因面積問(wèn)題商品房退房后銀行貸款如何處理

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• 138****6505

  一)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題、房屋面積問(wèn)題等理由退房的,而房屋上辦理的按揭貸款還未還清的該怎么辦?有這樣一種誤區(qū):退房后,房屋所有權(quán)已經(jīng)重新回到出賣(mài)房(一般是開(kāi)發(fā)商)那里,因此銀行貸款的還款責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原出賣(mài)人承擔(dān)。
  (二)其實(shí),房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同,房屋買(mǎi)賣(mài)合同是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同,由出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的,銀行貸款是房屋價(jià)金的一種支付手段;貸款合同是銀行和買(mǎi)房人之間簽訂的,合同標(biāo)的是所借款項(xiàng),房屋在貸款合同中作為貸款的抵押物。正因?yàn)檫@兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的,雖然在一定程度上存在一定(一個(gè)是以房屋為買(mǎi)賣(mài)對(duì)象,一個(gè)是以房屋為抵押物),但解除購(gòu)房合同不代表連貸款合同也同時(shí)解除了,買(mǎi)房人和銀行之間的借貸關(guān)系依然存在,借款還是要清償?shù)摹?/span>

  查看全文↓ 2018-07-08 19:48:43
• 153****0457

  有這樣一種誤區(qū):退房后,房屋所有權(quán)已經(jīng)重新回到出賣(mài)房(一般是開(kāi)發(fā)商)那里,因此銀行貸款的還款責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原出賣(mài)人承擔(dān)。
  其實(shí),房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同,房屋買(mǎi)賣(mài)合同是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同,由出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的,銀行貸款是房屋價(jià)金的一種支付手段;
  貸款合同是銀行和買(mǎi)房人 之間簽訂的,合同標(biāo)的是所借款項(xiàng),房屋在貸款合同中作為貸款的抵押物。正因?yàn)檫@兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的,雖然在一定程度上存在一定聯(lián)系(一個(gè)是以房屋為買(mǎi)賣(mài) 對(duì)象,一個(gè)是以房屋為抵押物),但解除購(gòu)房合同不代表連貸款合同也同時(shí)解除了,買(mǎi)房人和銀行之間的借貸關(guān)系依然存在,借款還是要清償?shù)摹?br/> 那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后,如果解除貸款合同? 首先買(mǎi)房人要解除貸款合同,就要將貸款提前還清,以商品房為例,實(shí)踐中是這樣操作的:買(mǎi)房人退房后,開(kāi)發(fā)商要將購(gòu)房款返還給買(mǎi)房人,但開(kāi)發(fā)商為了防止買(mǎi)房 人取得所退的購(gòu)房款后不去歸還貸款,勢(shì)必影響開(kāi)發(fā)商的利益(退回的房屋上有抵押權(quán)存在),開(kāi)發(fā)商會(huì)將該退還的全部房款分為兩個(gè)部分:銀行貸款未償還部分由 開(kāi)發(fā)商直接還給銀行,**和已經(jīng)償還的貸款部分退給買(mǎi)房人。

  查看全文↓ 2018-07-08 19:48:27
• 138****8523

  一、從法律角度講，退房實(shí)際上是購(gòu)房者作為購(gòu)房合同一方當(dāng)事人，行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可以的。購(gòu)房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商之間是一種房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，兩者完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，所以對(duì)購(gòu)房者的解約權(quán)并沒(méi)有任何妨礙。
  二、購(gòu)房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢(qián)，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)，個(gè)人都只有權(quán)要求購(gòu)房者按約還款，但無(wú)權(quán)干涉購(gòu)房者的解約權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購(gòu)房者有權(quán)依法解約的情形，不管購(gòu)房者是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購(gòu)房合同。
  三、退房以后，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說(shuō)，購(gòu)房者雖然不買(mǎi)房了，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購(gòu)房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。
  四、首先由于購(gòu)房合同被解除，開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房者處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還購(gòu)房者。購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購(gòu)房者。然后，購(gòu)房者應(yīng)依據(jù)中國(guó)人民銀行制訂的《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

  查看全文↓ 2018-07-08 19:48:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 因面積問(wèn)題商品房退房后銀行貸款如何處理？流程是怎么樣的呢？
  答

  銀行的按揭貸款該怎樣處理？對(duì)此問(wèn)題，可以通過(guò)下列途徑處理：　　1、銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求或就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴?！　?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！薄　?、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，再另行起訴，請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同?！　?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。

