二手房交易應注意事項

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• 148****1685

  購買二手房注意問題：
  選擇中介機構要慎重
  許多購房者在購買二手房時，為省時省力，都會通過中介機構來查找房源，進而委托其代理購房。由于房地產(chǎn)交易中介市場魚龍混雜，許多不法中介采取各種手段欺騙購房者，例如，有的中介為促成交易，故意隱瞞房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵，有的在告知購房者有關房屋面積等重要情節(jié)時含糊其辭，故意不明確使用面積、建筑面積、以及建筑面積是否包含了公用面積，從而給購房者設下陷阱，使購房者蒙受巨大損失。張律師提醒，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，其一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  全面審查**重要環(huán)節(jié)
  全面審查是購買二手房**重要的環(huán)節(jié)之一。張律師說，所謂全面審查，主要包括以下幾個方面：
  １．對賣主的資格審查。要求賣房人出示房屋所有權證、身份證、戶口簿，查驗賣房人與產(chǎn)權人是否為同一人，如不是同一人，須查看賣房者是否持有產(chǎn)權人簽發(fā)的有效的授權委托書；
  ２．對房屋的產(chǎn)權狀況的審查。房屋產(chǎn)權證須是縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證明，包括“房屋所有權證”和“土地使用權證”，購房者在審查上述證件時，必須查驗原件，必要時可到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產(chǎn)權證的真實性。
  ３．對房屋其他上市交易資格的審查。
  （１）如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；
  （２）如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；
  （３）如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件；
  （４）如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費 用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售；
  （５）如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書；
  （６）如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。
  ４．對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。
  關鍵性承諾應體現(xiàn)在合同當中
  除了全面審查之外，交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或房主的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)，在這一環(huán)節(jié)，律師會告訴購房者需要準備哪些證件。**后，購房后應及時辦理過戶手續(xù)，以避免節(jié)外生枝。*

  查看全文↓ 2018-06-02 15:59:33
• 132****8737

  在二手房買賣中，**有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當受騙后的追索和賠償難度則要高得多。 　　
  一、確認產(chǎn)權的可靠度 　　
  1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人； 　　
  2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房； 　　
  3、產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處； 　　
  4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。 　　
  二、考察原單位是否允許轉賣 　　
  1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成； 　　
  2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓； 　　
  3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 　　
  三、查看是否有私搭私建部分 　　
  1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 　　
  2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 　　
  3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。 　　
  四、確認房屋的準確面積 　　
  1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積； 　　
  2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積； 　　
  3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 　　
  五、觀察房屋的內(nèi)部結構 　　
  1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點； 　　
  2、管線是否太多或者走線不合理； 　　
  3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。 　　
  六、考核房屋的市政配套 　　
  1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓； 　　
  2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目； 　　
  3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象； 　　
  4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象； 　　
  5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線； 　　
  6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 　　
  7、小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器； 　　
  8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 　　
  七、了解裝修的狀況 　　
  1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 　　
  2、了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 　　
  八、查驗物業(yè)管理的水平 　　
  1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶； 　　
  2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局； 　　
  3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心； 　　
  4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。 　　
  九、了解以后居住的費用 　　
  1、水、電、煤、暖的價格； 　　
  2、物業(yè)管理費的收取標準； 　　
  3、車位的費用。 　　
  十、追溯舊房的歷史 　　
  1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限； 　　
  2、哪些人住過，什么背景，是何種用途； 　　
  3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 　　
  4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
  十一、了解鄰居的組合 　　
  1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次； 　　
  2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 　　
  3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。 　　
  十二、算計一下房價 　　
  1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值； 　　
  2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估； 　　
  3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。 　　
  十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 　　
  1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可； 　　
  2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 　　
  3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 　　
  4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠； 　　
  5、支付有關手續(xù)費。 　　
  十四、請律師 　　
  1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 　　
  2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)； 　　
  3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。 　　
  十五、找代理行 　　
  1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作； 　　
  2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證； 　　
  3、在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 　　
  十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證： 　　
  1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書； 　　
  2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。 　　
  十七、及時了解政策、程序、費用上的變化 　　
  1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化； 　　
  2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息； 　　
  3、向律師及中介代理行咨詢； 　　
  4、**可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解**新的信息。 　　
  十八、產(chǎn)權是否完整 　　
  1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛； 　　
  2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。 　　
  十九、小心房款和產(chǎn)權的交接 　　
  1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題； 　　
  2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。 　　
  二十、保證產(chǎn)權順利過戶 　　
  1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權才算完成過戶手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程； 　　
  2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

