?? 回遷房適合投資嗎

已有3個回答

• 157****6441

  品質(zhì)差、風險大、周期長是人們對回遷房的普遍認知，確實，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店問、或者問親戚朋友，得到的答復基本都是類似的回答，甚至能一口氣給你舉各種買回遷房被騙后血本無歸的新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分還不如毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如安置房高......
  
  這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳這種情況好很多，但對于回遷房的選擇依然是一門精細的藝術(shù)活。
  
  1.回遷房的種類很多，比如對于正常的商品房回遷，按照商品房補償，商鋪拆遷則按照商鋪補償，這種交易和二手房一樣，先買過來，然后等待拆遷，然后補償，買的時候也能貸款，交易風險幾乎為零，但缺點是需要名額，更可怕的是拆遷周期誰都不知道，包括在國土資源局上班的領(lǐng)導。這種房子選籌相對簡單，照著規(guī)劃拆遷的商品房買就行，但等個十年八年都有可能，甚至規(guī)劃不拆了也會發(fā)生，一旦真的不拆遷了，這種漲幅小的房子除非**很低，或者能用同樣的辦法接鼓傳花，否則還不如買點貨幣基金。
  
  當然這只是回遷房的一種，在深圳還有好多種類的回遷房，比如只能賠原所有權(quán)人的，筆者就不一一介紹了，有興趣的可以私信我，我發(fā)給大家一個政府文件大家自己看。正常情況下可以這么理解，回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由開發(fā)商出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房、商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。
  
  深圳是一個以舊改為獲得土地方式的城市，在市中心很多樓盤是包含回遷房的，在**近幾年新建的包含回遷房的小區(qū)中，沒見過哪個房子是因為回遷房所以價格會低，因為所有房子品質(zhì)一樣、學區(qū)一樣、配套一樣，交易方式也一樣，所以對于近年來回遷房的品質(zhì)，是無需擔心的。下圖是2016年交付的一個回遷房不動產(chǎn)權(quán)證照片。
  
  
  再說說安全性問題，如果是原有回遷村民手持的是合同，那一定有風險，這是實話，村民反悔很麻煩，但是如果回遷合同名字就是購買者呢？也就是說，購買者也成為原有回遷村民的一員，這樣的交易會不會有風險呢？而且這種權(quán)屬變更還會得到開發(fā)商承認、得到政府認可，在城市更新的官網(wǎng)備案，有國家信用背書，因此也就沒什么風險了。這相當于買了一套期房，風險和期房完全一樣，而且同期房不同的是，每月還有至少15元每平方的租賃安置補償，相當于購買者變成一名實打?qū)嵉谋镜卮迕?，獲得和村民一樣的貨幣化租賃安置補償。
  
  為什么會有這種事？原因就是政府要更新城市，所以必須配合拆遷。而房子的貨幣化補償時間在新房售賣的時候，所以有些村民就想提前變現(xiàn)一部分，于是將自己3000平的安置面積出售300平方，提前財富自由。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發(fā)商以及村落的認可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一。但并非所有的回遷房都能如此，如果是小產(chǎn)權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)用地，已經(jīng)有確定權(quán)屬，購買者就不能變成村民，也沒辦法公務機構(gòu)備案，風險也就很難控制。所以說回遷房的選擇是一門藝術(shù)活。
  
  
  2.品質(zhì)放心了，安全性放心了，價格太高也沒有投資價值，有些地方的回遷房價格和新房接近了，還不能貸款，但也有成交。原因很簡單，關(guān)注的人多，不用購房名額，就有人愿意全款買因為認可深圳，但作為投資，這種投資屬性顯然大打折扣，所以一定要選擇有價差的地方，價差大證明當下的利差大，價差小證明當下的利差小。
  
  3.品質(zhì)放心了、安全性也沒問題了，價差也有了，下一步就要考慮發(fā)展快的區(qū)域，比如正在建設地鐵，比如正在如火如荼的開展公共建設，要知道房子的價值就是周邊各種公共配套設施的總和，窗外價值的穩(wěn)定提升對于房產(chǎn)價值的提升至關(guān)重要。如果這三點問題全部解決了，還有問題嗎？
  
  4.當然有，投資周期問題。都很好，就是拆不下來，全國哪都有，有些釘子戶就是不同意，所以深圳辦法是只要超過90%的同意，政府就會幫忙強拆，但有些事情一旦指望政府幫忙，估計就有的等了，所以一定要選擇開始拆遷的區(qū)域！這一點對于投資回遷房同樣至關(guān)重要，如果選錯了，就煎熬吧！
  
  
  條件都滿足了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的地方，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價差等幾個條件的，有是有，但像本次這么優(yōu)質(zhì)的投資標的就難了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:35:05
• 134****4127

