?? 總物業(yè)管理公司如何

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• 145****2276

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質申報兩個環(huán)節(jié)。
  　　1。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經取消了臨時資質等級），一年內有效，一年內需要重新評級，不然資質作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當地的工商局先核名，然后開始工商登記、股權確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當地一家代理注冊的公司，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。
  　　這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務管理方面，應該是由樓主你或相關的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務方面的糾分時，需要按照股權份額承擔相應的風險。你的有限責任公司注冊資金為50萬元，即**大可能要承擔50萬元的風險。
  　　參考物業(yè)管理法律法規(guī)
  　　http://www.gywygl.com/PMRule.html
  　　二、物業(yè)公司資質申報條件，如下：
  　　（三級資質）：
  　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；
  　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書
  　　4.有委托的物業(yè)管理項目；
  　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
  　　第六條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
  　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；
  　?。ǘ┢髽I(yè)章程；
  　?。ㄈ炠Y證明；
  　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
  　　第七條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照**低等級核定，并設一年的暫定期。
  　　第九條 申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：
  　　（一）企業(yè)資質等級申報表；
  　　（二）營業(yè)執(zhí)照；
  　　（三）企業(yè)資質證書正、副本；
  　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務合同復印件；
  　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績材料。
  　　即你領取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質”申報，他們會給你一年的時間。一年內你要辦理“臨時資質”轉“三級資質”。如果一年內，你沒有達到相關資質申報的條件時，你有兩條路可以選擇：
  　　1）無資質承接業(yè)務，目前這類型占物業(yè)公司總數的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當地物業(yè)科關系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質”。
  　　2）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務，因為需要和物業(yè)科和建設部有關系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質代辦需要4-5萬元出證。
  　　參考物業(yè)管理網:
  　　http://www.gywygl.com/6/4068.html
  　　物業(yè)管理公司經營資質審批規(guī)定
  　　http://www.gywygl.com/54/7704.html
  　　我國物業(yè)服務公司的經營模式
  　　http://www.gywygl.com/6/8104.html
  　　三、
  　　1、關于你公司的內部組織機構應該是你如何定經營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構。不同的架構模式適應不同的服務市場，故相應設定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內部組織機構。
  　　2、內部組織機構與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據物業(yè)管理這個行業(yè)的經驗，“物業(yè)公司總部的支出應該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”。
  　　四、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內部的組織架構是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。
  　　物業(yè)管理企業(yè)的收支分析
  　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：
  　　一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經營的收入。就上述的四種收入，經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務水平相適應。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)服務費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務。第三、第四種服務費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。
  　　再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：
  　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我們在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；
  　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；
  　　三是核算財務費用；
  　　四是核算所得稅。
  　　從以上的收支分析的中我們不難看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構成為：
  　　利潤=營業(yè)收入–營業(yè)成本–管理費用–營業(yè)稅金–財務費用
  　　在實際工作中我們做了一些調查，并針對調查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結果：
  　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費的比例分別為：
  　　人工費：40％（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區(qū)活動：5％；管理成本：17％，其它及不可預計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。
  　　參照這些數據，不難看出物業(yè)管理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現狀來看，如果能按照服務合同約定的內容提供質價相符的服務標準，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的。
  　　參考物業(yè)管理文摘

