?? 怎么辦理土地容積率

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• 136****9299

  　容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。
  　　計(jì)算公式：
  　　容積率=總建筑面積÷總用地面積;
  　　當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  　　所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:16:18
• 144****1059

  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
  房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。

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• 155****2373

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:15:50
• 145****9584

  《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
  土地出讓金的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照增加容積率的比例乘以土地價(jià)格計(jì)算。具體執(zhí)行時(shí)，區(qū)別批準(zhǔn)增加容積率的時(shí)間等實(shí)際情況分類(lèi)測(cè)算。一般在土地出讓合同簽訂后6個(gè)月內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，計(jì)算補(bǔ)交出讓金的土地價(jià)格按照土地出讓價(jià)格執(zhí)行；6個(gè)月后增加容積率的，土地價(jià)格執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。具體價(jià)格由市國(guó)土部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價(jià)格測(cè)算應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，具體應(yīng)分兩塊計(jì)算補(bǔ)交出讓金的金額，一塊是原容積率內(nèi)改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金
  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)
  定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整用地性質(zhì)，或申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按下列程序辦理：
  （一）建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門(mén)提交調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案，規(guī)劃主管部門(mén)集體研究調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案；經(jīng)審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)，邀請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)調(diào)整的必要性、合理性進(jìn)行技術(shù)論證，提出專(zhuān)家論證意見(jiàn)。
  （二）經(jīng)專(zhuān)家論證同意調(diào)整的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織對(duì)調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案和專(zhuān)家論證意見(jiàn)進(jìn)行公示，必要時(shí)，可以組織聽(tīng)證，并形成公示或聽(tīng)證情況報(bào)告。
  （三）規(guī)劃主管部門(mén)將調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案、專(zhuān)家論證意見(jiàn)、公示及聽(tīng)證情況報(bào)告、修改后的調(diào)整方案提交城市規(guī)劃委員會(huì)審議。
  （四）城市規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)的，由規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)城市（縣）人民政府審批.

  查看全文↓ 2018-07-07 19:15:36
• 146****7451

  落伍了吧，以前是想辦法去搞定規(guī)劃部門(mén)提高容積率，現(xiàn)在是想辦法如何降低容積率。
  目前人們對(duì)人文、環(huán)境要求的觀念已開(kāi)始改變，容積率越小開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越大，畢竟容積率高的還要花很多錢(qián)去修，容積率小的土地上面的每層空氣都按平方米賣(mài)一樣的錢(qián)，完全是空手盈利。因?yàn)椋鹤≌瑑r(jià)值不單是按每平方米建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的住宅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。
  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
  規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 土地估價(jià)容積率怎么算
  答

  容積率的計(jì)算公式?容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積但在工業(yè)上：容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。容積率多少合適，容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。

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• 問(wèn) ?? 土地估價(jià)容積率怎么算
  答

  是按照基準(zhǔn)地價(jià)修正法來(lái)規(guī)定的?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法(land datum value method)是我國(guó)土地估價(jià)中重要的應(yīng)用估價(jià)方法之一，它是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。

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• 問(wèn) ?? 容積率如何修正？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平?！　∪莘e率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會(huì)帶來(lái)較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過(guò)程中,土地利用的邊際效益**終會(huì)出現(xiàn)遞減趨勢(shì),也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建立基礎(chǔ)?！　∪莘e率修正主要針對(duì)商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對(duì)容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況出發(fā),利用市場(chǎng)實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系。

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• 問(wèn) ?? 如何降低容積率？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  建筑容積率簡(jiǎn)稱(chēng)容積率，又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

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• 問(wèn) 超容積率怎么辦
  答

  要申請(qǐng)變更建筑規(guī)劃許可證

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