?? 如何寫物業(yè)管理方案

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• 158****1656

  一、前言及項(xiàng)目和企業(yè)簡(jiǎn)介。
  二、物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計(jì)劃（一般均為三年）、物管目標(biāo)、承諾保證措施。
  三、人員配備計(jì)劃與人員培訓(xùn)和管理。
  四、物質(zhì)裝備計(jì)劃：房、裝備和資金。
  五、維修基金使用方案。
  六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算：依據(jù)、原則、說(shuō)明、收、支、措施。
  七、管理規(guī)章制度。
  八、檔案管理。
  九、物業(yè)前期管理。
  十、物業(yè)日常管理。
  十一、智能化系統(tǒng)管理。
  十二、客戶服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:03:48
• 148****7385

  可參考下面的實(shí)例：
  XX小區(qū)地面停車位管理方案
  為了規(guī)范XX小區(qū)地面車輛停放秩序，保障小區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、XX《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和西安市停車管理有關(guān)規(guī)定，特制定本管理方案。
  一、地面車卡發(fā)放辦法
  1、地面停車位登記制度
  XX業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中心辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，由具體交房人員負(fù)責(zé)在“車位需求登記表”登記該戶業(yè)主信息，并當(dāng)面告知業(yè)主此車卡登記僅為留存業(yè)主及車輛信息所用，“車位需求登記表”中登記的序號(hào)不作為地面停車卡排隊(duì)序號(hào)。
  2、地面停車位車卡發(fā)放方式
  XX地面停車卡發(fā)放以抽簽形式進(jìn)行，抽簽時(shí)間以樓宇集中裝修期結(jié)束時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)，車卡有效期限為一年。已購(gòu)買XX地下停車位的業(yè)主，不再參與地面停車卡抽簽。
  3、地面停車位車卡抽簽準(zhǔn)備階段：
  在抽簽實(shí)施工作開始之前的一個(gè)月，由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)通知各自分管區(qū)域內(nèi)已入住業(yè)主具體抽簽時(shí)間，并做好記錄，以備后期查詢。對(duì)于重點(diǎn)客戶，可通過(guò)呼叫中心錄音電話通知，并保存好錄音資料。
  4、地面停車位車卡抽簽實(shí)施階段：
  （1）抽簽工作實(shí)施當(dāng)天，由XX客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)組織所有符合抽簽條件的業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間和場(chǎng)地進(jìn)行抽簽，并做好記錄。秩序維護(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)抽簽現(xiàn)場(chǎng)秩序的維持。
  （2）為了保證抽簽工作的公正性及透明度，并將抽簽結(jié)果在小區(qū)進(jìn)行公示。
  （3）XX地面停車位為林間全體業(yè)主共同所有，因此車卡抽簽比例將依據(jù)小區(qū)入住情況具體核算，在**大限度滿足現(xiàn)有業(yè)主停車需求的同時(shí)也需保證后續(xù)入住業(yè)主的車位使用。
  二、地面停車位車卡辦理流程
  1、業(yè)主辦理停車卡，需簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》（期限為一年），業(yè)主須攜帶持卡人身份證復(fù)印件，車輛行駛證復(fù)印件。車卡的有效期均為一年，且每戶業(yè)主僅限辦理1張停車卡。
  2、符合辦理手續(xù)的業(yè)主，辦理新車卡時(shí)由客服接待員與業(yè)主簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議須由經(jīng)辦人簽字、服務(wù)中心經(jīng)理審核簽字、主管副總審批，行政主管根據(jù)審批手續(xù)在《XX地面或地下停車服務(wù)協(xié)議》上加蓋“XX物業(yè)服務(wù)中心公章”；客服接待員填寫“地面停車卡領(lǐng)用登記表”。
  3、協(xié)議簽訂后，收費(fèi)人員負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理停車卡押金、停車服務(wù)費(fèi)收繳手續(xù)，并由客服接待員領(lǐng)取停車裸卡；
  4、客服員核實(shí)業(yè)主交款憑證后，在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”上登記停車卡辦理的相關(guān)信息，并通知弱電主管辦理裸卡注冊(cè)授權(quán)手續(xù)；
  5、弱電主管應(yīng)于兩個(gè)工作日內(nèi)辦理車卡授權(quán)手續(xù)，將已授權(quán)的車卡移交給客服接待員，并在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”填寫授權(quán)、移交相關(guān)記錄；
