圾。5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設施每月清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每季擦拭1次。8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
    服務內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護管理 ：1、綠籬適時修剪，長勢良好。無垃圾、樹掛及堆物。2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。
    服務內(nèi)容（六）綜合管理服務：1、建立日常物業(yè)管理制度。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。4、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。5、受理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。6、開展回訪工作，回訪率60%以上。7、每半年公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。8、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規(guī)定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
    《商品房買賣合同》中應明確供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套基礎設施交付使用期限和有關權益、責任；明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬、物業(yè)管理用房的配置，以及物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后的60日之內(nèi)，物業(yè)開發(fā)建設單位履行首屆業(yè)主大會籌備義務的承諾。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:17:09
  • 132****2798

    （三）物業(yè)的驗收移交和物業(yè)管理用房
    1、物業(yè)開發(fā)建設單位按規(guī)定程序開發(fā)建設物業(yè)，物業(yè)具備交付使用條件后，物業(yè)管理企業(yè)方可承接物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查并做好記錄。一是查驗物業(yè)開發(fā)建設單位有關供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套基礎設施的交付使用承諾是否落實，明確配套基礎設施管理維修責任和產(chǎn)權歸屬；二是查驗房屋共用部位的建設質(zhì)量。對查驗中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量和公建配套設施等問題，及時書面告知物業(yè)開發(fā)建設單位。物業(yè)開發(fā)建設單位對物業(yè)管理企業(yè)驗收發(fā)現(xiàn)的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。
    2、物業(yè)開發(fā)建設單位應按《條例》第二十九條和第三十條的規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。
    3、物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理企業(yè)辦公用房和業(yè)主大會用房，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會，產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。
    物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理企業(yè)辦公用房，按不低于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積的0.2%配置；總建筑面積在5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米配置。業(yè)主大會用房按不低于建筑面積30平方米配置。
    建設單位提供的物業(yè)管理用房必須是能夠獨立使用的房屋。
    三、進一步規(guī)范物業(yè)管理服務
    （一）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員
    從事物業(yè)管理經(jīng)營服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格和相應資質(zhì)；從業(yè)人員應參加房產(chǎn)管理部門組織的上崗培訓和再教育，并取得從業(yè)上崗證書。
    （二）物業(yè)服務合同
    1、物業(yè)開發(fā)建設單位、業(yè)主大會應與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同，就物業(yè)管理服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定，并到房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。
    2、物業(yè)管理服務事項主要包括：物業(yè)共用部位的維護與管理；物業(yè)共用設施設備及其運行的維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務；物業(yè)裝飾裝修管理服務；維修基金帳目代管服務和物業(yè)檔案資料的管理。
    （三）物業(yè)管理服務收費
    1、業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。目前尚未在合同中約定物業(yè)服務費標準的，按市物價部門核定的標準交納；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
    2、水、電、暖、氣等費用收取按《條例》第四十五條規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)開發(fā)建設單位未按有關規(guī)定辦理水、電等公共配套設施驗收移交手續(xù)的，由物業(yè)開發(fā)建設單位收取，或委托物業(yè)管理企業(yè)代收。
    （四）物業(yè)管理服務行為的規(guī)范和監(jiān)督檢查
    1、物業(yè)管理企業(yè)應按物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務收費等內(nèi)容，接受全體業(yè)主的監(jiān)督和主管部門的檢查。
    2、市、區(qū)房產(chǎn)管理部門進一步完善投訴受理和處理制度，健全企業(yè)信用檔案，加強對企業(yè)服務行為的檢查，對業(yè)主的投訴必須做到有落實，有反饋。
    四、明確物業(yè)管理維修責任，建立維修基金制度
    （一）物業(yè)管理維修責任
    業(yè)主應遵守《條例》和相關法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定，合理使用物業(yè)，并承擔屬業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備管理維修義務。供水、供電、供熱、供氣等單位應依照《條例》和相關法律法規(guī)的規(guī)定履行各自的維修管理職責。
    （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金
    1、《濟南市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理暫行辦法》（濟政辦發(fā)〔2001〕27號）印發(fā)后購買商品住宅的購房人，按購房總價款3%的比例繳存維修基金；濟政辦發(fā)〔2001〕27號文件印發(fā)之前購買的商品住宅，業(yè)主可按購房總價款3%的比例繳存維修基金，也可按每年每平方米2元的標準繳交維修資金。
    2、購房人一次性繳存的維修基金由物業(yè)開發(fā)建設單位在移交房屋時代收，并存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶進行管理；業(yè)主按年度繳交的維修資金由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)收取，存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶進行管理。
    3、本《試行意見》印發(fā)前，已按濟政辦發(fā)〔2001〕27號文件代收商品住宅維修基金或維修資金的物業(yè)開發(fā)建設單位，應于2003年12月10前將代收的維修基金、維修資金存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶，并按《濟南市商品住宅維修基金繳存使用管理規(guī)定》規(guī)范管理，逾期不存入專戶的，將按《條例》第三十三條規(guī)定處理。
    4、商品住宅維修基金和維修資金屬業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主大會同意后專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新和改造。
    第十條 下列事項由業(yè)主大會決定：
    （一）選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
    （二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
    （三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
    （四）審議決定業(yè)主委員會活動經(jīng)費的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當決定；
    （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
    （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
    （七）審議批準物業(yè)服務合同；
    （八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
    決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
    第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達到百分之五十以上或者自第一個業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達到百分之三十以上的，經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會。
    第十二條 縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
    籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會、建設單位代表各一名、業(yè)主代表三名?；I備組的組長由社區(qū)居民委員會代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
    第十三條 籌備組應當履行下列職責：
    （一）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會選舉辦法，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人；
    （二）推薦業(yè)主委員會委員候選人；
    （三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務準備工作；
    （四）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)。
    前款規(guī)定事項應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
    第十四條 籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況確定業(yè)主委員會具體人數(shù)，業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成，設主任一人，副主任一至二人。
    第十五條 籌備組應當于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議通知送達全體業(yè)主。會議通知應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告。
    第十六條 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應當在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。
    第十七條 業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
    業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。
    經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
    提議應當附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號室號、投票權數(shù)。
    業(yè)主委員會應當核實提議業(yè)主身份；無法核實業(yè)主身份的，提議無效。
    第十八條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：
    （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務的實施情況；
    （二）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下組織業(yè)主委員會的換屆選舉；
    （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
    （四）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
    （五）整理、保存物業(yè)相關圖紙、檔案以及業(yè)主委員會會議記錄等資料；
    （六）業(yè)主大會賦予的其他職責。
    業(yè)主委員會及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、公用設施設備和公共場所直接從事經(jīng)營活動。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:16:12
  • 151****2876

