公房可以更名嗎

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• 146****2020

  　　公房的承租人一般只有一個(gè)人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實(shí)兩者是有區(qū)別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制，現(xiàn)實(shí)中可能由于各種各樣的情況需要變更承租人。現(xiàn)分情況列舉如下：
  　　第一種情況，變更給第三人。這里所說(shuō)的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無(wú)相關(guān)人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個(gè)條件即可變更：
  　　1．征得出租人的書面同意；
  　　2．征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
  　　第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：
  　　1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致；
  　　2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。
  　　當(dāng)然，所謂糾紛都是在協(xié)商不一致的情況產(chǎn)生的，特別是中國(guó)人可能對(duì)協(xié)商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點(diǎn)，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）。
  　　第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現(xiàn)在承租人死亡，其生前在本處又無(wú)本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，就可以變更承租人。如果協(xié)商不一致，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
  　　如果出租人怠于指定承租人或批定的承租人不適格的，其它利害關(guān)系人是否有權(quán)向出租人提起訴訟呢？
  　　分兩種情況：
  　　第一種情況，怠于指定承租人的。由于公房租賃關(guān)系首先是一種合同關(guān)系，當(dāng)事人享有自主選擇合同相對(duì)人的權(quán)利。該權(quán)利未經(jīng)授權(quán)，他人不得代行。因此在數(shù)人同時(shí)有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無(wú)法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。
  　　第二種情況，指定不適格的，其它利害關(guān)系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對(duì)承租人資格有爭(zhēng)議的各方為案件的原、被告，出租人為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關(guān)意見(jiàn)要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:46:13
• 133****5927

  1、公房是相對(duì)于私房而言的。公房也可以有自己的房產(chǎn)證，但不是完全產(chǎn)權(quán)，不可以直接上市交易?；旧显诜扛闹暗臉?biāo)準(zhǔn)福利房都屬于公房。
  私人買賣及過(guò)戶需要變成完全產(chǎn)權(quán)，也就是買斷所有權(quán)。之后才可以上市交易。
  2、以集體或單位名義為產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)也屬于公房，在相關(guān)權(quán)屬明晰的狀態(tài)下可以直接交易，也可以過(guò)戶。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:45:58
• 131****3443

  公產(chǎn)房有房證，叫公產(chǎn)承租證，公產(chǎn)有的可以進(jìn)行私人交易，當(dāng)然也可以過(guò)戶了，需要到房產(chǎn)所在的房管所去辦理，有的公產(chǎn)房就不能夠辦理更名過(guò)戶，只能是本單位員工交易。
  如果公產(chǎn)房能買斷的話**好去買斷，買斷之后的公產(chǎn)房就變成私產(chǎn)房了，可以自由交易。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:45:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公房可以更名嗎
  答

  首先根據(jù)現(xiàn)在政策的規(guī)定,公房是可以辦理過(guò)戶的,但是這個(gè)公房的過(guò)戶其實(shí)對(duì)于這個(gè)房屋的。對(duì)承租人來(lái)說(shuō),擁有的只是房屋的使用權(quán)而不是房屋的所有權(quán)。因?yàn)楣?房屋的所有權(quán)始終不是這個(gè)承租人的,并且公房過(guò)戶是需要經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)單位的同意的,不能夠擅自轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。

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• 問(wèn) 公房可以更名嗎
  答

  房管所公房變更承租人名字的條件如下：1、在租賃期限內(nèi)，原承租人外遷或死亡（外遷是指房屋承租人另有正式住房，不在繼續(xù)在原房居住且有承租人戶籍轉(zhuǎn)移證明）；2、要求更名的當(dāng)事人與原承租人必須是同一戶籍共同居住兩年以上又無(wú)其他住房的直系親屬；3、原承租人無(wú)欠費(fèi)（房租、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）及其他遺留問(wèn)題；4、其他家庭成員無(wú)異議（指同一戶籍、18歲及18歲以上的家庭成員）；5、在戶口凍結(jié)區(qū)內(nèi)，住戶要求更名必須征得凍結(jié)單位意見(jiàn)，沒(méi)有凍結(jié)單位書面意見(jiàn)書，不能辦理更名手續(xù)。正常死亡更名需有凍結(jié)單位（建設(shè)單位）同意證明，按以上1—4條件辦理?！吨惫芄可暾?qǐng)更名的審批條件和工作程序》關(guān)于承租人更名的條件的規(guī)定在以下方面對(duì)直管公房承租人變更做了更細(xì)致的規(guī)定：1、對(duì)“外遷”做了明確的解釋；2、要求更名的當(dāng)事人必須與原承租人共同居住兩年以上，且必須是直系親屬；3、對(duì)無(wú)異議家庭成員的范圍作了明確的限定。非同一戶籍、18歲以下的家庭成員被排除在無(wú)異議家庭成員范圍之外。4、在戶口凍結(jié)區(qū)內(nèi)，需取得凍結(jié)單位的同意。

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• 問(wèn) 公房動(dòng)遷更名有效嗎
  答