  6、業(yè)主停車卡故障時(shí)，客服接待員負(fù)責(zé)核對(duì)停車卡信息，留存業(yè)主車卡、填寫“故障停車卡登記表”，通知弱電主管進(jìn)行核查，弱電主管應(yīng)于兩個(gè)工作日內(nèi)排除故障并將車卡移交客服接待員，由收卡的客服接待員簽字確認(rèn)；
  7、業(yè)主停車卡丟失，需持已簽訂的《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》前往物業(yè)服務(wù)中心辦理補(bǔ)卡手續(xù)，客服接待員負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主房號(hào)核對(duì)業(yè)主丟失的車卡信息，核對(duì)無(wú)誤后，收費(fèi)人員收取業(yè)主補(bǔ)卡費(fèi)，由客服接待員領(lǐng)取停車卡并填寫“地面停車卡續(xù)費(fèi)登記表”，通知弱電主管授權(quán)輸卡，弱電主管于兩個(gè)工作日內(nèi)辦理原車卡注銷手續(xù)及新車卡注冊(cè)授權(quán)手續(xù)，新卡授權(quán)應(yīng)與原卡同等期限，并將停車卡移交客服接待員，并簽字確認(rèn)。
  三、地面停車位管理制度
  1、小區(qū)車位采取不固定車位方式,對(duì)停放在車位上的車輛實(shí)行統(tǒng)一管理。
  2、小區(qū)地面停車依照市物價(jià)【20XX】XX號(hào)“XX市物價(jià)局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價(jià)格的批復(fù)”文件規(guī)定的80元/輛·月收取車位服務(wù)費(fèi)。
  3、XX區(qū)域所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造。
  4、 車輛進(jìn)出小區(qū)和停車位時(shí),秩序維護(hù)員認(rèn)“證”對(duì)車,通行證與車牌號(hào)不符者,秩序維護(hù)員有權(quán)阻止該車輛進(jìn)入小區(qū)。
  5、車主(司機(jī))須保管好通行證,如通行證/車卡丟失或損壞,車主(司機(jī))要立即到物業(yè)服務(wù)中心辦理補(bǔ)辦手續(xù)。
  6、凡在XX區(qū)域地面停車位停放的車輛，其駕駛?cè)藛T應(yīng)遵守本管理辦法，服從小區(qū)工作人員的管理和指揮，按規(guī)定位置停放車輛，自覺維護(hù)車場(chǎng)內(nèi)秩序。
  7、 停放在XX地面車位的車輛，請(qǐng)注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)車輛及車內(nèi)物品無(wú)保管義務(wù)。
  8、臨時(shí)進(jìn)出車輛的停放管理
  （1）臨時(shí)進(jìn)出車輛進(jìn)入小區(qū)前需在門崗處進(jìn)行登記后方可進(jìn)入。
  （2）臨時(shí)進(jìn)出車輛依照市物價(jià)市物價(jià)【20XX】XX號(hào)“XX市物價(jià)局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價(jià)格的批復(fù)”文件規(guī)定的4元/輛·次（連續(xù)停車每8小時(shí)為一次）收取車位服務(wù)費(fèi)。外來(lái)車輛不允許在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜。
  （3）XX小區(qū)原則上禁止出租車入內(nèi),如遇有乘載老、弱、病、殘、孕等特殊乘客或攜帶過(guò)重物品的,門崗執(zhí)勤人員視情況可予以臨時(shí)放行。
  （4）送貨車輛必須進(jìn)行登記方可進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)需服從秩序維護(hù)員的管理,不得隨意停放。
  （5）進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的車輛不得鳴喇叭,同時(shí)接受秩序維護(hù)員指揮,按規(guī)定車位和地點(diǎn)停放,對(duì)不按規(guī)定停放的車輛，秩序維護(hù)員有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)管理規(guī)定處理。
  （6）停放在小區(qū)的車輛內(nèi)不要遺留貴重物品、重要文件等,離車時(shí)車主(司機(jī))要鎖好門窗,否則后果自負(fù)。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:03:34
• 137****5896

  物業(yè)管理方案是根據(jù)不同類型的物業(yè)，及物業(yè)的實(shí)際情況和管理這的整體管理思路來(lái)制定的。大概框架是 項(xiàng)目簡(jiǎn)介、企業(yè)簡(jiǎn)介、企業(yè)管理特色、企業(yè)同類項(xiàng)目展示、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目服務(wù)模式設(shè)想及策劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目組織架構(gòu)、部門職能、崗位職責(zé)、人員配置、規(guī)章制度、應(yīng)急預(yù)案等。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:03:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何寫物業(yè)管理
  答

  首先你要確定小區(qū)物業(yè)是否有權(quán)利對(duì)外承包公共設(shè)施,如果物業(yè)沒(méi)有權(quán)利處置并收益公共設(shè)施帶來(lái)的效益,所以你現(xiàn)在確定能承包廣告位?

