二手樓交易,如何保障墊資方安全

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• 143****9190

  第一，要確保房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有其他糾紛事項(xiàng)，業(yè)主家人是否同意賣(mài)房。
  第二，和業(yè)主夫妻雙方簽一套購(gòu)房定金合同并（里面體現(xiàn)購(gòu)房?jī)r(jià)格及過(guò)戶時(shí)間）交付部分定金，接受業(yè)主的定金收條。（或委托房產(chǎn)中介公司）。
  第三，1、如果是按揭銀行會(huì)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估，出一個(gè)評(píng)估值給你貸款，款批下了再過(guò)戶，過(guò)完戶銀行接到受理單會(huì)通知具體放款時(shí)間將所貸的款打到業(yè)主的賬戶上。
  2、 如果是一次付款，那就過(guò)完戶當(dāng)天結(jié)清余款。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 17:57:54
• 143****5229

  可以通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式，并要房東出具定金收據(jù)。**好有定金協(xié)議，明確定金的性質(zhì)，比如是立約定金還是成約定金等。在付定金之前**好到房管部門(mén)了解房屋的實(shí)際情況，如是否有抵押等。總之，二手房買(mǎi)賣(mài)是個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程，定金支付只是很小的一個(gè)方面，建議全程委托專(zhuān)業(yè)律師陪同提供法律支持。
  
  定金是以合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。在擔(dān)保法理論上, 根據(jù)定金擔(dān)保目的的不同, 可以將其區(qū)分為訂約定金、成約定金、解約定金和違約定金。
  成約定金是指以交付事實(shí)作為當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系之證明的定金。但如果應(yīng)給付定金的一方未按約支付定金，而主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。主合同生效后，成約定金轉(zhuǎn)化為違約定金適用。

  查看全文↓ 2018-07-05 17:57:45
• 158****0338

  過(guò)戶過(guò)程中存在哪些資金風(fēng)險(xiǎn)？如何避免“錢(qián)房?jī)煽铡?br/> 二手房過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)雙方**擔(dān)心的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題了。買(mǎi)方擔(dān)心把錢(qián)打給賣(mài)方后，房子沒(méi)過(guò)到自己名下。賣(mài)方擔(dān)心房子過(guò)戶后，錢(qián)沒(méi)到手。但是，這二手房交易又不能真正的做到“一手交錢(qián)一手交貨”，那怎么辦呢？
  事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。那就是，無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作方式為：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買(mǎi)家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方；如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  同時(shí)，銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，目的是避免買(mǎi)方到時(shí)候不配合放款給賣(mài)方帶來(lái)困擾，而且放款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方也不需要親自到銀行，大家都省事兒。如果放款書(shū)沒(méi)有提前簽字，賣(mài)方在買(mǎi)方過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“錢(qián)房?jī)煽铡薄?br/> 在買(mǎi)方交了定金之后，賣(mài)方就必須把舊房產(chǎn)證押在中介那，以防賣(mài)方收了定金就消失。當(dāng)然，在過(guò)戶后，賣(mài)方如果實(shí)在不放心拿不到房款，也可與買(mǎi)方約定在過(guò)戶后將新房產(chǎn)證押在中介那里，等銀行的房款打到賣(mài)方賬戶后再將新房產(chǎn)證交給買(mǎi)方?？傊?，交易過(guò)程中，充分利用中介來(lái)確保自己的財(cái)產(chǎn)安全十分必要。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 17:57:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手樓交易,如何保障墊資方安全呢？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  1，正常的交易流程：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定好付款方式及位于責(zé)任。大體如下：什么時(shí)間給**，什么時(shí)間到銀行進(jìn)行預(yù)審批程序；預(yù)審批通過(guò)后3日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)與抵押，等待放款；什么時(shí)間進(jìn)行交接。2，可以在合同中規(guī)定如果預(yù)審批不能通過(guò)，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方應(yīng)立即返還**。其實(shí)，這一點(diǎn)通過(guò)你提前打出征信報(bào)告了，基本上就能確定你能不能貸款了。3，你說(shuō)的貸款審批通過(guò)之后再給**，這點(diǎn)實(shí)現(xiàn)不了。**款轉(zhuǎn)賬憑條是審批的第一要素。4，過(guò)戶的時(shí)候再交稅費(fèi)！

