小區(qū)旁邊有安置房影響房價嗎

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• 152****1762

  安置房和商品房的區(qū)別：
  
  1、土地來源的區(qū)別。拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權(quán)登記。
  
  2、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。
  
  3、質(zhì)量的區(qū)別。安置房往往建設(shè)利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。
  
  4、交易時間的限制。不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。
  
  5、交易限制的區(qū)別。安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
  
  6、享受權(quán)利的區(qū)別。商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。
  
  結(jié)論：商品房和拆遷安置房在法律上不是并列的，但是在房地產(chǎn)圈子里經(jīng)常被放在一起說。其實他們出現(xiàn)在不同的概念體系里面，在不同的語境里意思會不一樣。
  在樓市，商品房是相對存量房（二手房）的概念，也就是新房的意思。
  
  在法律上，商品房指的是開發(fā)商二次開發(fā)上市交易的新房，比如《商品房銷售管理辦法》《商品房預(yù)售合同》《**高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛若干問題的司法解釋》商品房預(yù)售許可證。在這個層次上，商品房、存量房、經(jīng)濟適用房、宅基地是并列的，體現(xiàn)在房產(chǎn)證上。
  
  拆遷安置房一般不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，它嚴格意義上來說也不是一個法律上的概念，比如我國就沒有中央層面的拆遷安置房法律，這類法律只有地方會有，比如上海就出過。
  
  拆遷安置房就是拆遷安置的房源，在不同的時代有不同的內(nèi)涵，在1991年到2001年，拆遷安置房有不少是公房，在2001年到2011年，存在大量的經(jīng)濟適用房，少量商品房甚至存量房（二手房），到2011年之后商品房占的比例開始提高。這里面的政策和法律因素就按下不表了，太長。
  
  在給拆遷戶什么房子安置這個事兒上各地有各地不同的思路：比如北京近年危改，原地回遷提供商品房，異地安置提供按經(jīng)濟適用房管理的商品房或者經(jīng)濟適用房，商品房和經(jīng)適房1：2甚至1：3配置。浙江省有一些城市提供100%的商品房。南京則政府集中蓋經(jīng)適房然后集中安置，不管你再哪兒拆遷都讓你去城里指定的幾個安置小區(qū)，100%的經(jīng)濟適用房。
  
  一般來說一個城市不同的項目策略都有可能不一樣，村東頭拆掉安置到村西頭，私房拆掉安置在公房里，廠房拆掉給個商鋪，商品房全部賣掉給被拆遷人經(jīng)適房放在同一個小區(qū)。
  
  所以，拆遷安置房可以是商品房、存量房、經(jīng)濟適用房、宅基地，拆遷之前業(yè)主需要具備一定的法律知識才能識別到底是個什么房子，有些地區(qū)還有第五類，就是按照經(jīng)濟適用房管理的商品房——不嚴格受5年交易限制，但是又需要補繳土地（比如總房款的10%）出讓金才能上市交易。
  
  實踐中法院審理案件的時候，如果遇到拆遷戶賣拆遷房，可能會參照房屋性質(zhì)，比如經(jīng)濟適用房的管理辦法審理案件，而遇到拆遷戶因為拆遷房的原因打官司告開發(fā)商，有時候又會參照商品房的司法解釋，因為二者的性質(zhì)都屬于開發(fā)商蓋新房。
  
  總之，拆遷房和商品房在有些語境是并列關(guān)系，有些語境是互相包含關(guān)系。
  
  拆遷安置房的買賣，首先要分清楚這個房源的性質(zhì)，是公房、經(jīng)濟適用房還是商品房，還是集體土地上的宅基地（小產(chǎn)權(quán)房），不同性質(zhì)的房子價格不同，過戶方法不同。公房承租權(quán)變更承租人，按經(jīng)濟適用房管理的商品房交10%土地出讓金，5年內(nèi)不允許過戶，非本市戶口不能過戶等等。
  
  特別注意買安置房存在一個特殊的方式：改底單。就是在業(yè)主剛剛簽字拆遷的時候，就開始出售安置房（尚未建成），購房人給業(yè)主購房款，業(yè)主和購房人在拆遷辦配合下，在安置協(xié)議書上提供購房人名字。這種交易可以規(guī)避稅費和經(jīng)濟適用房的交易限制，房產(chǎn)證一下來就是購房人名字。
  
  安置房的市場價格，一般來說要比周邊房價低10%到30%。具體的價格來說，不能全聽中介公司忽悠或者業(yè)主的標價，這種房子不是比市場價便宜，不要天真的以為買它你就賺了。實際上這種房子有很多問題，便宜是應(yīng)該的，不是專業(yè)人士投資這個房子很容易上當。
  