  查看全文↓ 2018-07-15 00:44:15
• 141****9986

  首先討論就業(yè)這個問題，工作十分好找。但是福利待遇特別的低。
  1、其次，在**學習的物業(yè)管理和實際的物業(yè)管理完全不一樣，在**學習的東西我暫時估計也就能用個五分之一，**學的基本都是一些法律法規(guī)，但是在中國你和業(yè)主打交道的時候，不能和業(yè)主講法，而要和他們講情。所以這份工作對如人溝通的能力還是比較高的，和人打交道是這個世界上**難得事情。由于所學的和實際工作需要用到的東西不一致，就導致很多畢業(yè)或實習的學生需要從頭學起，這就是衛(wèi)生么一些物業(yè)公司招聘的時候只要有從業(yè)經驗的，首先人員流動大，培訓出來的員工根本不知道是給哪家公司培訓的。很多公司是希望，人來了只要稍微培訓一下項，在極短的時間內就可以投入工作。但是如果沒有相應的從業(yè)經驗的話是不可能實現的，因為培訓不能解決一切問題。
  2、同時大部分業(yè)主根本不明白物業(yè)公司能到底是干什么的，哪些服務是物業(yè)公司應該提供的，哪些不是物業(yè)公司應該負責的，常常業(yè)主和物業(yè)公司會在這些問題上產生矛盾。業(yè)主的感覺是你既然收了我的物業(yè)費，我就什么事情都找你。這就是為什么物業(yè)是一件很累人的工作，其實累的不是身體，而是精神。
  3、物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)出來基本都是從事客服工作，工資待遇也不會高到哪去。大部分的物業(yè)項目基本都不盈利，都是靠著地產公司補貼，地產公司不斷的開盤賣樓，物業(yè)公司不斷的賠錢。如果一個公司是不盈利的，他的員工待遇可想而知。為了節(jié)約成本，物業(yè)公司基本都會降低服務品質，盡可能壓縮員工的福利待遇，這樣不論是業(yè)主還是物業(yè)公司自己的職員都是怨聲載道，其結果可想而知必是不斷的惡性循環(huán)。再說物業(yè)管理涉及到的東西實在是太多，如果想干好的話，對就職人員的要求十分到，必須有十分豐富的工作經驗，和相應的專業(yè)知識。所以，行內人常常說：“物業(yè)是個好人不愛干，賴人還干不好?！钡墓ぷ?。十分講究工作的技巧。
  3、因為物業(yè)這份工作大部分是與人打交道，能在物業(yè)這個行業(yè)里小有建樹的人都是人精，和他們打交道是一件十分累的事情，因為你說的每一句話、辦的每一件事都需要前思后想。
  4、總體而言一些高端公寓和寫字樓商業(yè)物業(yè)基本都是盈利的，尤其是商業(yè)物業(yè)。但是商業(yè)物業(yè)招聘的時候對應聘的人員要求十分高，大部分人都是先干小區(qū)，再干商業(yè)物業(yè)。

  查看全文↓ 2018-07-15 00:43:54
• 143****4780

  按照**低資質標準：
  1.注冊資本人民幣50萬元以上；
  2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；
  3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書
  4.有委托的物業(yè)管理項目；
  5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
  　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
  　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；
  　?。ǘ┢髽I(yè)章程；
  　　（三）驗資證明；
  　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；
  　　（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
  物業(yè)公司成立條件
  　　1、申請相應等級的資質審批表一式兩份；
  　　2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件一份；
  　　3、企業(yè)章程復印件一份（首次申請?zhí)峁?br/>　　4、物業(yè)企業(yè)資質證書正、副本原件（首次申請不提供）；
  　　5、驗資證明材料（工商注冊時提供的注資發(fā)票）復印件一份（首次申請?zhí)峁?br/>　　6、企業(yè)法人代表的身份證復印件一份（首次申請?zhí)峁?br/>　　7、企業(yè)負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的物業(yè) 職業(yè)資格證書復印件，每人一份；
  　　8、企業(yè)負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的身份 證復印件和勞動合同復印件，每人一份；
  　　9、專業(yè)技術人員的職稱證書復印件，每人一份；
  　　10、專業(yè)技術人員的身份證和勞動合同復印件，每人一份；
  　　11、專業(yè)技術人員的“社?！弊C明；
  　　12、機構設置框架圖一張，每個級別框內需填寫職務、姓名和電話（首次申請?zhí)峁?br/>　　13、組織機構代碼證書復印件一份；
  　　14、物業(yè)管理項目合同復印件，每個項目一份（申請三級（暫定）資質可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物業(yè)項目，須提供招投標備案表一份；
  　　15、良好的經營管理業(yè)績證明（申請二級資質提供）；
  　　16、除首次申請三級資質的企業(yè)外，其他企業(yè)還須在北京市建設網上填報《北京市物業(yè)管理基本情況調查系統(tǒng)》；
  　　資質申請
  　　申請成立物業(yè)公司辦理資質
  　?。ㄒ唬┨峤徊牧?br/>　　1、企業(yè)資質申請
  　　2、營業(yè)執(zhí)照；
  　　3、企業(yè)章程；
  　　4、驗資證明（注冊資本人民幣50萬元以上）；
  　　5、企業(yè)法定代表人的身份證明；
  　　6、企業(yè)法人代表、總經理的任職文件，企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱、資格證件；
  　　7、企業(yè)固定辦公場所證明
  　　（二）申報程序
  　　提交有關材料—縣房產主管部門初審—報市房產主管部門核準發(fā)證
  　?。ㄈ┓梢罁?br/>　　1、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》第四條第三款：設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。
  　　2、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》第六條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
  　　物業(yè)管理公司是隨著房地產的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規(guī)定，獲得批準才能成立。
  　　(一)物業(yè)管理公司的資質條件
  　　物業(yè)管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括：
  　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。
  　　(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。
  　　(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
  　　(4)有固定的辦公場地和設施。
  　　(5)有必要的管理機構和人員。
  　　(6)有符合國家法規(guī)政策的經營范圍。
  　　(7)能夠獨立承擔民事責任。
  　　(二)物業(yè)管理公司的申報資料
  　　內資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料：
  　　(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經營資質進行審批的報告。
  　　(2)設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。
  　　(3)管理章程。
  　　(4)公司法人代表任命書或聘任書。
  　　(5)驗資證明。
  　　(6)注冊及經營地點證明。
  　　(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
  　　(8)具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
  　　(9)其他有關資料。
  　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業(yè)申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件；外商獨資企業(yè)應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。
  　　私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關資料外，其余資質資料大體相同。
  　　(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序
  　　一般情況下，物業(yè)管理公司領到資質審批文件后，按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括：
  　　(1)根據上述成立條件，準備材料和文件。
  　　(2)向所在地房地產主管部門提出申請。
  　　(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。
  　　(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。

