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全部3個回答>?? 小區(qū)物業(yè)管理如何
142****3431 | 2018-07-13 22:22:12
已有5個回答
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142****5919
物業(yè)管理其實很重要，因為有物業(yè)小區(qū)才會整潔美好，物業(yè)其實對一個小區(qū)有增值作用，所以做好物業(yè)管理很重要
查看全文↓ 2018-07-13 22:24:03
方法/步驟
物業(yè)相當于業(yè)主的管家，目前好多公司推出管家式服務，比如代收郵包，代接送孩子等等衍生服務，這對于業(yè)主來說很好的體驗，如果公司運營狀況良好的話，可以增設這些額外有償無償服務
如何做好物業(yè)管理
做好物業(yè)，必須先把本職工作做好，若本職工作都沒做好，還衍生其他有償業(yè)務明顯是本末倒置。物業(yè)的根本就是保持房屋增值，讓業(yè)主有一個良好的生活環(huán)境。
如何做好物業(yè)管理
那么物業(yè)的本職工作是什么呢？綠化養(yǎng)護以及小區(qū)環(huán)境的清潔，走廊及樓道的衛(wèi)生清潔，安保設施及小區(qū)出入人員管理等等，其實物業(yè)本職工作很多。
如何做好物業(yè)管理
在做好本職工作的前提下，可以明碼標價，維修業(yè)主暖氣及水龍頭等等業(yè)務，這樣既方便了業(yè)主，也給公司額外創(chuàng)收了
如何做好物業(yè)管理
物業(yè)管理**忌諱收不到物業(yè)費，服務質量下滑這樣的惡性循環(huán)，所以一定要提高服務質量，目前的業(yè)主都不差這幾個物業(yè)費，服務好了，其實很多業(yè)主都是交物業(yè)費的
如何做好物業(yè)管理
物業(yè)和業(yè)主其實是一個利益共同體，一榮俱榮，一損俱損，只有環(huán)境美好的小區(qū)，才能讓業(yè)主倍感舒心，有家的感覺
如何做好物業(yè)管理
物業(yè)客服人員就是公司的形象，也是門面，一定要禮貌待人，不要糊弄業(yè)主，說話不算話，業(yè)主的問題一定要登記在冊，并及時進行處理，業(yè)主也是人，會感受到物業(yè)的那份溫暖的 -
146****0119
作為一個物業(yè)居住小區(qū)，是政府社區(qū)化管理中的一塊實體；作為一個小區(qū)經(jīng)理，縱向有政府的政策和各部門的指導；橫向有居委會、業(yè)委會的協(xié)調，物業(yè)服務涉及到廣大業(yè)主的民生，其服務內容廣闊到幾乎沒有邊緣。俗話說：思路決定
查看全文↓ 2018-07-13 22:23:38
出路。本人根據(jù)15年物業(yè)管理和5年業(yè)委會負責人的經(jīng)歷，教訓和經(jīng)驗的經(jīng)歷，試歸納“一、二、三、四”的工作方法，供同行人參考。
一、定位：一個誠信服務的角色
物業(yè)公司與業(yè)委會一旦簽訂了《物業(yè)服務合同》進駐該小區(qū)后，就意味著進入了角色，要全面屢行《物業(yè)服務合同》約定的各項義務權力，執(zhí)行好收費標準和行業(yè)標準，開展《上海市物業(yè)服務分等收費標準》規(guī)定的服務。作為小區(qū)經(jīng)理，要把這五項服務收費標準內容進行分解，編制出對應的服務方案、工作標準、工作流程、工作記錄、檢查講評等內容的工作制度。這個工作制度覆蓋了全部服務責任、保證服務項目的完全落實。這是小區(qū)物業(yè)服務的主線條和依據(jù)。
為了體現(xiàn)規(guī)范，除工作制度外，還要有與收費等級相匹配的數(shù)種便民（無償）服務，具體內容要業(yè)主看得到、物業(yè)做得到，又要與業(yè)委會協(xié)商是當前緊迫解決的事項。
為了體現(xiàn)誠信，往往有許多在《物業(yè)服務合同》外而又必遇的事項。比如：
1、高空墜物現(xiàn)象；2、空調滴水外管的安裝和定期維護；3、曬衣龍門架統(tǒng)一為伸縮架；4、不要在共公部位安裝電視天線等管理難題。作為物業(yè)服務一般采用：
（1）每年定期普查，尤其在臺風暴雨高發(fā)期間；（2）在業(yè)主安裝前給予提示；
（3）收集、豋記業(yè)主的報告，及時勘查，給相關業(yè)主的書面通知；（4）為業(yè)主提供空調等專業(yè)維修電話和聯(lián)系方式；（5）重大事情與業(yè)委會、居委會求得協(xié)調和支持。這些工作因含糊不得、避不開就要做細致，避免因“不作為”而激怒業(yè)主，影響各類費用的收繳。在做這些事中體現(xiàn)出物業(yè)的“誠信”。誠信是企業(yè)的立身之本，真如周總理說過：“世界上**聰明的是**老實的人，因為只有老實人才能經(jīng)得起事實和歷史的考驗?！?br/>
二、二個負責：向業(yè)主負責向物業(yè)公司負責
物業(yè)的第一特性是不可移動性。小區(qū)是我們物業(yè)生存的地方，要長久生存下去，就必須向業(yè)主們負責。做到負責，通常有這三方面：
