怎么做好房地產(chǎn)開發(fā)，學習相關哪些經(jīng)驗

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• 134****7755

  這個問題有點大吔，個人提出一些淺見供樓主參考。。。
  做一把手，主要是決策及大局觀。
  做好房地產(chǎn)開發(fā)是一門專業(yè)的學問，先從單一項目談起。
  從項目前期、發(fā)展、開發(fā)（前期部、策劃部）、市場調(diào)研（土地營銷及招商）、設計產(chǎn)品研發(fā)（土地利用性質(zhì)及業(yè)態(tài)產(chǎn)品研究）、規(guī)劃、建筑、園林景觀、室內(nèi)、樓宇照明等設計及施工階段的工程管理、財務規(guī)劃及成本控制、人事管理，并涉略投融資方面。
  多方面涉足：從政府政策及法規(guī)、房地產(chǎn)的新聞、媒體、論壇等地方去了解及吸收知識，多參加中國房地產(chǎn)培訓協(xié)會、CRIC等類似機構的房地產(chǎn)專業(yè)培訓課程。
  萬科、龍湖、萬達的項目管理模式皆是一正五副，（一個總經(jīng)理，五個副總經(jīng)理，分管財務、設計、工程、營銷、成本控制）
  所以，綜合上述公司的一把手就如掌舵者，引領團隊走正確的方向，并對董事會（老板）負責。
  小結：識別人才**重要，將五個副總管理好就行，讓他們?nèi)ス芾砜偙O(jiān)級、部門經(jīng)理（中層干部），因而很多做專業(yè)經(jīng)理人去做項目管理者，當然也有工程出身的。
  
  副篇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)處于什么階段？
  在今年10月底要召開18大，所以今年的第三季度到年底大體上求平穩(wěn)過渡，**近有很多地方出現(xiàn)利好消息，如：南京有人徹夜排隊買房。（南京徹夜排隊買房的項目是碧桂園的鳳凰城，離南京非常遠，快到句容市了。為什么排隊呢？因為便宜，帶精裝修才5000多均價，而且是大盤概念，將來規(guī)劃有軌道交通）所以南京的項目只能是極小的案例，揚州也首先提出精裝修房的概念：今年的5月8日，江蘇揚州市出臺政策，將從7月1日起對個人購買成品住房進行房款4‰至6‰的獎勵。揚州房管局稱，此舉無關救市，只是為了貫徹省級文件，鼓勵購買成品住宅，即精裝修房，推進成品住房發(fā)展。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時指出，在樓市宏觀調(diào)控的背景下，如何推廣全裝修房是個難題，揚州新政獎勵現(xiàn)金的做法實際上是一種減稅政策，對推廣全裝修房是積極有益的探索，應當予以支持和肯定。
  根據(jù)上述事情，我們不難發(fā)現(xiàn)中央政府還是希望能穩(wěn)定房價，調(diào)控還是需要繼續(xù)進行，溫總理的任期到明年的三月份，所以在政黨輪替交班前，中國的房地產(chǎn)市場價格不會有太多的波動。
  
  而地方政府就很辛苦了，為什么呢？因為地方政府的財政收入主要靠土地招、拍、掛后取得的土地出讓金，如果房地產(chǎn)不漲，土地價格如何利益**大化，而且開發(fā)商喜歡買漲不買跌，又因為現(xiàn)在銀行的銀根緊縮，使得開發(fā)商融資非常困難，尤其是房地產(chǎn)民營企業(yè)，（國企無法比較、上市公司還比較好融資） 今年是房地產(chǎn)民營企業(yè)還款的第一年，相信已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)還不了錢的房地產(chǎn)民營企業(yè)，他們**慘的有可能項目被清算。（2010年從基金公司、私募基金、信托等融資渠道借貸的錢，兩年為一期限）
  
  綜合上述淺見，中國的房地產(chǎn)經(jīng)過政府嚴格調(diào)控后，將前兩年漲的泡沫擠出，將房價回歸合理性，在2013年的下半年，相信在新一屆的領導班子的帶領下，讓中國的房地產(chǎn)業(yè)能永續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，因為房地產(chǎn)對老百姓太重要啦~~