  房管所公房變更承租人名字的條件如下：1、在租賃期限內(nèi)，原承租人外遷或死亡（外遷是指房屋承租人另有正式住房，不在繼續(xù)在原房居住且有承租人戶籍轉(zhuǎn)移證明）；2、要求更名的當(dāng)事人與原承租人必須是同一戶籍共同居住兩年以上又無(wú)其他住房的直系親屬；3、原承租人無(wú)欠費(fèi)（房租、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）及其他遺留問(wèn)題；4、其他家庭成員無(wú)異議（指同一戶籍、18歲及18歲以上的家庭成員）；5、在戶口凍結(jié)區(qū)內(nèi)，住戶要求更名必須征得凍結(jié)單位意見(jiàn)，沒(méi)有凍結(jié)單位書面意見(jiàn)書，不能辦理更名手續(xù)。正常死亡更名需有凍結(jié)單位（建設(shè)單位）同意證明，按以上1—4條件辦理?！吨惫芄可暾?qǐng)更名的審批條件和工作程序》關(guān)于承租人更名的條件的規(guī)定在以下方面對(duì)直管公房承租人變更做了更細(xì)致的規(guī)定：1、對(duì)“外遷”做了明確的解釋；2、要求更名的當(dāng)事人必須與原承租人共同居住兩年以上，且必須是直系親屬；3、對(duì)無(wú)異議家庭成員的范圍作了明確的限定。非同一戶籍、18歲以下的家庭成員被排除在無(wú)異議家庭成員范圍之外。4、在戶口凍結(jié)區(qū)內(nèi)，需取得凍結(jié)單位的同意。

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• 問(wèn) 公房動(dòng)遷更名有效嗎？具體政策有哪些？
  答

  都適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，至于補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，則由拆遷當(dāng)事人協(xié)商，難以統(tǒng)一。

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• 問(wèn) 什么是公房,公房可以購(gòu)買嗎？
  答

  公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房和央產(chǎn)房；一類是不可售公房。成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房上市出售，除了需交契稅、個(gè)稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。一、公房是什么？公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國(guó)家所有。2．公房有哪幾類？按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說(shuō)的已購(gòu)公房；一類是不可售公有住房?？墒酃恳唤?jīng)上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩?。?）可售公房（已購(gòu)公房）包括央產(chǎn)房、成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房。①成本價(jià)公房指在房改時(shí)按照政府制定的房改成本價(jià)來(lái)支付房?jī)r(jià)的公房。成本價(jià)公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。成本價(jià)公房可在房產(chǎn)證首頁(yè)辨別：成本價(jià)公房房產(chǎn)證首頁(yè)②標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房指單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公房。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房可在房產(chǎn)證首頁(yè)辨別：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房房產(chǎn)證首頁(yè)③央產(chǎn)房指中央在京單位的已購(gòu)公有住房，是北京獨(dú)有的公房類型。分為職工按房改成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、兩院、國(guó)務(wù)院各部委及各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體及所屬單位。央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁(yè)示例：央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁(yè)（2）不可售公房①部級(jí)干部名下的已購(gòu)公房不能上市交易。②涉及國(guó)家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有辦理住房檔案登記的不能上市交易。二、公房制度怎么發(fā)展的？公房制度改革產(chǎn)生和發(fā)展，伴隨著我國(guó)住房的商品化和社會(huì)化。公房制度的產(chǎn)生公房制度產(chǎn)生于二十世紀(jì)五十年代后期，我國(guó)在高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下實(shí)行的福利型住房分配制度，公房是住房供應(yīng)主體。公房制度的改革為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和不斷完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，二十世紀(jì)八十年代初,政府開始進(jìn)行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。（1）初步調(diào)整階段（1978-1985）調(diào)整內(nèi)容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進(jìn)行全價(jià)出售公房的試點(diǎn)和補(bǔ)貼出售公房試點(diǎn)。全價(jià),指房屋的土建成本價(jià)格。補(bǔ)貼指政府和單位補(bǔ)貼。調(diào)整結(jié)果：由于當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購(gòu)房能力不足，全價(jià)出售公房試點(diǎn)逐漸被迫停止。補(bǔ)貼出售試點(diǎn)中，單位需負(fù)擔(dān)大部分房?jī)r(jià),而一般單位的經(jīng)濟(jì)承受能力有限,補(bǔ)貼出售也被迫停止。（2）正式實(shí)施階段（1986-1993）實(shí)施政策：①1988年2月,國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》，決定在全國(guó)城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。②1991年6月7日,國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,從而改革全面展開。③1991年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》,改革公房低租金制度,將公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過(guò)買房或租房,取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，達(dá)到住房商品化目的。實(shí)施結(jié)果：由于長(zhǎng)期福利分房制度的影響,居民一時(shí)很難轉(zhuǎn)變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價(jià)售房的問(wèn)題。（3）全面推行階段（1994-1997）推行措施：1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步調(diào)整公房租金標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價(jià)為主,以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為過(guò)渡,并且國(guó)家取消此前對(duì)購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)住房再交易的時(shí)間限制。推行結(jié)果：公房的公權(quán)色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。（4）深入改革階段（1998年之后）改革政策：1998年,國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式提出停止住房的實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。改革結(jié)果：出售原有公房適用成本價(jià),與經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價(jià)租賃。三、已購(gòu)公房上市買賣有什么政策？1.已購(gòu)公房上市有什么條件？（1）成本價(jià)公房可上市。但成本價(jià)公房在取得時(shí)未繳納土地出讓金，因此出售時(shí)需按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。（2）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才可上市出售。在上市交易時(shí)，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需先向原單位繳納土地出讓金。（3）央產(chǎn)房央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒(méi)有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。買央產(chǎn)房要多看兩個(gè)材料：買央產(chǎn)房要多看兩個(gè)材料央產(chǎn)房同意出售證明2.已購(gòu)公房買賣需要交哪些稅費(fèi)？已購(gòu)公房要交納的稅費(fèi)包括增值稅及附加、契稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金。已購(gòu)公房買賣應(yīng)交的稅費(fèi)核定價(jià)，指繳稅時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價(jià)格。網(wǎng)簽價(jià)，指買賣雙方在網(wǎng)簽時(shí)定的價(jià)錢。繳稅時(shí)，核定價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，哪個(gè)高取哪個(gè)為計(jì)稅依據(jù)。公房是我國(guó)特定經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物，除了不可售公房外，已購(gòu)公房都可在滿足相關(guān)條件后上市交易。資料來(lái)源：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

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