1、居住小區(qū)內維修項目要做得價廉、質好、透明度高。一般性維修在委托范圍內及時做好，有清楚的時段性清單；搶修性項目先做后報或邊做邊報業(yè)委會；金額較大項目在按合同規(guī)定讓業(yè)委會參與走程序，這樣的項目請業(yè)委會一起共同定方案、共同選聘施工隊、共同簽合同、共同驗收、共同確定付款方式的“五共
同”，前面“功課”做好了，后面一切順利了。
2、及時處理小區(qū)內違章違規(guī)現(xiàn)象。在小區(qū)內此類現(xiàn)象不斷發(fā)生：如外墻上空調滴水管不入總管、在外墻上擅搭鴿棚、高樓安裝曬衣龍門架﹑頂層曬衣被、放盆花等。對這種現(xiàn)象（1）要有《業(yè)主管理規(guī)約》中明文約束；（2）物業(yè)要管得越早越好；（3）在勸阻和排難中與居委會、業(yè)委會聯(lián)手做容易奏效。
3、每年二次公布小區(qū)的公益性收支和維修資金帳目。公布時注意準確無疑義，這樣事情做得清清楚楚，資金用得明明白白業(yè)主們才放心。
總之維修好、無違章外觀好、資金帳目清使小區(qū)的綜合價值高了，從**大程度上保障了業(yè)主權益。
向物業(yè)公司負責。因為公司是物業(yè)人員的依附單位。我們的做法是：1、千方百計完成份內的服務內容，力所能及承擔份外事，以保證物業(yè)各類費用的收繳率。任何時間、任何事情與業(yè)主不“口角”，“多種花不栽刺，多幫助不索取”。對暫欠費的業(yè)主及時了解想法和解決困難，用勤、情、理來操作，切忌欠費“滾雪球”越拖越大，要有緊迫感，要用心去做。2、對不尊重物業(yè)人員的行為，堅決正當維權。我們有一個小區(qū)安保在制止一個年輕車主違規(guī)停車時，一言不合被車主打折了肋骨。我們立即趕到現(xiàn)場。一方面開驗傷單送醫(yī)院就診；另方面與居委會、打人者長輩取得聯(lián)系，肇事家人要求協(xié)商，**后在合情、合理、合法基礎上進行了賠償處理?？傊悍蘸么龠M收費率高、讓物業(yè)工作人員工作有尊嚴，二者不偏廢。
在許多時候，業(yè)主利益和公司利益難免有沖突時，就憑我們的法律和良心這二個法碼進行平衡，而溝通與協(xié)調是**好的出路。
三、三個理念：貭量理念風險理念人性化理念
1、服務質量的理念。一個小區(qū)經(jīng)理經(jīng)營著一方天地。這塊天地政府各部門的評定、社會各界的監(jiān)督、媒體的傳播、業(yè)主的測評?使你的工作不封閉而徹底透明，這種情況使你煩惱或開心，這種透明決定著企業(yè)生存之路的寬窄。作為物業(yè)要收獲各類費用，必須保證服務質量。因此業(yè)主繳費率是物業(yè)服務質量的刻度表，兩者相聯(lián)相咉。從這含義講：服務質量是魂。
2、風險的理念。有人說物業(yè)是個旱澇保收的行業(yè)，其實并不風平浪靜。工作中要避很多“暗礁”很多“險”：（1）電梯故障關人的意外；（2）公用管道
滲漏引起的損壞賠償；（3）機動車在停泊中的損壞責任；（4）非機動車連續(xù)失竊電瓶的事件；（5）冰雪天的跌傷；（6）樓道里好皮鞋被竊??大大小小、份內份外，一個物業(yè)“不作為”，一個細節(jié)不到位就容易賠償。這樣賠償不斷，能使企業(yè)名氣大虧。因此制度的嚴密、設施的完備、服務細節(jié)的到位是避風險的唯一途徑。
3、人性化的理念。我們有一個小區(qū)二年前突然發(fā)現(xiàn)高層地下室有跳蚤。凡去停非機動車、打乒乓活動的人都被咬得紅斑塊塊奇癢無比，一時人心慌慌。物業(yè)成眾矢之“的”。與業(yè)委會一起細分拆，發(fā)覺這是流浪貓在地下室成群結隊作窩下崽引的禍。于是一方面依靠業(yè)委會出資支持；另一方面請區(qū)防疫站來滅殺，化了近二千元施放了特殊武器“煙霧彈”；再方面今后在高溫季節(jié)毎半月公共部位徹底滅殺。為了根除源頭，鼓勵員工捉貓。這引起觀念上的沖突：愛貓的人說你們物業(yè)不人道，貼出的布吿上被凃寫或被撕被責罵；也有人說跳蚤的毒要害到下一代。物業(yè)便釆用了幾種人性化辦法：（1）對喂貓人不勸說不阻止不反對；
（2）對野貓不打不殺，捉住貓后放在透氣紙板箱內，安全搬移到浦東苗圃適合它們生長的環(huán)境里；（3）在地下室有幼貓一窩暫不放逐，待能獨立生存后再移走；（4）請業(yè)委會與我們共同作宣傳；（5）鼓勵員工有獎捉放掉二十多只流浪貓。就這樣切斷了跳蚤傳播途徑、宣傳其嚴重危害、促進了公共場所整潔。歷時一年，各方反映平靜。人性化的平息了跳蚤事件。
四、合力：四方聯(lián)手
居住物業(yè)小區(qū)主要相鄰關系是：以業(yè)主為代表的有業(yè)委會、服務方有物業(yè)、居委會、政府各部門如警署等。實踐使我體會到：做事需伙伴，謀事需互補，朋友多了力量也大，增加了自信，工作容易出成果。因此根據(jù)需要找伙伴真重要。 小區(qū)非機動車庫內，總有一批放置很久而又損壞的“僵尸”自行車，說無主卻有主，讓其修沒人應，占地方礙場觀。我們與警署一起四方聯(lián)手：（1）在確定清理日前一個月向居民貼出清理吿示，四家公章一起蓋；（2）清理時間前一周在要處理車上貼標簽；（3）清除當天四方人到場，警署聯(lián)系市容大隊派來二輛卡車，給每輛廢舊車攝像、留存、備查；（4）實事求是地處理遺留問題，事后僅處理了一家。因為有牌照的廢舊車涉及到產(chǎn)權，才要如此謹慎。四方出手共清理掉47輛廢棄車，根除了這一公害。我們還在另一個小區(qū)采用四方聯(lián)手，對
