?? 集體土地上的房屋可依法拍賣嗎

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• 147****4736

  你好，法院拍賣集體土地房屋使用權(quán)是可以的，法院查封拍賣集體土地上的房產(chǎn)及其附著物時不能直接處置集體土地使用權(quán)，法院對處理集體土地房屋涉及集體土地的，需經(jīng)與規(guī)劃部門、國土管理部門取得一致意見后，才可以裁定予以處理。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:55:05
• 131****5723

  法院拍賣房產(chǎn)程序不像是中介交易房產(chǎn)那么簡單，涉及到很多方面的問題，不是一句話就能闡述明白的，所以在下面的知識里面為大家詳細(xì)介紹法院拍賣房產(chǎn)程序與法院拍賣房產(chǎn)過戶費(fèi)用。
  法院拍賣房產(chǎn)程序
  法院拍賣房產(chǎn)程序
  法院拍賣房產(chǎn)程序有哪些
  １、首先是委托辦理，法院房產(chǎn)拍賣不是房屋的產(chǎn)權(quán)人直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，而是由拍賣行進(jìn)行委托拍賣，拍賣也要簽署委托拍賣合同，有委托書才能進(jìn)行房產(chǎn)交易，這是委托交易必須有的書面文件。
  ２、其次就是拍賣行要對房產(chǎn)交易開始進(jìn)行準(zhǔn)備工作， 步要對拍賣的房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，這樣才能定出拍賣的低價，拍賣的低價不可以過高也不能過低，既要保證房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，也要保證購買者的利益。第二步就是確定拍賣的日期和拍賣的公告。
  ３、再有就是對購房人的購買資格和購買條件進(jìn)行審核，購買房屋的人需要提交相關(guān)的證明和競買的保證金，競買保證金就像是商品房認(rèn)購書里面交付的保證金是一樣的，交易成功就劃入房款，交易失敗就退還給購房的人。
  ４、后就是進(jìn)行房產(chǎn)的拍賣競買程序了，一旦房屋競買成功，當(dāng)即就繳納拍賣的房款，然后由拍賣行給予拍賣房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明就可以了。
  法院拍賣房產(chǎn)過戶費(fèi)用
  １、法院拍賣的房產(chǎn)過戶費(fèi)用一般都是由買家交付的，拍賣的房產(chǎn)除了過戶的手續(xù)與普通的房產(chǎn)交易有所差別以外，稅費(fèi)方面都是一樣的。
  ２、拍賣的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有滿五年的，費(fèi)用主要有：個人所得稅是房屋拍賣價格的１％；土地稅是房屋拍賣價格的１％，稅是房屋拍賣價格的５．５％；契稅是房屋拍賣價１％至３％之間，具體的比例由房屋的建筑面積而定；房屋交易費(fèi)是面積乘以６元每平米單價；房屋評估費(fèi)是房屋拍賣價的０．５％；登記費(fèi)是８０元。
  ３、以上的稅費(fèi)情況單指出售房屋的一方只有一套房產(chǎn)和買家沒有其他房產(chǎn)的情況。拍賣的房產(chǎn)房屋的產(chǎn)權(quán)滿五年的，可以減免個人所得稅、稅、土地稅三項稅費(fèi)。
  ４、其他的費(fèi)用還有相關(guān)部門所收的房產(chǎn)沒有繳納的生活費(fèi)用，包括：水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、入住費(fèi)等費(fèi)用，這些也都是由買家支付的。
  法院拍賣房產(chǎn)程序與法院拍賣房產(chǎn)過戶都已經(jīng)介紹完了，希望對您有所助益

  查看全文↓ 2018-07-13 10:54:48
• 147****8047

  想要過戶到個人名下，必須要知道原來房主是否有房產(chǎn)證，集體房屋房產(chǎn)證能過戶，但過戶時主要有以下限制：
  1、辦好原房主房權(quán)證、必須經(jīng)單位同意后過戶；
  
  2、小產(chǎn)權(quán)只能經(jīng)單位同意后在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)屬于集體，受限制，而其他土地使用權(quán)屬于個人的則不受其限制；
  
  3、買房者以后賣房要通過單位同意。
  
  4、按照我們土地管理的相關(guān)法律規(guī)定，只能把戶口遷入該村，生活若干年，依法行使該村村民的義務(wù)（比方說承包責(zé)任田等）后，取得村委或村集體的認(rèn)可，認(rèn)同你是本村人口，同意為你開具使用宅基地的證明后才能辦理過戶手續(xù)。
  
  5、集體房產(chǎn)證變更個人房產(chǎn)證的住戶，需要購房時與單位簽訂的買賣協(xié)議書和單位開具的房產(chǎn)證明、攜帶本人身份證及復(fù)印件一份，房地產(chǎn)管理所辦理相關(guān)手續(xù)。
  
  一、法院拍賣房子的過戶流程：
  
  (一)首先確認(rèn)法院是否解除了對該房產(chǎn)的查封；
  
  (二)材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門；
  
  (三)當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；
  
  (四)可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
  
  二、需提交證件(以下資料必須是原件)
  