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• 問(wèn) 如何保障二手房交易安全？
  答

  第一，要確保房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有其他糾紛事項(xiàng)，業(yè)主家人是否同意賣(mài)房。第二，和業(yè)主夫妻雙方簽一套購(gòu)房定金合同并（里面體現(xiàn)購(gòu)房?jī)r(jià)格及過(guò)戶時(shí)間）交付部分定金，接受業(yè)主的定金收條。（或委托房產(chǎn)中介公司）。第三，1、如果是按揭銀行會(huì)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估，出一個(gè)評(píng)估值給你貸款，款批下了再過(guò)戶，過(guò)完戶銀行接到受理單會(huì)通知具體放款時(shí)間將所貸的款打到業(yè)主的賬戶上。 2、 如果是一次付款，那就過(guò)完戶當(dāng)天結(jié)清余款。

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• 問(wèn) 二手樓交易問(wèn)題
  答

  您好:您的情況是有的。這樣的公正叫委托公證。也就是說(shuō)賣(mài)方把房子委托給買(mǎi)方,滿五年的時(shí)候買(mǎi)方就可以自己直接過(guò)戶了。因?yàn)檫@樣的委托是全權(quán)委托,房主可以不出面的,受托人可以行使一切房主的權(quán)利的。第一步:簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。第二步:辦理公證(公證處有固定格式),按照他們的要求辦理就可以了。需要的材料有買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證(離異的離婚證,單身的單身證明)、房產(chǎn)證。(且買(mǎi)賣(mài)雙方都是夫妻雙方均要到場(chǎng)辦理,缺一不可)第三步:五年后買(mǎi)方拿著房產(chǎn)證和原房主的身份證復(fù)印件,及公證書(shū)就可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)了。

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• 問(wèn) 有哪些二手樓交易流程？二手樓交易程序有哪些？有沒(méi)有規(guī)定的呢？
  答

  二手房交易流程：1、簽約，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署建委、工商局指定的北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同（自行成交版）2、簽貸款合同，買(mǎi)賣(mài)雙方到營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)簽署貸款合同，需要買(mǎi)賣(mài)雙方、夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)，并且?guī)R以上材料，買(mǎi)方還需備齊**款。（1、2可在當(dāng)天同時(shí)簽署，暫時(shí)材料不齊、**款不能當(dāng)日交接或者買(mǎi)賣(mài)雙方中的其中一方配偶不能同時(shí)到場(chǎng)，可以于合同簽署日之后盡快補(bǔ)齊）3、評(píng)估，安排評(píng)估公司上門(mén)評(píng)估，業(yè)主配合即可。4、網(wǎng)上簽約，簽約中心委派專(zhuān)人陪同雙方到建委網(wǎng)簽窗口網(wǎng)簽，網(wǎng)簽價(jià)格要保證客戶貸款要求。5、審核，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方提供材料結(jié)合評(píng)估報(bào)告和網(wǎng)簽合同進(jìn)行審核。6、批貸，審核完畢決定是否批貸，以及批貸金額，出具批貸承諾函。7、過(guò)戶，簽約中心安排買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶之前，需要買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)大額物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行提前交驗(yàn)；過(guò)戶當(dāng)天需要先到地稅局按照網(wǎng)簽合同交易額繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。買(mǎi)方當(dāng)天可以領(lǐng)取建委開(kāi)具的領(lǐng)證通知單、和地稅局開(kāi)據(jù)的契稅票（銀行陪同過(guò)戶人員收走用于放款）。

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• 問(wèn) 有誰(shuí)清楚二手樓交易有什么需要注意的？
  答

  二手房交易需要注意的幾大注意事項(xiàng)：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。4、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。5、土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。6、物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。7、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。8、合同約定是否明確二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮9、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。10、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

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