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• 問(wèn) 退房后如何處理銀行貸款
  答

  有這樣一種誤區(qū)：退房后，房屋所有權(quán)已經(jīng)重新回到出賣(mài)房（一般是開(kāi)發(fā)商）那里，因此銀行貸款的還款責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原出賣(mài)人承擔(dān)。 其實(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同，由出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的，銀行貸款是房屋價(jià)金的一種支付手段；貸款合同是銀行和買(mǎi)房人 之間簽訂的，合同標(biāo)的是所借款項(xiàng)，房屋在貸款合同中作為貸款的抵押物。正因?yàn)檫@兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的，雖然在一定程度上存在一定聯(lián)系（一個(gè)是以房屋為買(mǎi)賣(mài) 對(duì)象，一個(gè)是以房屋為抵押物），但解除購(gòu)房合同不代表連貸款合同也同時(shí)解除了，買(mǎi)房人和銀行之間的借貸關(guān)系依然存在，借款還是要清償?shù)摹?那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，如果解除貸款合同？ 首先買(mǎi)房人要解除貸款合同，就要將貸款提前還清，以商品房為例，實(shí)踐中是這樣操作的：買(mǎi)房人退房后，開(kāi)發(fā)商要將購(gòu)房款返還給買(mǎi)房人，但開(kāi)發(fā)商為了防止買(mǎi)房 人取得所退的購(gòu)房款后不去歸還貸款，勢(shì)必影響開(kāi)發(fā)商的利益（退回的房屋上有抵押權(quán)存在），開(kāi)發(fā)商會(huì)將該退還的全部房款分為兩個(gè)部分：銀行貸款未償還部分由 開(kāi)發(fā)商直接還給銀行，**和已經(jīng)償還的貸款部分退給買(mǎi)房人。

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• 問(wèn) 商品房年限到期后如何處理？
  答

  商品房使用年限意味著我們對(duì)房子的使用期限，商品房使用年限到期是否意味著房子就不是我們購(gòu)房者的了呢？商品房使用年限到期以后怎么辦，如何面對(duì)商品房使用年限到期，成為房屋產(chǎn)權(quán)短的購(gòu)房者們作為關(guān)心的問(wèn)題。我國(guó)的商品房使用年限是多長(zhǎng)?為什么會(huì)有40年和70年兩種說(shuō)法，甚至有的是60多年?商品房土地使用年限到期后怎么辦?到期之后土地會(huì)不會(huì)被國(guó)家直接收回，如果土地被收回，那么土地上附著的房屋怎么辦?我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)的土地氛圍國(guó)有土地和集體土地兩種。集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動(dòng)群眾集體所有的土地?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！奔w土地上所建房屋為我們通常所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，不屬于商品房。商品房一般都是建在國(guó)有土地上的房屋，商品房的使用年期其實(shí)指的是商品房所在的國(guó)有土地的使用年限。國(guó)有土地即全民所有的土地，通常與商品房相關(guān)的土地類(lèi)型包括商業(yè)用地和住宅用地，商業(yè)用地的土地使用權(quán)年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。這里所說(shuō)的40年和70年是指開(kāi)發(fā)商拿地之后開(kāi)始計(jì)算的40年和70年。從開(kāi)發(fā)商拿地到開(kāi)工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時(shí)間不等，至少需要兩三年時(shí)間。也有一些特殊情況，土地被開(kāi)發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開(kāi)工，甚至被多次倒手，十幾年過(guò)去之后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)。而這里面耽誤的兩三年或者十幾年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關(guān)于此問(wèn)題，目前還沒(méi)有執(zhí)行的實(shí)例?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！币虼松唐纷≌恋厥褂媚晗奁跐M(mǎn)之后續(xù)期的問(wèn)題不用擔(dān)心，但是，目前尚無(wú)關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒(méi)有定論。而商業(yè)用地屆滿(mǎn)之后的續(xù)期，則無(wú)明確的規(guī)定。

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• 問(wèn) 如何計(jì)算商品房銷(xiāo)售面積，如何處理面積的誤差？
  答

  主要是指當(dāng)時(shí)簽的合同約定面積和產(chǎn)證辦出來(lái)的實(shí)際面積差如果差的多 那開(kāi)發(fā)商就得補(bǔ)給你錢(qián) 如果多出來(lái)的 那你就得補(bǔ)給開(kāi)發(fā)商錢(qián)

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• 問(wèn) 退房后公積金如何處理
  答

  公積金貸款購(gòu)房后可以退房，但是首先得把公積金貸款還清?！　∪缭谫?gòu)房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。但是首先得把公積金貸款還清?！　≠J款合同是基于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在而存在的。就上述所述之情況，造成退房的責(zé)任在于開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約行為，在此情況之下退房所發(fā)生的一切費(fèi)用和造成的一切損失開(kāi)發(fā)商均需負(fù)責(zé)賠償和承擔(dān)。至于貸款由于已一次性過(guò)至開(kāi)發(fā)商帳戶(hù)，因此往往采取由開(kāi)發(fā)商將貸款金額及利息支付給貸款人，貸款人與您解除貸款合同的方式進(jìn)行。　　從目前法律來(lái)講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如開(kāi)發(fā)商延遲交房超過(guò)一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等?！　「鶕?jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購(gòu)房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購(gòu)房者就可以通知開(kāi)發(fā)商解除合同?！　?、退房違約金的數(shù)額　　違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。所以，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定;如果沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。　　2、退房違約金的程序　　首先寫(xiě)一個(gè)《退房申請(qǐng)》，在寫(xiě)《退房申請(qǐng)》時(shí)一定要注意自己是否要承擔(dān)違約責(zé)任，如果要承擔(dān)違約責(zé)任，一定要明確違約金的數(shù)額或者違約金的計(jì)算方法;　　其次，如果退房申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，和開(kāi)發(fā)商簽訂《解除協(xié)議》，在《解除協(xié)議》中一要明確什么時(shí)候去房屋管理部門(mén)辦理退房手續(xù)，二要明確什么時(shí)候退購(gòu)房款，三要明確相應(yīng)的違約責(zé)任;**后，在拿到退房款之前一定要保存好收據(jù)、合同等相關(guān)原件，以便發(fā)生糾紛時(shí)好維權(quán)。

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