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何寫物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)通知
  答

  根據(jù)自己的規(guī)定來(lái)！

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)管理方案確認(rèn)單中物業(yè)管理概述怎么寫
  答

  可參考下面的實(shí)例：XX小區(qū)地面停車位管理方案為了規(guī)范XX小區(qū)地面車輛停放秩序，保障小區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、XX《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和西安市停車管理有關(guān)規(guī)定，特制定本管理方案。一、地面車卡發(fā)放辦法1、地面停車位登記制度XX業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中心辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，由具體交房人員負(fù)責(zé)在“車位需求登記表”登記該戶業(yè)主信息，并當(dāng)面告知業(yè)主此車卡登記僅為留存業(yè)主及車輛信息所用，“車位需求登記表”中登記的序號(hào)不作為地面停車卡排隊(duì)序號(hào)。2、地面停車位車卡發(fā)放方式XX地面停車卡發(fā)放以抽簽形式進(jìn)行，抽簽時(shí)間以樓宇集中裝修期結(jié)束時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)，車卡有效期限為一年。已購(gòu)買XX地下停車位的業(yè)主，不再參與地面停車卡抽簽。3、地面停車位車卡抽簽準(zhǔn)備階段：在抽簽實(shí)施工作開始之前的一個(gè)月，由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)通知各自分管區(qū)域內(nèi)已入住業(yè)主具體抽簽時(shí)間，并做好記錄，以備后期查詢。對(duì)于重點(diǎn)客戶，可通過(guò)呼叫中心錄音電話通知，并保存好錄音資料。4、地面停車位車卡抽簽實(shí)施階段：（1）抽簽工作實(shí)施當(dāng)天，由XX客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)組織所有符合抽簽條件的業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間和場(chǎng)地進(jìn)行抽簽，并做好記錄。秩序維護(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)抽簽現(xiàn)場(chǎng)秩序的維持。（2）為了保證抽簽工作的公正性及透明度，并將抽簽結(jié)果在小區(qū)進(jìn)行公示。（3）XX地面停車位為林間全體業(yè)主共同所有，因此車卡抽簽比例將依據(jù)小區(qū)入住情況具體核算，在**大限度滿足現(xiàn)有業(yè)主停車需求的同時(shí)也需保證后續(xù)入住業(yè)主的車位使用。二、地面停車位車卡辦理流程1、業(yè)主辦理停車卡，需簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》（期限為一年），業(yè)主須攜帶持卡人身份證復(fù)印件，車輛行駛證復(fù)印件。車卡的有效期均為一年，且每戶業(yè)主僅限辦理1張停車卡。2、符合辦理手續(xù)的業(yè)主，辦理新車卡時(shí)由客服接待員與業(yè)主簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議須由經(jīng)辦人簽字、服務(wù)中心經(jīng)理審核簽字、主管副總審批，行政主管根據(jù)審批手續(xù)在《XX地面或地下停車服務(wù)協(xié)議》上加蓋“XX物業(yè)服務(wù)中心公章”；客服接待員填寫“地面停車卡領(lǐng)用登記表”。3、協(xié)議簽訂后，收費(fèi)人員負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理停車卡押金、停車服務(wù)費(fèi)收繳手續(xù)，并由客服接待員領(lǐng)取停車裸卡；4、客服員核實(shí)業(yè)主交款憑證后，在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”上登記停車卡辦理的相關(guān)信息，并通知弱電主管辦理裸卡注冊(cè)授權(quán)手續(xù)；5、弱電主管應(yīng)于兩個(gè)工作日內(nèi)辦理車卡授權(quán)手續(xù)，將已授權(quán)的車卡移交給客服接待員，并在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”填寫授權(quán)、移交相關(guān)記錄；6、業(yè)主停車卡故障時(shí)，客服接待員負(fù)責(zé)核對(duì)停車卡信息，留存業(yè)主車卡、填寫“故障停車卡登記表”，通知弱電主管進(jìn)行核查，弱電主管應(yīng)于兩個(gè)工作日內(nèi)排除故障并將車卡移交客服接待員，由收卡的客服接待員簽字確認(rèn)；7、業(yè)主停車卡丟失，需持已簽訂的《