購(gòu)房合同可以取消嗎

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• 144****8355

  合同的法定解除
  
  合同法第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
  
  1．因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，該合同失去意義，應(yīng)歸于消滅。在此情況下，我國(guó)合同法允許當(dāng)事人通過(guò)行使解除權(quán)的方式消滅合同關(guān)系。
  
  2．在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。此即債務(wù)人拒絕履行，也稱毀約，包括明示毀約和默示毀約。作為合同解除條件，它一是要求債務(wù)人有過(guò)錯(cuò)，二是拒絕行為違法(無(wú)合法理由)，三是有履行能力。
  
  3．當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。此即債務(wù)人遲延履行。根據(jù)合同的性質(zhì)和當(dāng)事人的意思表示，履行期限在合同的內(nèi)容中非屬特別重要時(shí)，即使債務(wù)人在履行期屆滿后履行，也不致使合同目的落空。在此情況下，原則上不允許當(dāng)事人立即解除合同，而應(yīng)由債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出履行催告，給予一定的履行寬限期。債務(wù)人在該履行寬限期屆滿時(shí)仍未履行的，債權(quán)人有權(quán)解除合同。
  
  4．當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。對(duì)某些合同而言，履行期限至為重要，如債務(wù)人不按期履行，合同目的即不能實(shí)現(xiàn)，于此情形，債權(quán)人有權(quán)解除合同。其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，也應(yīng)如此。
  
  5．法律規(guī)定的其他情形。法律針對(duì)某些具體合同規(guī)定了特別法定解除條件的，從其規(guī)定。
  
  合同協(xié)議解除
  
  合同協(xié)議解除的條件，是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除原合同關(guān)系。其實(shí)質(zhì)是在原合同當(dāng)事人之間重新成立了一個(gè)合同，其主要內(nèi)容為廢棄雙方原合同關(guān)系，使雙方基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅。
  
  協(xié)議解除采取合同(即解除協(xié)議)方式，因此應(yīng)具備合同的有效要件，即：當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力；意思表示真實(shí)；內(nèi)容不違反強(qiáng)行法規(guī)范和社會(huì)公共利益；采取適當(dāng)?shù)男问健?/span>

  查看全文↓ 2018-06-11 17:46:49
• 155****0907

  當(dāng)事人與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么合同簽訂后是否可以更改其子女的姓名？ 答：這要有個(gè)前提，其他的當(dāng)事人必須符合相應(yīng)的權(quán)利能力、行為能力。
  在這個(gè)前提下再分兩種情況，一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同未拿到交易中心登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷(xiāo)，以其子女的名義重新簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同就可以了，此種情況不涉及稅費(fèi)。
  第二種情況是已經(jīng)登記過(guò)，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗(yàn)收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未竣工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。
  如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法進(jìn)行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在當(dāng)事人的子女的名下，這實(shí)質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。
  人們常說(shuō)的“合同改名字”，嚴(yán)格來(lái)講是不規(guī)范的。建議購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，不妨在合同上同時(shí)寫(xiě)上自己和子女的名字，產(chǎn)權(quán)人寫(xiě)當(dāng)事人的名字，共有人寫(xiě)子女的名字，表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。
  因此到**后子女就是第一繼承人，產(chǎn)權(quán)可以全部落到子女身上(前提是子女是惟一的繼承人)，但同時(shí)作為惟一繼承人的子女必須到時(shí)去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨(dú)名字的產(chǎn)權(quán)證。
  也可以按份共有，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明各自所占的份額，可避免在產(chǎn)權(quán)繼承時(shí)交納全額的稅費(fèi)

  查看全文↓ 2018-06-11 17:45:54
• 146****3491

  合同的解除有兩種方式，一是可以直接跟合同的相對(duì)方進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，解除合同，而是法定解除權(quán)。法定解除權(quán)包括以下情況：
  《合同法》針對(duì)購(gòu)房合同可以取消嗎 第九十四條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
  　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐?shí)現(xiàn)合同目的；
  　?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
  　　（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
  　?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
  　?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。

