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可參考下面的實例：XX小區(qū)地面停車位管理方案為了規(guī)范XX小區(qū)地面車輛停放秩序，保障小區(qū)內各方合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、XX《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和西安市停車管理有關規(guī)定，特制定本管理方案。一、地面車卡發(fā)放辦法1、地面停車位登記制度XX業(yè)主在物業(yè)服務中心辦理房屋交接手續(xù)時，由具體交房人員負責在“車位需求登記表”登記該戶業(yè)主信息，并當面告知業(yè)主此車卡登記僅為留存業(yè)主及車輛信息所用，“車位需求登記表”中登記的序號不作為地面停車卡排隊序號。2、地面停車位車卡發(fā)放方式XX地面停車卡發(fā)放以抽簽形式進行，抽簽時間以樓宇集中裝修期結束時間節(jié)點為準，車卡有效期限為一年。已購買XX地下停車位的業(yè)主，不再參與地面停車卡抽簽。3、地面停車位車卡抽簽準備階段：在抽簽實施工作開始之前的一個月，由客戶經(jīng)理負責通知各自分管區(qū)域內已入住業(yè)主具體抽簽時間，并做好記錄，以備后期查詢。對于重點客戶，可通過呼叫中心錄音電話通知，并保存好錄音資料。4、地面停車位車卡抽簽實施階段：（1）抽簽工作實施當天，由XX客戶服務中心具體負責組織所有符合抽簽條件的業(yè)主在規(guī)定的時間和場地進行抽簽，并做好記錄。秩序維護服務中心負責抽簽現(xiàn)場秩序的維持。（2）為了保證抽簽工作的公正性及透明度，并將抽簽結果在小區(qū)進行公示。（3）XX地面停車位為林間全體業(yè)主共同所有，因此車卡抽簽比例將依據(jù)小區(qū)入住情況具體核算，在**大限度滿足現(xiàn)有業(yè)主停車需求的同時也需保證后續(xù)入住業(yè)主的車位使用。二、地面停車位車卡辦理流程1、業(yè)主辦理停車卡，需簽訂《XX地面停車服務協(xié)議》（期限為一年），業(yè)主須攜帶持卡人身份證復印件，車輛行駛證復印件。車卡的有效期均為一年，且每戶業(yè)主僅限辦理1張停車卡。2、符合辦理手續(xù)的業(yè)主，辦理新車卡時由客服接待員與業(yè)主簽訂《XX地面停車服務協(xié)議》，協(xié)議須由經(jīng)辦人簽字、服務中心經(jīng)理審核簽字、主管副總審批，行政主管根據(jù)審批手續(xù)在《XX地面或地下停車服務協(xié)議》上加蓋“XX物業(yè)服務中心公章”；客服接待員填寫“地面停車卡領用登記表”。3、協(xié)議簽訂后，收費人員負責為業(yè)主辦理停車卡押金、停車服務費收繳手續(xù)，并由客服接待員領取停車裸卡；4、客服員核實業(yè)主交款憑證后，在“地面停車卡領用登記表”上登記停車卡辦理的相關信息，并通知弱電主管辦理裸卡注冊授權手續(xù)；5、弱電主管應于兩個工作日內辦理車卡授權手續(xù)，將已授權的車卡移交給客服接待員，并在“地面停車卡領用登記表”填寫授權、移交相關記錄；6、業(yè)主停車卡故障時，客服接待員負責核對停車卡信息，留存業(yè)主車卡、填寫“故障停車卡登記表”，通知弱電主管進行核查，弱電主管應于兩個工作日內排除故障并將車卡移交客服接待員，由收卡的客服接待員簽字確認；7、業(yè)主停車卡丟失，需持已簽訂的《XX地面停車服務協(xié)議》前往物業(yè)服務中心辦理補卡手續(xù)，客服接待員負責根據(jù)業(yè)主房號核對業(yè)主丟失的車卡信息，核對無誤后，收費人員收取業(yè)主補卡費，由客服接待員領取停車卡并填寫“地面停車卡續(xù)費登記表”，通知弱電主管授權輸卡，弱電主管于兩個工作日內辦理原車卡注銷手續(xù)及新車卡注冊授權手續(xù)，新卡授權應與原卡同等期限，并將停車卡移交客服接待員，并簽字確認。三、地面停車位管理制度1、小區(qū)車位采取不固定車位方式,對停放在車位上的車輛實行統(tǒng)一管理。2、小區(qū)地面停車依照市物價【20XX】XX號“XX市物價局關于XX小區(qū)一期交通工具停放服務價格的批復”文件規(guī)定的80元/輛·月收取車位服務費。3、XX區(qū)域所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉借、涂改、偽造。4、 車輛進出小區(qū)和停車位時,秩序維護員認“證”對車,通行證與車牌號不符者,秩序維護員有權阻止該車輛進入小區(qū)。5、車主(司機)須保管好通行證,如通行證/車卡丟失或損壞,車主(司機)要立即到物業(yè)服務中心辦理補辦手續(xù)。6、凡在XX區(qū)域地面停車位停放的車輛，其駕駛人員應遵守本管理辦法，服從小區(qū)工作人員的管理和指揮，按規(guī)定位置停放車輛，自覺維護車場內秩序。7、 停放在XX地面車位的車輛，請注意關好車門車窗，勿在車內存放貴重物品，物業(yè)服務中心對車輛及車內物品無保管義務。8、臨時進出車輛的停放管理（1）臨時進出車輛進入小區(qū)前需在門崗處進行登記后方可進入。（2）臨時進出車輛依照市物價市物價【20XX】XX號“XX市物價局關于XX小區(qū)一期交通工具停放服務價格的批復”文件規(guī)定的4元/輛·次（連續(xù)停車每8小時為一次）收取車位服務費。外來車輛不允許在小區(qū)內過夜。（3）XX小區(qū)原則上禁止出租車入內,如遇有乘載老、弱、病、殘、孕等特殊乘客或攜帶過重物品的,門崗執(zhí)勤人員視情況可予以臨時放行。（4）送貨車輛必須進行登記方可進入小區(qū)，在小區(qū)內需服從秩序維護員的管理,不得隨意停放。（5）進入小區(qū)內的車輛不得鳴喇叭,同時接受秩序維護員指揮,按規(guī)定車位和地點停放,對不按規(guī)定停放的車輛，秩序維護員有權依照物業(yè)服務中心相關管理規(guī)定處理。（6）停放在小區(qū)的車輛內不要遺留貴重物品、重要文件等,離車時車主(司機)要鎖好門窗,否則后果自負。