    第十九條 新一屆業(yè)主委員會未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會集體辭職的，按照本條例業(yè)主委員會換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
    業(yè)主委員會不能履行職責的，由所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。
    第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時應當提交以下材料：
    （一）業(yè)主委員會備案登記表；
    （二）業(yè)主管理規(guī)約；
    （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則；
    （四）選舉和表決結果統(tǒng)計表；
    （五）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
    業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。
    第二十一條 業(yè)主委員會會議由主任或者副主任召集。
    經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。
    業(yè)主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權。
    業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會派員列席。
    第二十二條 業(yè)主委員會應當做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
    業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
    第二十三條 業(yè)主委員會應當建立活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：
    （一）會議記錄、紀要；
    （二）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；
    （三）各屆業(yè)主委員會選舉、備案的材料；
    （四）業(yè)主名冊；
    （五）物業(yè)服務合同；
    （六）其他有關資料。
    第二十四條 業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當報告所在地物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應當及時通知相關街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
    新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處\鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)、督促其移交。
    因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主達不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會未能如期換屆的，原業(yè)主委員會仍可繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。
    第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
    （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
    （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
    （三）拒不履行業(yè)主義務的；
    （四）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；
    （五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；
    （六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
    （七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)工作的；
    （八）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
    第三章 物業(yè)服務與管理
    第二十六條 在規(guī)劃、設計、建設物業(yè)項目時，應當符合下列要求：
    （一）建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)服務用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應當配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務用房。
    （二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項目時，應當在規(guī)劃設計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務用房的位置和面積。物業(yè)服務用房應當為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業(yè)服務管理活動。
    物業(yè)服務用房應當包括物業(yè)服務企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。
    （三）物業(yè)服務用房交付時應當達到正常使用功能。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務用房。
    第二十七條 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報送下列材料：
    （一）標注物業(yè)服務用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；
    （二）物業(yè)共有部分的明細表；
    （三）前期物業(yè)服務合同；
    （四）應當招投標的物業(yè)項目提供物業(yè)服務招投標情況的書面材料。
    建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時，應當同時報送物業(yè)共有部分使用房屋的清單及相關資料，由房地產(chǎn)登記機構確認、記載、存檔。
    第二十八條 業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。
    市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)服務招投標活動實施監(jiān)督管理。
    第二十九條 建設單位應當按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務的招投標工作：
    （一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；
    （二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；
    投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
    第三十條 物業(yè)服務招投標活動中的評標，由招標人代表和物業(yè)服務管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由五人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三。
    評標委員會專家由招標人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。
    第三十一條 開發(fā)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，明確物業(yè)服務的價格、內(nèi)容、標準、期限以及資質(zhì)等級等。前期物業(yè)服務合同副本應當在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
    第三十二條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
    第三十三條 建設單位在銷售房屋前，應當依照物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。業(yè)主臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
    建設單位在銷售房屋時，應當與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務合同，并將其和臨時管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認后，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。
    首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約失效。
    第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)公用部位、公用設施設備進行查驗并辦理承接驗收手續(xù)。需要維修完善的，雙方應當簽訂書面協(xié)議。
    建設單位應當向業(yè)主委員會移交下列資料：
    （一）物業(yè)的報建、批準文件，項目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
    （二）設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料（含隨機資料）；
    （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
    （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構筑物、設施、設備的清單；
    （五）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。
    業(yè)主委員會尚未成立、有前期物業(yè)服務企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
    第三十五條 前期服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)除應當向業(yè)主委員會或者新的物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應當移交下列資料和資產(chǎn)：
    （一）實施物業(yè)服務期間形成的有關改造、維修、保養(yǎng)的技術資料；
    （二）物業(yè)服務用房；
    （三）使用公用部位、公用設施設備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務費購置的資產(chǎn)；
    （四）公用部位、公用設施設備經(jīng)營性收益節(jié)余；
    （五）物業(yè)服務企業(yè)管理期間應當移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:16:02
  • 148****9530