機動車設道禁卡裝置，加強管理，排解實際困難，使停車費增收三分之一，“停車難”得緩解。根據(jù)事大小，伙伴牽手有多少。我的雙重身份和經(jīng)歷,體會有三：
1、高度重視每一個居民﹙業(yè)主﹚來信來電來訪，因為物業(yè)和業(yè)主之間平等契約關系給予了他們這種權力同時物業(yè)才有收費的義務。
2、高度重視物業(yè)與業(yè)委會關系，松緊有章法，因為老百姓希望看到一個各司其職、規(guī)范運作的局面。
3、高度重視和珍惜四方聯(lián)手的工作局面，因為議事需參湈，辦事要互補，安定和諧之風靠大家來共創(chuàng)。 -
134****4213
一、物業(yè)管理服務要做到“五知”：
查看全文↓ 2018-07-13 22:23:17
1、知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區(qū)域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利于我們有針對性的做好服務。
2、知心——要了解為主服務的心里需求，一般來講，業(yè)主有以下十個方面的需求：
（1）業(yè)主需要受到尊重——“業(yè)主是我們的衣食父母”；
（2）業(yè)主需要誠信——“誠信是打開業(yè)主心靈之門的金鑰匙”
（3）業(yè)主需要受到關注——“業(yè)主的冷暖我先知”；
（4）業(yè)主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；
（5）業(yè)主需要小區(qū)安全——安全才是美夢的港灣；
（6）業(yè)主需要優(yōu)美環(huán)境——好環(huán)境才有好心情；
（7）業(yè)主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；
（8）業(yè)主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；
（9）業(yè)主需要家的感覺——勝似親人一家人；
（10）業(yè)主需要超值享受——“這點費用交得很值”
3、知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業(yè)主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業(yè)主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔，我們要有博愛的胸懷，才容得下業(yè)主的一切。
4、知事——知道物業(yè)管理服務工作具體事務，只有知道要做什么事，才能爭取服務主動性，物業(yè)管理服務**怕心中無數(shù)，心中無數(shù)就會被動挨打。
5、知為——知道每件服務工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規(guī)范。物管企業(yè)要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。
二、做好物業(yè)服務，保證服務質量的五個方面：
1、追求物業(yè)管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續(xù)改進，無可挑剔：
2、樹立物業(yè)管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：
3、提高物業(yè)管理服務能力——力求職業(yè)化、專業(yè)化，員工做到一門精多門通：
4、講究物業(yè)管理服務特色——根據(jù)業(yè)主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；
5、注重物業(yè)管理的服務效果——業(yè)主的滿意率+驚喜+社會口碑；
（三）做好物業(yè)管理服務四點要求：
1、堅持物業(yè)管理服務目的的一致性。
2、物業(yè)管理服務要有透明度。
3、要保持物業(yè)管理優(yōu)質的持久性、擴展性。
4、加強物業(yè)管理服務的規(guī)范性。
物業(yè)管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現(xiàn)對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業(yè)管理工作。抓好服務質量，提高業(yè)戶滿意率。"把溫馨留給業(yè)戶"，為業(yè)戶營造一個優(yōu)雅、舒適、溫馨的生活環(huán)境，使業(yè)戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)提出的新要求。 -
136****1232
呵呵，物業(yè)能做好，就真是個人才。
查看全文↓ 2018-07-13 22:22:57
物業(yè)管理負責人不是好當?shù)?各類知識都要具備:房屋土建知識,防水知識,綠化,保潔,秩序維護，物業(yè)相關的法律法規(guī)（物權法，物業(yè)管理條例，當?shù)氐奈飿I(yè)各類收費標準），房屋管理知識，良好的口才。
