??怎樣申請(qǐng)土地使用權(quán)

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• 156****6886

  開發(fā)商申請(qǐng)土地使用權(quán)的流程：
  
  ①土地登記申請(qǐng)。開發(fā)商經(jīng)市政府批準(zhǔn)，與國(guó)土資源局簽訂出讓合同并已繳清土地出讓金的，可持土地評(píng)估報(bào)告、土地出讓合同及出讓金發(fā)票到市財(cái)政局指定地點(diǎn)繳納契稅后，到國(guó)土資源局窗口申報(bào)，辦理國(guó)有土地使用證，填寫申請(qǐng)書，經(jīng)初審合格后辦理。
  
  您需要準(zhǔn)備的材料大致有：土地登記申請(qǐng)書；開發(fā)公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個(gè)人身份證明等有關(guān)證明文件；開發(fā)公司與國(guó)土部門簽訂的土地使用權(quán)出讓合同, 有關(guān)土地出讓金契稅等稅費(fèi)繳付憑證。委托代理人申請(qǐng)土地登記的, 還應(yīng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。
  
  ②地籍調(diào)查。土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)開發(fā)公司提出的申請(qǐng), 對(duì)該宗地進(jìn)行地籍調(diào)查, 主要對(duì)土地權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。
  
  ③土地權(quán)屬審核。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)公司提交的證明文件、資料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核。主要包括：對(duì)申請(qǐng)人、出讓合同、使用期限、土地價(jià)格、稅費(fèi)繳納情況、土地用途、房產(chǎn)變更和土地面積等進(jìn)行審核。
  
  ④注冊(cè)登記。土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)審核結(jié)果報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾? 經(jīng)政府批準(zhǔn)后土地登記人員為開發(fā)公司填寫新的土地登記卡。
  
  ⑤核發(fā)證書。土地登記機(jī)關(guān)依據(jù)土地登記卡填寫國(guó)有土地使用證, 由土地登記機(jī)關(guān)代表政府核發(fā)給軟件開發(fā)公司。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:31:39
• 156****2339

  需要你和開發(fā)商共同申請(qǐng)辦理，一般情況是開發(fā)商通知業(yè)主集體辦理，也可以單獨(dú)辦一戶，只是開發(fā)商可能會(huì)嫌麻煩，也給國(guó)土局增加了工作量，特殊情況是可以的。
  需要帶房產(chǎn)證、戶口本、身份證、購房合同、契稅等發(fā)票，還需要開發(fā)商帶總土地證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證明及身份證、董事會(huì)決議等材料。
  去當(dāng)?shù)貒?guó)土局如果有行政服務(wù)中心的話就去行政服務(wù)中心國(guó)土局窗口申請(qǐng)辦理。自交齊資料起大約一周就可以辦理。費(fèi)用也很低，商品房面積應(yīng)該不會(huì)太大，夫妻共同擁有的話發(fā)兩本證，費(fèi)用大約250元左右。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:31:24
• 158****6422

