小產(chǎn)權(quán)房子可以買嗎?

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• 133****0011

  不建議購(gòu)買，
  （一）小產(chǎn)權(quán)房的定義
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  （二）小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)
  國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說(shuō)明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒(méi)有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來(lái)。雖然暫時(shí)沒(méi)有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來(lái)人員購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房。既購(gòu)買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。
  （一）購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，妥善處理。
  1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  （二）購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房能拿到房產(chǎn)證嗎
  如前所述，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并非由國(guó)家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，只有土地證，也相當(dāng)于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒(méi)有的所有權(quán)。
  總的來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買有著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)的取得，要按具體的情況分析，所以建議在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要對(duì)房屋的性質(zhì)區(qū)分清楚，以免得不到產(chǎn)權(quán)，造成利益損失

  查看全文↓ 2018-06-09 16:43:53
• 154****3938

  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房，小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)
  中國(guó)實(shí)行二元制結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2018-06-09 16:43:37
• 145****7964

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不可購(gòu)買，那合法的是否可購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  
  所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  
  同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看，如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利也無(wú)法得到保障。
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。這對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。
  
  所以在這里要提醒各位購(gòu)房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-06-09 16:43:23
• 158****4935

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房.
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂.該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案.所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證.
  
  所謂小產(chǎn)權(quán)房，是一種約定俗稱的稱呼，通常是指在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅.在普通商品住宅價(jià)格高企的今天，小產(chǎn)權(quán)房因成本和價(jià)格較為低廉受到歡迎，但其存在卻違反了《土地管理法》.小產(chǎn)權(quán)房非常普遍，如何妥善對(duì)待和處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為各級(jí)政府亟待解決的一個(gè)難題.
  
  但在十八屆三中全會(huì)公報(bào)和《決定》中，與此有關(guān)的表述有相當(dāng)不同.雖然建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是核心精神，但《決定》中具體說(shuō)的是，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià).
  
  所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，一般理解為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的廠房等地塊，與之相對(duì)的是非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，與小產(chǎn)權(quán)房主要相關(guān)的宅基地就屬于這種.《決定》并沒(méi)有提到非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否允許上市，也沒(méi)有提到現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房該如何處置.

  查看全文↓ 2018-06-09 16:43:10
• 139****0253

  1、小產(chǎn)權(quán)房子從法律上來(lái)說(shuō)是不允許交易的，在購(gòu)買后如果出了問(wèn)題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。所以，不建議你購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
  2、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋存在的風(fēng)險(xiǎn)：
  第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
  第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  第三，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-06-09 16:42:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房子可以買嗎? 小產(chǎn)權(quán)房子買賣合法嗎
  答

  一般小產(chǎn)權(quán)房分為這三類：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設(shè)的房子；三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別一、小產(chǎn)權(quán)房①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個(gè)人并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。②個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購(gòu)買滿五年之后才能夠進(jìn)行。③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買居住。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房子可以買嗎?
  答

  從理論上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)的房子是不可以買賣的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身沒(méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，在交易的時(shí)候存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)拆遷或者是房東一房?jī)少u，購(gòu)房人的合法權(quán)益無(wú)法得以保障，所以即便是價(jià)格便宜，也不建議購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾點(diǎn)：1、小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闆](méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，所以是不能夠辦理貸款的。2、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子也不能夠辦理過(guò)戶，只能夠憑借一份購(gòu)買合同或者是買賣雙方各自所簽署的協(xié)議，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是比較高的。3、因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)房只有居住功能，無(wú)法辦理抵押貸款，在購(gòu)買的時(shí)候只能夠全款支付，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)壓力也是比較大的。4、沒(méi)有通過(guò)合法的途徑獲得產(chǎn)權(quán)，出現(xiàn)問(wèn)題之后維權(quán)是比較困難的。5、有些小產(chǎn)權(quán)房一旦遇到政府征地拆遷，很難以獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房子可以買嗎
  答

  從原則上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)的房子是不可以買的，小產(chǎn)權(quán)的房子雖然比較便宜，但因?yàn)闆](méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，在購(gòu)買之后的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，無(wú)法過(guò)戶，一旦出現(xiàn)拆遷或者是在購(gòu)買的時(shí)候，房東1房?jī)少u，購(gòu)房人的合法權(quán)益無(wú)法得以保障，而且按照國(guó)家的現(xiàn)在規(guī)定，即便是簽署了房屋的交易合同因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證簽署的合約無(wú)效，之后自己的購(gòu)房資金也很難得以保障。小產(chǎn)權(quán)房的弊端：1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有五證是最大的弊端，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)就得不到法律的保護(hù)。2、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量是沒(méi)有人監(jiān)督的，而且因?yàn)橐话愣际怯伤诖寮w開發(fā)，之后的售后以及物業(yè)也很容易出現(xiàn)問(wèn)題。3、小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是在政府規(guī)定的范圍之外，一旦和規(guī)劃相沖突就容易被拆除，而且也不會(huì)得到拆遷的安置補(bǔ)償。4、在建造完成之后，一些相關(guān)的配套設(shè)施不夠完善，甚至連暖氣天然氣的基礎(chǔ)配套都不能夠保障。5、因?yàn)槿狈Ξa(chǎn)權(quán)，所以不能夠繼承。

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)的房子可以買嗎
  答

  不太建議購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)的房子，因?yàn)橘?gòu)買小產(chǎn)權(quán)的房子風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，會(huì)遇到不能貸款不能過(guò)戶，無(wú)法辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證等多種問(wèn)題，而且大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)的房子都是由村委組織建造，物業(yè)和其他的權(quán)益也得不到保障，尤其是在遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的不同：1、大產(chǎn)權(quán)房五證齊全，小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，所以無(wú)法受到法律的保障，大產(chǎn)權(quán)房在國(guó)家房管局備案，發(fā)生法律糾紛的時(shí)候，解決的難度相對(duì)較小。2、大產(chǎn)權(quán)房因?yàn)橛泻戏ǖ漠a(chǎn)權(quán)證，所以能夠在房管局進(jìn)行交易，而小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，所以只能夠私下交易，只限于集體內(nèi)部人員之間的交易。3、大產(chǎn)權(quán)房在交易的時(shí)候需要正常繳納交易所需要的稅費(fèi)，比如說(shuō)新房所需要繳納的就是契稅和住房維修基金，而有一些小產(chǎn)權(quán)房還需要補(bǔ)交土地出讓金之后才能夠出售轉(zhuǎn)讓。

• 問(wèn) 可以買小產(chǎn)權(quán)的房子嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房就是你花了錢，但政府不承認(rèn)房子是你的，買不買看具體情況，現(xiàn)在很多人都在博政府會(huì)逐步解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，可能會(huì)在解決相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交費(fèi)用后，小產(chǎn)轉(zhuǎn)正

  全部3個(gè)回答>