??現(xiàn)房銷售貸款為什么要預(yù)告登記

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• 141****3465

  《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！边@里規(guī)定了預(yù)告登記失效的幾種情形：
  所謂“債權(quán)消滅”是指，當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止的情形，如買受人在購買現(xiàn)房且辦理了預(yù)告登記之后又與出賣人協(xié)商終止合同；
  再如，因出賣人交付的房屋不符合合同約定的條件構(gòu)成嚴(yán)重違約，買受人解除買賣合同，要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，此時(shí)由于買賣合同已經(jīng)解除，作為預(yù)告登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系喪失了，自然預(yù)告登記也應(yīng)失效。按照《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。
  但是，由于債權(quán)是當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，不具有公開性，房屋登記機(jī)構(gòu)難以知悉當(dāng)事人之間的債權(quán)是否失效，因此我們認(rèn)為，在預(yù)告登記后，如果債權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持債權(quán)失效的證明文件（如當(dāng)事人解除買賣合同或抵押合同的書面協(xié)議、法院解除合同的生效判決或仲裁機(jī)構(gòu)生效的裁決）到房屋登記機(jī)構(gòu)申請注銷房屋預(yù)告登記。
  因此，《辦法》本條第二款規(guī)定的，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)必須依據(jù)當(dāng)事人的申請辦理預(yù)告登記的注銷登記。預(yù)告登記注銷后，再撤銷商品房買賣合同備案手續(xù)，這時(shí)在房屋登記機(jī)構(gòu)就沒有你的房屋產(chǎn)權(quán)的所有信息，再行購房按首套辦理，還可以享受優(yōu)惠政策。

  查看全文↓ 2018-06-30 22:29:04
• 133****1207

  預(yù)告登記，是不要求必須辦理的，但是為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，**好辦一個(gè)。
  
  不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力
  
  (一)保全權(quán)利的效力。我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的目的就在于此，保障買受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果將這種請求權(quán)依預(yù)告登記的方式進(jìn)行登記后，不動(dòng)產(chǎn)的所有人違背預(yù)告登記所為的變更及處分不動(dòng)產(chǎn)的行為就會(huì)無效，預(yù)告登記的目的就會(huì)實(shí)現(xiàn)。在預(yù)告登記制度中，較之其他效力，保全效力是**具價(jià)值的效力。不動(dòng)產(chǎn)交易雙方在不動(dòng)產(chǎn)交易合同成立后至不動(dòng)產(chǎn)變更登記期間，原所有人不得處分不動(dòng)產(chǎn)，否則處分行為無效。我國采絕對(duì)無效主義，即在預(yù)告登記后，在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)，所有人的處分行為一律無效;另一方面，登記權(quán)利人可以此預(yù)告登記對(duì)抗任何第三人的請求權(quán)。
  
  (二)順位保全的效力。順位保全是指當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位以預(yù)告登記的日期來確定，非依本登記的日期確定。為了預(yù)防未來可能發(fā)生的同一物上多項(xiàng)物權(quán)并存、競合的矛盾，通過預(yù)告登記，可以將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序予以排列，并按照該順序?yàn)槊總€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。預(yù)告登記畢竟是暫時(shí)性的，或轉(zhuǎn)為本權(quán)利，或喪失效力。當(dāng)其能夠成功地轉(zhuǎn)為本登記的時(shí)候，其所具有的順位自然應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)歸為本登記順位，這樣才能更有效地保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。
  
  (三)破產(chǎn)保護(hù)的效力。破產(chǎn)保護(hù)是指當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所有人進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，相應(yīng)的預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)并不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，這是由于對(duì)該項(xiàng)請求權(quán)進(jìn)行了登記公示，而使其具有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，是預(yù)告登記的請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的保障。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)的效力，類似于擔(dān)保物權(quán)的效力，是一種優(yōu)先于債權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)。
  
  (四)預(yù)警效力。預(yù)警效力是針對(duì)第三人而言的，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，第三人必須受到預(yù)告登記的約束，不得實(shí)施有害于預(yù)告登記的行為。對(duì)第三人的預(yù)先警告的提示，即通過預(yù)告登記可以告知第三人，該不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立有排他性的權(quán)利，任何從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)行為將會(huì)被確定為無效。
  
