產(chǎn)權(quán)還是房產(chǎn)商的期房可被查封嗎

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• 131****4395

  開發(fā)商所建的房子被法院查封,由于沒有辦理登記手續(xù)，只能等待法院判決，確認(rèn)房產(chǎn)的所有權(quán)了。
  《中華人民共和國物權(quán)法》
  第十七條
  不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:43
• 148****0671

  張某與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，一次性付款購買了一套期房并到房管局辦理了預(yù)售商品房的登記備案手續(xù)，工程竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商按期將房屋交付給了張某，張某裝修后搬進(jìn)了該房，后開發(fā)商辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，在張某辦理分戶產(chǎn)權(quán)的過程中，開發(fā)商因借款糾紛被某工廠訴至法院，根據(jù)工廠申請，法院查封了張某的房屋，并向房管局送達(dá)了不予辦理被查封房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的協(xié)助執(zhí)行通知書，張某得知后即以案外人的身份向法院提出了執(zhí)行異議，認(rèn)為不應(yīng)查封其正在辦理過戶手續(xù)的房屋，要求法院解除查封。
  對張某的請求是否合理，有三種意見。
  第一種意見認(rèn)為張某就該房并未取得產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)證上開發(fā)商仍為所有權(quán)人，張某的損失可向開發(fā)商追償，法院的查封正確。
  第二種意見認(rèn)為如張某與開發(fā)商合同合法有效，張某履行了付款義務(wù)且實(shí)際占有了該房屋，即取得了對該房的物權(quán)，而工廠與開發(fā)商之間僅僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)，應(yīng)裁定解除查封。
  第三種意見認(rèn)為合同備案屬于預(yù)告登記，張某對預(yù)售房進(jìn)行了備案即取得了對抗第三人的效力，法院的查封應(yīng)該解除。
  評析一、預(yù)售合同備案是否等同于預(yù)告登記
  商品房預(yù)售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，并非物權(quán)登記，購房者享有的權(quán)利仍然是一種合同債權(quán)，是否辦理商品房預(yù)售合同的登記備案并不能決定該預(yù)售合同是否具有法律效力。預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。其通過登記的方法予以公示，從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護(hù)，使買受人的優(yōu)先權(quán)具有了對抗第三人的效力。只有通過預(yù)告登記，買受人才能享有對該房屋物權(quán)的請求權(quán)。預(yù)售的房屋才能被賦予準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)從而受到保護(hù)，產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此，預(yù)售合同登記備案并不等同于預(yù)告登記。
  二、法院的查封是否正確
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。本案中張某已經(jīng)交付了全部購房款并已實(shí)際的占有該房屋且正在辦理分戶產(chǎn)權(quán)，過戶手續(xù)未完成張某沒有過錯(cuò)，因此，對張某的房屋，法院不得查封。
  綜上所述，張某雖然不能基于合同備案使房屋具有對抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已實(shí)際占有，且對過戶未完成沒有過錯(cuò)，法院對其房屋進(jìn)行查封值得商榷。
  提示：預(yù)售合同登記備案是一種行政管理手段。不具有法律效力。也不能對抗第三人。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:28
• 156****7381

  購買被法院查封的房地產(chǎn)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果一旦出現(xiàn)糾紛，不僅僅無法順利獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，連已經(jīng)繳納的房款都很難追回，不過特定情況下的查封房地產(chǎn)是可以購買的。
  購買此房，必須做到：
  　　第一，查明所購房屋被查封的真正原因，如果真的是股東權(quán)益糾紛，相對其它的原因的訴訟要好些。不過查封不動(dòng)產(chǎn)的期限可以為二年，且還可以續(xù)封一年，所以可能影響周先生產(chǎn)權(quán)證的辦理。
  　　第二，要和開發(fā)商、法院就房款支付、解除查封等問題進(jìn)行協(xié)商，獲得法院解除查封的書面承諾，不過周先生有可能面對開發(fā)商不愿意配合，不熟悉法律手續(xù)等困境。
  　　第三，付款后要求開發(fā)商及時(shí)辦理商品房預(yù)售登記或現(xiàn)房過戶手續(xù)，確實(shí)保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:13
• 144****0735

  　《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
  （一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
  （二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
  （三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
  　　《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》 二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:00

相關(guān)問題

• 問 商品房沒有產(chǎn)權(quán)證的房子法院能查封嗎
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，法院可以采取現(xiàn)狀處置的方式進(jìn)行查封、拍賣。但在拍賣前，要告知買受人房屋沒有產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)情況及法院拍賣不負(fù)責(zé)后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理事宜。**高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

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• 問 ??買的期房被查封業(yè)主怎么處理？
  答

  您好，可以要求解除合同，要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。你可以向法院起訴。

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• 問 ??期房被查封可以退房嗎？誰能說說呢？
  答

  1、不可以強(qiáng)制拍賣；2、根據(jù)**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定：第六條 對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

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• 問 被查封的住房
  答

  法院查封房子，一般是活封，即到通知房屋管理機(jī)關(guān)，停止辦理該房屋轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，并不影響該房屋的居住。你仍然可以住下去。如果在租賃期限內(nèi)，該房屋拍賣，在同等條件下，你還有優(yōu)先購買權(quán)。

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• 問 這種情況房產(chǎn)會(huì)被查封嗎？
  答

  這套房子一般不會(huì)查封，但是也不一定，因?yàn)榈盅旱姆孔?，你只是抵押?quán)人，并不是房屋的所有權(quán)人，準(zhǔn)確的說你是債權(quán)人，對這套房子有優(yōu)先受償權(quán)。避免的方法就是在辦理抵押的時(shí)候你可以把抵押期限寫的時(shí)間長一點(diǎn)，比如說寫個(gè)10年，因?yàn)榉ㄔ旱牟榉馄谝话闶?年，抵押的金額寫大一些，這樣可以把你的風(fēng)險(xiǎn)**大程度的降低。還有就是跟進(jìn)查封的風(fēng)險(xiǎn)，就是你剛一解押，法院就立刻查封，這種情況少，在現(xiàn)在的過戶流程下，這種情況無法規(guī)避，只有解押以后盡快過戶。 如果這套房子是他去年才買的話，今年過戶的差額營業(yè)稅沒多少錢（賣出價(jià)--買入價(jià)）*5.5%。所以還是建議盡快過戶。 5年時(shí)間太長，房價(jià)上漲5年后所交的錢恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于你現(xiàn)在應(yīng)該交的錢。

  全部2個(gè)回答>