  品質(zhì)差、風險大、周期長是人們對回遷房的普遍認知，確實，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店問、或者問親戚朋友，得到的答復基本都是類似的回答，甚至能一口氣給你舉各種買回遷房被騙后血本無歸的新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分還不如毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如安置房高......
  回遷房投資到底有哪些風險？
  回遷房投資到底有哪些風險？
  這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳這種情況好很多，但對于回遷房的選擇依然是一門精細的藝術(shù)活。
  1.回遷房的種類很多，比如對于正常的商品房回遷，按照商品房補償，商鋪拆遷則按照商鋪補償，這種交易和二手房一樣，先買過來，然后等待拆遷，然后補償，買的時候也能貸款，交易風險幾乎為零，但缺點是需要名額，更可怕的是拆遷周期誰都不知道，包括在國土資源局上班的領(lǐng)導。這種房子選籌相對簡單，照著規(guī)劃拆遷的商品房買就行，但等個十年八年都有可能，甚至規(guī)劃不拆了也會發(fā)生，一旦真的不拆遷了，這種漲幅小的房子除非**很低，或者能用同樣的辦法接鼓傳花，否則還不如買點貨幣基金。
  當然這只是回遷房的一種，在深圳還有好多種類的回遷房，比如只能賠原所有權(quán)人的，筆者就不一一介紹了，有興趣的可以私信我，我發(fā)給大家一個政府文件大家自己看。正常情況下可以這么理解，回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由開發(fā)商出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房、商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。
  深圳是一個以舊改為獲得土地方式的城市，在市中心很多樓盤是包含回遷房的，在**近幾年新建的包含回遷房的小區(qū)中，沒見過哪個房子是因為回遷房所以價格會低，因為所有房子品質(zhì)一樣、學區(qū)一樣、配套一樣，交易方式也一樣，所以對于近年來回遷房的品質(zhì)，是無需擔心的。下圖是2016年交付的一個回遷房不動產(chǎn)權(quán)證照片。
  回遷房投資到底有哪些風險？
  回遷房投資到底有哪些風險？
  再說說安全性問題，如果是原有回遷村民手持的是合同，那一定有風險，這是實話，村民反悔很麻煩，但是如果回遷合同名字就是購買者呢？也就是說，購買者也成為原有回遷村民的一員，這樣的交易會不會有風險呢？而且這種權(quán)屬變更還會得到開發(fā)商承認、得到政府認可，在城市更新的官網(wǎng)備案，有國家信用背書，因此也就沒什么風險了。這相當于買了一套期房，風險和期房完全一樣，而且同期房不同的是，每月還有至少15元每平方的租賃安置補償，相當于購買者變成一名實打?qū)嵉谋镜卮迕?，獲得和村民一樣的貨幣化租賃安置補償。
  為什么會有這種事？原因就是政府要更新城市，所以必須配合拆遷。而房子的貨幣化補償時間在新房售賣的時候，所以有些村民就想提前變現(xiàn)一部分，于是將自己3000平的安置面積出售300平方，提前財富自由。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發(fā)商以及村落的認可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一。但并非所有的回遷房都能如此，如果是小產(chǎn)權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)用地，已經(jīng)有確定權(quán)屬，購買者就不能變成村民，也沒辦法公務機構(gòu)備案，風險也就很難控制。所以說回遷房的選擇是一門藝術(shù)活。
  回遷房投資到底有哪些風險？
  回遷房投資到底有哪些風險？
  2.品質(zhì)放心了，安全性放心了，價格太高也沒有投資價值，有些地方的回遷房價格和新房接近了，還不能貸款，但也有成交。原因很簡單，關(guān)注的人多，不用購房名額，就有人愿意全款買因為認可深圳，但作為投資，這種投資屬性顯然大打折扣，所以一定要選擇有價差的地方，價差大證明當下的利差大，價差小證明當下的利差小。
  3.品質(zhì)放心了、安全性也沒問題了，價差也有了，下一步就要考慮發(fā)展快的區(qū)域，比如正在建設地鐵，比如正在如火如荼的開展公共建設，要知道房子的價值就是周邊各種公共配套設施的總和，窗外價值的穩(wěn)定提升對于房產(chǎn)價值的提升至關(guān)重要。如果這三點問題全部解決了，還有問題嗎？
  4.當然有，投資周期問題。都很好，就是拆不下來，全國哪都有，有些釘子戶就是不同意，所以深圳辦法是只要超過90％的同意，政府就會幫忙強拆，但有些事情一旦指望政府幫忙，估計就有的等了，所以一定要選擇開始拆遷的區(qū)域！這一點對于投資回遷房同樣至關(guān)重要，如果選錯了，就煎熬吧！
  回遷房投資到底有哪些風險？
  回遷房投資到底有哪些風險？
  條件都滿足了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的地方，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價差等幾個條件的，有是有，但像本次這么優(yōu)質(zhì)的投資標的就難了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:34:41
• 148****7923

  品質(zhì)差、風險大、投資周期長是人們對回遷房的普遍認知，確實，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店詢問，亦或詢問自己的親戚朋友，得到的答復基本差不多，甚至能一口氣舉例各種買回遷房被騙的血淚新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分接近毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如隔壁安置房高......
  
