沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽

已有5個(gè)回答

• 146****1345

  現(xiàn)在開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證的情況下 都是以其他比如說保證金等形式來授權(quán)預(yù)售款的
  可以明確，你們之間的商品房預(yù)售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認(rèn)為無效。你可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息，但是不能夠要求賠償。你只能向所購商品房所在地法院起訴，而不是協(xié)議所規(guī)定的房產(chǎn)公司所在地法院起訴。
  該房產(chǎn)公司應(yīng)該退還你所交付的房款并支付相應(yīng)的利息 第一，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，你們之間的認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為具有法律效力的商品房買賣合同。 第二，但是這種買賣合同無效。《商品房預(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號?！痹摋l款屬于強(qiáng)制性規(guī)定。由于房產(chǎn)公司在你們簽訂預(yù)售協(xié)議一直到你提起訴訟之前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。因此，你于該房產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但是因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，這種情況下，導(dǎo)致合同無效的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，你們的商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還你已經(jīng)支付的購房**款以及相應(yīng)的同期銀行存款利息。 第三，該房產(chǎn)公司并不存在欺詐行為，因此你不能夠獲得已付房款1倍賠償。該房產(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應(yīng)該承擔(dān)你所要求的按已付房款1倍支付賠償金的責(zé)任。
  你有權(quán)不向房產(chǎn)公司所在地法院起訴 適用協(xié)議管轄必須具備以下條件：一是只能對第一審法院管轄的合同糾紛案件進(jìn)行協(xié)議；二是只能對經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件進(jìn)行協(xié)議管轄；三是必須書面形式；四是必須在被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地幾個(gè)法院之間選擇；五是不得違反《民事訴訟法》對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 該案中，房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進(jìn)行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關(guān)于因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無效的。綜上所述，你只能夠向所購商品房所在地法院起訴。 維權(quán)技巧: 1.在購買商品房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)該注意到非正式的意向性購房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價(jià)款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購房協(xié)議。了解這一點(diǎn)，有利于明確自己的合同義務(wù)和權(quán)利。 2.法律對于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響當(dāng)?shù)氐姆ㄔ旱莫?dú)立公正性，有利于防止地方保護(hù)主義，從而維護(hù)購房業(yè)主的利益。消費(fèi)者應(yīng)該注意在訴訟中堅(jiān)持這個(gè)原則，反對開發(fā)商的違法行為。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:34:26
• 141****1936

  您好！沒有預(yù)售許可證的房子是不可以進(jìn)行買賣的，所簽的《房屋買賣合同》也是非法無效的。謝謝閱讀！

  查看全文↓ 2018-07-04 17:34:17
• 154****9374

  購房合同是有效的，但是開發(fā)商是違反法律規(guī)定的。沒有預(yù)售證不可以銷售房產(chǎn)。
  　　沒有預(yù)售證，代表項(xiàng)目手續(xù)不全，這個(gè)預(yù)售證如果辦下來了還好，如果辦不下來，那么這個(gè)房子就一直都無法辦理房產(chǎn)證。如果是大產(chǎn)權(quán)，代表土地的用途不是用來建住宅的，是否可以轉(zhuǎn)成住宅用地這個(gè)誰也說不準(zhǔn)，所以建議不要購買，有風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:34:12
• 144****2646

  未取得房屋預(yù)售許可證的房屋買賣合同，是無效的。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:34:06
• 145****8233

