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一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
全部3個回答>小產(chǎn)權(quán)商鋪能買嗎
157****1175 | 2018-07-10 21:39:05
已有5個回答
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138****8054
小產(chǎn)權(quán)房是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的，拆遷要根據(jù)拆遷時的具體政策才能知道是否給予補償，建議慎重購買。
查看全文↓ 2018-07-10 21:40:06 -
147****3673
1.產(chǎn)權(quán)分割，意味著“東家”多了，招商及相關(guān)談判就從雙邊會談變成了超多邊會談，這是個可怕的概念。無論是帶租約商鋪模式還是先售后租模式，都對供應(yīng)商的引進及后續(xù)經(jīng)營管理都沒有提出很好的解決辦法，為合約到期或者管理不善導(dǎo)致合約提前中止之后埋下隱患。
查看全文↓ 2018-07-10 21:40:00
4特點
2.在市場交易環(huán)境尚不完善的情況下，一個沒有法律保障的事物的風險是可想而知的。盡管如此，有意購買小產(chǎn)權(quán)房的仍不乏人在。他們并非不知小產(chǎn)權(quán)的風險，卻表示“只是自住，又不上市交易”。
對此，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，以往小產(chǎn)權(quán)項目并非沒有被勒令強制拆除的先例，部分小產(chǎn)權(quán)項目停工或停售就有這方面政策的考慮。
消費者即使是自住需求，購買小產(chǎn)權(quán)項目仍需謹慎。另據(jù)業(yè)[1]內(nèi)機構(gòu)估算，約有30%左右的消費者購買小產(chǎn)權(quán)項目是出于投資的考慮。業(yè)內(nèi)人士傅碩指出，雖然表面看小產(chǎn)權(quán)項目由于沒有產(chǎn)權(quán)證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現(xiàn)交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。
以租代購似更穩(wěn)妥
3.小產(chǎn)權(quán)的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出于保護耕地等農(nóng)用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強制規(guī)范可能不會起到特別好的效果，**好仍從市場角度解決。
實際上，在農(nóng)村的集體土地也分可建設(shè)用地和耕地等不同用途，對于可建設(shè)用地，只要不違反國家強制性法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃，建成的房屋如果是農(nóng)民購買仍可按小產(chǎn)權(quán)辦理，如果是城鎮(zhèn)人口購買則需補交土地出讓金等費用。這樣，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子只要不是侵占農(nóng)民耕地等農(nóng)用地的，都可采用這種模式。這在一些地方進行新農(nóng)村建設(shè)中也作為一種途徑在嘗試和摸索。
如果在土地性質(zhì)不能轉(zhuǎn)變的情況下，既要發(fā)揮城市郊區(qū)富余宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續(xù)租，如果在合同期限內(nèi)發(fā)生變化，可以退租。這樣既保證了農(nóng)民的收益，又保證了消費者的權(quán)益。 -
133****8908
建議**好不要考慮小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房有很多的隱患和不確定因素，風險如下：
查看全文↓ 2018-07-10 21:39:54
購買風險
（一）法律效力
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
（四）監(jiān)管缺位
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。 -
144****8048
不能過戶的小產(chǎn)權(quán)房，為了避免日后糾紛，簽訂合同的時候，就必須約定嚴厲的違約懲戒條款，這樣就會加大違約成本，也就可以有效避免違約情況的發(fā)生
查看全文↓ 2018-07-10 21:39:45 -
156****2243
建議**好不要考慮小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房有很多的隱患和不確定因素，風險如下：
查看全文↓ 2018-07-10 21:39:39
購買風險
（一）法律效力
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
（四）監(jiān)管缺位
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
相關(guān)問題
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過去建設(shè)部嚴禁產(chǎn)權(quán)式分割商鋪出售，就是不允許分割，不給分割的商鋪辦理產(chǎn)權(quán)。商鋪都是獨立、有產(chǎn)權(quán)的單元作為一個出售的單位。如果不可以辦理獨立的產(chǎn)權(quán)，今后就會有糾紛，因為沒有墻壁作為分割的明確界限。在出租、出售、水電費用都會遺留問題，而且沒有獨立產(chǎn)權(quán)。