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》前往物業(yè)服務(wù)中心辦理補(bǔ)卡手續(xù)，客服接待員負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主房號(hào)核對(duì)業(yè)主丟失的車卡信息，核對(duì)無(wú)誤后，收費(fèi)人員收取業(yè)主補(bǔ)卡費(fèi)，由客服接待員領(lǐng)取停車卡并填寫“地面停車卡續(xù)費(fèi)登記表”，通知弱電主管授權(quán)輸卡，弱電主管于兩個(gè)工作日內(nèi)辦理原車卡注銷手續(xù)及新車卡注冊(cè)授權(quán)手續(xù)，新卡授權(quán)應(yīng)與原卡同等期限，并將停車卡移交客服接待員，并簽字確認(rèn)。三、地面停車位管理制度1、小區(qū)車位采取不固定車位方式,對(duì)停放在車位上的車輛實(shí)行統(tǒng)一管理。2、小區(qū)地面停車依照市物價(jià)【20XX】XX號(hào)“XX市物價(jià)局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價(jià)格的批復(fù)”文件規(guī)定的80元/輛·月收取車位服務(wù)費(fèi)。3、XX區(qū)域所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造。4、 車輛進(jìn)出小區(qū)和停車位時(shí),秩序維護(hù)員認(rèn)“證”對(duì)車,通行證與車牌號(hào)不符者,秩序維護(hù)員有權(quán)阻止該車輛進(jìn)入小區(qū)。5、車主(司機(jī))須保管好通行證,如通行證/車卡丟失或損壞,車主(司機(jī))要立即到物業(yè)服務(wù)中心辦理補(bǔ)辦手續(xù)。6、凡在XX區(qū)域地面停車位停放的車輛，其駕駛?cè)藛T應(yīng)遵守本管理辦法，服從小區(qū)工作人員的管理和指揮，按規(guī)定位置停放車輛，自覺維護(hù)車場(chǎng)內(nèi)秩序。7、 停放在XX地面車位的車輛，請(qǐng)注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)車輛及車內(nèi)物品無(wú)保管義務(wù)。8、臨時(shí)進(jìn)出車輛的停放管理（1）臨時(shí)進(jìn)出車輛進(jìn)入小區(qū)前需在門崗處進(jìn)行登記后方可進(jìn)入。（2）臨時(shí)進(jìn)出車輛依照市物價(jià)市物價(jià)【20XX】XX號(hào)“XX市物價(jià)局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價(jià)格的批復(fù)”文件規(guī)定的4元/輛·次（連續(xù)停車每8小時(shí)為一次）收取車位服務(wù)費(fèi)。外來(lái)車輛不允許在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜。（3）XX小區(qū)原則上禁止出租車入內(nèi),如遇有乘載老、弱、病、殘、孕等特殊乘客或攜帶過(guò)重物品的,門崗執(zhí)勤人員視情況可予以臨時(shí)放行。（4）送貨車輛必須進(jìn)行登記方可進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)需服從秩序維護(hù)員的管理,不得隨意停放。（5）進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的車輛不得鳴喇叭,同時(shí)接受秩序維護(hù)員指揮,按規(guī)定車位和地點(diǎn)停放,對(duì)不按規(guī)定停放的車輛，秩序維護(hù)員有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)管理規(guī)定處理。（6）停放在小區(qū)的車輛內(nèi)不要遺留貴重物品、重要文件等,離車時(shí)車主(司機(jī))要鎖好門窗,否則后果自負(fù)。

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• 問(wèn) 物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)方案怎么寫
  答

  商業(yè)地產(chǎn)的概念其實(shí)沒(méi)有非常劃一的說(shuō)法，也可以說(shuō)是商業(yè)房地產(chǎn)，廣義上說(shuō)是含有商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的范疇可以成為商業(yè)地產(chǎn)，也就是除了政府辦公用地用房，民居，農(nóng)耕用地，山林牧場(chǎng)之類以外的地產(chǎn)和房產(chǎn)都可以歸納為商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)和房產(chǎn)。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)，估計(jì)大家比較接受的是承載著商品交易和流通的地產(chǎn)和房產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域范疇，在這個(gè)范疇里頭，我排除了很多房地產(chǎn)發(fā)展商劃入商業(yè)地產(chǎn)范疇的酒店業(yè)，因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為酒店是旅游服務(wù)業(yè)范疇的。