    第三十六條 業(yè)主入住前的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔；業(yè)主入住后的物業(yè)服務費用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主承擔；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務費標準，由建設單位承擔。
    前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限在六個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為入住。建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主辦理完相應手續(xù)的時間為準。
    第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。
    物業(yè)服務企業(yè)的名稱中應當標示“物業(yè)服務”字樣，在經(jīng)營服務場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
    第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
    第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
    （一）按照物業(yè)服務合同提供服務；
    （二）應當每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位、公用設施設備經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
    （三）在物業(yè)服務合同終止前三十日內(nèi)，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交有關資料、資產(chǎn)；
    （四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，負責物業(yè)的維修、養(yǎng)護和更新改造，并如實記錄；
    （五）妥善保管財務收支賬目和原始憑證；
    （六）按照規(guī)定報送各類統(tǒng)計報表和相關資料；
    （七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
    第四十條 非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動的，應當事先持資質(zhì)證書報市物業(yè)管理行政主管部門備案。
    第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目時，應當按照有關規(guī)定簽訂物業(yè)服務合同。
    物業(yè)服務合同應當載明委托服務事項、服務及收費標準、服務期限、雙方的權利義務、合同終止條件、違約責任等內(nèi)容。
    物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
    第四十二條 物業(yè)服務收費可以實行市場調(diào)節(jié)價或者政府指導價。政府指導價由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。
    實行市場調(diào)節(jié)價的，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定價格。
    實行政府指導價的，按照政府公布的基準價及其浮動幅度，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定具體收費標準，物業(yè)服務企業(yè)應當?shù)绞袃r格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。
    第四十三條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
    第四十四條 建立物業(yè)服務企業(yè)信用評定制度。具體評定辦法由人民政府制定。
    市物業(yè)管理行政主管門應當每年定期對物業(yè)服務企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務等方面進行評定。對評定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務業(yè)務的資格。
    第四十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向**終用戶收取有關費用，依法承擔建筑區(qū)劃內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
    第四十六條 未實行物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主選聘保潔人員維護環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔；選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養(yǎng)護，費用由相關業(yè)主承擔。
    第四章 物業(yè)的使用、維護與維修資金的管理
    第四十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予配合。
    責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
    第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)，應當遵守有關法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權益。
    因維修房屋及共用設施設備給有關業(yè)主造成損失的，由責任人負責修復或者補償。業(yè)主、物業(yè)使用人應當為物業(yè)服務企業(yè)、他人維護房屋及共用設施設備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
    第四十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
    （一）擅自拆改房屋承重結構；
    （二）擅自改變房屋或者共用設施設備的用途；
    （三）擅自占用、改變、損壞物業(yè)公用部位、公用設施設備；
    （四）擅自搭建建筑物、構筑物，設置攤點、市場，張貼、涂抹、懸掛物品；
    （五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
    （六）違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音；
    （七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；
    （八）從事危害公共利益的行為；
    （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
    第五十條 因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
    有關單位、個人或者物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
    第五十一條 實行物業(yè)服務的建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務企業(yè)負責清理收集，垃圾運輸由所在地縣（市）、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。
    第五十二條 利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
    第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
    第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關規(guī)定和業(yè)主臨時管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的，應當予以勸止。對勸止無效的，物業(yè)服務企業(yè)應當在二十四小時內(nèi)報告有關行政主管部門；對違反規(guī)定的，有關行政主管部門應當及時處理。
    第五十五條 物業(yè)公用部位、公用設施設備保修期滿后維修資金制度。
    市物業(yè)管理行政主管部門依法負責物業(yè)維修資金的繳存，并對物業(yè)維修和更新、改造，實行物業(yè)維修資金制度。
    第五十六條 物業(yè)維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計息，每年轉(zhuǎn)存一次。
    物業(yè)維修資金增值資金分別計入分戶帳，轉(zhuǎn)作物業(yè)維修資金滾存使用。物業(yè)維修資金的管理費用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)維修資金分賬核算。
    第五十七條 物業(yè)維修資金的使用由業(yè)主委員會向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依法提出使用計劃（尚未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主大會提出），物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)工程進度分期劃撥使用。
    第五十八條 符合物業(yè)維修資金使用條件的按照下列規(guī)定列支：
    （一）房屋共用部位的維修和更新、改造費用，由該幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業(yè)維修資金中列支；
    （二）共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從繳存的物業(yè)維修資金中列支。
    第五十九條 已繳存物業(yè)維修資金的房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓時，買賣雙方合同有約定的，按照約定辦理過戶手續(xù)或者繳存手續(xù)；合同沒有約定的，自動過戶。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:15:52
  • 157****4428

    第五章 法律責任
    第六十條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務用房的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
    第六十一條 違反本條例第二十九條規(guī)定，建設單位未通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處十萬元以下的罰款。
    第六十二條 違反本條例第三十四條、第三十五條規(guī)定,建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定移交有關資料、資產(chǎn)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
    第六十三條 違反本條例第三十七條規(guī)定，以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第六十四條 違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。
    第六十五條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    第六章 附則
    第六十六條 本條例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日長春市第十一屆人民代表大會常務委員會第2十一次會議通過，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。
    第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
    (一)業(yè)主委員會成立情況的書面報告；
    (二)業(yè)主大會議事規(guī)則；
    (三)管理規(guī)約；
    (四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況；
    (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
    第二十二條 業(yè)主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。
    無正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。
    換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
    自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
    第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。
    業(yè)主委員會經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
    業(yè)主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會財務收支情況進行審計。
    第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
    (一)利用職權謀私或者收受其他利益；
    (二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔保；
    (三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；
    (四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)任職；
    (五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。
    第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。
    業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：
    (一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
    (二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
    (三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；
    (四)有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；
    (五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的；
    (六)因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。
    業(yè)主委員會成員應當自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
    第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權利、義務及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。
    關聯(lián)法規(guī)：
    第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
    建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
    第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：
    (一)現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成；
    (二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；
    (三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。
    第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。
    第三十條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。
    建設單位在銷售物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
    業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。
    第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
    建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。
    物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。
    第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關部門規(guī)定的交付使用條件。
    第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定進行物業(yè)管理交接驗收。
    物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
    第三十四條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。
    建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。
    物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
    第三十五條 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當參照物業(yè)服務合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。
    業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。
    第三十六條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，與原物業(yè)服務企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定。
    原物業(yè)服務企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。
    第三十七條 物業(yè)服務合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結果及時告知物業(yè)服務企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務合同；物業(yè)服務企業(yè)不同意續(xù)約的，應當在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
    業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務合同的，應當告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:15:42
  • 131****2768