  查看全文↓ 2018-06-02 15:59:27
• 156****8789

  首先，看房過程中，應該要求房主攜帶房產(chǎn)證；其次，如果確認購買此套房屋，在簽訂合同前，需要購房者出具結婚證或未婚證明，同時需要到房產(chǎn)檔案館調(diào)取房屋底檔確認房屋產(chǎn)權的真實性；
  再次，在房產(chǎn)交易大廳辦理過戶手續(xù)時，交易窗口會有回執(zhí)單，購房者一定要注意收好回執(zhí)單；**后，房款的支付時間要注意，以免交付房款后不能取得房屋所有權。

  查看全文↓ 2018-06-02 15:59:19

相關問題

• 問 交易二手房注意事項
  答

  交易二手房注意事項：①查看產(chǎn)權證上的房主與賣房者是否一致。②查詢二手房產(chǎn)證上確認的面積以及實際面積是否相符。③確認產(chǎn)權的完整性，主要是要判斷房產(chǎn)是否出現(xiàn)了抵押的問題。④詳細的了解小區(qū)的物業(yè)以及環(huán)境等多方面的情況，同時還要考察房屋周圍的環(huán)境是否有噪音，或者是小區(qū)衛(wèi)生清潔的情況問題等等。⑤如果房屋本身就有抵押的情況，那么要看一下是否出現(xiàn)了法院查封的問題，再進行交易的過程中簽訂合同，辦理過戶等一系列情況，都要進行相應的約定。⑥如果房屋是通過中介來進行購買的，那么還要仔細的檢查一下中介是否出現(xiàn)了吃差價的問題。⑦如果交付的房屋存在一定的質(zhì)量問題，那么可以要求索賠或者是解除合同，根據(jù)相關的規(guī)定，如果隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵，那么還需要承擔一定的賠償責任。

• 問 二手房交易注意事項
  答

  二手房交易注意事項：①要注意一下買賣雙方的身份是否是真實，可以查驗一下雙方的身份證明。除此之外還要看一下房子的產(chǎn)權信息，要查看房子的產(chǎn)權證以及土地證等證件，通過這些證件，我們可以確認房屋的產(chǎn)權是否是明確的。②在二手房交易時違約責任一定要明確一些，雙方在簽訂購房合同時就應該考慮到房價上漲等因素，可能會帶來的隱患，所以需要約定好違約賠償責任。在辦理過戶時應該盡快辦理，防止對方出現(xiàn)反悔的現(xiàn)象。③返款支付時需要保證安全，一般可以選擇一次性付款或者是按款付款。不過不建議大家一次性付款，因為這樣的風險比較的大，除非雙方有著足夠多的信任，并且買方也有足夠多的資金。④房產(chǎn)證需要辨別真?zhèn)?，一般可以帶上身份證和戶口本，還有房產(chǎn)證到發(fā)證機關去核實。

• 問 二手房交易注意事項
  答

  看清楚合同

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• 問 二手房交易注意事項
  答

  二手房交易注意事項 在二手房交易注意事項中要注意的有以下幾點 1.二手房交易注意事項之房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是必須有的、房屋繳費的清單，有效發(fā)票等等一些關乎于憑證問題的憑據(jù)。 2.二手房交易注意事項之房屋產(chǎn)權是否清晰 有很多家庭的房屋產(chǎn)權都是有幾個人，在確認交房時必須所有擁有此套房屋的統(tǒng)一簽字才算有效，反之則交房是無效的。 3.二手房交易注意事項之交易房屋是否在租用 二手房交易注意事項中特別注意的一點，二手房交易流程固然重要卻不能忽視掉交易房的現(xiàn)狀問題。

• 問 二手房交易注意事項
  答

  二手房的交易注意事項：①要注意一下買賣雙方的身份是否是真實，可以查驗一下雙方的身份證明。除此之外還要看一下房子的產(chǎn)權信息，要查看房子的產(chǎn)權證以及土地證等證件，通過這些證件，我們可以確認房屋的產(chǎn)權是否是明確的。②在二手房交易時違約責任一定要明確一些，雙方在簽訂購房合同時就應該考慮到房價上漲等因素，可能會帶來的隱患，所以需要約定好違約賠償責任。在辦理過戶時應該盡快辦理，防止對方出現(xiàn)反悔的現(xiàn)象。③返款支付時需要保證安全，一般可以選擇一次性付款或者是按款付款。不過不建議大家一次性付款，因為這樣的風險比較的大，除非雙方有著足夠多的信任，并且買方也有足夠多的資金。④房產(chǎn)證需要辨別真?zhèn)?，一般可以帶上身份證和戶口本，還有房產(chǎn)證到發(fā)證機關去核實。