  查看全文↓ 2018-07-15 00:43:37

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• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質手續(xù)，具體資質辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經理證可以到石家莊勞動職業(yè)培訓機構辦理，這個證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經停考，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

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• 問 ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當業(yè)主成立了業(yè)委會后進入合法的程序。通過物業(yè)管理合同對目前在管理的物業(yè)公司進入審核，提出物業(yè)管理中各項的整改方案，如果物業(yè)服務到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務期到達后才能變更物業(yè)公司。如果通過整改還達不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會進行的…。

  全部3個回答>
• 問 如何成立物業(yè)管理公司?
  答

  您好，我是**網編輯邱巧玲。注冊分公司和注冊公司程序一樣的。一、名稱核定：1、開辦公司的全體股東或股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的分公司名稱預先核準申請書；2、公司的法人資格證明：經工商行政管理局加蓋的公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照執(zhí)照》復印件（用工商局的營業(yè)執(zhí)照專用復印紙復?。?；3分公司負責人照片兩張、非當地戶籍的需暫住證、計生證，有些地方還需要務工證；4、聯(lián)系電話；5公司委托代理人的證明（授權委托書）以及被委托人的工作證或身份證復印件；6、主要經營范圍；謝謝！

  全部9個回答>
• 問 ??如何注冊物業(yè)管理公司
  答

  根據相關資料總結如下供您參考： 據2015年9月1日實施的“三證合一”政策，您注冊一個佛山公司需要經過的下面幾個流程： （1）企業(yè)名稱核準。因為新開業(yè)企業(yè)眾多，現在核到一個好名稱不容易，但是名稱一旦核準，可以保留半年有效期，所以可以在注冊公司前期就落實此項工作。 （2）確定公司注冊地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網站查詢詳細的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務報到。 可能您目前關心的注冊一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊公司只需要10-15個工作日，立華星財務專業(yè)代辦，**快只需要3-5個工作日！ 外面代理注冊公司的價格參差不齊，有的還有隱形消費，要慎重選擇！關于注冊資本資金，2014年3月1日，實行注冊資本認繳登記制，放寬注冊資本登記條件;注冊公司不占用資金，不需驗資費用。 另外，看您的具體經營項目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財務」工商代辦，更加省時，省力，省錢。

  全部4個回答>
• 問 物業(yè)管理公司如何交稅
  答

  也是要繳稅的，寫字樓和小區(qū)的物業(yè)基本都差不了多少，大同小異的

  全部3個回答>