??房子低押貸款怎樣評估的?

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• 145****9016

  一、影響房屋評估的因素
  
  市場價(jià)與評估價(jià)
  
  市場價(jià)，是房屋在公開市場上的買賣價(jià)格。也就是說買家愿意出售，賣家愿意出售的真實(shí)價(jià)格。評估價(jià)，是根據(jù)客觀條件對這個(gè)房屋市場價(jià)格的評估或者預(yù)測。房屋評估價(jià)的客觀差異性評估是一件非常專業(yè)且有難度的工作。這一點(diǎn)體現(xiàn)在房產(chǎn)上尤其明顯。因?yàn)槊恳粋€(gè)房子在這個(gè)世界上都是唯一存在的。沒有哪個(gè)房子和另外一個(gè)是完全一樣的，就算再相似，也會(huì)有地理位置，樓層，方位，噪音等不同。每一套房屋的估價(jià)都沒有絕對的參考物。
  
  評估價(jià)的滯后性
  
  在房屋估價(jià)報(bào)告中，很重要的一個(gè)參考部分就是**近成交價(jià)對比。一般，估價(jià)師會(huì)參考近六個(gè)月內(nèi)在本區(qū)域相似房型的成交價(jià)來給出評估價(jià)。其實(shí)，這個(gè)參照值在如今的市場是有滯后性的。別說六個(gè)月了，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)的平均價(jià)位都可能上升10%了。
  
  二、房屋評估價(jià)低的影響
  
  銀行是按照評估機(jī)構(gòu)給出的評估價(jià)來確定貸款額度的。比如你買了一個(gè)房子100萬，正常的借貸比例是7成，你的收入也夠貸7成，那就是貸70萬。如果銀行估價(jià)只有90萬，那就是按照90萬的7成貸63萬。簡單來說就是低估價(jià)低了，你能貸的金額就少了。

  查看全文↓ 2018-07-09 10:36:03
• 136****5586

  　機(jī)構(gòu)評估因素
  
  　　1、折舊（房齡）
  
  　　指房屋因時(shí)間而造成的損耗。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期，一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%
  
  　　2、土地生熟程度
  
  　　指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。簡單的理解，就是抵押房屋周邊設(shè)施的完善程度。其評判標(biāo)準(zhǔn)主要有三通一平、五通一平和七通一平。七通一平視為**好。
  
  　　三通一平指水、電、道路通，土地平整。
  
  　　五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。
  
  　　七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?
  
  　　3、資本化率
  
  　　把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率，其影響因素包括：自有資本所占比率；外來資本（如借貸）利息；因老化（折舊、功能下降等）產(chǎn)生的貶值和收益降低（相對值）；因通貨膨脹帶來的不動(dòng)產(chǎn)增值和收益的增加（絕對量）；還貸后自有資金的增加。
  
  　　4、基準(zhǔn)地價(jià)
  
  　　基準(zhǔn)地價(jià)是土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定**高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
  
  　　5、標(biāo)定地價(jià)
  
  　　是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。大家可以簡單的理解為所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋（戶型、樓層、裝修）的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。
  
  　　6、出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)和其他地價(jià)
  
  　　出讓地價(jià)：國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益；
  
  　　轉(zhuǎn)讓低價(jià)：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的價(jià)格。
  
  　　7、房屋重置價(jià)格
  
  　　是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。

  查看全文↓ 2018-07-09 10:35:41
• 142****3345

  房產(chǎn)的評估價(jià)值主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來決定的。比如說，房產(chǎn)的使用時(shí)間、房屋本身的市場價(jià)格，房產(chǎn)所處地段、房產(chǎn)的性質(zhì)類型還有房產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)弱等等。
  房產(chǎn)抵押貸款的成數(shù)與貸款額度之間的關(guān)系是直接的。一般貸款成數(shù)不超過評估價(jià)值的7成。房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款成數(shù)，二貸款成數(shù)進(jìn)一步影響貸款額度。
  在抵押貸款中，寫字樓、商鋪的抵押**高貸款成數(shù)要低一點(diǎn)，只有6成；廠房抵押貸款**高貸款成數(shù)也只有50%。

  查看全文↓ 2018-07-09 10:35:20
• 133****7842

  1、其委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識(shí)。委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，即可視為接受委托。
  
  2、那委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  
  3、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。估價(jià)單位在約定時(shí)間對委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報(bào)告書了。

  查看全文↓ 2018-07-09 10:34:55

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• 問 房子低押貸款怎樣評估的?
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  因?yàn)槊恳粋€(gè)房子在這個(gè)世界上都是唯一存在的。沒有哪個(gè)房子和另外一個(gè)是完全一樣的，就算再相似，也會(huì)有地理位置，樓層，方位，噪音等不同。每一套房屋的估價(jià)都沒有絕對的參考物。市場價(jià)，是房屋在公開市場上的買賣價(jià)格。也就是說買家愿意出售，賣家愿意出售的真實(shí)價(jià)格。評估價(jià)，是根據(jù)客觀條件對這個(gè)房屋市場價(jià)格的評估或者預(yù)測

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• 問 房子低押貸款怎樣評估的？我提取了住房公積金，卻沒還房貸，可以嗎
  答