  (一)協(xié)助執(zhí)行通知書；
  
  (二)民事裁定書；
  
  (三)委托拍賣書(法院委托)；
  
  (四)拍賣成交確認(rèn)書及發(fā)票;
  
  (五)私有房地產(chǎn)權(quán)登記申請書及身份證；
  
  (六)地稅完稅證明；
  
  (七)契稅證明。
  
  注意：
  
  1、個人買受拍賣標(biāo)的房屋需另提供資料：
  
  (1)買受人身份證明(核對原件收取復(fù)印件)；
  
  (2)買受人婚姻狀況證明(核對原件收取復(fù)印件)；
  
  (3)流動人口婚育證明(買受人為18-49周歲非本市戶口的女性流動人員需提供，核對原件收取復(fù)印件)。
  
  2、單位承受拍賣標(biāo)的房屋需另提供資料：
  
  (1)工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證(核對原件收取加蓋公章復(fù)印件)；
  
  (2)代理人身份證明(核對原件收取復(fù)印件)。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:54:09
• 135****8347

  　法院對村集體土地可以查封。 　　根據(jù)**高人民法院頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》 第 24 條的規(guī)定： “人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時， 經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后， 可以裁定予以處理， 但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
  對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的， 人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。 　　個案執(zhí)行中應(yīng)注意以下幾個方面： 　　一是厘清權(quán)屬關(guān)系。 《物權(quán)法》 第 9 條規(guī)定“不動產(chǎn)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法登記， 發(fā)生效力; 未經(jīng)登記的， 不發(fā)生效力; 但法律另有規(guī)定的除外。 ” 由此可見， 不動產(chǎn)登記薄記載所有權(quán)人即為權(quán)利所有人， 但實(shí)踐中農(nóng)村房屋大多沒有產(chǎn)權(quán)登記， 或者有的只有建設(shè)用地許可證和建筑許可證， 房屋建成后沒有辦所有權(quán)證， 還有些是未經(jīng)批準(zhǔn)的違障建筑。
  因此在采取強(qiáng)制措施前， 一定要查清產(chǎn)權(quán)狀況。 　　二是征詢土地管理部門和集體經(jīng)濟(jì)組織的意見。 由于農(nóng)村房屋是建在集體土地上， 集體土地的使用權(quán)屬農(nóng)村集體組織。 而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓， 一種方式是通過集體土地性質(zhì)改 變?yōu)閲型恋? 另一種方式是在本集體組織成員間轉(zhuǎn)讓， 但該種轉(zhuǎn)讓受到宅基地“一戶一宅” 的限制。 因此， 處置集體土地上的房屋必須征詢土地管理部門的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的意見。 　　三是對買受人范圍作出一定的限制。 國務(wù)院國辦發(fā)[1999] 39 號通知規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅， 有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  ” 國發(fā)[2004] 28 號也規(guī)定“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理， 禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。 ” 《土地管理法》 第 62 第規(guī)定， 農(nóng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓， 且受到一戶一宅的規(guī)定。
  由于上述的限制， 在處置時必須規(guī)定嚴(yán)格的買受條件。 四是查明是否存在執(zhí)行豁免。 依**高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、 扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 和《關(guān)于人民法院執(zhí)行沒定抵押的房屋的規(guī)定》 ， 對農(nóng)村房屋執(zhí)行受到以下限制， 第一， 對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬生活必須的房屋， 法院可以查封， 但不得拍賣、 變賣或者抵債;
  第二， 對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬生活必須但已設(shè)定抵押的房屋， 在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟(jì)組織提供臨時性住房后可以拍賣、變賣或抵債。
  本回答由法律法規(guī)分類達(dá)人 韓飛推薦

  查看全文↓ 2018-07-13 10:53:49
• 154****4806

  集體土地所有權(quán)可以由法院拍賣。
  集體土地使用權(quán)，是指依照法律規(guī)定的方式所取得的對除國有土地之外的集體土地的開發(fā)、利用的權(quán)利。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
  集體土地使用權(quán)，權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。
  1、農(nóng)用土地使用權(quán)。農(nóng)用土地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。
  2、宅基地土地使用權(quán)。是指農(nóng)村村民依法取得的在本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。
  在法院受理的房產(chǎn)民事案件中，因當(dāng)房產(chǎn)事人用房屋到銀行抵押貸款,到期后無法償還而導(dǎo)致的房產(chǎn)訴訟案件較為普遍。其中，很大一部分案件房產(chǎn)當(dāng)事人在判決生效后仍逃避或無其它財產(chǎn)履行生效判決,銀行向法院申請抵押房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中因被執(zhí)行人確無其它財產(chǎn)可供執(zhí)行的需依法將作為貸款抵押物的房屋進(jìn)行拍賣。
  《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有其他的規(guī)定除外?！庇纱丝梢姟暗怯洝钡墓境绦蚴遣粍赢a(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。房屋作為不動產(chǎn),必然需將“登記”作為物權(quán)變動的要件。也就是說房屋的買受人需到有關(guān)部門辦理“土地證”、“房產(chǎn)證”后,該房屋的權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下。
  **高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定:“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后,該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移?！蹦敲淳烤狗课輽?quán)是何時發(fā)生轉(zhuǎn)移呢?筆者認(rèn)為“房屋權(quán)應(yīng)該自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時轉(zhuǎn)移”。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:53:33