    第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應服務。物業(yè)服務企業(yè)提供服務，應當遵守下列規(guī)定：
    (一)嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范；
    (二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
    (三)確保消防等公共安全設施完好有效；
    (四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案；
    (五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關改進和完善服務的意見和建議；
    (六)配合居民委員會做好社區(qū)建設和管理的相關工作。
    市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應當對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范和相關規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
    第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務費；逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。
    第四十條 物業(yè)服務收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。不同物業(yè)的具體定價形式，按照省有關規(guī)定執(zhí)行。
    物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、縣(市)、上街區(qū)價格行政主管部門應當會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。
    物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務內(nèi)容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
    第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目及收費標準。
    第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向**終用戶收取有關費用。
    供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。
    物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
    第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務成本，由物業(yè)企業(yè)承擔。
    第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計量設施注冊手續(xù)。
    物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。
    第四十五條 市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應當及時調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應當配合市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。
    第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
    業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關系。
    第四十七條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施的規(guī)劃設計平面圖予以公示。
    建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書。
    依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定承擔相應的維修、養(yǎng)護責任。
    第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
    第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
    第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
    在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂合同。
    經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
    第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
    (一)損壞房屋承重和抗震結構；
    (二)未經(jīng)規(guī)劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌；
    (三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物及其他設施；
    (四)擅自占用、挖掘道路、場地；
    (五)侵占綠地、毀壞花草樹木；
    (六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物；
    (七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；
    (八)超過規(guī)定標準排放噪音；
    (九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；
    (十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
    有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以制止；制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。
    第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應當在辦理產(chǎn)權登記前按照有關規(guī)定交納專項維修資金。
    本條例施行前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定。
    第五十三條 專項維修資金管理實行業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
    專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定另行制定。
    第五十四條 違反本條例第 五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
    前款規(guī)定的行政處罰權，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機關行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關部門按照法定權限行使。
    第五十五條 違反本條例第 三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機關吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。
    第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第 三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，建議原發(fā)證機關吊銷其資質(zhì)證書。
    第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
    第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。
    第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務項目招投標、物業(yè)服務收費等，根據(jù)國家、省有關規(guī)定，分別制定具體管理辦法。
    第六十條 物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。
    第六十一條 本條例自2008年3月1日起施行。
    業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:15:33
  • 153****8780

    第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
    （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；
    （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
    第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
    （一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算；
    （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
    第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可以接受業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權。
    非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。
    第十五條 首次業(yè)主大會會議應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
    劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
    第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
    籌備經(jīng)費應當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
    第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
    業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間；逾期仍未召開的，由房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導社區(qū)居民委員會組織召開。
    業(yè)主大會會議議題涉及終止業(yè)主委員會委員資格或者撤銷業(yè)主委員會所作決定的，業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托社區(qū)居民委員會核實召開條件后召開。
    第十八條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
    業(yè)主委員會委員人數(shù)應當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
    因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督指導下行使業(yè)主委員會職責。
    第十九條 業(yè)主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務終止規(guī)則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會一并備案。
    業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
    第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
    （一）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；
    （二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
    （三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的；
    （四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
    （五）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。
    業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
    第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
    （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
    （二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
    （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
    （四）被依法追究刑事責任的。
    第二十二條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
    業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。
    第二十三條 業(yè)主委員會應當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
    業(yè)主委員會應當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
    第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
    第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
    業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
    拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者公安機關協(xié)助移交。
    第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
    業(yè)主委員會應當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
    第三章 物業(yè)管理服務
    第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃分：
    （一）新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
    （二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
    建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提供建設項目規(guī)劃設計方案、總平面圖和建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設單位。
    跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
    建設單位在房屋銷售時，應當將區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:15:24
  • 154****0727

    第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
    （一）經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
    （二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
    要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
    第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。
    物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
    業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限**長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應當經(jīng)業(yè)主委員會同意。
    第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級及服務內(nèi)容。
    第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同。物業(yè)管理區(qū)域建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域建筑面積小于五萬平方米或者純?yōu)榉亲≌?，?jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。
    前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
    第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
    （一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
    （二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調(diào)試等工作；
    （三）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；
    （四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。
    第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
    第三十四條 業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
    物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：
    （一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范；
    （二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
    （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；
    （四）協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
    （五）接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作。
    物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)應當將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。
    第三十五條 物業(yè)服務合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止；合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。
    物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內(nèi)合同終止。
    物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目。
    第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關財物。
    物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當進行應急管理。社區(qū)居民委員會可以根據(jù)應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業(yè)主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。
    第三十七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）確定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。
    物業(yè)服務收費標準根據(jù)收費與服務水平相適應的原則，并根據(jù)物業(yè)服務成本變化情況等因素進行調(diào)整。
    第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費；物業(yè)交付使用通知發(fā)出一個月后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
    業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）的約定及時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)催交。
    物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限**高不得超過十二個月。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。
    第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
    物業(yè)經(jīng)營性收益應當單獨列賬，其中實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。
    前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
    第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
    業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維護和養(yǎng)護。
    業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務部門申請代為開具發(fā)票。
    業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構對管理費用、專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務管理。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
    第四章 物業(yè)使用和維修
    第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關系。
    建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。
    第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
    （一）違法拆改、變動房屋承重結構；
    （二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
    （三）違法搭建、改建建筑物、構筑物；
    （四）擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用；
    （五）擅自改變房屋外立面；
    （六）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施；
    （七）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
    （八）排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或者超出規(guī)定標準的噪音；
    （九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
    （十）占用共用部位、共用設施設備；

    查看全文↓ 2016-08-03 17:15:14
  • 137****6275

    （十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
    對違反有關法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告，相關部門和業(yè)主委員會應當根據(jù)相應規(guī)定及時處理。
    第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主應當予以配合。
    第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
    第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣等共用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業(yè)單位應當及時接收。物業(yè)交付使用時，建設單位應當將有關共用設施設備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
    專業(yè)單位接收后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應當向**終端用戶收取有關費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關工作。
    第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：
    （一）專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔；
    （二）共用部位和共用設施設備包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。
    物業(yè)維修、更新時，相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。
    第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
    業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。
    第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
    第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設單位在辦理房屋產(chǎn)權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準；在辦理房屋產(chǎn)權初始登記手續(xù)時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結算**終金額。
    物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的機構（以下稱保修金管理機構）統(tǒng)一管理。
    第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
    （一）經(jīng)專業(yè)機構鑒定或者相關質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的；
    （二）經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
    需要使用物業(yè)保修金的，由相關業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
    第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照當年1月1日一年期銀行定期存款利率計息。
    物業(yè)保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責任的，可以申請由相關聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
    物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
    第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）人民政府指定的機構（以下稱維修資金管理機構）統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
    物業(yè)專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。
    第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設單位承擔。
    前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準；前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結構類型確定，報經(jīng)市、縣（市）人民政府批準后公布。
    第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
    第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照當年1月1日一年期銀行定期存款利率計息。
    物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
    第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
    （一）物業(yè)服務企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項；
    （二）業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
    （三）征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)持申請表、工程預算方案及征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請；
    （四）維修資金管理機構經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之七十的維修費用；
    （五）工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。
    工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
    第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
    （一）物業(yè)服務企業(yè)向所在區(qū)、縣（市）質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告；
    （二）質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務企業(yè)應當將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日；
    （三）物業(yè)服務企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業(yè)專項維修資金；
    （四）維修資金管理機構經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之七十的維修費用；
    （五）工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。
    第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會負責物業(yè)專項維修資金的日常管理。
    實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
    （一）由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容；
    （二）召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
    （三）業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關資料報維修資金管理機構；
    （四）維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續(xù)。
    第五十八條 任何機構和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營性活動。
    第六章 法律責任
    第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關規(guī)定處罰；沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
    本條例規(guī)定由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施的行政處罰，屬于經(jīng)國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關負責實施。
    第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元的罰款。
    第六十一條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務合同備案的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以二千元以上五千元以下的罰款。
    第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關財物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷或者提請吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書。
    第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令改正，并可處以五千元以上一萬元以下的罰款。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:15:03
  • 138****4123