全部3個回答>物業(yè)管理公司運營方案怎么寫
135****7993 | 2018-07-13 19:11:59
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135****5063
商業(yè)地產的概念其實沒有非常劃一的說法，也可以說是商業(yè)房地產，廣義上說是含有商業(yè)性質的房地產投資開發(fā)和經(jīng)營管理的范疇可以成為商業(yè)地產，也就是除了政府辦公用地用房，民居，農耕用地，山林牧場之類以外的地產和房產都可以歸納為商業(yè)性質的地產和房產。而狹義的商業(yè)地產，估計大家比較接受的是承載著商品交易和流通的地產和房產這個領域范疇，在這個范疇里頭，我排除了很多房地產發(fā)展商劃入商業(yè)地產范疇的酒店業(yè)，因為我個人認為酒店是旅游服務業(yè)范疇的。那么今天我們就略談這個狹義的商業(yè)地產（商業(yè)房地產）的一些涉及投資、開發(fā)和經(jīng)營管理方面的問題。
查看全文↓ 2018-07-13 19:15:10
商業(yè)地產是在傳統(tǒng)房地產（住宅為代表）蓬勃發(fā)展后的新一輪房地產增長熱點，眾多傳統(tǒng)房地產投資者和發(fā)展商在地圈得差不多了，房子賣得差不多的時候，為了滿足穩(wěn)定的“流水”，不約而同的想到了以收租為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)地產，以便滿足穩(wěn)定的投資回報和現(xiàn)金流。當然也不乏因為商業(yè)地產的升溫，IR比傳統(tǒng)的地產要好的情況下毅然決定進軍商業(yè)地產的企業(yè)。然而，這些眾多的半路出家的投資者和開發(fā)商，其實對商業(yè)地產是毫無認識的，可問題又出現(xiàn)在他們都自以為傳統(tǒng)的房地產做的有聲有色，商業(yè)地產也不過就是加入所謂的商業(yè)概念罷了。但這就是大錯特錯的了！
正因為眾多的似是而非，許許多多的傳統(tǒng)房地產投資和和發(fā)展商都不幸陷入了商業(yè)地產的泥潭，不嫩自拔，那些比較幸運的。選了一塊好地頭，近水樓臺嘗到了些許甜頭，信心滿滿的向著另外一些泥潭進軍著，還有一些更幸運的，通過一些包裝和營銷，把商鋪東砍西切，割得零零碎碎，將一大幫小業(yè)主拉了進來墊了背，然后公司都關掉走人，剩下小業(yè)主們獨守空鋪，枉自嗟嘆，聽天由命去了。于是，全國上下到處都是爛尾商業(yè)項目，單單一個廣州市就有300多萬平方米空置商業(yè)面積，可是，更大更多的商業(yè)項目卻又不斷的上馬，形成一個惡性循環(huán)。
究其緣由，**直接的就是投資者和發(fā)展商把商業(yè)地產等同于傳統(tǒng)房地產來對待和處理，而沒有根據(jù)商業(yè)地產的實際采取獨特的處理和運作手法。簡單說，傳統(tǒng)住宅房地產歸根結底就是做商品房，其主要的交易對象是商品房，買賣雙方關注的是這種承載于實體商品房之上的建筑上蓋的所有權和使用權以及其使用收益或者增值收益。而商業(yè)地產，其核心卻不是實體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價值或者說是“商機”，沒有了商業(yè)價值，沒有了商機，它就成了一個沒有居住使用功能的商品房（或者叫商業(yè)單位好了），也就更無法談收益了！換句話說，商業(yè)地產實際上重點在商業(yè)二字，而非地產二字，有形實體的建筑上蓋不過是一個應該承載著眾多商機的“平臺”罷了。因此，我個人有個觀點，更喜歡把現(xiàn)在表現(xiàn)為商場、賣場、市場、百貨公司、超市、購物中心、商業(yè)街、商鋪以及寫字樓等等商業(yè)地產的不同形式通稱為：“商業(yè)平臺”，我覺得這樣更為貼切，因為它們都是承托著**重要的“商機”！無法提供“商機”的商業(yè)地產就不是成功的商業(yè)地產，那只不過是一個房子罷了。所以我常說，我從事商業(yè)地產20年，不是出租商鋪給客戶，我主要是出租“商機”的。
如果大家都認同商業(yè)地產的本質和核心是提供商業(yè)機會，為商家和客戶提供一個交易和流通的平臺，那么很自然，其投資開發(fā)和經(jīng)營管理等就不可以套用傳統(tǒng)房地產的套路了。那么它應該采取什么樣的套路呢？我且按照20年來的經(jīng)驗教訓總結出來的一些得到成功案例驗證的方法和模式，略說一二吧！
我認為，商業(yè)地產的投資開發(fā)和經(jīng)營管理，歸納起來就是三個階段和一個過程。何謂三個階段和一個過程，就是商業(yè)地產具體到一個個案項目上，其投資開發(fā)和經(jīng)營管理應該分成三個重要的階段和一個全面把控的過程，第一階段是“商業(yè)規(guī)劃”階段，第二階段是“開發(fā)統(tǒng)籌”階段，第三階段是“運營推廣”階段；一個過程就是貫穿三個階段的全面把控的項目目標管理過程。我又將其簡稱為八個字：“規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理”。
