??開(kāi)發(fā)商怎么拿地？

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• 146****0266

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：
  　　1、 前期的準(zhǔn)備
  前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。我們所說(shuō)的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是**重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、**等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
  　　2、 建筑施工階段
  建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。
  　　3、 銷售階段
  銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開(kāi)發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷售方式。
  　　預(yù)售條件：
  《城市商品房預(yù)售管理辦法》
  　　第五條規(guī)定：
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
  　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；
  　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  　　第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
  商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
  　?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
  　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
  　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  　?。ㄋ模┮淹ㄟ^(guò)竣工驗(yàn)收；
  　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
  　?。┕┧⒐╇?、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
  　　（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

  查看全文↓ 2018-05-17 11:36:28
• 138****2334

  1。拿地，得到國(guó)有土地使用證
  　　2。規(guī)劃此地的用途。得到土地規(guī)劃許可證
  　　3。規(guī)劃此地建筑類型。拿到建筑規(guī)劃許可證
  　　4。找個(gè)施工單位。拿到開(kāi)工許可證
  　　5。建到一定的程度，取得預(yù)售許可證就可以銷售了具體地說(shuō)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（即開(kāi)發(fā)商），以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫(xiě)字樓等等、現(xiàn)市場(chǎng)上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實(shí)是指開(kāi)發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫(xiě)字樓出售的一種類型的物業(yè)。

  查看全文↓ 2018-05-17 11:36:12
• 147****5055

  開(kāi)發(fā)商拿地皮，一般以下幾種途徑：
  
  1、依附行政。例如政府的公共設(shè)施改造，比如廣場(chǎng)改造，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進(jìn)行建設(shè)改造。
  
  2、商業(yè)開(kāi)發(fā)。走土地拍賣途徑，一般以價(jià)格高競(jìng)標(biāo)。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開(kāi)高峰周期拿地。
  
  土地拍賣：在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為其程序是：
  
  ①土地管理部門(mén)于公開(kāi)拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。
  
  ②競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件。
  
  ③競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。
  
  ④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開(kāi)拍賣。
  
  主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其**后應(yīng)出**高價(jià)者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》。
  
  競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。
  
  3、合作建設(shè)。其他開(kāi)發(fā)上拿到整體地皮時(shí)，可以通過(guò)合作的方式，拿到部分地皮。
  

  查看全文↓ 2018-05-17 11:35:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 開(kāi)發(fā)商是怎么拿地的?開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?
  答

  在開(kāi)發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了任何一個(gè)地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對(duì)各地塊的用途進(jìn)行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?開(kāi)發(fā)商拿地后需要怎么做?
  答

  一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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• 問(wèn) 想問(wèn)下大家這些開(kāi)發(fā)商的地都是怎么拿到的
  答

  開(kāi)發(fā)商招投標(biāo)一般委托代理機(jī)構(gòu)來(lái)完成，具體程序： 招標(biāo)公告----投標(biāo)單位報(bào)名----資格審查----發(fā)售招標(biāo)文件----開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)---評(píng)標(biāo)結(jié)果公示---發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)---簽合同

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?開(kāi)發(fā)商拿地程序分幾步走?
  答

  開(kāi)發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國(guó)的開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要形式是國(guó)有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡(jiǎn)稱招拍掛。一般來(lái)說(shuō)，拿地分為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，就是在政府進(jìn)行土地整理和儲(chǔ)備過(guò)程中就介入，代表政府進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一級(jí)開(kāi)發(fā)會(huì)為二級(jí)開(kāi)發(fā)打下良好基礎(chǔ)。二級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過(guò)招拍掛形式，直接在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)取得。其實(shí)，也可以有土地資源的其他公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。行政審批根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商拿地怎么查詢？流程是怎么樣的呢？
  答

  主要有三種方式：方法一，到當(dāng)?shù)胤康鼐秩ゲ樽C。 方法二，到當(dāng)?shù)胤康鼐志W(wǎng)站上找。注意有的資質(zhì)沒(méi)有通過(guò)哦，房地局網(wǎng)站一般年檢都有匯報(bào)。 方法三，去那家公司去看營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本！

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