  查看全文↓ 2018-05-26 13:37:13
• 132****0167

  中國經(jīng)濟實力的增強促進了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了家庭裝修的興旺， 家庭裝修業(yè)的興旺促進了一次裝修到位住宅的崛起。對于家電產(chǎn)品來講，隨著建設部《商品住宅裝修一次到位實施細則》政策的頒布實施，房地產(chǎn)項目團購成為了每一個家電生產(chǎn)企業(yè)競相爭食的香餑餑。正因為如此，競爭也異常激烈。那么如何才能在眾多的競爭對手中脫穎而出，取得房地產(chǎn)項目的成功呢？筆者根據(jù)經(jīng)驗在此談談自己的看法，但愿能起到拋磚引玉的作用。
  　　房地產(chǎn)工程項目洽談步驟
  　　房地產(chǎn)工程項目的洽談一般分為七大步：計劃與活動、準主顧開拓、接觸前準備、接觸、說服、促成、售后服務。
  　　一、計劃與活動。做房地產(chǎn)工程項目首要的任務便是搜索精裝房產(chǎn)項目的信息。這要根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)房地產(chǎn)工程的進展做出計劃，哪個工程剛立項，哪個工程已經(jīng)進入施工，哪個工程已經(jīng)完工，哪個工程開始進入裝修階段……等等。這一階段，可以采取多種方式和途徑獲得**新的信息：如地毯式搜索法、行業(yè)朋友推介法、建委相關部門查詢法、質(zhì)檢部門探尋法等等。
  　　二、準客戶開拓。在經(jīng)過第一步的全方位搜索以后，通過各種方式，在已經(jīng)探聽到某個房地產(chǎn)工程項目是精裝房或者有送裝修之后。第二步接下來就是準客戶的開拓階段。在這一步關鍵是精心準備，努力成交。
  　　三、接觸前準備。這其實也應該屬于客戶的開拓環(huán)節(jié)。不論是自己的名片、公司相關資料還是自己的儀表，還是已經(jīng)做過的房地產(chǎn)項目樣板都要以人以專業(yè)的印象。要詳細了解該工程配套的廚衛(wèi)電器的檔次、種類、大小戶型的配套標準，以及目前是否已經(jīng)有了同類產(chǎn)品在跟蹤等等，做到知己知彼。然后，根據(jù)工程項目要求做出自己產(chǎn)品的配套方案來。計算出合理的報價，以及預留空間余地，作為公關費用。
  　　四、接觸。在這一環(huán)節(jié)一定要給工程相關負責人留下良好的印象。首先是人，然后是產(chǎn)品，還有就是成功房地產(chǎn)項目樣板。注意禮節(jié)，禮貌、尊重，保持不卑不亢。一般來說，一個房地產(chǎn)項目的成交會經(jīng)歷數(shù)次甚至數(shù)十次的接觸洽談，在每一次的會唔中都要把握住談判的重點和要達到的目標，步步推進。
  　　五、說服。我們談判接觸的目的很明確，那就是說服房地產(chǎn)項目工程相關人員在房地產(chǎn)配套中采用我們的產(chǎn)品。首先是產(chǎn)品的質(zhì)量，然后是公司的實力，加上相關成功案例來證明。
  　　六、促成。在經(jīng)過了我們千辛萬苦的無數(shù)次的接觸、洽談之后，我們離成功成交已經(jīng)很近了。關鍵時刻還必須以利益做為殺手锏。有人說過，商場上只有永恒的利益。話雖重卻非常有道理。無論經(jīng)過你多少次的交流與溝通，無論你與項目負責人達到了多么融洽的關系，沒有利益恐怕仍然不能成功拿下這個工程。
  　　七、售后服務。做為房地產(chǎn)項目工程的配套項目，采購的產(chǎn)品的售后服務好壞，有沒有保障同樣影響到房地產(chǎn)項目決策人的決策。在我們前面的所提交的方案中，一定要有關于如何做好售后服務的條款和實施細則做為保障。避免其后顧之憂，也為自己贏得口碑，為以后與該開發(fā)商再次合作打下好的基礎。