以上一些要虛心學習。其實負責人**重要的一點就是要有經(jīng)驗，要有預知的經(jīng)驗，所謂預知，就是要在事情沒有發(fā)生前知道要發(fā)生什么事，要預防些什么事。這是很關鍵的。 -
141****1644
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？本報從業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、樓巴服務、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹，并將新出爐的“十優(yōu)物管”及“十優(yōu)十佳物業(yè)”的過“人”之處一一進行解密
查看全文↓ 2018-07-13 22:22:32
物業(yè)服務 1
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業(yè)服務的根本理念?！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實就是要做到充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益性、便利性為出發(fā)點去進行小區(qū)的物業(yè)服務。目前，大多社區(qū)的物業(yè)管理服務僅僅是一種基本服務，比如只負責社區(qū)的安全、衛(wèi)生工作，而沒有針對業(yè)主的實際需求、特別需求做出個性化的服務
業(yè)內人士指出，在現(xiàn)階段，業(yè)主對物業(yè)服務的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。
優(yōu)秀案例：今年年初，利?！ぞ痔煜露谝肓私痂€匙24小時酒店式服務，服務內容細微到業(yè)主外出旅游、公干的訂房、安排車到機場、車站、碼頭接送業(yè)主，甚至代業(yè)主購物。
增值服務 2
“創(chuàng)意”考驗用心程度
創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。
在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優(yōu)質服務的基礎上，或構思新的服務點子、或引入高水平的國際機構做顧問，以進一步提升物業(yè)服務的水平，增加服務的種類。
優(yōu)秀案例：恒荔灣畔今年在元霄節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦了許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。
業(yè)主投訴 3
接訴要耐心處理要及時
業(yè)主投訴對于物業(yè)管理公司來說是一件比較頭痛的事情。要處理好業(yè)主投訴，物管公司必須要做到及時、有效。無論業(yè)主投訴是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的有效投訴之后，受理投訴的人員應迅速將投訴信息進行歸類，并將信息反饋給部門負責人，以及時處理。
優(yōu)秀案例：廣州天力物業(yè)管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，絕不允許再次發(fā)生同類投訴事件。
社區(qū)安全 4
社區(qū)安全維護時刻不能馬虎
安全是人的首要需求，沒有了安全感，業(yè)主就無法正常生活。作為一個社區(qū)的“管家”，物業(yè)公司應高度重視社區(qū)的安全保障工作，對小區(qū)的規(guī)范化管理保持責任心，以減少隱患。
優(yōu)秀案例：保利（廣州）物業(yè)管理有限公司時刻樹立第一責任人意識，以“急業(yè)主所急”作為核心原則，從細節(jié)做起，如在小區(qū)服務手冊中明確各類設施設備的操作規(guī)范等。
物管技能 5
員工實際技能決定公司專業(yè)性
物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。
優(yōu)秀案例：廣州城建物業(yè)管理有限公司擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，贏得了業(yè)主的稱贊。
小區(qū)綠化 6
綠化管理要因地制宜
小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。綠化保護工作只有長抓不懈，才能為園林綠化的長效性打下堅實的基礎。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。
優(yōu)秀案例：廣州新世界物業(yè)管理公司在小區(qū)綠化方面做到了遵循科學原則，因地制宜，既不機械照搬，也不因循守舊。
物業(yè)維修基金 7
做好物業(yè)維護**重要
目前，不少樓盤對物業(yè)維修基金的監(jiān)管和運用都逐漸規(guī)范化，開發(fā)商也不敢隨意挪用物業(yè)維修基金，并且“還之于民”。
物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。
