?? 房產(chǎn)稅的原值如何確定

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• 137****3059

  一般所說房產(chǎn)原值，指房產(chǎn)的原始入賬價(jià)值，一般是不需要計(jì)算的。
  房產(chǎn)原值包含的內(nèi)容
  
  房產(chǎn)原值中應(yīng)包含契稅和預(yù)售合同交的印花稅。根據(jù)《財(cái)政部的國(guó)家稅務(wù)總局的對(duì)于房產(chǎn)稅鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅有關(guān)疑問告訴》（財(cái)稅［2008］152號(hào)）；
  
  《公司管帳制度》第二十七條第一款第一項(xiàng)置辦的不需求通過締造進(jìn)程即可運(yùn)用的固定資產(chǎn)，技實(shí)際付出的買價(jià)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝置本錢、交納的有關(guān)稅金等，作為入賬價(jià)值。依此規(guī)則：契稅和預(yù)售合同交的印花稅應(yīng)為置辦中交納的有關(guān)稅金，應(yīng)作為房產(chǎn)原值。
  
  
  1.自建的房子
  
  需求供給原土地申請(qǐng)運(yùn)用、建房申請(qǐng)等費(fèi)稅、修建公司的修建、修建材料和裝飾等的累計(jì)總和；
  
  2.采購的商品房
  
  原開發(fā)公司售房、契稅單、裝飾等的累計(jì)總和；
  
  3.采購的二手房
  
  本來房主交易時(shí)的營(yíng)業(yè)稅確定交納、個(gè)稅確定交納、契稅單、裝飾等的累計(jì)總和；
  
  4.拍賣的房子
  
  原拍賣單、納稅單、裝飾等的累計(jì)總和；
  
  5.屬共有產(chǎn)業(yè)改變名字的房子
  
  如因離婚改變名字的房子等按改變之前的來歷分類。

  查看全文↓ 2018-07-15 22:21:25
• 158****3219

  121號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。至此，結(jié)束了征納雙方在實(shí)際征管中對(duì)土地價(jià)值是否應(yīng)構(gòu)成房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的爭(zhēng)論。筆者認(rèn)為，納稅人在按這條規(guī)定具體操作時(shí)應(yīng)注意三個(gè)問題。
  宗地容積率高低決定計(jì)稅面積的大小
  宗地容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。計(jì)算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。比如，A、B兩企業(yè)分別取得一塊宗地，其中，A企業(yè)宗地面積為30000平方米，全部地價(jià)為3000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為12000平方米；B企業(yè)宗地面積為20000平方米，全部地價(jià)為2000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為15000平方米。則A企業(yè)的宗地容積率為12000÷30000＝0.4，B企業(yè)的宗地容積率為15000÷20000＝0.75。
  依照財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5的，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，上例中A企業(yè)應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)＝土地單價(jià)×房產(chǎn)建筑面積×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（萬元）；B企業(yè)應(yīng)按整宗土地面積的總地價(jià)2000萬元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
  需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，對(duì)需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)；如不能確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計(jì)算容積率，分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
  實(shí)際支出的地價(jià)款才可計(jì)入房產(chǎn)原值
  目前，取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。其中，土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國(guó)有土地；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。
  財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的款項(xiàng)才是計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。因此，納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓（不包括贈(zèng)與）方式取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。以無償劃撥方式取得土地使用權(quán)的，由于企業(yè)未實(shí)際支付土地出讓金等開發(fā)成本、費(fèi)用（主要是老國(guó)有企業(yè)），即初始用地成本為零，所以房產(chǎn)原值中不包含地價(jià)。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法將補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用并入房產(chǎn)原值。
  已按規(guī)定分期攤銷價(jià)值不得扣減地價(jià)
  按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)中的一種?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第十七條規(guī)定，使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其應(yīng)攤銷金額應(yīng)當(dāng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。企業(yè)攤銷無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自無形資產(chǎn)可供使用時(shí)起，至不再作為無形資產(chǎn)確認(rèn)時(shí)止。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。
  綜上所述，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)以歷史成本為準(zhǔn)。納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)已對(duì)地價(jià)進(jìn)行攤銷的，在確定房產(chǎn)稅計(jì)稅原值時(shí)，已按規(guī)定分期攤銷價(jià)值不得扣減地價(jià)。
  特別提醒納稅人，有的省市規(guī)定，納稅人自建的房產(chǎn)所占用的土地是以租入方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其支付的租金應(yīng)并入房產(chǎn)原值；如果以租入方式取得的是集體土地使用權(quán)的，其支付的租金可暫不并入房產(chǎn)原值。上述租金以合同約定的總金額為準(zhǔn)；如果納稅人的房屋既有出租又有自用，應(yīng)劃分出租與自用房屋建筑面積，并根據(jù)自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
  例如，某納稅人有一地塊，地塊面積為10000平方米、土地單價(jià)為200元/平方米、土地總價(jià)為200萬元。地塊已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。則該地塊容積率為4000÷10000＝0.4，因自用房屋建筑面積與總建筑面積的比例為1∶4，因此計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為（2×4000×200）＝160（萬元），自用房屋部分的地價(jià)為160÷4000×1000＝40（萬元）。

  查看全文↓ 2018-07-15 22:21:11
• 142****5506

  1.房產(chǎn)稅定義
  
  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
  現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。
  
  2.房產(chǎn)稅征收范圍
  
  稱房產(chǎn)稅“課稅范圍”，具體指開征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  查看全文↓ 2018-07-15 22:20:54

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值如何確定
  答

  計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值的確定1，對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。2，吉稅四字[1988]75號(hào)文件第二條規(guī)定:房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管，下水道、暖氣管、煤氣管等從**近的探視井算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。,3，國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)文件規(guī)定:關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題(1)為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。(2)對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

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• 問 ??房產(chǎn)稅原值如何確定？房屋原值有什么用？
  答

  二手房交易中，能否查到房屋原值，影響個(gè)人所得稅的計(jì)算方式，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證確認(rèn)房屋原值。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定：1、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實(shí)行核定征稅。2、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。3、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。房屋原值具體為：1、商品房購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2、自建住房實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3、經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）原購房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4、已購公有住房原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

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• 問 ?? 改擴(kuò)建后房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值如何確定
  答

  根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于固定資產(chǎn)的改建、擴(kuò)建、裝修支出，對(duì)于達(dá)到固定資產(chǎn)條件的，要作為固定資產(chǎn)處理。因此，對(duì)于固定資產(chǎn)的改建擴(kuò)建支出相應(yīng)調(diào)整固定資產(chǎn)原值，并繳納房產(chǎn)稅。三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅：存量增量都收，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨(dú)棟別墅里，由于只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，就不需要交稅。2、個(gè)人新購的高檔住房：高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。房產(chǎn)稅3、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

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• 問 ??房產(chǎn)稅原值如何確定？有什么用？
  答

  二手房交易中，能否查到房屋原值，影響個(gè)人所得稅的計(jì)算方式，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證確認(rèn)房屋原值。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定：1、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實(shí)行核定征稅。2、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。3、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。房屋原值具體為：1、商品房購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2、自建住房實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3、經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）原購房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4、已購公有住房原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

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• 問 房產(chǎn)稅原值如何確定？其中需要通過什么形式來通過的呢？
  答

  按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。

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