如何評估房地產(chǎn)

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• 156****7792

  二手房評估收費：根據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費收費標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計費率：
  房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
  100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計費率為0.3%;
  500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
  2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
  5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:30:44
• 142****7554

  一、房屋因素
  　　舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
  　　房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。
  二、環(huán)境因素
  　　環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中**區(qū)的為+15%。
  三、心理因素
  　　如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。
  房地產(chǎn)評估收費標(biāo)準(zhǔn)
  　　在房屋買賣過程中，房產(chǎn)有時候需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估費用是怎樣收取的，這是很多購房者關(guān)心的問題。房地產(chǎn)估價采用差額定率累進(jìn)計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:30:15
• 158****0245

  房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
  
  房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。
  
  建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
  
  土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
  
  三通一平指水、電、道路通，土地平整。
  
  七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整?br/>
  資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  
  基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
  
  標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。
  
  出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。
  
  房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
  
  底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  
  補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
  
  折疊編輯本段評估類型
  
  1、一般評估:
  
  這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
  
  2、房地產(chǎn)抵押貸款評估:
  
  這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
  
  3、特定評估:
  
  這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
  
  折疊編輯本段評估原則
  
  1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
  
  2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。
  
  3、**有效使用原則:以**佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。
  
  4、貢獻(xiàn)原則:它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
  
  5、合法原則:房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。
  
  6、估價時點的原則 :估價時點又稱: 估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準(zhǔn)。
  
  [編輯]房地產(chǎn)評估的程序
  
  1、明確評估基本事項
  
  明確評估目的:在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。
  
  了解評估對象
  
  確定評估基準(zhǔn)日:常以年、月、日表示
  
  簽訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告等事項。
  
  2、制定工作計劃
  
  3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。
  
  4、測算被評估房地產(chǎn)價格:為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。
  
  5、綜合分析確定評估成果
  
  6、撰寫評估報告
  
  折疊編輯本段評估方法
  
  折疊成本法
  
  (1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  
  (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:29:40

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)征收評估
  答

  ①征收中的評估征收實施之前，由征收部門委托評估機構(gòu)，開展前期調(diào)查，進(jìn)行評估，對征收補償資金進(jìn)行概算，在征收實施時由評估機構(gòu)，對委托被征收房屋整體評估。②如何選擇房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成，通過多數(shù)決定，隨機選定等方式確定，房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人選定。③房地產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些原則合法性，即房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)合法使用，和合法處分為基礎(chǔ)，要估算被征收房屋的最佳用途。④房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循哪些程序選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，簽訂房屋征收評估委托合同，明確估價基本內(nèi)容，定評估作業(yè)方案，實地勘查評估對象，選定評估方法，分戶初步評估結(jié)果的提交和公示，估價材料歸檔。⑤對被征收房屋價值進(jìn)行評估應(yīng)考慮如下因素，被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價，以房屋所有權(quán)證書上的用途，產(chǎn)權(quán)證的建筑面積或是實際測量面積。

• 問 房地產(chǎn)評估方法
  答

  房地產(chǎn)評估方法有以下幾種方法：①成本法。房地產(chǎn)成本評估分為兩部分，一是土地成本積算法，對合法取得的土地成本進(jìn)行核算，將取得的利潤積累，得出土地使用權(quán)價值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當(dāng)下市場標(biāo)準(zhǔn)核算成本，要考慮開發(fā)商的利潤，兩者相乘得出房屋總價。②市場比較法。將評估的房產(chǎn)，與已經(jīng)成交或評估過的同類產(chǎn)品進(jìn)行比較，將各因素數(shù)量化，得出房產(chǎn)的實際價值，注意對比的房產(chǎn)必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。③剩余法。一般用于單項房產(chǎn)價值評估，單項土地使用價值評估，總價等于土地價值加房產(chǎn)價值，只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。④收益法。因為不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產(chǎn)都會影響收益率，根據(jù)收益來推算該房產(chǎn)的價值。

• 問 如何選擇房地產(chǎn)價格評估方法
  答

  土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價。1.土地的分類。依據(jù)估價的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價除可選用三種基本估價方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。三、房地產(chǎn)估價的特點由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點,其中比較典型的特點如下:(一)房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r方法及評估步驟,使房地產(chǎn)估價有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識。因此,房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看,是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷,但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強的客觀性和科學(xué)性。(二)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù),估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗,才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格;另外,對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。準(zhǔn)確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時,還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。2.房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提,在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大,對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在**終估價額的決定上以及對特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中,涉及到準(zhǔn)確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價報告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此,有人將房地產(chǎn)估價定義為:為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。(三)房地產(chǎn)估價具有綜合性房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)(實物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時,商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。3.房地產(chǎn)估價有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產(chǎn)時,為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運用假設(shè)開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時,有時需要勘察設(shè)計,在此基礎(chǔ)上才能對土地作出比較準(zhǔn)確的估價。另外,房地產(chǎn)估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評估土地的出讓價格時,還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價的綜合性特點。

  全部3個回答>
• 問 是房地產(chǎn)評估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產(chǎn)評估工作？
  答

  房地產(chǎn)評估公司

  全部2個回答>
• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  該辦公樓為單位自己建造還是購買的?如自己建造，入賬成本400萬元包括起土地成本沒有?如果包括，這扣除成本為400*(1 5%)=420萬元(交5%的營業(yè)稅)，增值率=(2000-420)/420=376%，應(yīng)納土地增值稅=(2000-420)*35%=553萬元。

  全部8個回答>