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1、小產(chǎn)權(quán)房子從法律上來說是不允許交易的，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。所以，不建議你購買小產(chǎn)權(quán)房。2、購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在的風險：第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
全部3個回答> -
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小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。未繳納土地出讓金等費用，而其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。 小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 “小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 小產(chǎn)權(quán)房和商品房相比價格便宜，而且在原關(guān)外的一些片區(qū)，商品房相對較少，因此小產(chǎn)權(quán)房一直以來都受到不少購房者的關(guān)注。 但是，小產(chǎn)權(quán)房之所以能擁有價格優(yōu)勢，是因為它本身就是一個有著諸多風險的產(chǎn)品。 1.產(chǎn)權(quán)風險 今年9月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，其中在“關(guān)于歷史遺留問題”的部分，就提出了“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”，給了小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正謠言有力的一擊。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家承認的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，因此即便簽了合同，交付了房款，購房者得到的也依然是一個沒有產(chǎn)權(quán)保證的房產(chǎn)，只擁有使用權(quán)而無所有權(quán)。產(chǎn)權(quán)沒有保證，這也是小產(chǎn)權(quán)房許多問題產(chǎn)生的根源。 2.交易風險 小產(chǎn)權(quán)房不具備上市交易的資格，所以交易行為并不受的法律支持與保護。無論是否簽訂了合同、是否有律師見證，都不能證明交易行為的有效性。一旦賣方反悔毀約，購房者也很難保障自己的權(quán)益，多數(shù)只能自認倒霉，接受退房退款的結(jié)果。 3.流通風險 由于自身的不利條件，小產(chǎn)權(quán)房的**空間一般較小，而且加上購買小產(chǎn)權(quán)房無法正常通過銀行按揭貸款，它的流通性遠不及商品房，所以轉(zhuǎn)手較困難，尤其是在市場不好的時候該劣勢就更為明顯。 4.拆遷風險 有的人認為購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷還可獲得拆遷補償，然而事實上，由于購房者并不具有房產(chǎn)的所有權(quán)，所以很有可能無法得到相關(guān)賠償；另外有很多的小產(chǎn)權(quán)房屬于違建建筑，會有遭遇強制拆除的風險。 5.質(zhì)量風險 小產(chǎn)權(quán)房多為自建房，建筑質(zhì)量缺乏保障，且配套設(shè)施包括消防、安保等也不及商品房，存在多種隱患。在此提醒大家，購買小產(chǎn)權(quán)房需謹慎。
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答
建議三思，去看看大產(chǎn)權(quán)的房子小產(chǎn)權(quán)房的壞處是法律上的權(quán)利沒有保障，即不能確定房屋所有權(quán)（沒有明確的產(chǎn)權(quán)），不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能依照法定程序進行買賣。另外，如遇國家征收，所得補償也較有完整產(chǎn)權(quán)的房屋要低的多。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。1、小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。而且，現(xiàn)在國家嚴厲打擊小產(chǎn)權(quán)房，建議您還是看看商品房，以免自己的權(quán)益受到損失。2、小產(chǎn)權(quán)房有五大風險和危害：其一：因為“目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售”，所以購買了小產(chǎn)權(quán)房的人沒有產(chǎn)權(quán)證，一旦國家要征用土地，沒有權(quán)屬證明保護自己的權(quán)益；其二：這類房子不能上市交易；其三：如果是占用耕地建設(shè)，違反了國策；其四：擾亂房地產(chǎn)秩序的建立；其五：別墅產(chǎn)品類型居多的小產(chǎn)權(quán)房，業(yè)主和當?shù)卮迕褚驗樯鐣敻坏炔煌菀仔纬尚碌纳鐣堋?/p> 全部4個回答>
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