  “預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的目的就在于此，保障買受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果你情況比較復(fù)雜

  查看全文↓ 2018-06-30 22:28:52
• 135****6041

  預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。
  如在 商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押可以申請預(yù)告登記。為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。簡單的說就是防止一房二買或二次抵押的情況。如果不辦理預(yù)告登記，那么出售人就可以把該房屋出售給另外的人，這樣前面購買人就不能對(duì)抗后面的購買人。如果辦理了預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣購買人的權(quán)利就得以保證。

  查看全文↓ 2018-06-30 22:28:34

相關(guān)問題

• 問 ??現(xiàn)房銷售貸款為什么要預(yù)告登記？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  在我國商品房預(yù)售過程中，開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。為保護(hù)購房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問 ??為什么要現(xiàn)房銷售
  答

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；4、已通過竣工驗(yàn)收；5、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；6、物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??為什么要現(xiàn)房銷售？誰知道呢？
  答

  一、購房糾紛少、風(fēng)險(xiǎn)小一般而言，從購買期房到交付入住，消費(fèi)者往往要等待一年甚至幾年的時(shí)間，個(gè)中變數(shù)和消耗的時(shí)間成本往往給購房者帶來巨大的壓力?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房周邊建設(shè)一般都比較到位，生活設(shè)施基本都已經(jīng)成形，所以價(jià)位上也呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，也便于對(duì)比周邊價(jià)位和環(huán)境進(jìn)行考慮。二、眼見為實(shí)，規(guī)避爛尾樓準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢很明顯，看得見、摸得著，能切身考察樓盤的真實(shí)情況，給人以一種安全感，購房者可讓置業(yè)顧問帶著自己實(shí)地考察，進(jìn)屋檢查房子的質(zhì)量，觀察屋子的 整體現(xiàn)狀甚至體會(huì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)。比如戶型，光是看紙面上的戶型圖或者參觀樣板房，很容易被誤導(dǎo)，**后交房的時(shí)候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購買現(xiàn)房則更容易 掌握房屋的空間結(jié)構(gòu)。三、小區(qū)周邊環(huán)境易勘察、了解有的項(xiàng)目在銷售時(shí)以周邊各類商業(yè)、教育、交通資源為賣點(diǎn)，但項(xiàng)目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開發(fā)商之前所承諾的。呈現(xiàn)在沙盤和規(guī)劃圖上的配套，未必能夠全貌實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房就不同了，你可以考察所買的小區(qū)的配套是否合適。四、配套已成熟，未來增值可期對(duì)于購房者來說，房屋內(nèi)部的空間布局往往是**大的考量因素，但是平時(shí)看房型圖，缺少空間體驗(yàn)，在**后交房的時(shí)候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購買現(xiàn)房不但可以排除樣板房帶來的過度效果預(yù)計(jì)，也可以避免對(duì)戶型圖的過分信任，更有利于對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行把握。五、買得早不如買得巧對(duì)于開發(fā)商來說，房型的推出往往講究好壞參半的手法，先抑后揚(yáng)的手段也常常出現(xiàn)，為了保證后期銷售的順利進(jìn)行，許多開發(fā)商都喜歡將好房等放在較后的階段推出。對(duì)于那些比較追求居住質(zhì)量的置業(yè)者來說，有時(shí)候不妨將腳步放緩，看準(zhǔn)了好房再下手。

  全部3個(gè)回答>
• 問 現(xiàn)在期房出售都會(huì)進(jìn)行預(yù)告登記，那么現(xiàn)房呢？現(xiàn)房有預(yù)告登記的嗎？
  答

  不是很清楚

  全部2個(gè)回答>
• 問 購買現(xiàn)房是否需要進(jìn)行預(yù)告登記？
  答

  購買現(xiàn)房是否進(jìn)行預(yù)告登記通常取決于當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)。預(yù)告登記雖非金融貸款流程的必要步驟，但有助于保護(hù)您的購房權(quán)益。建議您根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，合理選擇是否進(jìn)行預(yù)告登記。

  全部6個(gè)回答>