?? 集體土地所有權的房子,能買嗎

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• 142****2205

  集體產(chǎn)權房子一般是單位集資房，例如像**給老師修的福利房，這種房子可以買，但是有風險，畢竟你不是那個集體里的人，如若購買此類房產(chǎn)需要協(xié)議清楚，同時也要保證擁有集體房產(chǎn)證的那個集體也同意，那就可以改名(只是內(nèi)部改名)，需要留下手續(xù)和證據(jù).以防以后拆遷補償時用得著。
  協(xié)議上要明確的重點是房子的價格是否包含土地價值在內(nèi)，這是**重要的。這種房子不是不可以買，但要小心謹慎，協(xié)議約定明確，集體**好蓋章確認。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:57:31
• 155****9835

  可以買，不過購買集體房產(chǎn)證的房子具有一定的風險,如果不是必要那么請不要購買集體房產(chǎn)證的房子，畢竟你不是那個集體里的人，如若購買此類房產(chǎn)需要協(xié)議清楚，同時也要保證擁有集體房產(chǎn)證的那個集體也同意，那就可以改名(只是內(nèi)部改名)，需要留下手續(xù)和證據(jù).
  
  買集體房產(chǎn)證的房子需滿足以下幾點:
  
  首先,一定要是國有土地的使用權,并且已由國土部門按照土地的利用總體規(guī)劃,核準是商業(yè)房的地產(chǎn)開發(fā)用地。這是一定不能缺少的前提條件。禁止用屬于農(nóng)村的集體所有農(nóng)用地或建設用地來作為作商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用途;
  
  其次,房屋的出賣人應當是具有與項目開發(fā)規(guī)模相適應資質的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),即擁有由建設行政的主管部門核發(fā)的資質證書,以及工商行政管理部門核發(fā)的有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照。
  
  再次,開發(fā)商應該擁有足夠的資金,他們的注冊資金應該通過注冊會計師機構的驗資真實。也就是說,在同一個房地產(chǎn)項目之中,土地、資質、資金應三位一體,缺一不可。并應另辦理有關立項、規(guī)劃許可、商品房準建、施工執(zhí)照、商品房預售許可、工程竣工驗收、商品房買賣備案登記等各種行政手續(xù),使整個過程處于政府各職能部門的監(jiān)督、控制、管理之下,從而保障購房人的利益和社會公共利益。
  
  
  
  買這樣的房子對個人來說,你沒有獨立的產(chǎn)權,你也不能使用集體的產(chǎn)權證去辦理各種與產(chǎn)權相關的事(如抵押,貸款等).
  
  但房產(chǎn)仍可以買賣,只是價格不能與獨立產(chǎn)權房一樣.
  
  這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，具體情況可以向當?shù)貐^(qū)級政府咨詢。
  
  購買集體產(chǎn)權房的弊端
  目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地使用權私下、變相的轉讓大量存在，不僅嚴重損害了國家、集體利益，導致了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產(chǎn)權關系不清，交易的不安全，給農(nóng)村的穩(wěn)定帶來了隱患，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風險?！　?br/>
  一、無房產(chǎn)證
  
  建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規(guī)定："房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。"也就是說只有擁有個人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權。
  而按照法律規(guī)定，集體性質的土地使用權是不能在土地性質未變更性質之前進行買賣的，相應的在該土地上建造的房屋也無法進行買賣或轉讓，因此也就無法取得房屋所有權證。
  農(nóng)村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。集體房產(chǎn)證是臨時的證明，是個模糊概念，甚至缺乏法律依據(jù)。
  二、不能用于抵押和貸款
  《擔保法》明確規(guī)定："抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。"
  貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進行登記。
  
  三、易產(chǎn)生糾紛，房屋沒有保證
  集體產(chǎn)權房有相當一部分是村里自己開發(fā)的，也就是說時任書記就是開發(fā)商頭頭，如果幾年之后，一換屆，很可能就會出現(xiàn)糾紛。再者說，村里開發(fā)的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發(fā)的，沒有任何法律保障，沒有房產(chǎn)證也沒有土地證，出售鄉(xiāng)產(chǎn)權的住宅，并不具備正規(guī)的房屋買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的房屋性質也與實際有很大不同。而僅有的購房合同也可能會因為大隊書記的換屆而變得沒有什么效力。
  另外，《土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準"，這就容易出現(xiàn)這樣一個問題，村民將房子賣出后，就意味著再也沒有宅基地，而面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產(chǎn)權的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。
  