  　辦理土地使用證國(guó)土部門叫土地登記，主要依據(jù)是2008年2月1日起施行的國(guó)土資源部40號(hào)令《土地登記辦法》：
  　　第九條 申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：
  　　（一）土地登記申請(qǐng)書；
  　?。ǘ┥暾?qǐng)人身份證明材料；
  　?。ㄈ┩恋貦?quán)屬來源證明；
  　　（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；
  　?。ㄎ澹┑厣细街餀?quán)屬證明；
  　　（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；
  　?。ㄆ撸┍巨k法規(guī)定的其他證明材料。
  　　第四章 初始登記
  　　第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。
  　　第二十六條 依法以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國(guó)有土地劃撥決定書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
  　　新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
  　　第二十七條 依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國(guó)有土地出讓價(jià)款后，持國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
  　　第二十八條 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、出讓合同及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
  　　第二十九條 依法以國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
  　　第三十條 依法以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)作價(jià)出資或者入股國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
  　　第三十一條 以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
  　　……
  　　開發(fā)商辦國(guó)有土地使用證就是土地登記的申請(qǐng)人和當(dāng)事人，根據(jù)自己土地取得方式對(duì)號(hào)入座。
  　　假定開發(fā)商是以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其土地登記流程大致是：
  　　①土地登記申請(qǐng)。開發(fā)商經(jīng)市政府批準(zhǔn)，與國(guó)土資源局簽訂出讓合同并已繳清土地出讓金的，可持土地評(píng)估報(bào)告、土地出讓合同及出讓金發(fā)票到市財(cái)政局指定地點(diǎn)繳納契稅后，到國(guó)土資源局窗口申報(bào)，辦理國(guó)有土地使用證，填寫申請(qǐng)書，經(jīng)初審合格后辦理。
  　　您需要準(zhǔn)備的材料大致有：土地登記申請(qǐng)書；開發(fā)公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個(gè)人身份證明等有關(guān)證明文件；開發(fā)公司與國(guó)土部門簽訂的土地使用權(quán)出讓合同, 有關(guān)土地出讓金契稅等稅費(fèi)繳付憑證。委托代理人申請(qǐng)土地登記的, 還應(yīng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。
  　?、诘丶{(diào)查。土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)開發(fā)公司提出的申請(qǐng), 對(duì)該宗地進(jìn)行地籍調(diào)查, 主要對(duì)土地權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。
  　?、弁恋貦?quán)屬審核。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)公司提交的證明文件、資料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核。主要包括：對(duì)申請(qǐng)人、出讓合同、使用期限、土地價(jià)格、稅費(fèi)繳納情況、土地用途、房產(chǎn)變更和土地面積等進(jìn)行審核。
  　?、茏?cè)登記。土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)審核結(jié)果報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾? 經(jīng)政府批準(zhǔn)后土地登記人員為開發(fā)公司填寫新的土地登記卡。
  　　⑤核發(fā)證書。土地登記機(jī)關(guān)依據(jù)土地登記卡填寫國(guó)有土地使用證, 由土地登記機(jī)關(guān)代表政府核發(fā)給軟件開發(fā)公司。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:31:10
• 141****2727

  根據(jù)我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐，我國(guó)土地使用權(quán)的設(shè)定方式有以下幾種：
  　　
  　　1、經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)使用，再以合同方式設(shè)立。這種方式是指土地使用人在國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上與國(guó)家簽訂土地使用合同，從而取得土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是：
  　?。?）以這種方式取得土地使用權(quán)的，只能是中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)；
  　?。?）取得土地使用權(quán)需交付土地使用費(fèi)；
  　?。?）土地使用權(quán)有期限限制，一般與企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限相一致；
  　　（4）土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。
  　　2、以土地使用權(quán)出讓合同方式設(shè)定。這種方式是指國(guó)家以土地所有人的身份與土地使用人簽訂合同，將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用人，土地使用人向國(guó)家支付出讓金。其特點(diǎn)是：
  　?。?）以合同方式設(shè)立，國(guó)家和土地使用人處于平等地位；
  　　（2）取得土地使用權(quán)要交付土地使用費(fèi)（出讓金）；
  　?。?）土地使用權(quán)有期限，由合同約定，但不得超過法律規(guī)定的**長(zhǎng)期限；
  　?。?）土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、交換、贈(zèng)與和抵押。
  　　3、以承認(rèn)的方式設(shè)定。在《土地管理法》頒布實(shí)施以前，公民擁有合法產(chǎn)權(quán)的私房所占用的土地、外國(guó)組織和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)擁的合法房屋占用的土地，國(guó)家承認(rèn)房屋主人對(duì)其房屋基地的使用權(quán)。其特點(diǎn)是：
  　?。?）取得土地使用權(quán)不用交納土地使用費(fèi)，但需要依法交納土地使用稅；
  　?。?）土地使用權(quán)沒有期限規(guī)定；
  　?。?）土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以隨房屋一起轉(zhuǎn)讓。
  　　4、以批準(zhǔn)城鎮(zhèn)私有房屋用地的方式設(shè)定。城鎮(zhèn)居民需要興建私房的，其用地來源只能是市郊集體所有的土地。用地者須向縣級(jí)土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)，由縣級(jí)土地行政主管部門報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)，并由用地者支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，從而使國(guó)家取得土地所有權(quán)，用地者取得土地使用權(quán)。但自1995年1月《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以后，這種方式已被否定。其特點(diǎn)是：
  　?。?）以支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)來取代土地使用費(fèi)；
  　?。?）土地使用權(quán)的期限沒有限制；
  　?。?）土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以隨同房屋一起轉(zhuǎn)讓。
  　　5、以集體土地所有人同意、政府批準(zhǔn)的方式設(shè)定。這種設(shè)定方式適用于農(nóng)村居民建住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地及回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華橋、港、澳、臺(tái)同胞等使用集體所有的土地建住宅用地等幾種情況。用地者向鄉(xiāng)級(jí)或縣級(jí)人民政府提出申請(qǐng)，根據(jù)不同情況分別由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后取得土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是：
  　?。?）不需交納土地使用費(fèi)；
  　?。?）土地使用權(quán)無期限限制；
  　?。?）土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以隨地上房屋在土地所有權(quán)人集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓。
  　　6、以訂立承包經(jīng)營(yíng)合同的方式設(shè)立。我國(guó)農(nóng)村推行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地，由村或村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織與村民簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同的方式承包給農(nóng)民使用，農(nóng)民因此取得土地使用權(quán)，這種土地使用權(quán)又稱承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。其特點(diǎn)是：
  　　（1）只有集體所有的土地或者集體使用的國(guó)家所有土地才能實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)；
  　?。?）取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后依承包合同交付承包費(fèi)用；
  　?。?）承包經(jīng)營(yíng)期限有明確規(guī)定；
  　?。?）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:30:54