  由于一線城市房價(jià)高昂，購房者選擇到附近二線小城市購房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預(yù)售許可證的情況下就開始和購房者簽訂認(rèn)購書出售商品房，當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導(dǎo)致糾紛不斷。在簽訂預(yù)售買賣合同前沒有取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購書的法律效力是有效還是無效，這在司法實(shí)踐中存在一定爭議。
  開發(fā)商至今未向購房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預(yù)售許可證在內(nèi)的“五證”，屬于法律上禁止預(yù)售的商品房。雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書（內(nèi)部）》第四條約定：“雙方約定于2012年10月30日前簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》。”但是，該開發(fā)商至今未按《認(rèn)購協(xié)議書（內(nèi)部）》第五條第一款約定“甲方提前7天電話或書面通知乙方簽訂該物業(yè)《商品房買賣（預(yù)售）合同》?！?br/>根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！备鶕?jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金?，F(xiàn)因該開發(fā)商的原因未能在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，該開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金共計(jì)人民幣拾萬元。
  關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購書的效力問題，有一個(gè)經(jīng)典的案例：徐某于2000年1月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《認(rèn)購書》。雙方約定，徐某購買房屋一套，房價(jià)款237萬余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購中約定：“認(rèn)購方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)向賣方交納認(rèn)購定金3萬元，認(rèn)購方在簽訂《認(rèn)購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購書》及其他相關(guān)文件到銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購方未在認(rèn)購期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購書的履行，并將認(rèn)購方已購物業(yè)另行處置，且認(rèn)購方已交定金賣方將不予退還?！焙炗喺J(rèn)購書時(shí)開發(fā)商并未告知徐某其尚未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。
  1月29日徐某前往銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐某將該房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
  朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而某房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購書無效。認(rèn)購書被確認(rèn)無效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決該房地產(chǎn)有限公司返還徐某定金三萬元，駁回徐某雙倍返還定金的訴訟請求。
  徐某對一審判決不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認(rèn)購書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐某并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐某的訴訟請求，責(zé)令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時(shí)對于被告辯稱的沒有預(yù)售許可證，認(rèn)購書無效，二中院認(rèn)為，因該認(rèn)購書系為訂立主合同進(jìn)行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨(dú)立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對該認(rèn)購書以外的情況并無約束力，故某房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認(rèn)購書并收受定金的錯(cuò)誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費(fèi)者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。
  以上判例一審和二審的判決代表了兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購書違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，開發(fā)商只需返還定金；第二種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購書仍然有效，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。筆者持第二種觀點(diǎn)，但是對于上述案例中北京二中院二審判決中認(rèn)為預(yù)售合同的性質(zhì)是主合同認(rèn)購書的性質(zhì)是從合同的觀點(diǎn)筆者不能認(rèn)同。如果認(rèn)購書是商品房預(yù)售合同的從合同，主合同有效存在，從合同才能生效，那么，預(yù)售合同在未取得預(yù)售許可證時(shí)是無效的，按此理論認(rèn)購書作為預(yù)售合同的從合同就也應(yīng)無效，但北京二中院認(rèn)定認(rèn)購書有效并判決雙倍返還定金。
  筆者認(rèn)為，認(rèn)購書在性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約。預(yù)約合同是約定將來訂立一定契約的契約，在預(yù)約合同中約定將來要訂立的契約即為本約。認(rèn)購書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且內(nèi)容合法確定，同時(shí)又賦予了雙方在今后簽訂預(yù)售合同時(shí)的誠信義務(wù)，應(yīng)具有法律效力。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@里只規(guī)定了未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同無效，但并未規(guī)定在此情況下簽訂的認(rèn)購書無效，可見，取得商品房預(yù)售許可證只是簽訂商品房預(yù)售合同的法定條件并非簽訂認(rèn)購書的法定條件。該司法解答第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！彼痉ń忉寣⒄J(rèn)購書認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買賣合同做了區(qū)分。認(rèn)購書作為特殊的擔(dān)保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認(rèn)購書中獨(dú)立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認(rèn)購協(xié)議可以在開發(fā)商辦理完畢立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。認(rèn)購書的法律性質(zhì)為預(yù)約合同，認(rèn)購書中的定金條款性質(zhì)應(yīng)屬于立約定金，可以適用定金罰則。除非認(rèn)購書簽訂時(shí)開發(fā)商尚未辦理立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目和認(rèn)購房屋尚未確定，否則，是否取得商品房預(yù)售許可證對認(rèn)購書的效力沒有實(shí)質(zhì)性影響。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:34:01