  　　實施工程項目前的準備
  　　在拿下工程項目以后，便進入了工程項目的準備階段。一般要準備：1、了解該項目的戶型資料、安裝尺寸；2、了解用電環(huán)境。因為有些廚衛(wèi)電器要求必須達到多少平方以上。3、了解項目要求工期。4、產(chǎn)品到貨日期，預計安裝完工日期。5、建立售后服務隊伍。
  　　工程中常遇到的問題及處理方法
  　　一般情況下，在一個房地產(chǎn)工程項目實施過程中，會比較多遇到的問題有：一是同類產(chǎn)品的競爭。解決辦法：要明確自己產(chǎn)品與其他競品的差異性，突出公司實力、產(chǎn)品質(zhì)量保證，自己產(chǎn)品在該區(qū)域銷售狀況、成功開發(fā)的其他房地產(chǎn)項目工程，還有就是突出利益，包括采用自己產(chǎn)品后其費用的多少，當事人利益所得等等。二是采購負責人員的變動。解決辦法就是要在與相關工程項目負責人保持密切關系的同時，還要顧及其他人員，多交朋友。一旦項目單位出現(xiàn)了人事變動，不致于前期所作工作全部報廢。三是預付款、發(fā)票事宜。在這點上要明確開票與不開票的價格和利益，預付款的多少也直接關系到生產(chǎn)單位的風險高低。解決時主要還是以打通關系，盡量多打預付款。還有就是可能會遇到同類產(chǎn)品的詆毀。有時或許會因此被項目高層做為不采用的理由。做為有經(jīng)驗的業(yè)務人員，應該要他們明白這是競爭的結果，處理好關系。
  　如何與工程相關人員保持良好的關系
  　　與工程相關人員保持良好的關系是做好房地產(chǎn)工程項目的前提和保障。要把握以下原則：
  　　一、先交友后后交心，做成朋友；中國人是**講人情的，所以在事情的成敗關鍵還是在于“人”。俗話說：要想做事先做人。也有這層道理。
  　　二、腿勤、嘴勤、手勤、腦勤。多溝通、多交流，勤問候。不定期的約請吃飯、休閑，了解當事人的喜好、人際關系，在相關人員的生日、慶典或者其親朋友好友的重大節(jié)日時給予表示，這些都能拉近關系。如有一次臨近12點鐘，我們所跟蹤的某房地產(chǎn)項目負責人打來電話說一起吃飯，其實就是他們已經(jīng)吃完，要廠家房地產(chǎn)項目經(jīng)理去買單。在行業(yè)內(nèi)流傳著這樣的說法；如果房地產(chǎn)項目工程采購負責人能讓你常買單說明項目有希望，如果一次不讓請，則該項目十之八九沒戲。
  　　三、利益。商場無情，利益永恒。做房地產(chǎn)工程項目也得記住這句箴言。
  　　如何做好工程項目的收尾工作
  　　在房地產(chǎn)工程完工之后的收尾工作也至關重要。它影響到質(zhì)保金是否能夠順利的回收和客戶關系的繼續(xù)保留或主動推介。在收尾階段要重點做好售后服務，樹立口碑。對于購房戶出現(xiàn)的任何產(chǎn)品問題都要及時進行處理，以免造成不好的影響。一般項目完工后半年（有的可能更長）會退還質(zhì)保金。**其碼在半年內(nèi)不能掉以輕心。如果處理得好，在該房地產(chǎn)開發(fā)商后來開發(fā)的其他樓盤中可能你仍然會是他的合作伙伴。有了口碑效應，反過來又能促進其他項目的談判成功。還有一點就是，雖然項目已經(jīng)完工，但與相關人員的聯(lián)系和關系依然不能斷，即使他們公司目前沒有其他的在建項目，畢竟他在這個房地產(chǎn)開發(fā)商圈子內(nèi)，關系到一定程度，他會主動向你介紹其他的項目。
  　　其他注意事項
  　　在房地產(chǎn)項目工程的談判和實施的過程中還要注意以下方面：
  　　1、話不多說。
  　　2、關鍵時候，廠家老總出面，以示重視，不談生意，純溝通感情為主。
  　　3、隨時掌握工程進展信息，避免出現(xiàn)變故。
  　　4、保證相關人員隱私。也就是要遵守所謂業(yè)內(nèi)的規(guī)矩和游戲規(guī)則。

