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為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
全部3個(gè)回答>買一手房怎么防止一房多賣
137****9265 | 2018-07-03 02:24:00
已有3個(gè)回答
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154****9602
那該如何避免掉進(jìn)“一房二賣”的陷阱呢？
查看全文↓ 2018-07-03 02:24:41
買房前：
1、了解開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)度等。
2、看開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是否合法，有沒有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
3、看開發(fā)企業(yè)“五證”是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)銷售許可證》。
4、及時(shí)向律師咨詢購房注意事項(xiàng)。
5、盡量到售樓處購買房子，不要貪圖便宜買低價(jià)房。
買房時(shí)：
1、交購房款和網(wǎng)簽要同步進(jìn)行。簽訂的購房合同必須選用國家工商管理總局和國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《商品房買賣合同》。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方的合法利益；通過備案有效防止一房二賣。
2、要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同，到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，賣房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，對賣房者一房二賣的行為加以防范。
3、盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款。這樣可以避免賣房者一房二賣，詐騙購房者的購房款。
4、房屋交付時(shí)，購房者要向開發(fā)企業(yè)索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 -
155****0211
對于購房者而言，應(yīng)重視從源頭、從**初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。
查看全文↓ 2018-07-03 02:24:33
(一)買房時(shí)一定要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。
(二)購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，賣房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。 -
135****9159
為你釋疑：開發(fā)商是找了個(gè)體面的借口準(zhǔn)備將原先暫時(shí)留存的房屋賣出。
查看全文↓ 2018-07-03 02:24:28
疑問一，你覺得該樓已經(jīng)可以正常住人了，怎還會(huì)是“期房”？專業(yè)地講，期房與現(xiàn)房的根本性區(qū)別在于開發(fā)商是否已經(jīng)取得了大產(chǎn)證。若沒，則盡管已經(jīng)住了十年，它仍是“期房”。
疑問二，“買下了，但網(wǎng)上信息顯示可售”。說明合同不是網(wǎng)簽的、也可能沒簽合同、或簽了后沒去辦合同備案。此種情況下，切忌與該名義上的買房人發(fā)生錢的往來。可要求開發(fā)商出示他們之間的已經(jīng)簽訂的合同。無論結(jié)果如何，都要求與開發(fā)商簽署一手房合同。拿得出原有合同的要求先辦理原合同解除，拿不出合同的就當(dāng)一手房合同簽約，你只能付房款給開發(fā)商而不是給那個(gè)人。因?yàn)槟莻€(gè)關(guān)系戶拿不出產(chǎn)權(quán)證就不是產(chǎn)權(quán)人，非產(chǎn)權(quán)人是沒資格賣房給別人的。房款付給不可賣房的個(gè)人，豈不不關(guān)開發(fā)商的事？
目前能與開發(fā)商簽訂的也只能是《預(yù)售合同》——道理同上。“怎樣防止開發(fā)商一房多賣”，網(wǎng)簽合同就是一項(xiàng)很有效的技術(shù)措施，全國各地應(yīng)該都大多執(zhí)行了?？梢院唵握J(rèn)為：若能網(wǎng)簽合同，就可避開一房多賣陷阱。若沒實(shí)行網(wǎng)簽，還可以事先去交易中心查詢窗口得到**新的書面查詢結(jié)果，以避免網(wǎng)站信息的滯后帶來的誤判。
追問
非常感謝您的答復(fù)。還有幾個(gè)疑問：
開發(fā)商自己說是讓我和他們簽合同，并且網(wǎng)簽。我的疑問就是怎么確實(shí)和開發(fā)商簽訂的合同是第一手房合同呢？開發(fā)商說和他們簽合同之后再讓我把錢轉(zhuǎn)給那個(gè)房主，這樣不知道有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)？或者說只要我和開發(fā)商簽了什么合同辦理了什么手續(xù)之后，我把錢給那個(gè)買主就沒有任何風(fēng)險(xiǎn)了？在線等。
