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住在新房里免不了要跟物業(yè)打交道，個中法律你都明白么？業(yè)主和物業(yè)管理各自有什么權利和義務，你都明了么？在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動應完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應共同遵守，明確各自的權利和義務。 業(yè)主的權利和義務 業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權利包括住宅所有權和使用權，并享有房屋出租的全部租金收入。有權自由出售、轉讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護;有權使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設施;對本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項公約有投票權;有權根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務是應按照契約規(guī)定，交納應分擔的管理費和其他費用以及國家規(guī)定的稅金;應簽訂集體簽訂的公約。 物業(yè)管理公司的權利和義務 (1)物業(yè)管理公司的權利主要有： 有權根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理公司制定的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的規(guī)章制度，也可以針對不同方面制定專項規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制定規(guī)章屬于對小區(qū)管理服務的重大措施，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主委員會認可后，規(guī)章制度才能生效。這些規(guī)章制度不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力，其性質屬于團體自律性規(guī)章。 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理，這既是行使權利，也是履行義務。 有權制止違反規(guī)章制度的行為。 有權要求業(yè)主委員會協(xié)助。業(yè)主委員會作為房屋所有人和使用人的代表，有責任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作，對于小區(qū)管理中出現(xiàn)的重大事件，或者個別難以解決的問題，物業(yè)管理公司可以將情況向業(yè)主委員會通報，有權要求業(yè)主委員會按照規(guī)章制度出面協(xié)調(diào)和解決，業(yè)主委員會應當予以支持和協(xié)助。 有權選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務。物業(yè)管理是多方面的管理和服務，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理能力，因此根據(jù)管理項目需要，一部分專項業(yè)務必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區(qū)街道和清理垃圾、化糞井的專項工作，轉包給清潔公司等單位和人員承擔，聘請保安公司承擔小區(qū)治安管理工作等。 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)管理公司除享受上述權利外，也應承擔下列義務： 履行物業(yè)管理合同、依法經(jīng)營。 接受管理委員會和小區(qū)居民的監(jiān)督。 重大管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可。 接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 根據(jù)權利和義務對等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權利即為對方(業(yè)主)的義務，其義務則是對方享有的權利。
物業(yè)管理公司有什么權利和義務
155****0287 | 2018-07-13 01:27:36
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134****2162
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的重要依據(jù)是物業(yè)服務合同。正確認識物業(yè)服務合同的性質和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關鍵。
查看全文↓ 2018-07-13 01:28:24
一、 物業(yè)服務合同的性質和特征 物業(yè)服務合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務,業(yè)主支付服務費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業(yè)主的權利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務合同相關內(nèi)容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。
1、 物業(yè)服務合同的性質 在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下,實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋,也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況,都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系,處于被管理和被領導的地位。 隨著住房制度的改革，房屋所有權轉歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權利，為全體業(yè)主提供服務。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人,是平等的主體，享有相當?shù)臋嗬土x務。兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以,物業(yè)服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2、物業(yè)服務合同的特征
（1）物業(yè)服務合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五種有名合同之外的無名合同,是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務為主要內(nèi)容,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系,是關系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同,其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托,為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務,委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務合同作出規(guī)定。我個人認為，基于物業(yè)服務合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同規(guī)定極為簡單，應該在合同法中增設物業(yè)服務合同，以規(guī)范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權益。在法律未作出明確規(guī)定時，則可適用合同法的一般規(guī)定。
（2）物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權與管理權的分離?，F(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術為業(yè)主服務，行使管理權。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。
（3）物業(yè)服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業(yè)服務合同中,物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養(yǎng)護、維修,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務，業(yè)主支付費用,雙方的權利義務是相互對應相互依賴的。物業(yè)服務收費的一項基本原則是質價相符，充分反應了其雙務性的特點。
（4）物業(yè)服務合同是有償合同，要式合同。 -
154****3523
物業(yè)管理的權利：
查看全文↓ 2018-07-13 01:28:17
（1）物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)有關法律法規(guī)、物業(yè)服務合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，結合實際情況，制定管理辦法。
（2）按照物業(yè)服務合同和管理辦法實施管理
（3）按照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費用
