未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣是否有效

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• 151****0532

  看你在什么地區(qū)了，有的小地市是可以的，但不少大城市就是禁止的。
  如果你已經(jīng)有購房合同（與開發(fā)商簽的，已經(jīng)在房產(chǎn)局備案），你們或以咨詢開發(fā)商，如果開發(fā)商允許（有的是不允許更名的），付更名費并將購房合同改為買方的名字，并去房產(chǎn)局重新備案，買方把全部房款給你，買方要辦理按揭也可，等開發(fā)商辦出產(chǎn)權(quán)證就直接是買方的名字了。這樣的方式對買賣雙方均有保證，你得錢買方得房子，唯一多就是要出一筆更名費（各開發(fā)商收取的均不同，從數(shù)千至數(shù)萬甚至更多不等），可由你們雙方協(xié)商由誰出這筆款。

  查看全文↓ 2017-03-21 10:49:11
• 137****4569

  沒有取得房產(chǎn)證的房子可以轉(zhuǎn)讓。但如果確定無法取得房產(chǎn)證的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不受法律保護。
  一般情況下，只有取得房產(chǎn)證的房屋才能確定房屋產(chǎn)權(quán)人，才具有轉(zhuǎn)讓的條件。但如果房屋是合法取得的，以后可以依法辦理房產(chǎn)證的，可以提前轉(zhuǎn)讓。不過，在轉(zhuǎn)讓時，要告知購買人未取得房產(chǎn)證的事實，并協(xié)助購買人辦理房產(chǎn)手續(xù)。同時，如果房屋已經(jīng)在房產(chǎn)管理局備案，還需要辦理備案變更登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2017-03-21 10:48:40
• 141****3519

  未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣的合同行為有效，房屋買賣行為無效
  房屋買賣行為是雙方的真實意思表示，交易行為沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦沒有損害國家和社會公共利益，故雙方之間的房屋買賣合同合法有效；
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；
  該規(guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。
  
  

  查看全文↓ 2017-03-21 10:48:17

相關(guān)問題

• 問 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同是否有效？
  答

  經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。 　　首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。 　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。 　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。 　　**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等。 　　合同應(yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣有效嗎？
  答

  1、買賣合同只要符合合同成立的條件，就有效，與有沒有取得房屋所有權(quán)證沒有關(guān)系.法律依據(jù)：<<物權(quán)法>>第十五條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 2、合同有效的條件： (1)簽定合同的行為人具有相應(yīng)的民事行為能力. (2)意思表示真實 (3)不違反法律或者社會公共利益 (4)標(biāo)的確定和可能 (5)條件成就或者期限屆滿(如果是附條件或者附期限的合同) 3、所以，要使未取得房屋所有權(quán)證的房屋買賣合同有效，只須符合上述合同成立條件即可.屆時，一方違約未交付房屋的，雖然其未取得產(chǎn)權(quán)，但是合同相對方可基于有效成立的買賣合同要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 未取得產(chǎn)權(quán)證的房子能公證買賣嗎
  答

  1-不可以。未依法登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，無權(quán)屬證明也就意味著沒有辦法證明是房屋的合法所有人，既然無法證明是房屋的所有人，所以也無法辦理房產(chǎn)買賣公證。2-《中華人民共和國物權(quán)法》第六條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007）第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣協(xié)議有效嗎?
  答

  無產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同是不具有法律效力的，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在沒有取得所有產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)是不能夠進行轉(zhuǎn)讓，所以也不存在簽訂房屋買賣的合同。而且沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不僅是沒有辦法辦理產(chǎn)權(quán)，如果后續(xù)遇到有拆遷或者是其他的相關(guān)問題，同樣沒有辦法得到法律的保護，大多數(shù)無產(chǎn)權(quán)證的房屋屬于現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房，國家已經(jīng)三令五申明令禁止出售小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的弊端有很多，因為大多數(shù)都屬于村集體自己所建造的房屋并沒有和大一些的建筑商建立合約，所以也不存在有按照房屋制度后驗收的問題，在房屋質(zhì)量上面多少會有一些差異，新建的商品房再交房之前會有相關(guān)的部門進行驗收，驗收合格之后才予以辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，所以經(jīng)濟條件滿足的話，還是盡可能的要選擇五證齊全的房屋。

• 問 房屋無產(chǎn)權(quán)證如何買賣?無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣協(xié)議一定有效嗎
  答

  一、無產(chǎn)權(quán)房屋是不能交易的。二、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”判決無證房屋買賣合同無效，互相返還房屋和房款。三、1，危害國家利益與公共利益的買賣合同無效，如向社會銷售的商品房涉及公共利益，未辦理合法開發(fā)手續(xù)且無法補辦的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。2、侵犯共有人或真正權(quán)利人合法權(quán)益的買賣合同，對其效力持相對否定態(tài)度，交由有權(quán)人行使撤銷權(quán)或追認權(quán)。3、建造合法或來源正當(dāng)?shù)臒o證房屋，如果權(quán)屬明確的，完全可以交易；建造不合法但可以補辦手續(xù)的無證房屋也可以買賣。四、無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人的現(xiàn)實處境：無證房屋缺乏證實權(quán)利歸屬的初步證據(jù)故原始建造人或買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險。無證房屋難以辦理物權(quán)變動手續(xù)，存在交易風(fēng)險，權(quán)利人難以如愿行使買賣、抵押、出租和入股等權(quán)利，難以物盡其用；房屋拆遷時，權(quán)利人無法獲得如同有證房屋價值相當(dāng)?shù)难a償；如果房屋被認定為違章建筑將面臨行政處罰和強行拆除。

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