  查看全文↓ 2018-05-26 13:37:06
• 152****3913

  能夠提你做項目經(jīng)理，領導絕對還是看到了你的能力，不然他不會拿一個別墅項目來開玩笑，對吧!
  我只是一個置業(yè)顧問，我看到我們經(jīng)理所做的一些，只是給你做個參考吧。
  第一、對你自己、你的團隊和房地產(chǎn)市場要有充分的信心!
  第二、合理的處好和下屬的關系，還有取得開發(fā)商的信任，做好這個中間人!
  第三、隨時掌握大的市場行情和周邊競爭樓盤的情況!對自己樓盤的推展方式做出正確的、有利的判斷!
  大概就是這些吧，加油哦!相信自己能夠做好!
  

  查看全文↓ 2018-05-26 13:36:56

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)相關經(jīng)驗.具體指那些?
  答

  有一個，了解的很所，稅費的計算，市場的行情，價格，，

  全部10個回答>
• 問 怎么做房地產(chǎn)開發(fā)商? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何做好房地產(chǎn)開發(fā)工作
  答

  房地產(chǎn)公司經(jīng)常會招聘土建工程師（或者叫土木工程師、現(xiàn)場工程師），尤其是新項目開工前可能有較多的招聘計劃。他們會喜歡有經(jīng)驗的施工員，所以只要留意招聘公告，作為有經(jīng)驗的施工員應該比較容易被房地產(chǎn)公司聘用。但是，一般房地產(chǎn)公司的普通職業(yè)的工資比施工單位的施工員工資要低一些，勞動強度也低一些。

  全部4個回答>
• 問 如何做好房地產(chǎn)開發(fā)
  答

  本人已經(jīng)從事房地產(chǎn)10年，現(xiàn)在教你如何做好房地產(chǎn)，首先我你們要了解房地產(chǎn)是什么？房地產(chǎn)是一個很賺錢的行業(yè)！月入過萬不是問題？這是真的嗎？那今天的你為什么還是那么缺錢?我的答案是 是的房地產(chǎn)真的很賺錢而且月入過萬不是問題。 在我踏入社會的那一刻起我和你一樣迷茫每一份工作都是做不過三個月，我做過機械、飯店、入廠、等等，雖然有穩(wěn)定的工資但是依然滿足不了現(xiàn)在社會生活的需求那我一刻我就放棄了一份穩(wěn)定的工作去到了另一個崗位。 我的地產(chǎn)生涯已經(jīng)開始了，本來滿懷希望的終于找到了一份自己喜歡的工作了又可以月入過萬,但是去到了地產(chǎn)行業(yè)不但沒有過萬自己帶來的積蓄也用完了，還負債累累，但是我沒有放手。就這樣我就有了今天的我。 我記得那時候中午就開了一次會就是因為一次會議讓我的人生就變了很徹底，在地產(chǎn)行業(yè)中每一個人心中都有幾個貴人那就是帶你入行的貴人主管！我記得那時候我的貴人對我說：做地產(chǎn)真的很簡單，選擇比你會做更重要 、做人一定要有目標、夢想，沒有目標的人跑的不遠 沒有夢想的人不會成功，因為你想都沒想過怎么會成功 要敢想敢做等等……但是我覺得**重要的一點就是照做，假如主管叫我復盤，找客。我從來都是一定完成沒有盡力之說。照做真的很重要，快去請教你的主管吧！

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• 問 怎么做房地產(chǎn)開發(fā)商? 怎么樣才能做好地產(chǎn)？
  答

  回答這個問題要分清楚兩個事情，一、開發(fā)商已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的過程了。二、開發(fā)商尚未取得土地，沒有進行施工；無論是哪一點那么對于資金（利潤）的需求是開發(fā)企業(yè)，所共同追求的目標！當前的房地產(chǎn)市場狀況已經(jīng)不再是那種需求大于供應的時代了，而且許多政治因素夾雜在其中，導致房地產(chǎn)市場低迷，主要表現(xiàn)在老百姓不掏錢，對于房地產(chǎn)市場有著長期的關注現(xiàn)象。如何讓老百姓心甘情愿的拿錢買房？價格策略是一個不明智的選擇，當然價格對于房地產(chǎn)的影響是占主導地位的，但當下的購房者都趨于購房理性化，俗語說：“不見兔子不撒鷹！”

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• 問 瑞湖城的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗有多久？
  答

  瑞湖城的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗已經(jīng)有14年，他們一直以嚴苛的工藝標準來確保每個細節(jié)的完美。如果您對該樓盤感興趣，可以撥打我們的400電話免費咨詢。

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