?? 退房如何退營(yíng)業(yè)稅

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• 143****2846

  在退房時(shí)，應(yīng)該明確提出稅費(fèi)，裝修費(fèi)，物管費(fèi)等及其他相關(guān)費(fèi)用，不然，只能是自己承擔(dān)！非常不劃算

  查看全文↓ 2018-07-13 23:53:45
• 133****1962

  退房后，可以向地稅局申請(qǐng)辦理已交營(yíng)業(yè)稅退稅手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:53:27
• 145****6180

  要交營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會(huì)發(fā)生銷售方和購(gòu)買方單方或雙方履行售房合同違約的情況，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要收取或支付違約金。
  我認(rèn)為，同是違約金，收取時(shí)可以確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅收入，支付時(shí)不能相應(yīng)地沖減其營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)收取違約金，一般是因?yàn)橘?gòu)房者發(fā)生了在售房合同中設(shè)定的違約事項(xiàng)，比如購(gòu)房者單方面要求退房或延期付款等。
  在這情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就要依據(jù)《合同法》并按照雙方合同規(guī)定，向購(gòu)房者收取違約金。對(duì)此，稅務(wù)處理是有明確規(guī)定的。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）文件規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。
  在這一政策的理解上有人認(rèn)為，發(fā)生退房時(shí)因?yàn)楹贤绰男?，違約金無(wú)法‘并入’營(yíng)業(yè)收入，故不征營(yíng)業(yè)稅。這看似有道理，但實(shí)質(zhì)上卻不是這樣。因?yàn)椋旱谝?，收取違約金本身就是在履行雙方合同約定的權(quán)利和義務(wù)。第二，并入操作不存在能與不能的問(wèn)題，它只是一個(gè)稅務(wù)處理和財(cái)務(wù)處理的技術(shù)性的問(wèn)題，并不影響稅收政策的適用。
  不能因?yàn)橥朔亢蟆⑷搿摹杖搿瘺](méi)有了基礎(chǔ)而不把違約金按營(yíng)業(yè)額所包括的價(jià)外費(fèi)處理，即不因此而不按應(yīng)稅收入來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅。
  其實(shí)從技術(shù)上和邏輯上看完全應(yīng)當(dāng)將其收入作零處理，這時(shí)并入的是零收入，也就不存在無(wú)法并入的問(wèn)題。這不僅是單純的理解問(wèn)題，而且也是事實(shí)。　　房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金，一般是因?yàn)槭鄯空呒捶康禺a(chǎn)企業(yè)也發(fā)生了在售房合同中設(shè)定的違約事項(xiàng)，比如延期交房、房屋面積出入超過(guò)規(guī)定范圍、交房時(shí)張冠李戴把合同所指房屋的實(shí)際空間或地理位置搞錯(cuò)等。
  在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要依據(jù)《合同法》并按照雙方合同規(guī)定，向購(gòu)房者不是收取而是支付違約金。那么，這時(shí)的違約金支出能不能沖減應(yīng)稅收入呢？按常理，因?yàn)橥粋€(gè)銷售不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)，也因?yàn)橥皇鄯亢贤`約，既然收取的違約金要按政策并入應(yīng)稅收入繳納營(yíng)業(yè)稅，那么理所當(dāng)然地支付的違約金就應(yīng)當(dāng)沖減應(yīng)稅收入并相應(yīng)地少繳營(yíng)業(yè)稅。
  不過(guò)，筆者認(rèn)為這種理解是有錯(cuò)誤的。其核心的問(wèn)題在于，同是違約金，而收取的違約金與支付的違約金在性質(zhì)上和內(nèi)涵上是截然不同的兩個(gè)慨念，即前者構(gòu)成計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，后者不構(gòu)成計(jì)稅營(yíng)業(yè)額（假如不違約不支付）。
  根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例及其實(shí)施細(xì)則關(guān)于計(jì)稅營(yíng)業(yè)額即是向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)的規(guī)定，以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金要并入計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。
  對(duì)于這種性質(zhì)和意義上的違約金，如果房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者多收取了就需要部分退還或者是本不應(yīng)收取而又收取了就需要全部退還，在這種情況下則可以沖減應(yīng)稅收入。
  但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)因自已違約而支付的違約金就不同了，這時(shí)發(fā)生的違約金支出是不能沖減計(jì)稅收入的。試想，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)不違約，那么其在違約時(shí)所支付的那筆違約金能構(gòu)成應(yīng)稅收入嗎？顯然是不能構(gòu)成的。房地產(chǎn)企業(yè)在不違約不支付違約金的情況下，我們不可能、也從來(lái)沒(méi)有、更無(wú)任何依據(jù)將本是虛無(wú)的、無(wú)法確定的違約金并入計(jì)稅收入征收營(yíng)業(yè)稅。
  這也就是說(shuō)，違約金在違約時(shí)與在不違約時(shí)是不存計(jì)稅收入增減對(duì)應(yīng)關(guān)系的，自然也就不應(yīng)該在違約時(shí)沖減計(jì)稅收入。
  　　事實(shí)上，之所以得出這樣的結(jié)論，是因?yàn)槲覀冊(cè)诜治龊团袛噙^(guò)程中遵循和體現(xiàn)著一個(gè)重要的稅法原則，就是實(shí)質(zhì)課稅原則。
  這一原則要求我們，在判斷某個(gè)具體的人或事件是否滿足課稅要件，是否應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)時(shí)，不能受其外在形式的蒙蔽，要深入探求其實(shí)質(zhì)，如果實(shí)質(zhì)條件滿足了課稅要件，就應(yīng)按實(shí)質(zhì)條件的指向確認(rèn)納稅義務(wù)。
  反之，如果僅僅是形式上符合課稅條件，而實(shí)質(zhì)上并不滿足時(shí)則不能確定其負(fù)有納稅義務(wù)。通常，我們?cè)趯?duì)于納稅人是否滿足課稅要件的問(wèn)題的上，會(huì)因其外在形式與內(nèi)在真實(shí)之間的差異而產(chǎn)生對(duì)政策理解和適用上的不同。
  同是違約金并且在財(cái)務(wù)處理上也是記在營(yíng)業(yè)外收入與營(yíng)業(yè)外支出這兩個(gè)對(duì)應(yīng)的科目，似乎應(yīng)當(dāng)在收取和支出時(shí)其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅收入也應(yīng)當(dāng)分別作并入和沖減處理。
  但從營(yíng)業(yè)稅政策上研判其實(shí)質(zhì)內(nèi)容和真實(shí)意義是不同的，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)支出違約金時(shí)是不能沖減其營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入的。
  我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商收取的違約金應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)征收企業(yè)所得稅。收取違約金的根源是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房屋，其實(shí)質(zhì)是因?yàn)橛袘?yīng)稅行為的發(fā)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取違約金，大部分都收取在撤銷合同之前，也就是說(shuō)，在沒(méi)有撤銷之前收取的違約金，還在合同生效期以內(nèi)，如果沒(méi)有繳納違約金，在一般情況下，合同不撤銷。
  這時(shí)候收取的違約金，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用以及財(cái)稅[2003]16號(hào)，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，我認(rèn)為應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。
  　　根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第五十六條納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金（包括銀行罰息]、罰款和訴訟費(fèi)可以扣除。
  的規(guī)定，我個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用中列支。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 退房后營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？
  答