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• 問 如何申請(qǐng)土地使用權(quán)? 開發(fā)商如何申請(qǐng)土地使用權(quán)
  答

  農(nóng)民如果想要流轉(zhuǎn)土地，必須經(jīng)過國(guó)家規(guī)定的合法程序。我國(guó)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》第三十三條規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：1、平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；2、不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；3、流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；4、受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；5、同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

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• 問 如何申請(qǐng)土地使用權(quán)
  答

  需要你和開發(fā)商共同申請(qǐng)辦理，一般情況是開發(fā)商通知業(yè)主集體辦理，也可以單獨(dú)辦一戶，只是開發(fā)商可能會(huì)嫌麻煩，也給國(guó)土局增加了工作量，特殊情況是可以的。需要帶房產(chǎn)證、戶口本、身份證、購房合同、契稅等發(fā)票，還需要開發(fā)商帶總土地證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證明及身份證、董事會(huì)決議等材料。去當(dāng)?shù)貒?guó)土局如果有行政服務(wù)中心的話就去行政服務(wù)中心國(guó)土局窗口申請(qǐng)辦理。自交齊資料起大約一周就可以辦理。費(fèi)用也很低，商品房面積應(yīng)該不會(huì)太大，夫妻共同擁有的話發(fā)兩本證，費(fèi)用大約250元左右。

