土地為什么要限制容積率

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• 143****8698

  　首先，容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價(jià)。
  　　由于建設(shè)項(xiàng)目在興建時(shí)并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價(jià)格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價(jià)和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價(jià)下降。
  　　其次，容積率對地價(jià)作用的程度具有一定區(qū)域性。
  　　容積率對地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對地價(jià)的影響程度愈大，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對地價(jià)的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目時(shí)根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對地價(jià)的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對地價(jià)的作用程度逐漸減弱。
  　　第三，容積率對地價(jià)的影響具有分用途性。
  　　在一個(gè)城市中，不同的用地類型，其容積率對地價(jià)影響程度也不一樣，對商業(yè)用地地價(jià)影響**大，住宅用地次之，工業(yè)**弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價(jià)是相同的，但建筑物在銷售或出租時(shí)，各層的銷售價(jià)格或租金卻有較大差異，這主要是因?yàn)楦鳂菍拥臉敲娴貎r(jià)不等而引起的。地價(jià)分配率是指各樓層樓面地價(jià)與總地價(jià)的比率。對商業(yè)用地來說，層次越高，其樓面地價(jià)越低，因而，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配率呈遞減趨勢。調(diào)查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測算出每層樓面地價(jià)，進(jìn)行年期修正后，得出各層樓面地價(jià)分配率.　　 第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對地價(jià)總體水平有較大影響。
  　　從社會(huì)效益和環(huán)境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間，但土地經(jīng)濟(jì)效益就相應(yīng)地越低，地價(jià)總體水平越低；從經(jīng)濟(jì)效益和節(jié)約用地考慮，總平均容積率越高，土地使用強(qiáng)度越大，地價(jià)就越高，土地就越節(jié)約，但城市環(huán)境質(zhì)量就會(huì)下降。另一方面，城市內(nèi)分區(qū)片總平均容積率的高低分布決定了地價(jià)空間分布。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:42:19
• 154****4204

  大了你住在里面不舒服；
  小了土地利用率不足，浪費(fèi)；
  所以要控制。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:42:09
• 145****9092

  容積率關(guān)系到宗地的建筑面積，其他條件都一樣的兩宗土地，容積率不同，那么容積率高的宗地就可以建筑相對較多的建筑面積，這樣開發(fā)商的可出售面積就會(huì)高，掙得就多，土地價(jià)格就不一樣，所以必須要知道土地的容積率。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:42:02

相關(guān)問題

• 問 ??問問大神，土地為什么要限制容積率?
  答

  一、容積率的內(nèi)涵及其特性 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性： (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。 (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。 房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率 因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。 (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。

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• 問 ??土地為什么要限制容積率？誰知道呢？
  答

  容積率關(guān)系到宗地的建筑面積，其他條件都一樣的兩宗土地，容積率不同，那么容積率高的宗地就可以建筑相對較多的建筑面積，這樣開發(fā)商的可出售面積就會(huì)高，掙得就多，土地價(jià)格就不一樣，所以必須要知道土地的容積率。

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• 問 為什么限制容積率
  答

  實(shí)際容積率超過規(guī)劃容積率應(yīng)該到國土部門補(bǔ)交土地出讓金即可。　　容積率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到?！　∪莘e率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。

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• 問 ??為什么限制容積率？有什么作用嗎？
  答

  居住區(qū)的容積率是規(guī)劃部門根據(jù)周邊情況規(guī)定，并限制的。容積率=地上總建筑面積÷總用地面積容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

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• 問 為什么有容積率
  答

  低容積率當(dāng)然是好現(xiàn)象了！舉個(gè)簡單的例子你就會(huì)明白，比如一塊十平方米的地方，是一個(gè)人活動(dòng)范圍大呢？還是五個(gè)人活動(dòng)范圍大？這就是容積率的概念。

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