  查看全文↓ 2018-06-11 17:45:22
• 146****5497

  從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來(lái)看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。
  1、約定條件，是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過(guò)一定期限，購(gòu)房者可以要求退房。另外，購(gòu)房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)、房屋交付后在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立，若購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，起訴至法院要求退房，一般都會(huì)得到法院的支持。
  2、法定條件，是指根據(jù)法律的規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由拒不履行購(gòu)房合同義務(wù)的，購(gòu)房者可以退房的條件?？傊?，綜合起來(lái)出現(xiàn)下列情況的，購(gòu)房者可以要求退房：
  (1)開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋。這種情況是目前買(mǎi)房人**可能遇到的一種情形。在購(gòu)房合同中，雙方當(dāng)事人一般都要約定開(kāi)發(fā)商交房的時(shí)間以及在超過(guò)約定期限交房的違約責(zé)任。一般情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在購(gòu)房合同中約定了交房時(shí)間后，購(gòu)房者卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。此時(shí)購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出催告通知，如果開(kāi)發(fā)商超過(guò)3個(gè)月還不履行交房義務(wù)，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商退房。
  (2)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，在規(guī)定的期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證的，購(gòu)房者可以要求退房。前面曾經(jīng)提到過(guò)，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋的時(shí)候，需要取得相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，尤其是要取得建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證時(shí)就對(duì)外預(yù)售房屋屬于違規(guī)操作，其與購(gòu)房者簽署的購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。對(duì)于無(wú)效的購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)騰空房屋或者與開(kāi)發(fā)商解除期房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者交付的房款及其利息返還給購(gòu)房者。上述情況不包括開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情形。
  (3)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求退房。根據(jù)《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款。從實(shí)踐上來(lái)看，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：①開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。主要是房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書(shū)面同意的、該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。②開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。購(gòu)房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，在實(shí)際中法院支持的并不多，主要因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商存有欺詐的故意與欺詐事實(shí)的舉證比較困難。要防止此種情形的出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽章認(rèn)可。
  (4)開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購(gòu)房者居住的，購(gòu)房者可以要求退房。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房:買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)和設(shè)計(jì)單位同意變更設(shè)計(jì)的情況下，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知購(gòu)房者，告知變更設(shè)計(jì)規(guī)劃的事實(shí)。如果變更設(shè)計(jì)規(guī)劃影響到房屋的質(zhì)量或使用功能的，購(gòu)房者是有退房的權(quán)利的。開(kāi)發(fā)商此時(shí)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者返還購(gòu)房款，并且支付利息。
  (5)無(wú)法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者除一次性付款或分期付款外，一般的情況下，都在購(gòu)房合同中對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款有約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金管理部門(mén)審核，如果開(kāi)發(fā)商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購(gòu)房者因此而不能取得公積金貸款的，購(gòu)房者就可以要求退房。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，購(gòu)房者未能取得銀行商業(yè)貸款，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人可以解除購(gòu)房合同。即購(gòu)房者可以要求退房，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者支付的購(gòu)房款及利息予以返還。
  (6)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同約定的時(shí)間內(nèi)未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)法律的規(guī)定，由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房者在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)超過(guò)一年以上仍然無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者就可以要求退房，并且可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)的購(gòu)房者入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)此種情況，購(gòu)房者也可以要求退房，并讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  (7)房屋面積誤差超過(guò)3%，購(gòu)房者可以選擇退房?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條第(2)項(xiàng)規(guī)定：“面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%a)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人:房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，如果開(kāi)發(fā)商交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，購(gòu)房人是不能要求退房的，如果房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者是可以要求開(kāi)發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息。但在實(shí)踐中，房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者很少會(huì)去選擇退房，此時(shí)選擇開(kāi)發(fā)商承擔(dān)法定賠償責(zé)任會(huì)對(duì)購(gòu)房者更有利，更何況是在房?jī)r(jià)上漲幅度較大的時(shí)期。
  (8)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)較少發(fā)生，但在外地房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商承建的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的情況時(shí)有發(fā)生。若出現(xiàn)上述情況，開(kāi)發(fā)商是難以拿到《竣工備案表》的，亦無(wú)法按約定的交房時(shí)間向購(gòu)房者交付房屋。此時(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
  (9)因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者可以選擇退房。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者是可以要求開(kāi)發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償其經(jīng)濟(jì)損失，其向法院提起的訴訟請(qǐng)求也會(huì)得到支持的。但是，一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)空氣質(zhì)量的或房?jī)?nèi)噪聲大，影響購(gòu)房者身體健康和居住的情況等。
  (10)開(kāi)發(fā)商把出售的房屋抵押給第三人或?qū)⒎课萦殖鲑u(mài)給第三人。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或?qū)⒎课莩鍪劢o購(gòu)房者后，又將房子抵押給他人，或直接將房屋又出售給第三人，購(gòu)房者在查明情況屬實(shí)后，就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并且有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失以及違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-06-11 17:44:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 家私協(xié)商不成可以取消購(gòu)房合同嗎?
  答