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• 問 ??怎樣購買土地使用權(quán)
  答

  1.可以購買土地使用權(quán)的農(nóng)村土地(1)四荒地及其他未利用土地在四荒地其他未利用土地這一塊,其實(shí)用“購買”一詞并不妥當(dāng),應(yīng)該被稱作以“其他方式承包的土地”,只是其獲得土地使用權(quán)的方式和購買比較相近,是通過招標(biāo)、拍賣以及公開協(xié)商的方式來的。(2)農(nóng)村里的國(guó)有土地由于歷史原因,農(nóng)村里并不都是集體土地,也有國(guó)有土地,比如國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地、國(guó)有建設(shè)用地等,這些土地都是需要經(jīng)過章呢功夫掛牌招標(biāo)和拍賣才能進(jìn)行交易的土地。作為城鎮(zhèn)居民你可以參與“購買”,但是能不能得到還得看你的本事,因?yàn)檫@些土地一般與“項(xiàng)目掛鉤”,如果你的項(xiàng)目足夠好,是可以“購買”到其使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的。(3)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地這個(gè)要看你們當(dāng)?shù)厥遣皇窃圏c(diǎn)地區(qū),這是今年我國(guó)發(fā)布的新政策,即農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可入市交易,與國(guó)有土地同價(jià)同權(quán)。2.不可以購買土地使用權(quán)的農(nóng)村土地(1)以家庭方式承包的農(nóng)村土地農(nóng)村大部分土地都已經(jīng)通過以戶為單位承包給了各個(gè)農(nóng)戶,農(nóng)戶獲得其使用權(quán)(承包權(quán)+經(jīng)營(yíng)權(quán)),但由于其所有權(quán)權(quán)屬于村集體,根據(jù)土地管理法和土地承包法,農(nóng)村承包地是禁止私自進(jìn)行買賣和交易的。但是作為城鎮(zhèn)居民,可以通過租賃、轉(zhuǎn)包等土地流轉(zhuǎn)方式獲得其土地經(jīng)營(yíng)權(quán),然后在農(nóng)地農(nóng)用的原則下進(jìn)行經(jīng)營(yíng),這也是國(guó)家近年重點(diǎn)鼓勵(lì)的方向。(2)農(nóng)村宅基地除了個(gè)別試點(diǎn)地區(qū)明確放開宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)象外,城鎮(zhèn)居民購買宅基地是明令禁止的。(3)農(nóng)村集體土地這里就包括了機(jī)動(dòng)地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等,因?yàn)槠渌袡?quán)屬于村集體,沒有經(jīng)過2/3以上的村民代表同意,城鎮(zhèn)居民是“買”(轉(zhuǎn)讓)不到土地的使用權(quán)的。雖然在近幾年的農(nóng)村土地改革中,農(nóng)村土地使用限制放開了不少,但是由于涉及到農(nóng)民的根本生存問題,各項(xiàng)政策都是以保障農(nóng)民利益不受損為前提的。因此在沒有具體的政策下來之前,即使部分地區(qū)有這種“非法買賣關(guān)系”存在,城鎮(zhèn)居民也還是不要去農(nóng)村買地買房為好。

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• 問 ??怎樣分?jǐn)倶欠客恋厥褂脵?quán)面積
  答