我們現(xiàn)在假設已經(jīng)獲得了一個地塊，具備了投入的資金，也有了各方面專業(yè)的人才，萬事俱備，可以開始啟動項目了。這時候，許多不了解商業(yè)地產項目投資開發(fā)和經(jīng)營管理的人，一般就是按照傳統(tǒng)套路，搞方案設計，做建筑規(guī)劃，然后報方案，擴初，修建詳規(guī)，出設計，報建，出建筑規(guī)劃許可證，施工許可證等等，然后組織施工，策劃公司找市場數(shù)據(jù)資料編報告搞策劃書，投廣告，找中介代理，招商或者賣鋪，公關公司后者廣告公司策劃開業(yè)，然后規(guī)模浩大的開業(yè)典禮，物管公司派保安巡邏打架，清潔工掃地擦玻璃，電工開空調電梯換燈泡，諸如此類。能夠到物管公司接入的項目已經(jīng)是算走運的了，很多在招商的時候已經(jīng)門可羅雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了個大坑，或者豎起幾根鋼筋柱子也就偃旗息鼓了，**不幸的可能圖紙還沒有出完就OVER了。那些封了頂?shù)?，老板還算有內容的啦！這就是通常見到的，或者目前普遍存在的情況。實際上商業(yè)地產項目不是這么簡單的建個樓房，找個商家，配個管家就OK的，應該按照項目整體投資，分成三個階段做好一個過程，落實：“規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理”。
首先，在正式項目啟動后，立即需要進行的工作不是建筑規(guī)劃和建筑設計，而是進行商業(yè)地產特有的“商業(yè)規(guī)劃”。我是極力反對用建筑規(guī)劃取代商業(yè)規(guī)劃的，而這又是許多人非常容易犯的錯誤，以為一個好的，特別的建筑規(guī)劃就是商業(yè)規(guī)劃，而實際上商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃根本是兩回事，并且重要的是商業(yè)規(guī)劃應該是建筑規(guī)劃的基礎和前提，沒有一個符合項目投資需要的商業(yè)規(guī)劃，項目已經(jīng)注定提高了50%以上的投資風險！那有人問，什么是商業(yè)規(guī)劃呢？
商業(yè)規(guī)劃主要就是解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位，還有項目的投資回報策略。通常商業(yè)規(guī)劃包括但不限于項目概念性策劃和商業(yè)方向，初步市場調查和分析評估，深度市場調研和分析評估，經(jīng)營定位和發(fā)展定位，商業(yè)模式和市場細分，投資回報預測和分析，根據(jù)定位進行劃分布局，設計交通組織動線，提供商業(yè)指標和設計要點，指導建筑規(guī)劃和建筑設計等等。以上個各項工作又包含著不同的細節(jié)和分支，例如，一個看似簡單的初步市場調查和分析評估，其內涵和工作內容就相當?shù)呢S富，比如市場調查的廣度、深度、范圍、區(qū)域、區(qū)間、覆蓋率、時間、期限等等，更需要針對確定的調查方向和清單選擇調查的方法和方式以及判斷分析數(shù)據(jù)的模型和評估結果的代表性和關聯(lián)度等等。有了初步市場調查還不等于可以定位了，還要根據(jù)初步的市場調查結果采取深入的市場調研和分析評估，才能據(jù)此探討定位和確認定位，才能確定商業(yè)模式等一系列工作的方略。來到這一步才可以開始著手進行建筑的規(guī)劃和設計工作，有關建筑和報建層面的事情大家都很熟悉了，就不多說吧。
做好了第一階段的“商業(yè)規(guī)劃”，就馬上進入第二階段的“開發(fā)統(tǒng)籌”階段，這個階段和第一階段具有非常緊密的鏈接，通常在第一階段的尾聲已經(jīng)著手這個階段的工作準備。所謂“開發(fā)統(tǒng)籌”，也非指宏觀意義上的房地產開發(fā)工作（比如征地立項報建公關之類），而是如何將一階段的規(guī)劃和設計落實到具體的建筑修建工程，如何處理進度和質量，當然更重要的開發(fā)統(tǒng)籌工作就是如何把一階段得到的市場調查信息和定位等等策略，實現(xiàn)市場接軌，實現(xiàn)市場“變現(xiàn)”，也就是我們大家都非常關心的招商工作了，也就是我們廣東話說的項目“行街”！
招商通常被理解為營銷工作之一，其實不然，營銷工作是任何時候都需要的，營銷是一種手段，不是目的，就等于我后面說的管理一樣，管理也不是目的，而是手段。我更希望將招商工作作為本階段重要的一個核心內容來處理。因為招商是講求統(tǒng)一策略的，也是在商業(yè)規(guī)劃基礎上，根據(jù)定位和市場信息進行整合資源的一個關鍵過程，它包含了很多細節(jié)和不容的分階段枝節(jié)，例如招商市場咨詢策略的制定，市場咨詢的跟蹤和定位微調，招商整體策略，商家組合選擇策略，定價策略，租期，招商條件，招商營銷策劃，招商VI和BI策略，營銷推廣和公關策略，招商團隊，動員培訓，招商進度管理和銷控調整等等事項，篇幅所限，恕不詳述！正因為這個階段的工作起到承上啟下的關鍵作用，能否實現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃的藍圖和實現(xiàn)的質量如何，就是這個階段的考核標準了，因此我覺得此階段就是一個不折不扣的從“無”到“有”的開發(fā)過程，就是一個由“零碎”到“整合”的統(tǒng)籌過程。
好了，通過大家努力，第二階段完滿成功的話，我們馬不停蹄的跑進第三階段“運營推廣”。這一階段的存在和劃分也是在傳統(tǒng)房地產思維觀念下，顯得備受爭議和可有可無。一般大家對前兩個階段還是可以接受和認同，但這個階段的概念和意義就不是那么容易認識和理解了。許多發(fā)展商和投資者在招商成功以后也就大排筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過是找個有點關系或者有點名氣的物業(yè)管理公司接手，等待開業(yè)和收取管理費。初一看，這樣好像也很正路，沒有什么不妥，高級的選名牌物管，抵擋的選關系物管，似乎約定俗成。但是，正是這樣的思維和觀念，造成了巨大的商業(yè)價值浪費，甚至毀滅了一個具備潛在商機的平臺。因為他們缺乏了商業(yè)運營的理念，不知道“商機”并非聽天由命，而是可以人為鍛造的。而一個好的商業(yè)運營系統(tǒng)，往往可以短時間內開拓出許多為人忽視的商機，造就商業(yè)地產加速增值，塑造商業(yè)品牌附加無形價值。把傳統(tǒng)出租商鋪，轉化為出租商機。