  四、房子質量無保證
  房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而集體產(chǎn)權房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質，在質量、信譽方面都沒有保障。
  開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應到房地產(chǎn)權屬管理部門申請房地產(chǎn)權屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定后，權屬管理部門需要通知土地管理部門**后核定地價，還要審核該項目是否按規(guī)劃批準的用途實用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款**終繳納的情況，以及拆遷安置結案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認產(chǎn)權，頒發(fā)房屋所有權證。而集體產(chǎn)權的房子相對商品房來說房子質量檢測程序相對缺乏，購買房子后所持有僅為一紙與當?shù)剜l(xiāng)政府簽發(fā)的合同，在質量上的隱患相對一般商品房來說較大。
  五、拆遷無補償
  根據(jù)《土地管理法實施條例》第26條規(guī)定："土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。"私下交易并不能將房屋過戶，即使把房款給賣房者，實際上房屋的法律所有人還是原來的賣方。將農(nóng)村土地上建設的房屋向集體經(jīng)濟組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權出租行為。正因為如此，目前我國尚無對拆遷農(nóng)村房屋而給予承租人(使用人)補償?shù)南嚓P法律規(guī)定，其補償對象均為農(nóng)村土地或地上附著物的所有人。
  六、行為違法，不受法律保護
  我國土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  《山東省高級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定："農(nóng)村宅基地使用權的轉移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。"
  集體產(chǎn)權房屋對外出售本身就是一種違法行為，一旦產(chǎn)生糾紛，法律是不予保護支持的。
  七、村民證不合法
  有很多開發(fā)商為了更好銷售房子，避開農(nóng)村集體產(chǎn)權房只能在集體之間買賣的法律規(guī)定，而出奇招，就是給買房的城鎮(zhèn)戶口的消費者辦理一個農(nóng)村的村民證書，這樣，就可以用本村村民的名義來買房。而事實上這種由村委印發(fā)的村民證是毫無用處的，就連買賣行為的真實性也無法起到證明作用，況且這種村民證本身就帶有違法性，是不能作為以后有關法律糾紛證據(jù)的。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:57:08
• 157****0851

  首先要注意以下幾點：
  1、合同的定立需要注意；合法的承租土地的使用權；
  2、房屋的土地權歸誰所有，需要在合同訂立時注意的；
  3、需要到房產(chǎn)公證處做公證；
  4、合法有據(jù)的取得。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:56:45
• 132****5825

  我在房管局工作，答復如下：
  一般來說，我們不建議購買集體土地上的房屋（即使有房產(chǎn)證），有以下原因：
  首先，集體土地上的房屋抵押貸款時有的地方不能抵押，有的地方抵押價值低，專業(yè)術語叫產(chǎn)權不完整。
  其次，這種房屋拆遷時補償標準低于國有土地上的房屋。
  第三，一般來說，這種房屋的物業(yè)管理水平往往不高，周圍鄰居也多是村民，總體素質有待提高，而且在這種環(huán)境中，你是外來的，是孤立的......
  第四，根據(jù)國家的法律，這種房屋只允許本集體內(nèi)部人員之間交易，你去買是違法的，即使你辦了房產(chǎn)證，出現(xiàn)糾紛時，你的權益也無法得到保證。
  祝你好運！

  查看全文↓ 2018-07-12 20:56:25
• 152****3296

  集體土地上的房屋只能允許戶口為同村或同集體的人買，不能夠上市交易，其余不符合條件的人購買不受法律保護。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地等屬集體所有的土地上的房屋，村民對土地只享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，此類房屋不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉讓、置換。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:56:09

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• 問 集體土地劃撥后,土地所有權還是該集體所有嗎?
  答

  所有權還屬于你們村集體，但使用權已不屬于你們村集體。根據(jù)《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規(guī)定：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”也就是說，給企業(yè)僅僅取得了使用權，而所有權仍然是村集體。政府如果征收該土地，意味著土地的所有權變更，根據(jù)《土地管理法》應給予原土地所有人給予補償，且必須經(jīng)過聽證，如果沒有合法的程序，那么該項行為不合法。

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• 問 集體土地可以貸款嗎? 集體土地所有權可以做抵押貸款嗎
  答

  集體土地使用證不可以貸款，銀行貸款需要有穩(wěn)定的還款來源和良好的征信信息或者產(chǎn)權清晰足值易變現(xiàn)的抵押物，如房產(chǎn)車輛等；　辦理銀行貸款需要準備資料：　　1.有效身份證件；　　2.常住戶口證明或有效居住證明，及固定住所證明；　　3.婚姻狀況證明；　　4.銀行流水；　　5.收入證明或個人資產(chǎn)狀況證明；　　6.征信報告；　　7.貸款用途使用計劃或聲明；　　8.銀行要求提供的其他資料。　　銀行貸款需要的條件：　?。?）年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有 效的居民身份證明，銀行貸款要求貸款人年齡一般在18-60歲之間；　?。?）有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；

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