    第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令立即改正，恢復原狀，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。
    第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處；違反本條例第四十二條第一款第八項、第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。
    第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，對業(yè)主、非業(yè)主使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關行政管理部門的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令改正，可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
    第六十七條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
    第六十八條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
    （一）挪用專項維修資金或者保修金的；
    （二）對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；
    （三）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的；
    （四）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
    第七章 附則
    第六十九條 本條例自 年 月 日起施行。
    業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。
    第十五條 首次業(yè)主大會會議應當對下列事項進行表決：
    （一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
    （二）管理規(guī)約草案；
    （三）業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
    （四）需要由業(yè)主共同決定的其他事項。
    第十六條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會成立后，應當依照國家和本省有關規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會會議表決。
    管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主委員會不得行使前款規(guī)定以外的職權。
    第十七條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
    （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
    （二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案；
    （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
    （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
    （五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
    （六）法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。
    前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人。
    第十八條 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、能模范履行業(yè)主義務和有一定工作能力的人員擔任。
    業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中推舉產(chǎn)生。
    第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。
    業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
    第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
    （一）業(yè)主委員會成員名單及相關資料；
    （二）召開業(yè)主大會會議的有關原始資料；
    （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
    （四）業(yè)主大會決議的其他事項。
    前款所列備案事項發(fā)生變化的，業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
    第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
    （一）因物業(yè)所有權轉(zhuǎn)讓、贈與、滅失等原因不再是業(yè)主的；
    （二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
    （三）連續(xù)兩年每年常住物業(yè)管理區(qū)域的時間不足半年的；
    （四）以書面形式提出辭職，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會接受的；
    （五）依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養(yǎng)的；
    （六）法律、法規(guī)及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
    業(yè)主委員會委員職務終止的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
    第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員或者20名以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會會議決定是否罷免其委員職務：
    （一）不履行業(yè)主義務且拒不改正的；
    （二）不履行委員職責的；
    （三）侵犯其他業(yè)主合法權益的；
    （四）在物業(yè)管理活動中謀取私利的；
    （五）其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
    業(yè)主委員會委員職務被罷免的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
    第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，應當在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門后，組織換屆選舉。
    業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業(yè)主大會會議召開的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
    業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責。
    第二十四條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿后3日內(nèi)，移交有關業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物、文件資料、印章等。已經(jīng)完成換屆選舉的，應當移交給新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代管。
    第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
    業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地人民政府物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
    業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求所在地人民政府物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
    第二十六條 市、縣、自治縣人民政府可以根據(jù)實際需要，決定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規(guī)定的職責。
    第三章 物業(yè)管理服務
    第二十七條 住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。具體辦法由省人民政府制定。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:14:37
  • 143****8280