  購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。那么， ，找法網(wǎng)小編為您介紹，希望能給您提供幫助。 一、 已簽訂的購(gòu)房合同存在以下情形合同無(wú)效：1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。7、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。 二、簽好購(gòu)房合同要注意的事 1、弄清楚合同中的當(dāng)事人 在新房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中合同簽署涉及兩個(gè)當(dāng)事方：一為購(gòu)房者，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商。購(gòu)房者，即購(gòu)房合同中的“買(mǎi)受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人;需要支付房款;一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。 2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn); 違約責(zé)任。 3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過(guò)戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi);這一點(diǎn)在購(gòu)房簽合同注意事項(xiàng)中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的話，將來(lái)在過(guò)戶的時(shí)候會(huì)非常麻煩的，有可能為自己帶來(lái)?yè)p失。 4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。

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• 問(wèn) 家私協(xié)商不成可以取消購(gòu)房合同嗎？取消可成的嗎？
  答

  首先你這個(gè)解除購(gòu)房合同是你單方面宣布或發(fā)個(gè)函給開(kāi)發(fā)商說(shuō)解除購(gòu)房合同，還是說(shuō)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商好已經(jīng)簽訂了解除合同協(xié)議?；蛘吣闶峭ㄟ^(guò)法院起訴并且應(yīng)該判決勝訴，判決解除雙方購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商返回購(gòu)房者已付房款及其他損失。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同可以取消嗎？有哪位能說(shuō)說(shuō)？
  答

  開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，在規(guī)定的期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證的，購(gòu)房者可以要求退房。前面曾經(jīng)提到過(guò)，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋的時(shí)候，需要取得相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，尤其是要取得建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證時(shí)就對(duì)外預(yù)售房屋屬于違規(guī)操作，其與購(gòu)房者簽署的購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。對(duì)于無(wú)效的購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)騰空房屋或者與開(kāi)發(fā)商解除期房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者交付的房款及其利息返還給購(gòu)房者。上述情況不包括開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情形。

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• 問(wèn) 如何取消購(gòu)房合同
  答

  解除購(gòu)房合同時(shí)，由于涉及三方當(dāng)事人、兩個(gè)合同，因此在空間操作上無(wú)法同步進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問(wèn)題。從實(shí)際行為上，我們可以設(shè)計(jì)出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種：1、消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同，然后取回**款，再與銀行解除借款合同，然后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。2、消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回**款，**后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。3、消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同，然后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，**后取得**款。為了使消費(fèi)者**大限地免除風(fēng)險(xiǎn)，在開(kāi)發(fā)商不會(huì)破產(chǎn)的前提下，我們認(rèn)為在實(shí)際操作時(shí)可以通過(guò)以下程序進(jìn)行：1、消費(fèi)者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這是一個(gè)附條件的關(guān)于解除買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議。2、消費(fèi)者再與銀行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，也是一個(gè)附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。3、開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款，消費(fèi)者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與銀行的借款合同解除。4、開(kāi)發(fā)商歸還消費(fèi)者的**款，并協(xié)助辦理消費(fèi)者退房的各種相關(guān)手續(xù)。

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• 問(wèn) 哪些情況可以廢除購(gòu)房合同？取消怎么操作？
  答

  由于合同是雙方共同約定的內(nèi)容，如果因?yàn)橐环角闆r由變化，是可以解除的。如果雙方和離，同意不用承擔(dān)違約責(zé)任，那是不需要的承擔(dān)的。即使當(dāng)時(shí)你們協(xié)議好賣(mài)房子，因?yàn)槟愕脑虿唤灰琢?，由于你是買(mǎi)房方，可能訂金不予退還?？墒侨绻麤](méi)有定金，那就沒(méi)關(guān)系了。合同不會(huì)形成強(qiáng)制買(mǎi)房的效力，不用擔(dān)心。如果有其他情況，你可以補(bǔ)充說(shuō)明

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