購房合同未簽字生效嗎

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• 133****7426

  你好，在法律上屬于合同生效條件的問題。 我國《合同法》第32條規(guī)定，當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。根據(jù)該兩條規(guī)定，一般合同的生效只需具備簽字或蓋章中的一項即可。 　

  查看全文↓ 2018-06-22 00:10:05
• 152****9929

  除非有做委托公證讓別人幫忙簽名 不然產(chǎn)權(quán)人沒簽名是無效的

  查看全文↓ 2018-06-22 00:09:52
• 136****6182

  房屋買賣中，通常遇到這種情況，買賣合同只有部分共有人簽字，一旦房價上漲，極易產(chǎn)生糾紛，未簽字的共有人往往會以其他共有人擅自出售共有房屋為由，主張房屋買賣合同無效。尤其是2016年春節(jié)后，各大城市房價暴漲，此類因部分共有人未簽字的房屋買賣合同亦劇增。那么部分共有人未簽字，合同究竟是無效還是有效，我們針對不同的類型，進(jìn)行相應(yīng)的分析：
  （合同無效的法律后果，見《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。）
  
  
  一、夫妻一方出售夫妻共有房產(chǎn)
  
  1、產(chǎn)權(quán)登記在出賣人一人名下
  
  夫妻雙方將房屋登記在一方名下的比比皆是，而在房屋買賣中，未登記的共有人往往以出賣人未經(jīng)其同意私自出售房屋為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
  針對對于這種情形，個人認(rèn)為只要買受人與出賣人之間不存在惡意串通損害出賣人配偶的利益，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。理由如下：
  
  
  根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，即物權(quán)公示原則。對于不動產(chǎn)物權(quán)而言，公示方式就是不動產(chǎn)登記。當(dāng)權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示原則，善意的買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。另，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，即使出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者完全的處分權(quán)，但是其同買受人所簽訂的房屋買賣合同仍然有效。
  
  因此，在這種情形下，夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房產(chǎn)，要求確認(rèn)合同無效，一般不會得到支持，除非能夠證明買賣雙方之間惡意串通，損害其利益的。此時可以依據(jù)《合同法》第五十二條的相關(guān)規(guī)定，要求確認(rèn)合同無效。
  
  2、產(chǎn)權(quán)人登記在夫妻雙方名下
  
  現(xiàn)實生活中，大多數(shù)房屋產(chǎn)權(quán)都是登記在夫妻雙方名下，當(dāng)夫妻中的一方出售夫妻名下共有房產(chǎn)，又分為三種情形：
  
  情形一，合同僅有夫或妻一方簽署，另外一方未簽署合同
  
  在產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻兩人的情形下，此時出售方當(dāng)事人應(yīng)為兩人，而其中的一人未簽字同意出售房屋，針對這種情形，個人認(rèn)為一般應(yīng)認(rèn)定為合同無效，理由如下：
  
  
  基于物權(quán)的公示原則及部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)人明確登記為兩人的情形下，即便買受人以合理的價格購買，此時買受人亦不能認(rèn)為系善意購買人，而所簽署的合同由于另外一方權(quán)利人事后拒絕簽字同意的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。
  
  情形二，合同僅有夫或妻一方簽署，并代理另一方簽署合同
  
  當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，在房屋買賣中，夫妻一方代另外一方簽字的情形非常多，爭議亦**大，實踐中也常常遇到未簽字的一方拒絕承認(rèn)授權(quán)夫或妻對外出售房屋，要求確認(rèn)合同無效。針對這種情形，買賣合同到底是有效還是無效，關(guān)鍵看是否構(gòu)成表見代理，即買受人是否有足夠的理由相應(yīng)夫或妻的一方有代理權(quán)。若構(gòu)成表見代理，則合同合法有效，若不構(gòu)成表見代理，則合同無效。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十三條的規(guī)定，構(gòu)成表見代理，必須滿足以下三個要件：
  
  
  一是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍以被代理人名義訂立合同；
  二是相對人相信或認(rèn)為行為人具有代理權(quán)。
  三是相對人主觀上善意且無過失。相對人不知道或者不應(yīng)知道無權(quán)代理人沒有代理權(quán)，且對這種不知道并不存在疏忽大意或者過失。
  
  
  由于房屋買賣屬于夫妻間的重大財產(chǎn)處置，根據(jù)《婚姻法》司法解釋一第十七條的規(guī)定，房屋買賣夫妻間應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。因此，不能僅因夫妻間的特殊身份就認(rèn)定作出出售行為的一方具有代理權(quán)，還應(yīng)從看房的過程、簽署合同的過程及細(xì)節(jié)來綜合判斷買受人的主觀善意且無過失。

  查看全文↓ 2018-06-22 00:09:29

相關(guān)問題

• 問 購房合同未簽字生效嗎？有一個什么說法嗎？
  答

  無效，房屋買賣合同屬于要式合同，要式合同需要雙方簽字，合同才能生效。

  全部5個回答>
• 問 購房合同只簽字生效嗎？
  答

  購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。注意事項　　1、買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。 　　2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 　　3、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。希望你能明白

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• 問 ??購房合同老公沒簽字生效嗎？
  答

  《合同法》第三十二條，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。第三十七條采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。

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• 問 房屋買賣居間合同，賣方一方未簽字，合同生效嗎？
  答

  居間合同只用來證明你們的房屋買賣行為是在第三方（比如中介）的協(xié)助下完成的，跟你們的房屋買賣合同沒有任何關(guān)系。如果沒有第三方介入，當(dāng)然不會有這個協(xié)議。

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• 問 購房合同只簽字生效嗎？各位能否告知本人答案？
  答

  合同是否有效，要看該房屋的產(chǎn)權(quán)人是其夫妻共有（婚姻存續(xù)期間購置，不管房產(chǎn)證上的名字是誰），還是其丈夫一個人婚前所有。如果是夫妻共有，則其妻的行為可以視為表見代理行為，該合同有效；如果是其丈夫一個人所有，簽合同時妻子又未出示其丈夫的委托代理書，則該合同的效力則需具體情況具體分析。

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