  
  這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳幾乎不存在，但并不代表深圳的回遷房就可以隨便買買買。首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。
  
  
  ▲第一類，業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，這種回遷房可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，接受相關(guān)部門的認可和監(jiān)督，對于購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是要么價格高，要么周期長。一般情況周期誰都不知道，如果周期能夠確定，那價格就已經(jīng)飛起來了。
  
  
  ▲第二類，業(yè)主只有開發(fā)商的回遷協(xié)議，買賣的是回遷權(quán)，而非真正的房屋過戶。這類交易具體有兩種形式：一是直接和回遷業(yè)主簽訂協(xié)議，先付一部分房款給業(yè)主，約定在房產(chǎn)證出來后進行過戶，屆時付清剩余房款。這種交易不能貸款，而且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，資金風險大，而且業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，后續(xù)爭議隱患大，雖然有律師見證，但筆者依然不建議考慮。另一種是交易時直接通過開發(fā)商更名確權(quán)，一次性付給原業(yè)主所有房款，房產(chǎn)證上就直接是購買者的名字。這種交易很安全，但周期還是關(guān)鍵問題，周期合適價格合適的標的非常少，我們目前給大家尋找的投資標的就屬于這一類，首先非常安全。當然，我們會核查清楚以下幾個問題：
  
  
  1、通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對回遷房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設委員會查詢確定回遷房的性質(zhì)；
  
  
  2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實（在村委、開發(fā)商以及測量部門三部門核實）；
  
  
  3、明確該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷，不投資危房改造；
  
  
  4、明確該回遷房所占用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時需由買受人補交土地出讓金；
  
  
  5、會設置監(jiān)管平臺，保障資金安全。
  
  
  一切都好，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷尤其是拆遷基本結(jié)束的地方又有人愿意出售，出售總面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價差等幾個條件的，確實非常難得。
  
  
  筆者**后想說，一百多萬在深圳連**都不夠的情況下，卻能全款買到3-5年后的商品房，權(quán)益還能得到保障，還有租賃貨幣化補償，確實非常劃算！如果有任何疑問，歡迎添加微信美房網(wǎng)深圳康老師mkkk986或文末留言，感謝您的關(guān)注。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:34:22

相關(guān)問題

• 問 ??回遷房適合投資嗎？誰能說說呢？
  答

  房產(chǎn)投資短期高回報已經(jīng)基本過去（當然你能看準上升趨勢比較快的，**短期**空間還是比較大的）但就中長期來講5-10年，特別是一線大城市，還是有很大上漲趨勢的。

  全部3個回答>
• 問 回遷房能過戶嗎? 回遷房，只有回遷協(xié)議能買賣嗎.回遷房多久才能過戶
  答

  回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。第一種情況：業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名的。第二種情況：業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做回遷房過戶，公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

  全部5個回答>
• 問 回遷房能賣嗎? 回遷房可以買賣嗎？
  答

  回遷房分很多種，不是所有的都能賣。能賣的：拆遷所得的房子是大產(chǎn)權(quán)房，包括一類經(jīng)濟適用房，二類經(jīng)濟適用房，普通商品房。有房本的，70年大產(chǎn)權(quán)。不能賣的：所得的房子是非大產(chǎn)權(quán)房子，比如村集體所有的房子。沒房本的，可以一直住，農(nóng)村宅基地性質(zhì)。擴展資料：產(chǎn)權(quán)區(qū)分國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1、是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

  全部4個回答>
• 問 回遷房可以賣嗎? 回遷房可以買賣嗎?
  答

  律師回答：隨著城市化的發(fā)展，城市的規(guī)模的擴大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護交易雙方的利益，就成了一些人的關(guān)注問題。下面作一簡要分析。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后家賣方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。目前，許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū)，被拆遷戶通過拆遷

  全部3個回答>
• 問 ??回遷房怎么過戶？回遷房能買嗎？
  答

  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進行買賣,購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風險,回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的回遷房過戶可以過戶，但是存在很大的風險。回遷房屬于安置房，需要原房主持有滿五年，去繳納原房主名義土地出讓金，和契稅，等稅費，辦理下原房主姓名正規(guī)商品房房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以自由買賣，過戶給他人。如果回遷房土地是國有劃撥（拆遷地塊屬于公益事業(yè)）五年后方可交易，還必須繳納國有出讓土地金親屬之間回遷房更名包括：贈送，繼承，買賣。

  全部3個回答>