  《物權(quán)法》實(shí)施后，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的認(rèn)識(shí)程度越來越高，樓房業(yè)主要求辦理土地使用證越來越多，土地使用權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€(gè)權(quán)利主體按份共有，這就要求土地使用權(quán)登記人員對(duì)樓房所占用的土地使用權(quán)進(jìn)行分?jǐn)??？墒窃趯?shí)際的操作中沒有統(tǒng)一的原則或具體的標(biāo)準(zhǔn)，各地均采取了不同的分?jǐn)偡椒?。那么采用哪種分?jǐn)偡椒ú拍茏龅焦胶侠?，被?quán)利人接受？在分?jǐn)倳r(shí)要遵循哪些原則？需要注意哪些問題呢？分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇樓房土地面積分?jǐn)偟姆椒ㄖ饕忻娣e分?jǐn)偡?、地份分?jǐn)偡?、樓價(jià)分?jǐn)偡ㄈN。使用地價(jià)分?jǐn)偡ê蜆莾r(jià)分?jǐn)偡ㄓ?jì)算涉及的因素較多，不同的時(shí)期價(jià)格不盡相同，地價(jià)、房?jī)r(jià)之間的又沒有固定的關(guān)系，而且操作起來也比較麻煩，因此雖然比較合理，在運(yùn)用上并不多見。面積分?jǐn)偡ú僮骱?jiǎn)單，北京、成都、杭州等大中城市均采用這一方法，是比較實(shí)用的分?jǐn)偡椒?，在?shí)際工作中經(jīng)常被采用。本文就以面積分?jǐn)偡槔榻B怎樣為樓房分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。面積分?jǐn)偡ㄗ裱脑瓌t公平公正、合理分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的所有權(quán)利人都要按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分?jǐn)偅屗袡?quán)利人公平分享樓房所在土地增值的收益。當(dāng)樓房發(fā)生毀損或者面臨拆遷改建時(shí)，所有的權(quán)利人有權(quán)決定對(duì)樓房的處分事宜，并獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。區(qū)別對(duì)待、分開分?jǐn)傇瓌t。由于用途不同，地價(jià)、房?jī)r(jià)也不同，尤其是對(duì)多用途樓房，分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e，然后再分?jǐn)偣灿忻娣e。 誰使用、誰分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)等非單純小區(qū)配套設(shè)施，已明示為個(gè)人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán)利人不能使用的其他部分，應(yīng)單獨(dú)劃出，不參與分?jǐn)偂Ｗ鹬貧v史、尊重現(xiàn)實(shí)原則。對(duì)已經(jīng)按契約分?jǐn)偂⒂捎跉v史原因造成分?jǐn)偛槐M合理等現(xiàn)實(shí)情況，不必苛求統(tǒng)一，應(yīng)采取“老房老辦法，新房新規(guī)定”的做法，保持面積分?jǐn)偡椒ǖ幕痉€(wěn)定。分?jǐn)傆?jì)算的具體方法地上建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地上)面積的計(jì)算。分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e的公式為：分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e=權(quán)利人建筑面積×本幢建筑占地面積÷本幢建筑面積;分?jǐn)偣灿妹娣e的公式：分?jǐn)偣灿妹娣e=權(quán)利人建筑面積×(宗地面積-總建筑占地面積)÷總建筑面積。權(quán)利人分?jǐn)偼恋孛娣e=分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e+分?jǐn)偣灿妹娣e。地下建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地下)面積計(jì)算公式。地下建筑物分為兩種。一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑物;另一種是離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物?！秶?guó)土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函〔2000〕171號(hào))中明確指出：凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)(地下)。具體登記時(shí)，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應(yīng)地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)(地下)在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物已經(jīng)按地上建筑物進(jìn)行了分?jǐn)?。離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物的面積分?jǐn)偪蓞⒄找韵鹿竭M(jìn)行：分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地下)面積=權(quán)利人地下建筑物面積×地下建筑物垂直投影面積÷地下建筑物總面積。計(jì)算中常數(shù)的確定。宗地面積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和共用使用權(quán)面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。建筑占地面積是指建筑物底層房屋閉合線范圍內(nèi)的土地面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑物底層面積為依據(jù)。建筑面積(地下建筑物面積)指建筑物的總建筑面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。地下建筑物垂直投影面積指地下空間利用權(quán)的面積，包括進(jìn)出地下室通道的垂直投影面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。權(quán)利人(地下)建筑面積：權(quán)利人出資或以其他方式實(shí)際所有的建筑面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。需要注意的幾個(gè)問題關(guān)于住宅小區(qū)中共用宗的指界問題。共用宗在實(shí)施地籍調(diào)查指界時(shí)，原則上應(yīng)由所有權(quán)利人共同委托代表出席，考慮到實(shí)際情況，尚未竣工、或雖已竣工但土地使用權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商的，可由房地產(chǎn)開發(fā)商代為出席指界;已經(jīng)竣工多年，且與房地產(chǎn)開發(fā)商失去聯(lián)系的，可由土地管理部門按實(shí)際情況確定界限，經(jīng)公告后生效。關(guān)于土地使用權(quán)的使用期限問題。分戶土地證書中用地年限為出讓合同約定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已使用年限的剩余年限。如某鋼混結(jié)構(gòu)房屋使用年限為70年，于2000年簽訂出讓合同并交付使用，2008年3月進(jìn)行土地登記，登記期日使用年限為70-8=62年。當(dāng)主樓和裙樓連體時(shí)，應(yīng)合并計(jì)算整幢建筑總面積，以主樓和裙樓共同占地面積作為該幢的建筑占地面積;當(dāng)主樓鑲嵌在裙樓內(nèi)時(shí)，應(yīng)以裙樓外圍底層房屋閉合線占地面積作為該幢的建筑占地面積。排屋、別墅、和其他底層房屋，除分?jǐn)偟耐恋孛娣e外，有獨(dú)自使用的私家花園、院落的，應(yīng)一并登記發(fā)證給各權(quán)利人。

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• 問 ??怎樣取得國(guó)有土地使用權(quán)
  答

  　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓——協(xié)議　　許可事項(xiàng)名稱：國(guó)有土地使用權(quán)出讓——協(xié)議　　許可責(zé)任部門：縣人民政府　　承辦部門：縣國(guó)土資源局　　許可依據(jù)：　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；　　2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；　　3、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；　　4、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》　　申請(qǐng)方式：書面申請(qǐng)　　許可證件名稱：《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》　　許可收費(fèi)依據(jù)：　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；　　2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；　　3、《收費(fèi)許可證》；　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按照收費(fèi)依據(jù)的詳細(xì)規(guī)定執(zhí)行　　許可時(shí)限：20個(gè)工作日(不包含受理前時(shí)

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