優(yōu)秀案例：逸景翠園的業(yè)主都拿到了維修基金卡，能夠有效對自己樓盤的物業(yè)維修基金進行監(jiān)控。
公共設施 8
公共設施所生效益歸業(yè)主
根據(jù)相關規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)。公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務等設施。一個好的物業(yè)公司，不僅對這些公共設施進行日常維護、管理，并將這些公共設施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主。
優(yōu)秀案例：廣東恒寶物業(yè)管理有限公司除了對公共設施進行日常維護和管理以外，還將這些公共設施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主，讓業(yè)主從中獲益。
社區(qū)文化 9
文化內涵給房子注入生命力
對于一個樓盤而言，文化是人類居住的內驅力和凝聚力，嫁接到房地產(chǎn)就是市場的推動力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來越成為人們擇居的重要標準。
優(yōu)秀案例：廣州雅居樂物業(yè)管理服務有限公司在社區(qū)文化建設方面傾注了大量心血，經(jīng)常舉辦諸如業(yè)主運動會、社區(qū)足球聯(lián)賽等社區(qū)活動
樓巴 10
樓巴服務成物管“考題”
樓巴，一度被稱為“樓盤的私家車”，充分保證了業(yè)主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠的樓盤，樓巴對于無班一族的業(yè)主來說，在現(xiàn)階段無疑是連接樓盤與市區(qū)的重要紐帶。然而，在樓盤開發(fā)逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發(fā)商為節(jié)約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經(jīng)營難以為繼。
**符合市場情況的做法，無疑是樓巴“公交化”的發(fā)展模式。從**早實行公交化的華南新城近一年多的樓巴運營情況可以看出，這無疑是一種在取消樓巴之后方便業(yè)主出行的有效方法。而在目前尚未完全實現(xiàn)樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務，是考核郊區(qū)樓盤物業(yè)管理服務水平的一個重要因素。
優(yōu)秀案例：祈福新村的樓巴以一個大型車隊的方式運營，成為目前樓盤運營樓巴的一個成功典范。但它的成功與其規(guī)模、運營情況有緊密的聯(lián)系，是很難復制的。
物管人員素質 11
高科技設施呼喚高素質人才
早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
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社區(qū)一般會進行過渡性管理。但是效果不太好。社區(qū)一般是物業(yè)管理區(qū)域的**初一級監(jiān)管部門，自己管理自己監(jiān)督，可想而知。也有社區(qū)安排小區(qū)的低保人員進行義務性維護，也就普通的保潔、保安。希望能給你參考。
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由業(yè)主委員會定
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指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設備,市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在我國,物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素: (一)是住宅建設的迅猛發(fā)展,大量住宅小區(qū)的投入使用,要求除了對房屋進行維修外,還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè)化管理,以保持新建小區(qū)的完好,發(fā)揮其整體功能和綜合效益。 (二)是隨著住房制度改革的逐步深化,原有的房管體制已完全不能適應,而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權單位多頭、多家管理,各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。 (三)是隨著市場經(jīng)濟體制的逐步確立,政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務直接負責的辦法,已經(jīng)不能適應形勢的變化,一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結合,由物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務,使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。 (四)是人民群眾生活水平的不斷提高,對居住環(huán)境和社區(qū)服務的更多的關注,使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素,物業(yè)管理為越來越多的人所接受。 正是因為以上這些因素,決定了物業(yè)管理作為一個新興的產(chǎn)業(yè)其備受關注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。
