高層均價(jià)如何確定

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• 146****8685

  32層的均價(jià)一般是定在第十層 從第十層開(kāi)始往上一直到20層 越來(lái)越貴，也是越來(lái)越好 20層往上房子開(kāi)始便宜， 房子因?yàn)楦吡?，所以又不好了，頂層又開(kāi)始另外算 十層往下，因?yàn)椴晒夂屯L(fēng)等都不好 ，除了四層以下 ，爬樓都不方便 而且還是塵埃懸浮層 噪音還大

  查看全文↓ 2018-07-06 10:38:50
• 138****0078

  以前，發(fā)展商無(wú)論是參加展會(huì)，還是打廣告時(shí)，使用的價(jià)格多數(shù)都是起價(jià)。自從有些發(fā)展商為吸引客戶在起價(jià)上“做秀”后，越來(lái)越多的買房人便不再對(duì)一個(gè)項(xiàng)目打出的低“起價(jià)”動(dòng)心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)多采用了“均價(jià)”這個(gè)詞。
  “均價(jià)”顧名思義當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但近來(lái)有人發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價(jià)到底是怎么樣的一個(gè)價(jià)格？
  
  “均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的
  
  算術(shù)平均值
  
  “均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，即（**高價(jià)＋**低價(jià)）÷２得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)項(xiàng)目在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的加權(quán)平均值。
  
  根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。
  
  而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就會(huì)高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。
  
  怎樣看“均價(jià)”？
  
  一些細(xì)心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向都比較一般的，往往也與均價(jià)相差較遠(yuǎn)，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價(jià)”上也做了手腳？
  
  其實(shí)，發(fā)展商在均價(jià)上大做文章是沒(méi)有必要的，計(jì)算兩套價(jià)格，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，不劃算。但由于現(xiàn)在市場(chǎng)上項(xiàng)目太多，競(jìng)爭(zhēng)得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)，打出的均價(jià)并不是這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”**低的那棟樓的價(jià)格。因此，你在挑房時(shí)就會(huì)產(chǎn)生與均價(jià)相差較遠(yuǎn)的感覺(jué)。
  
  有人會(huì)說(shuō)，這與原來(lái)打出的低“起價(jià)”不是一樣嗎？當(dāng)然不一樣。發(fā)展商打出的“起價(jià)”的套型，在整個(gè)社區(qū)中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元當(dāng)中無(wú)論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光****差的，要么購(gòu)房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項(xiàng)目原本就沒(méi)有這樣價(jià)格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價(jià)”則不同，這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒(méi)有什么兩樣，只是可能沒(méi)有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價(jià)格當(dāng)先者，大可以考慮它。
  
  一般來(lái)說(shuō)，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于４層或５層；高層塔樓在６層～８層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積**高價(jià)與均價(jià)相差５％～８％，塔樓是在１５％～２０％之間。
  
  樓盤均價(jià)
  “均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距。“均價(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？
  
  “均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。
  
  而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。

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• 146****4084

  以前，發(fā)展商無(wú)論是參加展會(huì)，還是打廣告時(shí)，使用的價(jià)格多數(shù)都是起價(jià)。自從有些發(fā)展商為吸引客戶在起價(jià)上“做秀”后，越來(lái)越多的買房人便不再對(duì)一個(gè)項(xiàng)目打出的低“起價(jià)”動(dòng)心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)多采用了“均價(jià)”這個(gè)詞。
  “均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，即（**高價(jià)＋**低價(jià)）÷２得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)項(xiàng)目在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的加權(quán)平均值。
  根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。
  而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就會(huì)高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。
  其實(shí)，發(fā)展商在均價(jià)上大做文章是沒(méi)有必要的，計(jì)算兩套價(jià)格，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，不劃算。但由于現(xiàn)在市場(chǎng)上項(xiàng)目太多，競(jìng)爭(zhēng)得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)，打出的均價(jià)并不是這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”**低的那棟樓的價(jià)格。因此，你在挑房時(shí)就會(huì)產(chǎn)生與均價(jià)相差較遠(yuǎn)的感覺(jué)。
  有人會(huì)說(shuō)，這與原來(lái)打出的低“起價(jià)”不是一樣嗎？當(dāng)然不一樣。發(fā)展商打出的“起價(jià)”的套型，在整個(gè)社區(qū)中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元當(dāng)中無(wú)論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光****差的，要么購(gòu)房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項(xiàng)目原本就沒(méi)有這樣價(jià)格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價(jià)”則不同，這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒(méi)有什么兩樣，只是可能沒(méi)有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價(jià)格當(dāng)先者，大可以考慮它。
  一般來(lái)說(shuō)，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于４層或５層；高層塔樓在６層～８層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積**高價(jià)與均價(jià)相差５％～８％，塔樓是在１５％～２０％之間。
  “均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。
  而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得

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  答

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• 問(wèn) 高層均價(jià)如何確定?小高層房?jī)r(jià)是如何確定的
  答

