小產(chǎn)權(quán)的房子是違建嗎

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• 136****8095

  你家院子里，誰敢拆去！

  查看全文↓ 2018-06-14 21:04:58
• 134****4710

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國是屬于限制性購買的房屋！
  
  　一、小產(chǎn)權(quán)房的特點
  　　(1)房屋不合法地依附于農(nóng)村集體土地上，具有嚴(yán)重違法性。
  　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強調(diào)，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?？傊?，從國家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
  　　(2)開發(fā)成本及銷售價格較為低廉。
  　　由于小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過程中沒有經(jīng)過規(guī)劃許可、集體土地征用、國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，節(jié)約了大量資金，降低建設(shè)成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢不足，房價低廉，故更具有市場競爭力。在當(dāng)今商品房市場售價畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢下，低廉的銷售價格成為小產(chǎn)權(quán)房不正當(dāng)競爭的法寶，導(dǎo)致購買小產(chǎn)權(quán)房者趨之若鶩?？陀^上刺激了小產(chǎn)權(quán)房違建開發(fā)和銷售。
  　　(3)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的缺失和不完整性，這是與具有產(chǎn)權(quán)的“三證”商品房的**大差別。
  　　這一天然不足，注定小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，因不具備合法性，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
  　　(4)交易風(fēng)險隱患較大。
  　　當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛已成為法院當(dāng)前審判的難點問題之一。
  　　二、小產(chǎn)權(quán)房的違建方式
  　　(1)農(nóng)民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點。
  　　(2)集體經(jīng)濟組織或其他單位、個人在集體土地上以集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，開發(fā)商品房，對外公開出售。現(xiàn)實中，因新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對不大。如對集體組織以外成員銷售，則另當(dāng)別論，并成為當(dāng)前嚴(yán)厲打擊的重點。

  查看全文↓ 2018-06-14 21:04:54
• 146****8573

  違章建筑即是違反國家法律法規(guī)規(guī)章的強制性規(guī)定建造的房屋。國家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。
  而小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房屋。
  從根本上來說區(qū)別的話，違章建筑的存在和交易都是不合法的，而小產(chǎn)權(quán)房的存在是合法的，但交易是不合法的。

  查看全文↓ 2018-06-14 21:04:48

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房是違建嗎?小產(chǎn)權(quán)的房子跟違建區(qū)別在哪?
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子是違建。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。法律規(guī)定中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房是違建嗎?怎么區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房還是違建房?
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子是違建。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。法律規(guī)定中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是違建嗎?怎么區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房還是違建房?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進行召拍掛的程序來進行相關(guān)的商品房土地的取得和預(yù)售等程序。小產(chǎn)權(quán)房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴(yán)格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結(jié)合實踐中各方面的具體措施來定。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是違建嗎?怎么區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房還是違建房?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進行召拍掛的程序來進行相關(guān)的商品房土地的取得和預(yù)售等程序?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴(yán)格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結(jié)合實踐中各方面的具體措施來定。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房是違建嗎?怎么區(qū)分??
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  小產(chǎn)權(quán)的房子是違建。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。法律規(guī)定中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

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