那么今天我們就略談這個(gè)狹義的商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)房地產(chǎn)）的一些涉及投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理方面的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)（住宅為代表）蓬勃發(fā)展后的新一輪房地產(chǎn)增長(zhǎng)熱點(diǎn)，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資者和發(fā)展商在地圈得差不多了，房子賣得差不多的時(shí)候，為了滿足穩(wěn)定的“流水”，不約而同的想到了以收租為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)，以便滿足穩(wěn)定的投資回報(bào)和現(xiàn)金流。當(dāng)然也不乏因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的升溫，IR比傳統(tǒng)的地產(chǎn)要好的情況下毅然決定進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。然而，這些眾多的半路出家的投資者和開發(fā)商，其實(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是毫無(wú)認(rèn)識(shí)的，可問(wèn)題又出現(xiàn)在他們都自以為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)做的有聲有色，商業(yè)地產(chǎn)也不過(guò)就是加入所謂的商業(yè)概念罷了。但這就是大錯(cuò)特錯(cuò)的了！正因?yàn)楸姸嗟乃剖嵌?，許許多多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資和和發(fā)展商都不幸陷入了商業(yè)地產(chǎn)的泥潭，不嫩自拔，那些比較幸運(yùn)的。選了一塊好地頭，近水樓臺(tái)嘗到了些許甜頭，信心滿滿的向著另外一些泥潭進(jìn)軍著，還有一些更幸運(yùn)的，通過(guò)一些包裝和營(yíng)銷，把商鋪東砍西切，割得零零碎碎，將一大幫小業(yè)主拉了進(jìn)來(lái)墊了背，然后公司都關(guān)掉走人，剩下小業(yè)主們獨(dú)守空鋪，枉自嗟嘆，聽天由命去了。于是，全國(guó)上下到處都是爛尾商業(yè)項(xiàng)目，單單一個(gè)廣州市就有300多萬(wàn)平方米空置商業(yè)面積，可是，更大更多的商業(yè)項(xiàng)目卻又不斷的上馬，形成一個(gè)惡性循環(huán)。究其緣由，**直接的就是投資者和發(fā)展商把商業(yè)地產(chǎn)等同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)來(lái)對(duì)待和處理，而沒(méi)有根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際采取獨(dú)特的處理和運(yùn)作手法。簡(jiǎn)單說(shuō)，傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)歸根結(jié)底就是做商品房，其主要的交易對(duì)象是商品房，買賣雙方關(guān)注的是這種承載于實(shí)體商品房之上的建筑上蓋的所有權(quán)和使用權(quán)以及其使用收益或者增值收益。而商業(yè)地產(chǎn)，其核心卻不是實(shí)體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價(jià)值或者說(shuō)是“商機(jī)”，沒(méi)有了商業(yè)價(jià)值，沒(méi)有了商機(jī)，它就成了一個(gè)沒(méi)有居住使用功能的商品房（或者叫商業(yè)單位好了），也就更無(wú)法談收益了！換句話說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上重點(diǎn)在商業(yè)二字，而非地產(chǎn)二字，有形實(shí)體的建筑上蓋不過(guò)是一個(gè)應(yīng)該承載著眾多商機(jī)的“平臺(tái)”罷了。因此，我個(gè)人有個(gè)觀點(diǎn)，更喜歡把現(xiàn)在表現(xiàn)為商場(chǎng)、賣場(chǎng)、市場(chǎng)、百貨公司、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)街、商鋪以及寫字樓等等商業(yè)地產(chǎn)的不同形式通稱為：“商業(yè)平臺(tái)”，我覺得這樣更為貼切，因?yàn)樗鼈兌际浅型兄?*重要的“商機(jī)”！無(wú)法提供“商機(jī)”的商業(yè)地產(chǎn)就不是成功的商業(yè)地產(chǎn)，那只不過(guò)是一個(gè)房子罷了。所以我常說(shuō)，我從事商業(yè)地產(chǎn)20年，不是出租商鋪給客戶，我主要是出租“商機(jī)”的。