  7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準(zhǔn)價(jià)，也就是24層的樓房12～13層是基準(zhǔn)價(jià)?；鶞?zhǔn)層以下的樓層，價(jià)格低于基準(zhǔn)層，基準(zhǔn)層以上的樓層，價(jià)格高于基準(zhǔn)層，頂樓除外，這是基本規(guī)律。各個(gè)樓層的價(jià)差是根據(jù)一定的公式來(lái)計(jì)算的，設(shè)所要計(jì)算的樓層數(shù)為X，那么X層的樓層價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)×樓層價(jià)差系數(shù)，當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以下時(shí)，價(jià)差系數(shù)是負(fù)數(shù)，也就是減價(jià)，當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以上時(shí)，價(jià)差系數(shù)是正數(shù)，也就是要加價(jià)。樓層價(jià)差系數(shù)也是通過(guò)一個(gè)公式來(lái)得出的:第一步，得出標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M，M＝K／N。N是總樓層數(shù)，K是樓層價(jià)格差異的**大系數(shù)，這是開(kāi)發(fā)商事先確定的一個(gè)數(shù)，一般在10％～15％之間，K／N得出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M，比如24層的樓房，**大系數(shù)是15％，那么M＝0.625％。第二步，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)來(lái)?yè)Q算各樓層的價(jià)差系數(shù)，**簡(jiǎn)單的一種方式是單向加減，也就是基準(zhǔn)層以下每下降一個(gè)樓層，就下降一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，每上升一個(gè)樓層就增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，設(shè)樓層數(shù)為X，那么計(jì)算公式就是：基準(zhǔn)層以下的樓層價(jià)差系數(shù)=-（N／2－X＋l）×M基準(zhǔn)層以上的樓層價(jià)差系數(shù)=+（N／2－N＋X）×M

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• 問(wèn) 高層住宅如何確定坐向
  答

  以整幢樓的朝向?yàn)闇?zhǔn).也就是說(shuō)以單元門的朝向?yàn)闇?zhǔn).

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• 問(wèn) 高層住宅層數(shù)是如何確定的?
  答

  高層住宅的常見(jiàn)層數(shù)有 11 層、18 層、26 層、33 層11層：7層以上就要有載人電梯，11層以上就要有消防電梯，防火門達(dá)到乙級(jí)。因此能賺得多又花得少的就是造11層（電梯都沒(méi)有的7層多是**宿舍樓層）18層：11層以上開(kāi)始需要安全出口，18層以上就要兩個(gè)了，且11-18層樓梯間還要設(shè)計(jì)封閉的。因此賺錢又少花錢少麻煩的的就是18層26層：19層開(kāi)始就是一類防火建筑類型了（之前都是二類），兩部防火電梯（也有說(shuō)三部電梯一部防火）和兩個(gè)防煙樓梯的節(jié)奏。

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• 問(wèn) ??高層房屋怎么確定坐向
  答

  該如何判斷房子坐向　　房屋坐落方位究竟應(yīng)該如何作認(rèn)定？目前國(guó)內(nèi)各家地理風(fēng)水門派的看法不一，并無(wú)一致之看法，而民間研判房子的坐向也有多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是以客廳開(kāi)門的坐向?yàn)闇?zhǔn)，另一是看房間**大面積窗戶之坐向，還有人是依社區(qū)大樓門口的坐向來(lái)判斷。　　如果購(gòu)買的大樓房屋是圓弧狀，大樓面向不同的二條馬路，將更難判定房屋的方位坐向，因?yàn)槭孪热魶](méi)有說(shuō)清楚房屋的坐向要如何的認(rèn)定，即使拿風(fēng)水羅盤、指南針或指北針來(lái)解說(shuō)房屋的坐向，也會(huì)因?yàn)闆Q定房屋坐向之基準(zhǔn)沒(méi)有事先特別約定，容易形成各說(shuō)各話?！　“准埡谧謱懬宄枨蟆　∨_(tái)灣高等法院判林女?dāng)≡V，法官的主要理由是，雙方并沒(méi)有就房屋坐向特別約定，林女只憑代銷人員于「家俱配置參考圖」上書(shū)寫「座北朝南」，就以為跟建商已有共識(shí)，但法官認(rèn)為，這張參考圖并不是廣告之一部分，這只是代銷售人員與客戶之間討論過(guò)程的記載，其他的購(gòu)屋者并不知道該內(nèi)容，代銷人員也未就此對(duì)外宣傳，該參考圖不算是廣告的一種，建商不須負(fù)「確保廣告內(nèi)容之真實(shí)」的責(zé)任?！　≈v求風(fēng)水坐向的民眾請(qǐng)注意，這個(gè)案例告訴我們，購(gòu)屋時(shí)如果要保障自己對(duì)房屋坐向的需求，**好在房地產(chǎn)買賣契約中白紙黑字寫清楚，注明自己的需求坐向方位，以及決定房屋坐向之認(rèn)定基準(zhǔn)，才能避免事后的爭(zhēng)議。

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