（4）有權制止和向有關行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。
（5）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務合同。
（6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。
（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關費用。（8）有權將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。（9）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可實行多種經(jīng)營。
物業(yè)管理的義務：
（1）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務。
（2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。
（3）重大的管理措施應當提交業(yè)主大會審議決定
（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 -
158****1469
這要看處于什么情況。
查看全文↓ 2018-07-13 01:28:08
根據(jù)建設部1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權利和義務。
權利：①物業(yè)管理公司應當根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；④有權制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權要求業(yè)委會協(xié)助管理；⑥有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
義務：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大的管理措施應當提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
相關問題
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業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權利和義務是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權基礎上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權利，同時要履行相應的義務。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利主要有：接受物業(yè)服務；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關事項提出建議：行使投票權：選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務費用等義務
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關于公共區(qū)域劃分問題，《物業(yè)管理條例》第九條有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！边@只是給了我們一個大方向的指引，目前為止，還沒有具體的區(qū)域劃分標準和實操出臺，但近期各地都在做這件事，建議多多關注所在地的物管部門動態(tài)。如果你要了解所在寫字樓物業(yè)管理的公共區(qū)域劃分情況，建議你查看一下所在寫字樓的規(guī)劃圖以及物業(yè)交接時簽訂的合同，因為《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。所以這個應該不難查到。對于開發(fā)商早期允許承租方封的樓道，這屬違章行為，《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。實際工作中，一般情況下，這類封樓道行為如果不影響消防疏散，其他租戶意見也不大的話，這種既成事實的違章行為處理起來需時較長，建議你在管理過程中，一方面將情況報告給相關部門，另一方面與承租方簽定免責合約，以免出現(xiàn)問題后被納入“不作為”行列。
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1、公司董事長或執(zhí)行董事簽署的《公司設立登記申請書》（領?。?； 2、《企業(yè)（公司）申請登記委托書》[領取，股東蓋章或簽字（自然人股東）]，應標明具體委托事項和被委托人的權限； 3、公司章程； 以實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術和土地使用權出資的，應當就實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術和土地使用權所有權轉移的方式、期限在章程中做出明確的規(guī)定。 有限責任公司章程由股東蓋章或簽字（自然人股東）； 4、股東的法人資格證明或者自然人身份證明： 股東為企業(yè)法人的提交營業(yè)執(zhí)照副本復印件；股東為事業(yè)法人的事業(yè)法人登記證書復印件；股東為社團法人的提交社團法人登記證復印件；股東是民辦非企業(yè)的，提交民辦非企業(yè)證書復印件；股東是自然人的提交身份證復印件。 5、驗資報告。 6、董事、監(jiān)事的任職文件； 根據(jù)公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議，由股東蓋章或簽字（自然人股東）。 7、**的任職文件； 提交董事會的聘任決議，由董事簽字。 8、董事長或執(zhí)行董事的任職證明； 根據(jù)本公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議或董事會決議等。股東會決議由股東蓋章或簽字（自然人股東），董事會決議由董事簽字。 9、公司董事、監(jiān)事、**身份證復印件； 10、住所使用證明： 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權證復印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件或復印件以及出租方的產(chǎn)權證復印件；以上不能提供產(chǎn)權證復印件的，提交其它房屋產(chǎn)權使用證明復印件。 11、《企業(yè)名稱預先核準通知書》； 12、法律、行政法規(guī)規(guī)定設立有限責任公司必須報經(jīng)審批的，提交有關部門的批準文件； 13、公司的經(jīng)營范圍中，屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經(jīng)審批項目的，提交有關部門的批準文件。 14、股東是外商投資企業(yè)的，公司的經(jīng)營范圍屬于鼓勵或允許外商投資的領域的，外商投資企業(yè)股東應提交：外商投資企業(yè)關于投資一致通過的董事會決議；外商投資企業(yè)的批準證書和營業(yè)執(zhí)照復印件；法定驗資機構出具的注冊資本已經(jīng)繳足的驗資報告；外商投資企業(yè)經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表；外商投資企業(yè)繳納所得稅或減免所得稅的證明；法律、行政法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其它材料。 股東是外商投資企業(yè)的，公司的經(jīng)營范圍屬于限制外商投資的領域的，除外商投資企業(yè)股東應提交上述規(guī)定提交材料外：公司還應提交省級以上外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準文件。 注：依照公司登記管理條例申請設立的有限責任公司適用本規(guī)范。 董事、**及財務負責人不得兼任監(jiān)事； 以上各項未注明提交復印件的一般均應提交原件； 提交復印件的，均應由股東加蓋公章并署明與原件一致。 物流公司如從事運輸業(yè)務，需到交通部門辦理運輸許可證后方可經(jīng)營。
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小區(qū)物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設施、道路、交通、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境進行的維護，修理和整治，保障業(yè)主合法權益，有序合法建立小區(qū)秩序。小區(qū)物業(yè)公司的職責主要來源于物業(yè)服務合同的規(guī)定，主要責任和義務有：1、小區(qū)安全護衛(wèi)工作。配專職護衛(wèi)人員，24小時值勤承擔門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務；確保小區(qū)安全發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。2、物業(yè)的維護。制定并設施設備的保養(yǎng)維修計劃，定期對小區(qū)內(nèi)所有的公共設施和設備如供水、供電、消防、環(huán)保、機電設備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養(yǎng)護。3、綜合服務。 物業(yè)檔案資料的管理工作、代收代繳等，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。4、維持業(yè)主的合法權益，并提供必要的有償服務，努力為業(yè)主排憂解難。
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