相關(guān)問題

• 問 ??沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽?簽訂的認(rèn)購協(xié)議有法律效力嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購協(xié)議沒有法律效力。在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購、登記等方式向購房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預(yù)售證簽訂的購房協(xié)議無效。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽?沒有預(yù)售許可證簽訂的房屋買賣合同有效嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購協(xié)議沒有法律效力。在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購、登記等方式向購房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預(yù)售證簽訂的購房協(xié)議無效。

  全部3個(gè)回答>
• 問 沒有預(yù)售證應(yīng)該簽什么
  答

  首先開發(fā)商隱瞞了沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，具有欺詐行為，你們之間所簽訂的房買賣合同無效。你可以起訴到法院，如果在你起訴到法院之前開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，那么該合同有效，雙方按照合同約定繼續(xù)履行。對于無效合同的處理，如果你交付定金了，可以要求返還定金，購房款及利息和賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??沒有預(yù)售證，認(rèn)購協(xié)議有效嗎？
  答

  開發(fā)商在和購房人簽訂正式的《商品房買賣合同》前，往往會(huì)先簽訂一份《認(rèn)購協(xié)議》，約定由購房人交納部分定金，在開發(fā)商符合預(yù)售條件時(shí)雙方再另行簽訂《商品房買賣合同》。在開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證時(shí)，雙方所簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》無疑是有效的。但如果在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》時(shí)，開發(fā)商還沒有取得預(yù)售許可證，雙方所簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》有效嗎？合同或協(xié)議是否有效，對于合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)都有重大的影響。如果法院認(rèn)定《認(rèn)購協(xié)議》無效，合同自始沒有法律效力，雙方不應(yīng)履行合同，雙方互負(fù)財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)和過錯(cuò)賠償責(zé)任，不會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任；如果法院認(rèn)定《認(rèn)購協(xié)議》有效，則雙方的權(quán)利義務(wù)受法律保護(hù)，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于這一問題，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中沒有給出直接的回答，各地法院在實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：1、無效說。深圳市中院規(guī)定：開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與買受人簽訂樓宇認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議后，雙方因上述協(xié)議產(chǎn)生糾紛并起訴的，人民法院應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。2、基本有效說。北京市高院規(guī)定：當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。3、有效說。廣東省高院規(guī)定：就預(yù)售商品房簽訂的認(rèn)購書、訂購書等預(yù)約合同，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力。業(yè)主維權(quán)律師趙成認(rèn)為：開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，和購房人簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》有效。理由：1、任何法律和行政法規(guī)都沒有《認(rèn)購協(xié)議》無效的規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定下列合同無效：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”認(rèn)定合同的效力，不能以某省市法院的司法解釋為準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)的效力行強(qiáng)制性規(guī)定為準(zhǔn)。到目前為準(zhǔn)，沒有任何法律和行政法規(guī)規(guī)定未取得預(yù)售許可證的《認(rèn)購協(xié)議》無效。2、《認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)是預(yù)約合同，是在合同成立前對將來簽訂合同的約定。商品房買賣合同還未成立，預(yù)約合同只是對將來成立合同的意向和安排，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。3、深圳市中院的司法解釋應(yīng)當(dāng)廢止?！稄V東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》出臺的時(shí)間是2017年9月，晚于深圳中院的規(guī)定，且廣東省高院司法解釋的效力等級高于深圳市中院，因此，深圳中院的規(guī)定與廣東省高院的司法解釋相抵觸，應(yīng)當(dāng)廢止。

  全部4個(gè)回答>
• 問 沒有預(yù)售證能網(wǎng)簽嗎？
  答

  買房沒有預(yù)售證不可以網(wǎng)簽。

  全部5個(gè)回答>