所以，我常戲言：“招商的成功，就是痛苦的開始”！招商成功了，意味著你需要展開一段堅韌不拔的痛并快樂著的“運營推廣”歷程。所謂“運營推廣”就是把無為而治的思維轉化為有為而治，把“不變應萬變”轉化為“知萬變應萬變”來適應市場，形成互動，用市場“無形之手”來推動商業(yè)價值的提升，拓展商機。本階段的工作其實不是在建筑竣工交吉之日開始的，往往需要在招商工作的后半段時間里頭就要計劃安排。由于目前國內還沒有成熟的這種商業(yè)地產的運營推廣系統(tǒng)的概念和理論，我暫且根據(jù)20年來的工作總結，斗膽稱為“商業(yè)運營系統(tǒng)”。這種商業(yè)運營的系統(tǒng)核心是“商業(yè)MBO體系”，它是由一系列的策劃、營銷、推廣、公關、廣告、宣傳、品牌、客戶關系管理、消費習慣管理、當然也包含物管等等構成，各種體系枝節(jié)暫且省略，蓋因其內容龐大繁復，實在罄竹難書！有關的這個體系我會在以后的文章專門論述的。至此，一個商業(yè)項目的投資才真正畫上一個逗號！
這就是商業(yè)地產項目的三個階段，“一個管理”實質上是統(tǒng)領著三個階段的全個過程，或者簡單說類似“項目管理”，只是這種管理過程不是簡單的為管理而管理的過程，而是一個隨時把控，隨時互動，隨時修正的，目的旨在達成商業(yè)地產項目投資回報和努力減低成本和減少風險的全面過程，它在三個階段當中無時無刻都要重視和掌握，具體的說，不外就是如何整合處理涉及項目的“人”、“財”、“物”、“信息”和“技術”等等方面的資源，使其利益貢獻**大化。我一向認為：管理沒有好壞之分，只有有效和無效之別，我們需要的是有效的管理！能夠達至目標的管理，只是我們需要怎樣恰如其分的運用 -
155****8202
1、管理公司介紹
查看全文↓ 2018-07-13 19:14:34
2、物業(yè)基本概況
3、各專業(yè)管理方式
4、費用和預算
5、階段性達到的目標
6、服務承諾 -
152****9793
商業(yè)街物業(yè)管理方案
查看全文↓ 2018-07-13 19:13:37
商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。
對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。
目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，**終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。
1.0商鋪物業(yè)管理理念
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。
“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。
“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
1.1. 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。
為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：
承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）；
營業(yè)時間的確定；
承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
為整個商鋪促銷承擔的義務；
承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
投保范圍事宜；
是否統(tǒng)一的收銀等 -
154****0630
查看全文↓ 2018-07-13 19:12:51
1、項目的整體設想與構思；
2、組織構件與人員配置；
3、費用測算與成本控制；
4、管理方式、運作程序及管理措施。
實質性內容
1、管理制度的制訂；
2、檔案的建立與管理；
3、人員的培訓與管理；
4、早期介入與前期物業(yè)管理服務內容；
5、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述；
6、管理指標；
7、物資裝備；
8、工作計劃等。
★1、組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂；
2、對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料；
3、根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內容進行分工、協(xié)作；
4、確定組織構架和人員配置；
5、根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織構架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。
6、根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內容制訂詳細的操作方案；
7、測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價）；
8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調整；
9、排版、印制、裝幀。
相關問題
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答
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答