如果大家都認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)和核心是提供商業(yè)機(jī)會(huì)，為商家和客戶提供一個(gè)交易和流通的平臺(tái)，那么很自然，其投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理等就不可以套用傳統(tǒng)房地產(chǎn)的套路了。那么它應(yīng)該采取什么樣的套路呢？我且按照20年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)出來(lái)的一些得到成功案例驗(yàn)證的方法和模式，略說(shuō)一二吧！我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，歸納起來(lái)就是三個(gè)階段和一個(gè)過(guò)程。何謂三個(gè)階段和一個(gè)過(guò)程，就是商業(yè)地產(chǎn)具體到一個(gè)個(gè)案項(xiàng)目上，其投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)該分成三個(gè)重要的階段和一個(gè)全面把控的過(guò)程，第一階段是“商業(yè)規(guī)劃”階段，第二階段是“開發(fā)統(tǒng)籌”階段，第三階段是“運(yùn)營(yíng)推廣”階段；一個(gè)過(guò)程就是貫穿三個(gè)階段的全面把控的項(xiàng)目目標(biāo)管理過(guò)程。我又將其簡(jiǎn)稱為八個(gè)字：“規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理”。我們現(xiàn)在假設(shè)已經(jīng)獲得了一個(gè)地塊，具備了投入的資金，也有了各方面專業(yè)的人才，萬(wàn)事俱備，可以開始啟動(dòng)項(xiàng)目了。這時(shí)候，許多不了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的人，一般就是按照傳統(tǒng)套路，搞方案設(shè)計(jì)，做建筑規(guī)劃，然后報(bào)方案，擴(kuò)初，修建詳規(guī)，出設(shè)計(jì)，報(bào)建，出建筑規(guī)劃許可證，施工許可證等等，然后組織施工，策劃公司找市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料編報(bào)告搞策劃書，投廣告，找中介代理，招商或者賣鋪，公關(guān)公司后者廣告公司策劃開業(yè)，然后規(guī)模浩大的開業(yè)典禮，物管公司派保安巡邏打架，清潔工掃地擦玻璃，電工開空調(diào)電梯換燈泡，諸如此類。能夠到物管公司接入的項(xiàng)目已經(jīng)是算走運(yùn)的了，很多在招商的時(shí)候已經(jīng)門可羅雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了個(gè)大坑，或者豎起幾根鋼筋柱子也就偃旗息鼓了，**不幸的可能圖紙還沒(méi)有出完就OVER了。那些封了頂?shù)?，老板還算有內(nèi)容的啦！這就是通常見到的，或者目前普遍存在的情況。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是這么簡(jiǎn)單的建個(gè)樓房，找個(gè)商家，配個(gè)管家就OK的，應(yīng)該按照項(xiàng)目整體投資，分成三個(gè)階段做好一個(gè)過(guò)程，落實(shí)：“規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理”。首先，在正式項(xiàng)目啟動(dòng)后，立即需要進(jìn)行的工作不是建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，而是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)特有的“商業(yè)規(guī)劃”。我是極力反對(duì)用建筑規(guī)劃取代商業(yè)規(guī)劃的，而這又是許多人非常容易犯的錯(cuò)誤，以為一個(gè)好的，特別的建筑規(guī)劃就是商業(yè)規(guī)劃，而實(shí)際上商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃根本是兩回事，并且重要的是商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)和前提，沒(méi)有一個(gè)符合項(xiàng)目投資需要的商業(yè)規(guī)劃，項(xiàng)目已經(jīng)注定提高了50%以上的投資風(fēng)險(xiǎn)！那有人問(wèn)，什么是商業(yè)規(guī)劃呢？商業(yè)規(guī)劃主要就是解決項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展定位，還有項(xiàng)目的投資回報(bào)策略。通常商業(yè)規(guī)劃包括但不限于項(xiàng)目概念性策劃和商業(yè)方向，初步市場(chǎng)調(diào)查和分析評(píng)估，深度市場(chǎng)調(diào)研和分析評(píng)估，經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展定位，商業(yè)模式和市場(chǎng)細(xì)分，投資回報(bào)預(yù)測(cè)和分析，根據(jù)定位進(jìn)行劃分布局，設(shè)計(jì)交通組織動(dòng)線，提供商業(yè)指標(biāo)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)，指導(dǎo)建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)等等。