  共同的是質(zhì)量都不太好，別說物業(yè)、鄰里這類的，就是建筑質(zhì)量普遍較差。導(dǎo)致這一點的原因還是屬于制度上的，一般上頭（指天）做一塊地的一級開發(fā)（拆遷），拆平之后會把這塊地賣給大開發(fā)商蓋小區(qū)、商鋪、寫字樓。但是安置房一般不是交給這家開發(fā)商做，一般是交給上頭（指天）下面（指地）的小開發(fā)商來做。這種開發(fā)商有的甚至就在鎮(zhèn)上機關(guān)大院里（上指天下指地，左右劃拉）辦公，他的成分大家可以想象?？傊鞣矫孢@種開發(fā)商都不能和市場上一個正常的開發(fā)商比較。

  查看全文↓ 2018-07-09 08:29:01
• 133****7891

  商品房和安置房的定義：
  
  1、安置房
  
  安置房通常指的是一種補償性的房屋，也就是開發(fā)商在拆遷原住民后，補償給原住民的新建房。有的需要原住民再交一點差價，有的需要補給原住民兩套或多套，在轉(zhuǎn)手賣的時候也沒開發(fā)商的商品房那么貴。
  
  2、商品房
  
  商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

  查看全文↓ 2018-07-09 08:28:21
• 137****5510

  普通商品房不管是否是拆遷戶都可以買的房子，不管戶口是屬于哪個地方的都可以購買，而做為拆遷安置房是政府指定或是解決老百姓住房問題而專項安置的房屋，所以屬于專項化分，不是隨便都可以購買的。
  該商品房所在小區(qū)有一棟是屬于政府購買給搬遷戶的安置房。這個不屬于業(yè)主必須知情的范疇，并不侵犯消費者知情權(quán)。拆遷安置房，需要原房主，持有該住房滿五年，去繳納原房主名義土地出讓金，契稅，等稅費，辦理下原房主姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以買賣轉(zhuǎn)讓給他人。
  三證不齊全的安置房，是不能辦理過戶的，私自過戶，國家不承認，雙方權(quán)益都的不到法律保障。

  查看全文↓ 2018-07-09 08:26:54

相關(guān)問題

• 問 小區(qū)旁邊有安置房影響房價嗎？具體會有什么影響呀？有沒有什么規(guī)定呀？
  答

  沒房本自己住還可以，要是拆遷就得不償失了，不會補償多少，弄不好還要搭錢的，但你放心采風小區(qū)不會拆的！！

  全部5個回答>
• 問 鄭州萬向湖畔曉風值得買嗎?是不是位于安置區(qū)旁邊，回有影響嗎？
  答

  區(qū)域商品房小區(qū)實在有限，成熟小區(qū)是廣電天韻、永威五月花、正商書香華府。 **還是要等等的

  全部4個回答>
• 問 小區(qū)房價的影響因素
  答

  ? ? ? ?小區(qū)房價的影響因素主要有：1、樓棟的朝向。2、房屋的樓層。3、戶型的差別。4、樓棟的位置。5、購買的時間?！　?、樓棟的朝向。朝向好的樓棟一般采光通風的條件較好，對居住的體驗提升較大，所以房屋的價格也會更高，尤其是南向的房子，整體通透性好，采光充足，居住質(zhì)量高，所以也會價位更高?！　?、房屋的樓層。房屋的樓層的高低對于價格的影響也是很大的，樓層太高和太矮都會有缺點，太高的樓層比如頂樓會比較安靜且視野好，但是冬冷夏熱，低層出行方便，但是有安全性，通風不佳，房屋潮濕和蚊蟲問題。所以偏高或偏低的樓層價格都不高?！　?、戶型的差別。戶型好的房子肯定更受大家歡迎，不同戶型價格不同，戶型的動線好壞，采光通風好壞，朝向好壞都會影響價格?！　?、樓棟的位置。樓棟在小區(qū)中的位置，也會影響到房屋的價格，靠近主干道的樓棟房價就會低于內(nèi)部的樓棟，因為會受到噪音和灰塵的影響。而消費者一般都喜歡安靜的樓棟。所以小區(qū)中間的房屋價格會高于周圍的。　　5、購買的時間。購買的時間也是影響小區(qū)房價的重要因素之一。小區(qū)的房價在開盤時會比較便宜，但是時間久了之后隨著配套逐漸完善，房子的價格就會越來越高。　　小區(qū)房價的影響因素也是很多的，對于居住的需求不同，價格的選擇也就不同，所以一定要根據(jù)自己的能力，量力而行，選擇適合自己的房子。

• 問 小區(qū)戶外使用樓層塑料垃圾桶對旁邊居民有健康影響嗎？
  答

  小區(qū)垃圾桶與樓宇間的距離大概在5-8米，主要看周圍道路的寬度，匯眾豐源提示垃圾桶，又名廢物箱或垃圾箱，是指裝放垃圾的地方。多數(shù)以金屬或塑膠制，用時放入塑料袋，當垃圾一多便可扎起袋丟掉。垃圾桶是人們生活中“藏污納垢”的容器，也是社會文化的一種折射。

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• 問 天元江灣旁邊是不是有個安置區(qū)？
  答

  江灣旁邊有個萬樓安置區(qū)

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