一、前言及項目和企業(yè)簡介。 二、物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計劃（一般均為三年）、物管目標、承諾保證措施。 三、人員配備計劃與人員培訓和管理。 四、物質裝備計劃：房、裝備和資金。 五、維修基金使用方案。 六、物業(yè)服務費用收支測算：依據(jù)、原則、說明、收、支、措施。 七、管理規(guī)章制度。 八、檔案管理。 九、物業(yè)前期管理。 十、物業(yè)日常管理。 十一、智能化系統(tǒng)管理。 十二、客戶服務與社區(qū)文化建設。
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物業(yè)管理合同范本 委托方(以下簡稱甲方)：_________業(yè)主管理委員會/房地產開發(fā)公司受委托方(以下簡稱乙方)：_________物業(yè)管理公司根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號;占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;其中住宅_________平方米;物業(yè)類型：_________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。第二條委托管理事項1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養(yǎng)護和管理。2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內的屬配套服務設施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等)的維修、養(yǎng)護和管理。5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。6.交通、車輛行駛及停泊。7.配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。8.社區(qū)文化娛樂活動。9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。第三條合同期限本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。第四條甲方的權利和義務1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定，有權終止合同;3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電等催繳催改措施;4.甲方在合同生效之日起日內按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標準出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。5.甲方在合同生效之日起日內按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)，由乙方按下列第_________項使用：(1)無償使用。(2)按每月每平方米建筑面積_________元的標準租用。6.甲方在合同生效之日起一日內按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料)，并在乙方管理期滿時予以收回;7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動;8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動; 10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。第五條乙方的權利和義務1.根據(jù)有關法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權益，獲取不當利益。2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業(yè)管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。4.有權依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;5.有權選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務承包給個人;6.接受物業(yè)管理主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬民主;8.對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業(yè)的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業(yè)的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業(yè)審計機構;12.不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有，專門合同規(guī)定除外)。第六條管理目標乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標準”(各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內達到_________的管理標準;_________年內達到_________管理標準，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。