    第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。
    分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務企業(yè)的，后期建成部分應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
    第二十九條 建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后90日內(nèi)，應當將下列材料報所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
    （一）物業(yè)建設項目的各項批準文件；
    （二）各類建筑物、場地、設施設備的清單；
    （三）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗收資料；
    （四）設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
    （五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
    （六）其他相關資料。
    物業(yè)管理主管部門應當將前款備案材料建檔并保存。
    第三十條 業(yè)主委員會成立后，建設單位應當將本條例第二十九條規(guī)定的備案材料提供給業(yè)主委員會。
    業(yè)主委員會應當向業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務所需的資料。
    業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以到物業(yè)管理主管部門復印、查閱相關資料，物業(yè)管理主管部門應當為其提供服務。
    第三十一條 建設單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具。
    第三十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積2‰的比例配置物業(yè)服務用房，但**低不少于50平方米，**高不超過500平方米。
    物業(yè)服務用房產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務企業(yè)使用，任何單位和個人不得改變其用途。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務用房由業(yè)主委員會負責接收；尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務用房由所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代為接收。
    物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。
    業(yè)主委員會的辦公場所應當從物業(yè)服務用房中調(diào)劑解決。
    第三十三條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)服務用房的房號及相關資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。
    房產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務用房房號和面積。
    第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。
    物業(yè)管理專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
    物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。
    第三十五條 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；決定選聘的，還應當就選聘的方式和擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級、服務質(zhì)量標準、服務收費、合同期限以及授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的權限等有關事項作出決定。
    第三十六條 物業(yè)服務合同應當包括下列內(nèi)容：
    （一）物業(yè)的基本情況；
    （二）聘用方和受聘方的權利義務；
    （三）物業(yè)服務項目和服務標準要求；
    （四）物業(yè)服務費的收取標準、收取辦法和計費方式；
    （五）物業(yè)的維修養(yǎng)護要求；
    （六）合同的期限、變更和解除；
    （七）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；
    （八）違約責任及解決糾紛的途徑；
    （九）專項維修資金的管理使用；
    （十）物業(yè)服務用房；
    （十一）雙方當事人約定的其他事項。
    物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的其他特約服務項目，其服務費用由雙方約定。
    業(yè)主委員會應當自物業(yè)服務合同生效之日起30日內(nèi)，會同物業(yè)服務企業(yè)報物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告。
    第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應急預案，并根據(jù)物業(yè)服務合同配備相應數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
    物業(yè)服務企業(yè)沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業(yè)服務合同的約定，或者負責安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
    業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
    第三十八條 普通住宅物業(yè)服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。省人民政府可根據(jù)本經(jīng)濟特區(qū)的實際和需要，適時調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)范圍。
    實行政府指導價的，省價格行政主管部門應當會同省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門，根據(jù)普通住宅物業(yè)類型、服務內(nèi)容和服務成本等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，并每三年至少向社會公布一次?；鶞蕛r根據(jù)相關服務的社會平均成本、居民消費價格指數(shù)和社會承受能力等因素適時調(diào)整。
    政府制定或調(diào)整物業(yè)服務收費指導價應當實行聽證。
    第三十九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商具體收費標準，報所在地人民政府價格行政主管部門備案。
    未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)物業(yè)服務收費，不得超過政府指導價的基準價標準，并由物業(yè)服務企業(yè)報所在地人民政府價格行政主管部門備案。
    物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準。業(yè)主和物業(yè)使用人對此有權查詢。
    物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高收費標準，增加收費項目，擴大收費范圍。
    物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同約定之外自行提供的服務，業(yè)主、物業(yè)使用人有權拒絕接受服務和支付費用。
    物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設施設備使用的水、電費用等，由業(yè)主根據(jù)實際消費分攤。具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。
    第四十條 已竣工但尚未出售或者已出售但因建設單位原因未按時交付給業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。
    物業(yè)依法交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主全額交納；但建設單位在出售物業(yè)時向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)服務費用，由建設單位按照承諾贈送的費用交納。
    第四十一條 業(yè)主共用的設施設備、場地以及房屋，經(jīng)業(yè)主共同決定，可委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，其收益按合同約定執(zhí)行。
    第四十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)決定，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至新聘物業(yè)服務企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應當按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務費用。
    第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后10日內(nèi)，辦理以下移交手續(xù)：
    （一）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務用房、經(jīng)營用房、場地和其他財物；
    （二）移交提供服務期間用業(yè)主共有資金購置的屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；
    （三）移交預收的物業(yè)服務費用或者結余的物業(yè)服務資金、專項維修資金及相關費用；
    （四）移交提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)共用部位、共用設施設備大修、更新、改造及維修、運行、保養(yǎng)的有關資料。
    前款規(guī)定的財物和資料，成立業(yè)主委員會的，應當向業(yè)主委員會移交；沒有成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業(yè)管理主管部門接收和代管。
    物業(yè)服務企業(yè)還應當將第一款第（四）項規(guī)定的有關資料，報所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案。
    第四十四條 物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后，物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠費等為由拒絕辦理移交手續(xù)。
    業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后的10日內(nèi)報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門。
    第四十五條 物業(yè)管理主管部門應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案。
    物業(yè)服務企業(yè)因違法違規(guī)受到處罰的，一年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)管理主管部門應當將有關信息記入其誠信檔案并予以公示。
    第四十六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員預警公示制度，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，并可以向物業(yè)管理主管部門提出處罰建議。
    第四章 物業(yè)的使用與維護

    查看全文↓ 2016-08-03 17:14:30
  • 134****9567

    第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時，應當將物業(yè)管理方面的規(guī)定和約定告知受讓人或承租人，并自合同簽訂15日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
    第四十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行現(xiàn)場監(jiān)督。
    業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務企業(yè)有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業(yè)管理區(qū)域，并報告有關主管部門，有關主管部門應當及時處理。
    業(yè)主進行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權勸止，也可以請求物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理。物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當在接到請求后24小時內(nèi)協(xié)調(diào)處理。
    第四十九條 建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的，應當在出售前依法辦理車位、車庫預售許可或物權登記。但車位、車庫已經(jīng)由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫，車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。
    業(yè)主共有的車位、車庫的收益屬于全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主共同決定。
    住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放服務收費按照本省有關規(guī)定執(zhí)行。
    第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
    車位、車庫數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用一個車位、車庫；也可以臨時出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位、個人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應當隨時收回。
    建設單位或業(yè)主不得將車位、車庫出售或轉(zhuǎn)讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位、車庫的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。
    建設單位不得只出售而不出租車位、車庫。
    第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。
    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
    工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。
    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故報警的，公安機關交通管理部門應當受理。
    對依照本條規(guī)定不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以阻止，或者責令離開。
    第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
    因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
    業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
    第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當抄表到戶，并向**終用戶收取有關費用，不得強制物業(yè)服務企業(yè)無償代收代交相關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代交相關費用而停止向**終用戶提供服務。
    物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取額外費用。
    第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔：
    （一）自用部分的所需費用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔；
    （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關規(guī)定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔；
    （三）物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支；
    （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護和
    新改造費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
    專項維修資金的收取、使用和管理辦法按照國家和本省有關規(guī)定執(zhí)行。
    第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)嚴重損壞、故障，嚴重影響業(yè)主生活或者人身財產(chǎn)安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過半數(shù)同意后動用專項維修資金。
    物業(yè)管理主管部門認為業(yè)主委員會報告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動用專項維修資金情形的，應當告知業(yè)主委員會不得緊急動用。
    因發(fā)生自然災害或嚴重故障致使共用部位、共用設施設備遭受損壞，業(yè)主委員會緊急動用專項維修資金的，應當提請下次業(yè)主大會會議審議追認。
    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主在出現(xiàn)第一、第三款規(guī)定的情形，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新時，可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出書面申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。
    第五章 法律責任
    第五十六條 建設單位違反本條例第十二條規(guī)定，超過規(guī)定時間6個月內(nèi)未報告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1萬元罰款；超過6個月未報告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處5萬元罰款。
    第五十七條 業(yè)主委員會違反本條例第十六條規(guī)定，行使規(guī)定以外職權的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并予以警告。
    業(yè)主委員會違反本條例第二十條規(guī)定，未按時將有關材料報送備案，或者相關事項發(fā)生變化未重新報送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，處1000元以上3000元以下罰款。
    依照前兩款規(guī)定予以警告的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。
    第五十八條 建設單位違反本條例第二十九條規(guī)定，未將有關材料報送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
    第五十九條 建設單位違反本條例第三十條規(guī)定，未向業(yè)主委員會提供材料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。
    第六十條 建設單位違反本條例第三十一條規(guī)定，未對物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
    第六十一條 建設單位違反本條例第三十二條規(guī)定第一款，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款；沒有違法所得的，處30萬以上50萬以下罰款。
    第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條規(guī)定的，依照下列規(guī)定予以處罰：
    （一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的；或者聘用未取得專業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；
    （二）轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款：
    （一）違反本條例第三十六條第三款規(guī)定，未將生效物業(yè)服務合同按時報送備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告的；
    （二）違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準的;
    （三）違反本條例第四十三條第三款規(guī)定，未將有關資料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報送備案的；
    （四）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，未向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報告的。
    物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第一款規(guī)定，未將物業(yè)收費標準報所在地人民政府價格行政主管部門備案的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款。
    物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務合同約定，重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
    業(yè)主委員會違反第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正。
    業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關決定的，同意作出該決定的業(yè)主委員會委員應當承擔相應的法律責任。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:14:20
  • 131****1374