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隨著去年國家《物業(yè)管理條例》的頒布實施，以及一系列配套辦法的出臺，使我國的物業(yè)管理進入了一個更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時期，特別是《物業(yè)管理招投標辦法》、《企業(yè)資質管理辦法》的出臺，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭秩序更加公平、規(guī)范，競爭也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、壯大?應該是企業(yè)管理層認真研究的課題。今天，我僅從以下幾個方面闡述自己的看法，與同行探討：一、強化法律意識，規(guī)范企業(yè)行為，學法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營中求生存。1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時化解的話，就會導致下面這樣一個惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意——少數(shù)業(yè)主不交費——物業(yè)公司收不抵支或達不到預期效益——服務標準下降——更多的業(yè)主更大的不滿意——物業(yè)公司失盤。造成這種局面有兩個方面的原因：一方面，是物業(yè)公司的問題?？赡苁俏飿I(yè)公司服務不到位或出現(xiàn)管理失誤;也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時、不到位造成的;這說明物業(yè)公司沒有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強化自身的法律意識，要組織員工認真學習《條例》等有關法律知識，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風險。另一方面，是業(yè)主的問題。可能是由于業(yè)主不了解有關法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關系，不知道交了費究竟應該享受什么樣的服務。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進行《條例》等法律、法規(guī)知識的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導業(yè)主在依法享受權利的同時依法履行義務。2、要和有關政府部門建立良好的關系。按規(guī)定辦理有關手續(xù)，該申報的申報，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導工作;積極參加協(xié)會的工作，加強與同行的交流，隨時掌握有關的法律政策、市場信息，在遇到問題時能及時獲得政府、協(xié)會、同行的支持和幫助，以保護企業(yè)的合法權益。3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開發(fā)商的關系，本著公平、公道的原則，積極主動地協(xié)調好開發(fā)商與業(yè)主的關系。這有利于日后的管理服務及保修期遺留問題的處理?？傊髽I(yè)領導要正確理解合法經(jīng)營，不要簡單地認為合法僅僅是約束自己的;其實，只有懂法才能**大限度地利用法律武器來保護自己的利益，規(guī)避法律風險。二、以業(yè)主為關注焦點，建立規(guī)范的質量保證體系，大力推進精品戰(zhàn)略。1、以業(yè)主為關注焦點，不應該只是掛在嘴上做秀的，而要實實在在的貫徹落實到工作流程中的每個細節(jié)上，要建立規(guī)范的質量保證體系，要有質量監(jiān)督部門進行服務過程控制，企業(yè)領導要主抓服務質量，要常抓不懈，要有“管一個項目，創(chuàng)一個精品”的決心。2、物業(yè)管理服務作為一種產(chǎn)品，是以隨時生產(chǎn)、隨時提供的形式存在的。業(yè)主對物業(yè)服務這種產(chǎn)品的評價具有很大的即時性、隨機性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學的方法來考評你的服務質量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來評價你的服務質量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務的人——我們的員工必須要有很強的服務意識。