第七條管理服務費用1.本物業(yè)的管理服務費按下列第_________項執(zhí)行：(1)按政府規(guī)定的標準向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;(2)按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;(3)由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元;支付期限：_________;支付方式：_________;2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執(zhí)行：(1)按政府規(guī)定的標準調整;(2)按每年_________%的幅度上調;(3)按每年_________%的幅度下調;(4)按每年當?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調整;(5)按雙方議定的標準調整_________;3.乙方對物業(yè)產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。5.本物業(yè)的公用設施專用基金共計_________元，由甲方負責在_________時間內按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付;(2)由乙方承擔;(3)在_________費用中支付;7.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：(1)由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元;(2)由甲方承擔上述管理成本費用的_________%;第八條獎懲措施1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵：_________;2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：_________;3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。 第九條違約責任1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承擔責任并負責善后處理?產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準)4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經(jīng)濟損失的，應當承擔全部責任。第十條其他事項1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調解，調解不成的，提交_________仲裁委員會依法裁決。5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。7.本合同自簽訂之日起生效。甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：__________________年____月____日_________年____月____日
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物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設施、設備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質。 二、接管后的日常管理服務工作 （一）設接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內出入口設有明顯標識，各棟、單元、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內公共秩序和財產安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。
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★關鍵性內容1、項目的整體設想與構思；2、組織構件與人員配置；3、費用測算與成本控制；4、管理方式、運作程序及管理措施。實質性內容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務內容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述；6、管理指標；7、物資裝備；8、工作計劃等?！?、組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料；3、根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內容進行分工、協(xié)作；4、確定組織構架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織構架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內容制訂詳細的操作方案；7、測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價）；8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調整；9、排版、印制、裝幀。
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