  第一委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房屋抵押評估機(jī)構(gòu)去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋抵押評估相關(guān)規(guī)定。委托方向房屋抵押評估機(jī)構(gòu)出具“房屋評估委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果對房屋抵押評估的機(jī)構(gòu)沒有異議，即可視為接受委托。第二委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。第三當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評估機(jī)構(gòu)之后，委托方便可與房屋抵押評估的機(jī)構(gòu)約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。房屋抵押評估機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間對委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評估報(bào)告書了。

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• 問 房屋低押貸款怎么辦理呢？
  答

  房屋抵押消費(fèi)貸款對申請人的要求 首先，具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時(shí)的實(shí)際年齡一般不超過65周歲; 其次，有北京市常住戶口，有固定的住所;有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力; 第三，愿意并能夠提供貸款人認(rèn)可的房產(chǎn)抵押; 第四，房產(chǎn)共有人認(rèn)可其有關(guān)借款及擔(dān)保行為，并愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 房屋抵押消費(fèi)貸款對資料的要求 1、借款人及配偶身份證原件及復(fù)印件 2、借款人及配偶戶口簿(外地人為戶籍證明)原件及復(fù)印件(若借款人和配偶非同戶須提供婚姻證明) 3、其他有權(quán)處分抵押房屋人同意抵押書(本人簽字、蓋章) 4、抵押房屋所有權(quán)證原件 5、抵押房屋土地證原件 6、抵押房屋契證原件 7、準(zhǔn)入證明(房改房)原件 8、土管局權(quán)屬審查證明(房改房)原件 9、保證人同意擔(dān)保書面協(xié)議及收入證明(貸款方式為抵押加擔(dān)保才須提供) 房屋抵押消費(fèi)貸款對辦理的要求 房屋抵押貸款的辦理流程主要包括：洽談業(yè)務(wù)，了解客戶需求-簽訂辦理合同，同時(shí)準(zhǔn)備資料-房屋實(shí)地勘察評估、出具評估報(bào)告-遞交材料至銀行預(yù)審、面簽-審核通過，房管局進(jìn)行抵押登記-銀行放款-查收貸款，按月還款!

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• 問 林權(quán)抵押貸款如果不還會(huì)怎樣?用林權(quán)低押貸款還不起國家怎樣處理
  答

  林權(quán)抵押貸款四類風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)一：貸前調(diào)查評估難引致的信用和道德風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)：一是由于森林資源是一種特殊的資源性資產(chǎn),并且林區(qū)一般地處偏僻,交通不便,地廣人稀,給金融機(jī)構(gòu)貸前調(diào)查工作帶來了較大的困難。如曾某僅300萬元貸款，抵押物卻是面積達(dá)7914畝的林場，要準(zhǔn)確地核實(shí)抵押物價(jià)值難度相當(dāng)大。容易造成借款人利用信貸人員難以確切了解林地面積的漏洞，人為擴(kuò)大林地面積或提高抵押物價(jià)值，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不能合理確定抵押物抵押比例，削弱貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力，增大貸款潛在信用風(fēng)險(xiǎn)。二是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏林業(yè)評估的專業(yè)人才,對林木的生長周期和經(jīng)濟(jì)價(jià)值都不了解，抵押物價(jià)值一般委托評估機(jī)構(gòu)評估,易產(chǎn)生借款人與評估機(jī)構(gòu)串通作弊或借款人、信貸人員和評估機(jī)構(gòu)三方串通作弊,人為提高抵押物價(jià)值，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。三是目前林業(yè)部門雖然承擔(dān)了林權(quán)抵押物的價(jià)值評估工作，但是由于資金、評估標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)人員缺乏等原因，導(dǎo)致

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• 問 押房子怎么貸款
  答

  一、抵押房產(chǎn)用于企業(yè)經(jīng)營需準(zhǔn)備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、銀行流水、大額資產(chǎn)證明等;本公司營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章、公司章程、近1-3年公司財(cái)務(wù)報(bào)表、企業(yè)銀行流水、企業(yè)經(jīng)營或融資用途證明資料。額度：經(jīng)營用途一般**高可以申請到房產(chǎn)評估值的七成利率：利率視銀行政策及借款人資質(zhì)不同在基準(zhǔn)利率上上浮20%以上年限：一般為五年以內(nèi)二、抵押房產(chǎn)用于個(gè)人消費(fèi)需準(zhǔn)備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、銀行流水、大額資產(chǎn)證明、個(gè)人消費(fèi)用途證明。利率：抵押房產(chǎn)用于個(gè)人消費(fèi)用途時(shí)，一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率或是上浮10%。年限：一般為十年以內(nèi)三、抵押房產(chǎn)用于購買商用房需準(zhǔn)備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、銀行流水、大額資產(chǎn)證明、購買商用房合同。四、房屋抵押銀行貸款程序：1、您需要在銀行的營業(yè)機(jī)構(gòu)開立活期存款帳戶；2、請您按要求填寫借款申請表，根據(jù)銀行的指示提交申請表與規(guī)定的材料；3、由銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員或指定的律師對您進(jìn)行家訪，調(diào)查您所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性；4、銀行審批通過后，通知您審批結(jié)果，并與您簽訂借款合同；5、視情況辦理保險(xiǎn)、抵押登記、公證等手續(xù)；6、中信實(shí)業(yè)銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；7、請您按借款合同的規(guī)定還本付息。

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