以上個(gè)各項(xiàng)工作又包含著不同的細(xì)節(jié)和分支，例如，一個(gè)看似簡(jiǎn)單的初步市場(chǎng)調(diào)查和分析評(píng)估，其內(nèi)涵和工作內(nèi)容就相當(dāng)?shù)呢S富，比如市場(chǎng)調(diào)查的廣度、深度、范圍、區(qū)域、區(qū)間、覆蓋率、時(shí)間、期限等等，更需要針對(duì)確定的調(diào)查方向和清單選擇調(diào)查的方法和方式以及判斷分析數(shù)據(jù)的模型和評(píng)估結(jié)果的代表性和關(guān)聯(lián)度等等。有了初步市場(chǎng)調(diào)查還不等于可以定位了，還要根據(jù)初步的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果采取深入的市場(chǎng)調(diào)研和分析評(píng)估，才能據(jù)此探討定位和確認(rèn)定位，才能確定商業(yè)模式等一系列工作的方略。來(lái)到這一步才可以開始著手進(jìn)行建筑的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，有關(guān)建筑和報(bào)建層面的事情大家都很熟悉了，就不多說(shuō)吧。做好了第一階段的“商業(yè)規(guī)劃”，就馬上進(jìn)入第二階段的“開發(fā)統(tǒng)籌”階段，這個(gè)階段和第一階段具有非常緊密的鏈接，通常在第一階段的尾聲已經(jīng)著手這個(gè)階段的工作準(zhǔn)備。所謂“開發(fā)統(tǒng)籌”，也非指宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)工作（比如征地立項(xiàng)報(bào)建公關(guān)之類），而是如何將一階段的規(guī)劃和設(shè)計(jì)落實(shí)到具體的建筑修建工程，如何處理進(jìn)度和質(zhì)量，當(dāng)然更重要的開發(fā)統(tǒng)籌工作就是如何把一階段得到的市場(chǎng)調(diào)查信息和定位等等策略，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)“變現(xiàn)”，也就是我們大家都非常關(guān)心的招商工作了，也就是我們廣東話說(shuō)的項(xiàng)目“行街”！招商通常被理解為營(yíng)銷工作之一，其實(shí)不然，營(yíng)銷工作是任何時(shí)候都需要的，營(yíng)銷是一種手段，不是目的，就等于我后面說(shuō)的管理一樣，管理也不是目的，而是手段。我更希望將招商工作作為本階段重要的一個(gè)核心內(nèi)容來(lái)處理。因?yàn)檎猩淌侵v求統(tǒng)一策略的，也是在商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)定位和市場(chǎng)信息進(jìn)行整合資源的一個(gè)關(guān)鍵過(guò)程，它包含了很多細(xì)節(jié)和不容的分階段枝節(jié)，例如招商市場(chǎng)咨詢策略的制定，市場(chǎng)咨詢的跟蹤和定位微調(diào)，招商整體策略，商家組合選擇策略，定價(jià)策略，租期，招商條件，招商營(yíng)銷策劃，招商VI和BI策略，營(yíng)銷推廣和公關(guān)策略，招商團(tuán)隊(duì)，動(dòng)員培訓(xùn)，招商進(jìn)度管理和銷控調(diào)整等等事項(xiàng)，篇幅所限，恕不詳述！正因?yàn)檫@個(gè)階段的工作起到承上啟下的關(guān)鍵作用，能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃的藍(lán)圖和實(shí)現(xiàn)的質(zhì)量如何，就是這個(gè)階段的考核標(biāo)準(zhǔn)了，因此我覺得此階段就是一個(gè)不折不扣的從“無(wú)”到“有”的開發(fā)過(guò)程，就是一個(gè)由“零碎”到“整合”的統(tǒng)籌過(guò)程。好了，通過(guò)大家努力，第二階段完滿成功的話，我們馬不停蹄的跑進(jìn)第三階段“運(yùn)營(yíng)推廣”。這一階段的存在和劃分也是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維觀念下，顯得備受爭(zhēng)議和可有可無(wú)。一般大家對(duì)前兩個(gè)階段還是可以接受和認(rèn)同，但這個(gè)階段的概念和意義就不是那么容易認(rèn)識(shí)和理解了。許多發(fā)展商和投資者在招商成功以后也就大排筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過(guò)是找個(gè)有點(diǎn)關(guān)系或者有點(diǎn)名氣的物業(yè)管理公司接手，等待開業(yè)和收取管理費(fèi)。初一看，這樣好像也很正路，沒(méi)有什么不妥，高級(jí)的選名牌物管，抵擋的選關(guān)系物管，似乎約定俗成。但是，正是這樣的思維和觀念，造成了巨大的商業(yè)價(jià)值浪費(fèi)，甚至毀滅了一個(gè)具備潛在商機(jī)的平臺(tái)。