    第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十三條、第四十四條規(guī)定，在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后，拒絕辦理移交手續(xù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令其限期移交；逾期仍不移交的，視不同情形，按月處1萬元以上5萬元以下罰款；超過3個月仍不移交的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。
    第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十八條規(guī)定，未書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，且未派人到裝飾裝修現(xiàn)場監(jiān)督檢查的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1000元以上3000元以下罰款。
    第六十六條 建設單位、業(yè)主違反本條例第五十條第三款的規(guī)定，將車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1倍的罰款。
    建設單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
    建設單位違反本條例第五十條第二款的規(guī)定，不按規(guī)定收回業(yè)主、物業(yè)使用人以外單位、個人臨時租用的車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處1000元以上1萬元以下罰款。
    違反本條例第五十一條第二款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門給予警告，或者處50元以上500元以下罰款。
    違反本條例第五十一條第三款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放工程車輛、大中型客貨車輛的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門給予警告，或者處500元以上5000元以下罰款。
    物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十一條第五款規(guī)定，不履行車輛管理職責的，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門可予以警告，或者處1000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。
    第六十七條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十三條規(guī)定，未抄表到戶并向**終用戶收取有關費用，或者因為物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代交相關費用而停止向**終用戶提供服務的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門或者物業(yè)管理主管部門根據(jù)職權，處10萬元以上50萬元以下罰款。
    第六十八條 業(yè)主違反本條例規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用及相關費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)可以依照物業(yè)服務合同約定收取違約金。
    第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止，要求其限期改正或者提請有關部門處理；造成損失的，責任人應當依法承擔相應的法律責任。
    第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設單位及物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)管理服務發(fā)生糾紛的，可以向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門和相關部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
    當事人對行政處罰不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。
    第七十一條 物業(yè)管理主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的，由其上級機關或者監(jiān)察機關依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    第七十二條 違反本條例規(guī)定的行為，本條例未設定處罰但其他法律法規(guī)已設定處罰規(guī)定的，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
    第六章 附 則
    第七十三條 省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當根據(jù)本條例制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本，提供業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)參考。
    第七十四條 本條例中有關專業(yè)用語：
    （一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
    （二）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭園及室內(nèi)墻面、天花板、地面等部位；
    （三）自用設施設備，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備；
    （四）共用部位，是指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結構（包括基礎、承重墻體、梁、柱、屋頂?shù)龋?、室外墻面等部位?
    （五）共用設施設備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)或單幢房屋內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
    決定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認定：
    （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
    （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；
    （三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
    第七十五條 本條例具體應用的問題由省人民政府解釋。
    第七十六條 本條例自2011年1 月 1日起施行?！逗Ｄ鲜∽≌瑓^(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。與本條例不相一致的本省有關規(guī)定，以本條例為準。
    第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
    (一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
    (二)業(yè)主大會決議；
    (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
    (四)業(yè)主委員會委員名單。
    材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。
    第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
    (一)任職期限屆滿的；
    (二)不再具備業(yè)主身份的；
    (三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
    (四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；
    (五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
    (六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
    業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。
    第四章 物業(yè)服務
    第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。
    市房屋行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。
    第二十條 物業(yè)服務合同應當對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。
    物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
    第二十一條 物業(yè)服務是包括各專項服務的綜合服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。
    未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。
    第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同和本市規(guī)定的服務標準、技術規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務。
    物業(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
    第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
    物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
    第二十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。
    決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
    第二十五條 物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
    物業(yè)服務合同屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。
    第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務合同，但事實上提供了物業(yè)服務，并履行了告知義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。
    業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當提前三個月告知業(yè)主。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:14:10
  • 157****7422

    第二十七條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
    (一)移交物業(yè)共用部分；
    (二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關資料；
    (三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；
    (四)結清預收、代收的有關費用；
    (五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
    原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
    原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
    第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職。
    物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。
    第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，就物業(yè)服務質(zhì)量、服務費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。
    物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照本市相關規(guī)定提供專業(yè)服務，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。
    第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務投訴。
    本市支持物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務項目的性質(zhì)、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務成本信息。
    第五章 物業(yè)的使用與維護
    第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
    物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
    第三十二條 建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
    建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調(diào)整租金時應當與全體業(yè)主協(xié)商。
    業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關于停車管理的約定。
    第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向**終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
    物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。
    第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規(guī)定使用專項維修資金：
    (一)屋面防水損壞造成滲漏的；
    (二)電梯故障危及人身安全的；
    (三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
    (四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；
    (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
    (六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
    使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。
    第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶賬中結余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
    第三十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助配合。
    第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
    第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
    業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結清相關費用。
    第六章 法律責任
    第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設單位不履行交接義務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
    第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
    第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。
    第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自停止物業(yè)服務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。
    違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關組織接管。
    違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
    第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關事項。
    業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
    第七章 附則
    第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
    本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
    本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
    本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
    本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務中提供物業(yè)服務的建設單位。
    第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
    業(yè)主小組履行下列職責：
    (一)討論業(yè)主大會擬討論的事項；
    (二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。
    業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
    編輯本段第三章 前期物業(yè)管理第二十條
    住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
    第二十一條
    建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。
    建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:14:01
  • 138****3421

