??抵押貸款如何控制風(fēng)險

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• 143****8241

  　一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
  　　1、內(nèi)部操作風(fēng)險。
  　　一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫霈F(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進行認真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
  　　2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。
  　　一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  　　3、無效抵押行為風(fēng)險。
  　　一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。
  　　4、抵押物價值下跌風(fēng)險。
  　　一是隨著經(jīng)濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險，在借款人申請貸款時，評估機構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評估價格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。
  　　5、抵押登記不完備風(fēng)險。
  　　一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。
  　　6、抵押物處置風(fēng)險。
  　　一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時難于實現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經(jīng)濟環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格。
  　　7、抵押物滅失風(fēng)險。
  　　若貸款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。
  　　二、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制措施
  　　1、重視實地調(diào)查。
  　　貸前對借款申請人提供的抵押房地產(chǎn)要深入現(xiàn)場、房管部門和土管部門作徹底的調(diào)查，對抵押物的市場變現(xiàn)價格進行必要的分析和風(fēng)險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調(diào)查抵押人的房地產(chǎn)在貸前和貸后的租賃情況，及時訂補充協(xié)議，確保抵押物處置安全性。
  　　2、合理評估房地產(chǎn)的價格。
  　　農(nóng)商行抵押資產(chǎn)評估中心要加強市場調(diào)查分析，不斷完善抵押資產(chǎn)價值估價制度，按照市場經(jīng)濟規(guī)律及時調(diào)整抵押房地產(chǎn)的參考指導(dǎo)價格;轄內(nèi)機構(gòu)信貸人員定期對抵押房地產(chǎn)進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現(xiàn)能力，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)，根據(jù)風(fēng)險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構(gòu)資產(chǎn)評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，并在合理評估基礎(chǔ)上重新發(fā)放。
  　　3、重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。
  　　發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前或續(xù)貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢，并及時對抵押房地產(chǎn)辦理足額保險和續(xù)保手續(xù)，確保銀行抵押權(quán)利的有效性和安全性。
  　　4、重視信貸業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。
  　　提升信貸人員專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)操作能力，轉(zhuǎn)變抵押貸款風(fēng)險小或無風(fēng)險的觀念，增強信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險識別能力，牢固樹立起風(fēng)險防范意識。
  　　5、確保抵押合同的有效性。
  　　在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關(guān)注是否有潛在的財產(chǎn)共有人存在、公司董事會(股東會)權(quán)利義務(wù)，杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)而設(shè)定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
  　　6、重視借款人第一還款來源。
  　　發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產(chǎn))，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務(wù)、非財務(wù)和現(xiàn)金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營情況、資金合理需求和債務(wù)償還能力，審慎準入房地產(chǎn)抵押貸款，從源頭上控制貸款風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-07-07 09:44:06
• 143****3950

  　作為理財師我對于房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險有一些個人見解，其實房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險可以掌控在一個合理的范圍之內(nèi)，這主要取決于本人對于自己房產(chǎn)抵押貸款在使用時候的風(fēng)險控制的契合度，如果你的控制能力足夠的話，那么這個風(fēng)險可以完全控制住，具體來說房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險有下面幾個風(fēng)險：
  
  　　一、違約風(fēng)險是我們在房產(chǎn)抵押貸款的時候**大的風(fēng)險之一，違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約兩個不同性質(zhì)的風(fēng)險。
  
  　　1、被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力，這些大多數(shù)是在房產(chǎn)抵押貸款以前遇到的個人經(jīng)濟危機，這個風(fēng)險是前期沒有控制好，跟房產(chǎn)抵押貸款沒什么本質(zhì)聯(lián)系，主觀沒有故意性。
  
  　　2、理性違約是指本人思想方面主動違約，權(quán)益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。
  
  　　理性的違約，大部分是投資性的一種行為，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，這個人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，這個人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
  
  　　二、流動性風(fēng)險也是房產(chǎn)抵押貸款里面的一個大的方面，流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則，**為理財師我個人覺得有兩個個方面的原因：
  
  　　1、目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。2、銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
  
  　　三、經(jīng)濟周期是房產(chǎn)抵押貸款的有一個不必避免的風(fēng)險，經(jīng)濟周期風(fēng)險是指在國民經(jīng)濟整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有更高的敏感性。
  
  　　這個周期性的風(fēng)險主要表現(xiàn)在幾個經(jīng)濟時期：
  
  　　1、經(jīng)濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個人都對主要表現(xiàn)在幾個來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。
  
  　　2、經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。
  
  　　3、經(jīng)濟困難期，這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的【呆壞賬】，極易導(dǎo)致銀行的信用危機甚至破產(chǎn)。
  
  　　四、利率風(fēng)險是我們熟悉的一種房產(chǎn)抵押貸款，利率風(fēng)險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失，我個人認為，這方面的情況有以下幾個：
  
  　　1、如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險。
  
  　　2、如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負債帶來一定的困難。
  
  　　通過上面的解釋，相信大家可以看到房產(chǎn)抵押貸款一些風(fēng)險所在，所以我們主動性的調(diào)控這樣的風(fēng)險，那么就會很輕松的度過危機，當(dāng)然如果你去好好的調(diào)配投資和貸款的話，那么就會風(fēng)險巨大，這是一個雙刃劍，看你如何去應(yīng)對了。