因?yàn)樗麄內(nèi)狈α松虡I(yè)運(yùn)營(yíng)的理念，不知道“商機(jī)”并非聽天由命，而是可以人為鍛造的。而一個(gè)好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，往往可以短時(shí)間內(nèi)開拓出許多為人忽視的商機(jī)，造就商業(yè)地產(chǎn)加速增值，塑造商業(yè)品牌附加無(wú)形價(jià)值。把傳統(tǒng)出租商鋪，轉(zhuǎn)化為出租商機(jī)。所以，我常戲言：“招商的成功，就是痛苦的開始”！招商成功了，意味著你需要展開一段堅(jiān)韌不拔的痛并快樂(lè)著的“運(yùn)營(yíng)推廣”歷程。所謂“運(yùn)營(yíng)推廣”就是把無(wú)為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治，把“不變應(yīng)萬(wàn)變”轉(zhuǎn)化為“知萬(wàn)變應(yīng)萬(wàn)變”來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)，形成互動(dòng)，用市場(chǎng)“無(wú)形之手”來(lái)推動(dòng)商業(yè)價(jià)值的提升，拓展商機(jī)。本階段的工作其實(shí)不是在建筑竣工交吉之日開始的，往往需要在招商工作的后半段時(shí)間里頭就要計(jì)劃安排。由于目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有成熟的這種商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)推廣系統(tǒng)的概念和理論，我暫且根據(jù)20年來(lái)的工作總結(jié)，斗膽稱為“商業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”。這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)核心是“商業(yè)MBO體系”，它是由一系列的策劃、營(yíng)銷、推廣、公關(guān)、廣告、宣傳、品牌、客戶關(guān)系管理、消費(fèi)習(xí)慣管理、當(dāng)然也包含物管等等構(gòu)成，各種體系枝節(jié)暫且省略，蓋因其內(nèi)容龐大繁復(fù)，實(shí)在罄竹難書！有關(guān)的這個(gè)體系我會(huì)在以后的文章專門論述的。至此，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的投資才真正畫上一個(gè)逗號(hào)！這就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的三個(gè)階段，“一個(gè)管理”實(shí)質(zhì)上是統(tǒng)領(lǐng)著三個(gè)階段的全個(gè)過(guò)程，或者簡(jiǎn)單說(shuō)類似“項(xiàng)目管理”，只是這種管理過(guò)程不是簡(jiǎn)單的為管理而管理的過(guò)程，而是一個(gè)隨時(shí)把控，隨時(shí)互動(dòng)，隨時(shí)修正的，目的旨在達(dá)成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)和努力減低成本和減少風(fēng)險(xiǎn)的全面過(guò)程，它在三個(gè)階段當(dāng)中無(wú)時(shí)無(wú)刻都要重視和掌握，具體的說(shuō)，不外就是如何整合處理涉及項(xiàng)目的“人”、“財(cái)”、“物”、“信息”和“技術(shù)”等等方面的資源，使其利益貢獻(xiàn)**大化。我一向認(rèn)為：管理沒(méi)有好壞之分，只有有效和無(wú)效之別，我們需要的是有效的管理！能夠達(dá)至目標(biāo)的管理，只是我們需要怎樣恰如其分的運(yùn)用

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• 問(wèn) ?? 如何編寫物業(yè)管理方案
  答

  ★關(guān)鍵性內(nèi)容1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2、組織構(gòu)件與人員配置；3、費(fèi)用測(cè)算與成本控制；4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓(xùn)與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；6、管理指標(biāo)；7、物資裝備；8、工作計(jì)劃等?！?、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料；3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；4、確定組織構(gòu)架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案；7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）；8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。

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