    第二十二條
    前期物業(yè)服務合同應當約定期限，**長不得超過二年。分期建設的物業(yè)除外。
    前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。
    前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。
    前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前二個月通知業(yè)主。
    第二十三條
    建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。
    物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應當書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。
    第二十四條
    建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當查驗下列資料：
    (一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
    (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
    (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
    (四)業(yè)主名冊；
    (五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
    建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進行查驗，登記造冊。
    第二十五條
    建設單位應當按照開發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，**低不得少于一百平方米。
    規(guī)劃行政主管部門在審批建設工程規(guī)劃時，應當審查該工程規(guī)劃設計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關證件。
    建設單位在申請商品房預售許可證和房地產(chǎn)權屬登記時，應當提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關資料。房地產(chǎn)權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產(chǎn)權屬登記時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
    第二十六條
    物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應當將物業(yè)管理用房的有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負責維護。
    物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣；未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。
    第二十七條
    前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
    出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
    編輯本段第四章 物業(yè)管理服務第二十八條
    物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。
    物業(yè)管理行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。
    第二十九條
    一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
    物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
    第三十條
    物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列事項：
    (一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；
    (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全巡查；
    (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
    (四)庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理；
    (五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護；
    (六)通知有關單位維修市政公用設施；
    (七)物業(yè)服務合同確定的其他事項。
    第三十一條
    物業(yè)服務收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。
    物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務的，服務報酬由雙方約定。
    第三十二條
    業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責任。
    已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按照標準全額交納。
    第三十三條
    物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務費用。但物業(yè)服務合同約定先服務后收費的，從其約定。
    第三十四條
    物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應當提前二個月通知對方。
    物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
    第三十五條
    有關執(zhí)法機關進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。
    對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
    有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時處理。
    第三十六條
    物業(yè)管理行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
    編輯本段第五章 物業(yè)的使用與維護第三十七條
    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
    第三十八條
    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。
    第三十九條
    供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
    前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行工程施工，應當在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復工作。
    第四十條
    業(yè)主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。
    業(yè)主裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關協(xié)議。
    第四十一條
    物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造，不得挪作他用。
    第四十二條
    進行住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工
    程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質(zhì)量保證金應當專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。
    住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。
    因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。
    合同約定的保證金預留期滿后，建設單位應當向施工單位返還保證金。
    第四十三條
    業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
    編輯本段第六章 法律責任第四十四條
    違反本條例規(guī)定，依照國務院《物業(yè)管理條例》應當由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。
    第四十五條
    違反本條例規(guī)定，依法應當由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關部門依法給予行政處罰。
    第四十六條
    當事人對行政機關的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。
    第四十七條
    對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機關或者監(jiān)察機關責令改正；造成嚴重后果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    編輯本段第七章 附 則第四十八條
    本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。
    本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的活動。
    本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
    本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。
    本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。
    本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

    查看全文↓ 2016-08-03 17:13:51

相關問題

  • 答

    為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定了《業(yè)主大會規(guī)程》。業(yè)主大會的順利召開可以給業(yè)主維權，能真正的實現(xiàn)業(yè)主自治，下面就介紹業(yè)主大會規(guī)程的相關內(nèi)容。 業(yè)主大會 第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)程。 第二條 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 第三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 第四條 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。 籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第六條 籌備組應當做好下列籌備工作： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； （二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； （三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； （四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。 第八條 籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 第九條 業(yè)主大會履行以下職責： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 第十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。 第十一條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。 第十三條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 第十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。 第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。 第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。 第十七條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。 第十八條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 第十九條 業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。 第二十一條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守國家有關法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務； （四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （五）具有一定組織能力； （六）具備必要的工作時間。 第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。 第二十三條 業(yè)主委員會履行以下職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第二十四條 業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。 第二十五條 經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 第二十六條 業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。 第二十七條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 第二十九條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第三十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； （二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （三）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （四）有犯罪行為的； （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （六）拒不履行業(yè)主義務的； （七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 第三十一條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。 第三十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。 第三十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。 第三十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 第三十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。 違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

  • 答

    一、房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％?！　《?、征收范圍：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收?！　∪?、計稅依據(jù)：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！　]有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定?！　》慨a(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

    全部3個回答>
  • 答

    契稅營業(yè)稅個人所得稅印花稅土地增值稅以上都是房產(chǎn)方面的稅，包括新房，二手房，住宅和寫字樓的。此外上海和重慶還收房產(chǎn)稅。

    全部3個回答>
  • 答

    1、房管局交易查詢機器上查詢并打印，帶好個人身份證。2、房管局檔案室查詢并打印，帶好個人身份證。3、無需任何費用。一、 **新“首套房”認定標準2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會剛剛發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知明確指出首套房貸利率為下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。同時，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定**款比例和貸款利率水平。下面為大家總結了**新的首套房認定標準：1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清，再貸款買房——算首套。2、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。3、全款買過一套房，貸款買房——算首套。4、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。

    全部3個回答>
  • 答

    1、房管局交易查詢機器上查詢并打印，帶好個人身份證。2、房管局檔案室查詢并打印，帶好個人身份證。3、無需任何費用。一、 **新“首套房”認定標準2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會剛剛發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知明確指出首套房貸利率為下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。同時，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定**款比例和貸款利率水平。下面為大家總結了**新的首套房認定標準：1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清，再貸款買房——算首套。2、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。3、全款買過一套房，貸款買房——算首套。4、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。5、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套。6、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業(yè)貸款再買房——算首套。7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機構可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。更多簽單秘籍政策解讀可關注房產(chǎn)經(jīng)紀人第一微信號北京搜房經(jīng)紀人。8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款——算首套。

    全部3個回答>