相關(guān)問題

• 問 ??集體土地上的房屋可依法拍賣嗎？有什么建議呢？
  答

  根據(jù)我國法律規(guī)定，拍賣取得房屋所有權(quán)后，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)只能由房屋所有權(quán)人使用。在實(shí)際操作中，多數(shù)情況下是對房產(chǎn)進(jìn)行評估，競得人取得房屋所有權(quán)后，再依據(jù)法院的拍賣結(jié)果和判決書，到國土資源管理部門辦理土地出讓手續(xù)。拍賣行只拍賣集體土地上的房產(chǎn)而不拍賣土地使用權(quán)是合法的。因為，處分集體土地，涉及對集體土地所有權(quán)人的補(bǔ)償，也涉及出讓價款的評估等復(fù)雜問題，拍賣行沒有這么專業(yè)，也不會介入這么深，所以，拍賣標(biāo)的不含土地出讓金，競得人自己去到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)征轉(zhuǎn)手續(xù)。國土資源管理部門在辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)后再依法進(jìn)行公開出讓。當(dāng)然，若人民法院在拍賣價款中包括了出讓金和補(bǔ)償款，這也是理想的一種操作模式，

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• 問 ?? 集體土地上的房屋可以凍結(jié)拍賣嗎
  答

  法院執(zhí)行時，可以強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋。但對于農(nóng)村房屋，國家法律是限制買賣的，即只能出售給本村村民。1、根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村在宅基地上自建的房屋不能夠上市流通，也就不能夠通過法院的強(qiáng)制執(zhí)行來作為抵債處理；（但可以對其農(nóng)村住宅實(shí)施查封的強(qiáng)制措施）2、同樣，根據(jù)目前的法律法規(guī)以及司法解釋，一般類似家電這一類生活用品為保證被執(zhí)行人的基本生活，也是不列為強(qiáng)制執(zhí)行的財產(chǎn)對象的；（一臺二手家電通過法院評估、拍賣，中間扣掉評估費(fèi)、拍賣費(fèi)，還剩下多少錢，這是非常劃不來的處置方法）3、強(qiáng)制執(zhí)行的財產(chǎn)：被執(zhí)行人（單位）的銀行存款、流通的房產(chǎn)、土地使用權(quán)等可以上市流通的財物；建議：積極尋找可供執(zhí)行的財產(chǎn)線索并提供給承辦法官，或者找到被執(zhí)行人，通知法官對其實(shí)施強(qiáng)制傳喚，通過司法拘留等措施，逼迫就范（前提是對方有錢）

  全部3個回答>
• 問 ??集體土地上的房屋可以凍結(jié)拍賣嗎？有什么建議呢？
  答

  集體土地上的房屋，能否設(shè)定抵押權(quán)?房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)以后，就有存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的可能性。因為只要債務(wù)人不按約定履行債務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)。因此，這一問題與集體土地上的房屋能否買賣有類似的性質(zhì)，又有一定的區(qū)別。我國權(quán)屬登記實(shí)行的是房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，集體土地也不應(yīng)例外。其原因一是修改后的權(quán)屬登記管理辦法已將其參照執(zhí)行的范圍擴(kuò)大到規(guī)劃區(qū)國有土地以外；二是不實(shí)行這一原則，當(dāng)事人的民事權(quán)利無法保障?！锻恋毓芾矸ā冯m然未明文規(guī)定這一原則，但是在第六十二條中規(guī)定了‘農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土法使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。《擔(dān)保法》規(guī)定：除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押：1．抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘荒灘等荒地的土地使用權(quán)；2．以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。由此可見，農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設(shè)定抵押權(quán)；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時抵押。在《物權(quán)法》立法過程中，一些學(xué)者認(rèn)為：農(nóng)民貸款時可用于抵押的財產(chǎn)有限，建議允許以土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押。在2005年10月，經(jīng)全國人大法律委員會研究認(rèn)為，承包土地涉及農(nóng)民的基本生活，如果允許承包土地抵押，農(nóng)民一旦不能償還貸款，將失去土地承包經(jīng)營權(quán)，從而引發(fā)嚴(yán)重的社會問題。因此，抵押問題應(yīng)與轉(zhuǎn)讓問題作通盤考慮。

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• 問 法院拍賣的集體土地上的房產(chǎn)能過戶嗎
  答

  城鎮(zhèn)戶籍不能買小產(chǎn)權(quán)房，法院判決的房產(chǎn)過戶也要遵守法規(guī)

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• 問 集體土地上的房屋可以買嗎?
  答

  農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為違法購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因而，集體土地上的房屋不能隨意買賣，而只能在符合上述規(guī)定的范圍內(nèi)方可轉(zhuǎn)讓。

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