加強員工服務規(guī)范、服務意識的培訓是非常重要的。為此，我們公司嘗試開展了“業(yè)主滿意員工”的評選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過這個活動，達到了兩個目的，一方面讓公司的員工認識到企業(yè)的管理目標就是以業(yè)主滿意為目標，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著領導，領導來了一個樣，領導不在一個樣，讓服務意識深入人心，體現(xiàn)在行動上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴的。3、加強與業(yè)主的溝通，定期上門回訪，征詢業(yè)主的意見和建議，通報近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡了感情;二是征詢了意見，有利于我們改進工作，提高服務質量;還有，物業(yè)公司服務的內容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無聞地進行。那么，適當?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。4、大膽進行服務創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務項目，增加收入，提高服務檔次。要研究不同群體不同的服務需求，可以采用問卷調查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務項目，還要敢想敢做，服務是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就**了，你就走在前面了。三、樹立正確的人才觀，對外廣納賢才，對內加強培訓，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺，增強企業(yè)發(fā)展后勁。企業(yè)的競爭就是人才的競爭，企業(yè)需要什么樣的人才哪?1、人們一般認為，人才就是高學歷、高職稱的人，毋庸置疑是對的，但這也是不全面的，我認為，能夠盡職盡責地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關心他、留住他。如果他是個保潔員，就把他樹立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。一個企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個崗位上都不容忽視。你別小看一個保潔員、一個保安員，他如果做的好，他就會讓一處潔凈、會保一方安全;如果他做的不好，也許就會因為他的疏忽，惹來一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來損失。所以說，水能載舟，亦能覆舟。2、要重視員工的素質培養(yǎng)，研究員工的特點，幫助那些有潛質的員工設計成長發(fā)展計劃，有的放矢的進行培訓，給他們提供鍛煉的機會。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領導應該擔當起培養(yǎng)人才的任務，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。3、要重視工程技術人才，吸納他們并進行物業(yè)管理專業(yè)培訓。隨著科學技術的進步，智能化已廣泛應用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高;物業(yè)管理的領域將進一步延伸為設施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術又會管理的復合型人才是提升企業(yè)競爭力的巨大財富。四、樹立市場營銷觀念，拓寬經(jīng)營思路，把握市場脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標，提高企業(yè)實戰(zhàn)水平。西部大開發(fā)，帶動了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開發(fā)又帶動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂觀。據(jù)**新統(tǒng)計，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級資質的企業(yè)只有一家，二級資質的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬平方米。 本回答由提問者推薦
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