  具體要問(wèn)稅務(wù)所，不過(guò)一般情況下是可以的，不過(guò)因?yàn)槭且獜膰?guó)家的口袋里的掏錢出來(lái)所以流程肯定是非常麻煩的，時(shí)間也肯定是很長(zhǎng)的

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• 問(wèn) 退房后營(yíng)業(yè)稅可以退嗎
  答

  繳納營(yíng)業(yè)稅后辦理退房的情況有兩種：一是已簽訂房地產(chǎn)買賣合同，但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記；二是已簽合同，并辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記。對(duì)于第一種情況，原則上給予辦理退還營(yíng)業(yè)稅。如已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證，退房屬于回購(gòu)業(yè)務(wù)。再銷售時(shí)，可差額征收營(yíng)業(yè)稅。

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• 問(wèn) ??退房后營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？營(yíng)業(yè)稅可不可以退？
  答

  一、營(yíng)業(yè)稅是可以退還的，一般多交后是可以申請(qǐng)退的。營(yíng)業(yè)稅退稅流程：第一步：企業(yè)提供書(shū)面申請(qǐng)，所需提供材料包括：機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)、法人證書(shū)、或身份證等等；技術(shù)合同一式兩份、技術(shù)貿(mào)易許可證副本；(技術(shù)性收入核定表一式四份)。第二步：技術(shù)市場(chǎng)進(jìn)行材料審查，企業(yè)繳納認(rèn)定費(fèi)用，同時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上登記。第三步：辦理退稅，所需材料包括：地方稅務(wù)局退款申請(qǐng)書(shū)；技術(shù)轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)的書(shū)面合同（其合同要素需齊全，必須有雙方法人代表簽字或蓋公章）；技術(shù)市場(chǎng)審核意見(jiàn)證明；技術(shù)交易收入發(fā)票；稅收交款書(shū)復(fù)印件；技術(shù)性收入退稅說(shuō)明包括企業(yè)基本情況、技術(shù)項(xiàng)目名稱和簡(jiǎn)要內(nèi)容、技術(shù)。

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• 問(wèn) ??退房后營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？房屋銷售后退房交了的稅可以退嗎？
  答

  關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]32號(hào)） 文件規(guī)定，對(duì)購(gòu)房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題明確如下： 對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。　　目前我局未委托任何部門代收契稅，購(gòu)買房屋以取得契稅完稅憑證作為已繳納契稅的依據(jù)。如您已經(jīng)繳納契稅且取得了契稅的完稅憑證，可以根據(jù)以上文件規(guī)定到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅退稅業(yè)務(wù)。

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• 問(wèn) ??退房后營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？房屋銷售后退房交了的稅可不可以退？
  答

  賣房退款，同時(shí)也減少了營(yíng)業(yè)收入，當(dāng)月的營(yíng)業(yè)額減少了，稅也少交了。另外所得稅更無(wú)厘頭，項(xiàng)目還沒(méi)結(jié)算，所交的所得稅也只是預(yù)交的，退房款，減少收入，根本談不上所得稅。

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