追答
網(wǎng)簽的合同，一手房和二手房的合同版本、內(nèi)容上差別很大。例如，一手的出售方一定是公司，二手的絕大多數(shù)為個(gè)人；一手房有預(yù)售合同和銷售合同之分，二手的沒預(yù)售合同只有稱作《買賣合同》；一手的預(yù)售合同中會(huì)列明預(yù)測面積與實(shí)測面積發(fā)生誤差的處理辦法約定，二手的肯定沒有；一手會(huì)列明房價(jià)單價(jià)，二手的只約定房屋總價(jià)沒有單價(jià)；一手的會(huì)說明該樓盤的獲準(zhǔn)開發(fā)、銷售的政府文件名稱編號(hào)（例如規(guī)劃許可證編號(hào)，預(yù)售證編號(hào)，產(chǎn)權(quán)證編號(hào)），二手的肯定沒有準(zhǔn)許開發(fā)的文件名稱。。。。。
網(wǎng)簽的預(yù)售合同，還要辦理備案登記。記住，你房款只付給開發(fā)商——因?yàn)楹贤瑯?gòu)成的買賣雙方必須與收付款一致。至于開發(fā)商稱房款**終交給那個(gè)人，那是他的事，你只付款給簽約方并取得對方的正規(guī)發(fā)票即可。 再強(qiáng)調(diào)一遍，個(gè)人沒房產(chǎn)證就沒賣房資格，更談不上他收房款。
追問
再次感謝您的答復(fù)，還是有點(diǎn)不明白：我和開發(fā)商到底應(yīng)該簽訂預(yù)售合同還是銷售合同呢？
能不能麻煩您給我具體說下交易流程以及注意事項(xiàng)。也就是我和開發(fā)商應(yīng)該具體簽訂哪些合同，辦理哪些手續(xù)之后才能付款，付款之后我還得做些什么才能保證這個(gè)房子的房產(chǎn)證什么的**終全部是我的呢？在線等。您的幫助對外真的非常重要，因?yàn)檫@個(gè)房子交易要求全款一次性付錢，萬一哪里出錯(cuò)或者有問題我就傾家蕩產(chǎn)了。
追答
簡單辨別方法：若開發(fā)商能出示大產(chǎn)證，則就簽出售合同，若拿不出，但能出示房屋預(yù)售許可證，并且你要買的房屋在其許可證列出的范圍，則簽預(yù)售合同。
開發(fā)商出示了如上證件，可先簽定金合同，約定幾日內(nèi)簽署正式合同，然后付定金。
網(wǎng)簽的正式合同（預(yù)售或出售合同），先要打印出來讓你閱讀。仔細(xì)看清開發(fā)商的合法開發(fā)的證件名稱及編號(hào)（如上），及其他與雙方利益有關(guān)的約定條款并認(rèn)同，再簽字。簽署了正式合同才當(dāng)場付房款給開發(fā)商，并索要它名下的正規(guī)機(jī)打發(fā)票。數(shù)日后，可去查詢（網(wǎng)上及窗口），看該套房屋的交易狀況的變化。
值得警惕的是，若開發(fā)商竣工后遲遲未辦成大產(chǎn)證，還要了解研究其原因（例如土地出讓金、配套費(fèi)、維修基金繳納有否問題、合法性手續(xù)上有無缺陷——例如違背了規(guī)劃指標(biāo)未解決）。若該原因無望短期解決，建議還是放棄購買。否則，你的小產(chǎn)證將無法預(yù)計(jì)何時(shí)能辦成——就是法律上對你擁有房屋的確權(quán)。既取得了房屋又取得了你的房產(chǎn)證，才算完成了整個(gè)買賣流程。
追問
再次感謝您的專業(yè)解答和熱心回復(fù)，真的非常感激！http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouse.aspx?ID=188這個(gè)是該樓盤在房管局網(wǎng)站上的信息，上面顯示該開發(fā)商五證都在，我不太明白你說的大產(chǎn)權(quán)證指的是什么，這個(gè)不知道能否指教下呢？
追答
問題一，你打算買哪個(gè)室號(hào)？幫你看看房屋狀態(tài)。
問題二，有網(wǎng)友反映重要問題值得你重視：一是1、2號(hào)樓變更了設(shè)計(jì)，層數(shù)增加了，從而容積率指標(biāo)超標(biāo)，這是嚴(yán)重違反規(guī)劃的。二是有的房屋單體驗(yàn)收沒通過，小區(qū)的消防驗(yàn)收沒通過。假如問題確實(shí)存在，沒解決，開發(fā)商是辦不出大產(chǎn)證的（就是建成的房屋國家不認(rèn)可，不確認(rèn)其產(chǎn)權(quán)），就更談不上為每戶小業(yè)主辦理房產(chǎn)證。所以網(wǎng)上顯示，沒一戶是辦出房產(chǎn)證的（就是轉(zhuǎn)移登記完成）。這也符合當(dāng)前現(xiàn)狀——還是期房。只能與購房人簽預(yù)售合同。
追問
http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouseBuilding.aspx?ID=188&Bid=842這個(gè)是該樓盤的所有房屋信息，我要購買的那套房在里面的狀態(tài)顯示為：期房可售，這個(gè)是不是說明我要買的房子是在其許可證列出的范圍內(nèi)呢？另外這套房出售要求是必須全款一次性付清，所以您說的“可先簽定金合同，約定幾日內(nèi)簽署正式合同，然后付定金”這個(gè)步驟就不存在了，只要按照你后面說的流程繼續(xù)走就行了吧？
追答
若顯示期房可售，是可以買的。
一次付清，是兩廂情愿的事。你自己看著辦吧。但也反映了開發(fā)商缺錢急等用。