  查看全文↓ 2018-07-07 09:43:24
• 137****6028

  　一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
  　　1、內(nèi)部操作風(fēng)險。
  　　一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫霈F(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進行認真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
  　　2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。
  　　一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  　　3、無效抵押行為風(fēng)險。
  　　一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。
  　　4、抵押物價值下跌風(fēng)險。
  　　一是隨著經(jīng)濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險，在借款人申請貸款時，評估機構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評估價格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。
  　　5、抵押登記不完備風(fēng)險。
  　　一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。
  　　6、抵押物處置風(fēng)險。
  　　一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時難于實現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經(jīng)濟環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格。
  　　7、抵押物滅失風(fēng)險。
  　　若貸款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。
  　　二、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制措施
  　　1、重視實地調(diào)查。
  　　貸前對借款申請人提供的抵押房地產(chǎn)要深入現(xiàn)場、房管部門和土管部門作徹底的調(diào)查，對抵押物的市場變現(xiàn)價格進行必要的分析和風(fēng)險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調(diào)查抵押人的房地產(chǎn)在貸前和貸后的租賃情況，及時訂補充協(xié)議，確保抵押物處置安全性。
  　　2、合理評估房地產(chǎn)的價格。
  　　農(nóng)商行抵押資產(chǎn)評估中心要加強市場調(diào)查分析，不斷完善抵押資產(chǎn)價值估價制度，按照市場經(jīng)濟規(guī)律及時調(diào)整抵押房地產(chǎn)的參考指導(dǎo)價格;轄內(nèi)機構(gòu)信貸人員定期對抵押房地產(chǎn)進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現(xiàn)能力，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)，根據(jù)風(fēng)險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構(gòu)資產(chǎn)評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，并在合理評估基礎(chǔ)上重新發(fā)放。
  　　3、重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。
  　　發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前或續(xù)貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢，并及時對抵押房地產(chǎn)辦理足額保險和續(xù)保手續(xù)，確保銀行抵押權(quán)利的有效性和安全性。
  　　4、重視信貸業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。
  　　提升信貸人員專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)操作能力，轉(zhuǎn)變抵押貸款風(fēng)險小或無風(fēng)險的觀念，增強信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險識別能力，牢固樹立起風(fēng)險防范意識。
  　　5、確保抵押合同的有效性。
  　　在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關(guān)注是否有潛在的財產(chǎn)共有人存在、公司董事會(股東會)權(quán)利義務(wù)，杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)而設(shè)定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
  　　6、重視借款人第一還款來源。
  　　發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產(chǎn))，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務(wù)、非財務(wù)和現(xiàn)金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營情況、資金合理需求和債務(wù)償還能力，審慎準入房地產(chǎn)抵押貸款，從源頭上控制貸款風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-07-07 09:43:03

相關(guān)問題

• 問 ??抵押貸款如何控制風(fēng)險呢？流程是怎么樣的呢？
  答

  民間無抵押小額貸款風(fēng)險極大.需要調(diào)查其真實借款用途,借期滿后還款來源.承受能力.債務(wù)糾紛.年齡大者要考慮遺產(chǎn)繼承問題.至少要有擔(dān)保人,擔(dān)保人要符合擔(dān)保資格,財產(chǎn)收入等.同時將借款人的能提供的財產(chǎn)做備案,讓其簽字認可方便之后保全.

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• 問 擔(dān)保公司如何控制為賣家贖樓的風(fēng)險？
  答

  我認為基本的風(fēng)險控制從一下四個方面：1、擔(dān)保對象的現(xiàn)金流分析和其他財務(wù)分析；2、評估反擔(dān)保能力；3、擔(dān)保對象的還款意愿、公司經(jīng)營水平、上下游狀況、短期拆借能力；4、擔(dān)保對象的當(dāng)前財務(wù)狀況、未來行業(yè)前景等。淺薄之見，讓你見笑！

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• 問 抵押貸款有什么風(fēng)險? 房屋抵押貸款的風(fēng)險有哪些？
  答

  一般一個月之內(nèi)。公積金貸款辦理流程：1、貸款人申請住房公積金貸款需到銀行提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料：(一)申請人及配偶住房公積金繳存證明;(二)申請人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;(三)家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明及其它對還款能力有影響的債權(quán)債務(wù)證明;

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• 問 ??房產(chǎn)證如何抵押貸款?房產(chǎn)證抵押貸款有什么風(fēng)險?
  答

  房產(chǎn)做抵押的貸款跟買房時直接貸款的做法，對銀行來說貸款品種不同。第一種叫消費貸款，第二種叫住房按揭。如果你就是想買房貸款的話，還是建議直接走住房按揭貸款形式，不要借錢再貸款再還錢。首先，消費貸款銀行審批上額度就不高，比例也不高。而且就像樓上說的那樣，對你的貸款運用也有監(jiān)管，你需要提供借款用途，比如是買車還是賣房什么的，很麻煩。其次，消費貸款跟按揭貸款有可能利率都不同。一般銀行對個人住宅按揭貸款會有一定的利率優(yōu)惠，但是消費貸款就沒有。所以，不建議你走消費貸款，如果賣方同意的話，還是直接走住房按揭貸款比較好

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• 問 為別人做抵押貸款擔(dān)保人的風(fēng)險大嗎
  答

  如果他到時不還款了，銀行可以同時向你朋友、你或者你們?nèi)魏我环阶穬?。銀行可以先處理他的房子，也可以直接向你追償，這兩條路銀行都是可以走的，沒有任何問題。所以，你慎重考慮。主要看人品。

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