開發(fā)商違反了容積率指標(biāo)是要補(bǔ)地價(jià)的。比方政府允許你建造82000平米房屋，你竣工測量下來多造了1000平米。這多造的房，要么規(guī)劃不允許，限令拆除；要么允許存在但要補(bǔ)繳土地出讓金及罰款。兩者都做不到，政府就不讓辦證。意味著不承認(rèn)全部建成的房屋有合法產(chǎn)權(quán)。
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購房者一定要對相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識(shí)。買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把房款交給賣方。在簽訂購房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任?！ ∽C件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?！ ☆A(yù)告登記是關(guān)鍵 更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與**終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生?！ ≠彿空咿k理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門會(huì)把購房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷預(yù)告登記時(shí)則會(huì)將之與購房人本人面貌進(jìn)行核對。
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1、要求房主本人，帶著房本跟你一塊兒去產(chǎn)權(quán)交易中心，核實(shí)房本的真?zhèn)? 2、每個(gè)中介收費(fèi)都不一樣的，通過中介你注意的事項(xiàng)那就多了，一是房子是不是有房產(chǎn)證、能不能過戶，二要防止中介卷款逃跑. 3、稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定.比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的.原則上是由買房人和賣房人共同商議由哪方繳納的. 4、需要雙方簽訂協(xié)議. 5、房子沒還完貸款應(yīng)該是不能轉(zhuǎn)讓的，具體的問題你得到當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T咨詢，謀而后動(dòng)才行。
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購房者一定要對相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識(shí)。買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把房款交給賣方。在簽訂購房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任?！ ∽C件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?！ ☆A(yù)告登記是關(guān)鍵 更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與**終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生?！ ≠彿空咿k理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門會(huì)把購房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷預(yù)告登記時(shí)則會(huì)將之與購房人本人面貌進(jìn)行核對。
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購房者一定要對相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識(shí)。買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把房款交給賣方。在簽訂購房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任?！ ∽C件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 預(yù)告登記是關(guān)鍵 更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與**終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。 購房者辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門會(huì)把購房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷預(yù)告登記時(shí)則會(huì)將之與購房人本人面貌進(jìn)行核對。
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